Utskrift från www.yimby.se
....

YIMBY lämnar in yttrande om "Den gröna promenadstaden".

 
YIMBY har lämnat in ett yttrande om "Den gröna promenadstaden"



Översiktsplanen, Promenadstaden, har vunnit laga kraft. Den handlar i korthet om tre strategier för att bereda bostäder åt den befolkningsökning vi står inför. I Storstockholm beräknas befolkningen öka med 0,6 miljoner invånare fram till år 2030. De tre strategierna följer här nedan:

(1) utveckla och utvidga den centrala innerstaden
(2) utveckla urbana tyngdpunkter och att
(3) koppla samman staden med nya sammanhängande stadsmiljöer och förstärkta kopplingar.

Som programförslaget konstaterar så förundras besökare över att en så stor stad innehåller så mycket grönt, och det med rätta. Stockholm är en extremt gles stad i internationell jämförelse. Befolkningstätheten utanför innerstaden ligger på lägre eller samma nivå som amerikanska bilstäder som Los Angeles. Detta gäller även om man räknar bort vatten och grönområden. Staden täcker också en ovanligt stor yta för sin storlek. S:t Petersburg, med mer än dubbelt så många invånare, ryms t ex ledigt innanför rektangeln Häggvik-Tullinge-Bollmora-Arninge.

En så utspridd struktur orsakar stora transportbehov. Endast i undantagsfall kan glesbebyggda områden kollektivtrafikförsörjas på ett sätt som kan konkurrera med bilen. Att bygga glest och perifert är att tvinga fram ökad privatbilism, motsatsen till den hållbarhet som borde eftersträvas. Gleshet är inte bara dåligt för miljön och för ekonomin, utan minskar också det personliga välbefinnandet genom de långa dagliga arbetsresor den framtvingar.

Mot detta står ambitionen att ha så mycket grönytor och så många djur- och växtarter som möjligt i staden, och det är om den ambitionen samrådsförslaget till stor del handlar. Per definition står den i strid med översiktsplanens vision om en tätare stad.

Det är viktigt att hålla i minnet att det bara finns ett realistiskt alternativ till att bygga tätt, och det är att bygga glest över en större yta. Om ambitionen är att spara naturmark och att maximera den totala artrikedomen så är det alltid ett sämre val att bygga perifert, glest och lågt än centralt, tätt och högt. Av detta följer att många av ställningstagandena i programförslaget, som på ytan kan förefalla positiva för ekologin, i själva verket är kontraproduktiva genom att de medför exploatering av en större yta totalt, i huvudsak orörd mark.

Detta är kärnan i vår kritik mot programförslaget, som vi menar bör arbetas om för att stå i bättre samklang med översiktsplanen. Vi vill också varna för den högst reella risken att välmenande men ogenomtänkta formuleringar lämnar fältet vidöppet för tolkningar som inte alls var avsedda och som får den faktiska effekten att översiktsplanen vingklipps eller helt neutraliseras. Mer om det nedan.
 

Parker

En bra park är en park som används. Lite tillspetsat kan man säga att det viktigaste i en stadspark är människorna som vistas i den. Stockholm har unikt många parker som inte används, eftersom traditionen under hela efterkrigstiden har varit att upphöja överbliven och ofta oländig spillmark t ex längs motorvägar till parkstatus. Därför är det välkommet att programförslaget öppnar för upprustning och kvalitetshöjning av de många "spillmarksparker" som finns, mot att delar av dem bebyggs. De populäraste parkerna, både i Stockholm och internationellt, är anlagda parker som Vasaparken, Hyde Park eller Central Park, som alla omgärdas av tät bebyggelse, vilket inte bara garanterar folkliv och närhet till serveringar utan även ökar trygghetsfaktorn.


Den kejserliga Kyu Shiba Rikyu-trädgården i Tokyo


Central Park är det kanske det mest kända exemplet på en stor och populär stadspark omgiven av bebyggelse

Programförslagets formulering "Att den nya bebyggelsen anpassas till topografi och vegetation är en annan viktig ambition" verkar tyvärr i motsatt riktning och kommer att användas mot varje förslag om en byggnad som skulle kunna synas från en park. En annan luddig formulering, "Att ta tillvara landskapets karaktärsdrag, Stockholms parktradition och stadens gröna kulturvärden ska vara en given utgångspunkt när Stockholm växer", erbjuder också behändig ammunition för dem som motsätter sig varje form av föränding och förtätning. En stadspark med samma kvaliteter som Vasaparken eller Humlegården blir omöjlig att åstadkomma, kanske tvärtemot ambitionen.

Idén att inrätta ett täthetsmått om minsta andel parkyta per invånare kan också komma att visa sig kontraproduktiv om det är välbesökta parker man vill uppnå. Ingen avstår från ett parkbesök för att där är för mycket folk. Folktomma parker blir däremot lätt otrivsamma och avskräcker från besök, en ond cirkel som vi ser många exempel på i Stockholm. Ett bättre mått är att titta på hur nära varje Stockholmare har till en riktig stadspark.

Forskningen visar att ytmåttet inte är det som avgör om en park används. Enligt KTH-avhandlingen "Mer park i tätare stad" (Alexander Ståhle 2005) samspelar många faktorer. Tillgänglighet, orienterbarhet i form av siktlinjer och integration i stadsrummet är lika viktiga för upplevelsevärdet som friytor. Ståhle fastslår att "innerstadens rutnätslika stadsstruktur, t.ex. Östermalm, med definierade parker sammankopplade av gröna esplanader distribuerar grönområdena effektivare än den uppbrutna stadsstrukturen och de segregerade grönområdena i framförallt stadsområdena från efterkrigstiden, t.ex. Rågsved". Slutsatsen han drar är att den upplevda tillgången på parkytor kan ökas trots att den faktiska arealen minskar, detta genom att göra parkerna lättillgängligare.

Stockholmsstråk

Här är tanken att implementera översiktsplanens sammankoppling av åtskilda stadsdelar, inte med nya sammanhängande stadsmiljöer, utan med "odlingslotter, grillplatser, caféer, bollplaner, lekplatser och utegym". Det finns en stor risk att en av de viktigaste strategierna i översiktsplanen därmed urvattnas, eftersom sådana arrangemang blir ett substitut för stadsläkningen som skjuter den på framtiden och tenderar att bli permanenta.

De viktigaste stråken finner man idag i innerstaden. Det handlar oftast om längre översiktliga gator som därigenom kan binda samman de olika stadsdelarna till en sammanhängande stadsväv. Detta innebär att flödet av fotgängare naturligt stort, vilket erbjuder goda förutsättningar för etablering av olika typer av verksamheter längs med stråket och intilliggande gator.

Planeringen bakom "Stockholmsstråk" fungerar på motsatt sätt. Där tänker man sig att etablera funktioner i lägen som från början har dåliga förutsättningar för stora gångflöden. Syftet är att därigenom locka dit folk. Vad man glömmer är att dessa funktioner är beroende av att det finns någon som håller verksamheten igång. Hur kan vi garantera att framtidens politiker kommer vara beredda att satsa på att hålla den typen av funktioner igång även under dåliga tider?

"Stockholmsstråk" kan inte ses som något annat än en högst provisorisk lösning, som kanske gäller fram till nästa lågkonjunktur. En översiktsplan måste ha längre framförhållning än så.

Det är den grundläggande förortsstrukturen som är mycket problematisk och YIMBY menar att det vore klokast att redan från början åtminstone upprätta en bindande stadsplan för dessa områden så att bebyggande med riktig stad inte blir politiskt omöjlig i ett senare skede. Vår idéstudie "Lindhagenplanen 2.0" innehåller förslag om hur man skulle kunna gå till väga.

Odling

Programförslaget föreslår en stor satsning på stadsodling. Odling är en av de mest utrymmeskrävande hobbyformerna vilket gör den svårförenlig med strävandena att hela och förtäta Stockholm. Odling i form av kolonilotter begränsar också allmänhetens tillgång till friytor, vilket även programförslaget konstaterar:

"Olika särintressen gör också anspråk på marken för specialanläggningar som hundrastgårdar, skateparker, dansbanor och odlingslotter. Det är viktigt att den offentliga tillgängligheten alltid värnas och att inte kommersiella evenemang tillåts begränsa allmänhetens tillträde eller dominera allmänna platser."

Kolonilotter medför oundvikligen privatisering av allmän mark och ökad otrygghet under de mörka timmarna. Eftersom de inte erbjuder målpunkter eller mötesplatser för fler än de hobbyodlande själva utarmas området socialt, jämfört med om ytan använts som stadspark. Odling på centralt belägen mark framhålls ofta som en ekosystemtjänst, dvs ett sätt för människor att använda sig av naturen, och ges därmed en sorts ekologisk legitimitet. Resonemanget förutsätter dock att man ignorerar helhetsbilden: Varje stadshektar som upplåts till odling medför att (minst) ett kvarter istället måste byggas på odlingsbar mark i periferin, och det kommer alltid att vara mer resurskrävande att transportera människor än maten de äter.

Vi förordar därför att kolonilotterna får en mindre framträdande plats i planen. Odling är liksom häst- eller motorsport en fullt legitim hobby men likafullt ett särintresse som är svårt att förena med strävandet att göra Stockholm till en mindre gles stad. Nya kolonilotter bör således förläggas i periferin, eller, som i bl a Berlin, beredas plats på takterrasser.

Ekologi och miljö


I programförslaget finns obevisade - och stundom motsägelsefulla - påståenden om miljön:

Stockholm har en relativt grön och gles struktur, vilket är gynnsamt från klimatsynpunkt

Gleshet är inte gynnsamt för klimatet. De längre transportsträckorna orsakar större utsläpp av växthusgaser och skadliga partiklar och kräver rent allmänt mer energi. Gleshet innebär per definition en lägre täthet, vilket gör fjärrvärme, el- och vattendistribution samt avfallshantering mindre effektiva och därmed onödigt resurskrävande. Detsamma gäller gatubelysning, kollektivtrafik och gatuunderhåll. Vi förutsätter att denna direkt felaktiga uppgift lyfts bort från programmet.

"Stadens olika ekosystem, allt från gamla ädellövskogar och våtmarker till klippta gräsmattor och gröna tak (...) fångar upp och renar dagvatten, förbättrar stadsluften, stödjer pollinering av fruktträd och bärbuskar och dämpar kraftiga temperaturhöjningar. (...)Träd, buskar och gräsmattor, liksom gröna byggnader och öppet vatten ger svalkande och skuggande effekt i ett varmare klimat."

Gräsmattor och stadsskogar fångar förvisso upp dagvatten, men beskrivningen av de övriga funktionerna förefaller vila på mycket tveksamt faktaunderlag. Det är också intressant att notera att skuggor här framhålls som något positivt, alltså raka motsatsen till hur det brukar låta i höghusdebatten.

"I Sverige är artrikedomen ofta större i städer än på landsbygden, på grund av det intensiva skogs- och jordbruket. Internationellt och nationellt har också slagits fast att städerna har ett lika stort ansvar för den biologiska mångfalden som exempelvis jord- och skogsbruksföretagen."

Slutsatsen att stadsbebyggelse inte är önskvärd följer knappast logiskt ur premissen att städer orsakar större biologisk mångfald.

"Kärnområden är bland annat Stockholms delar av de regionala gröna kilarna och flera andra större naturområden i staden. Spridningszonerna är gröna samband mellan såväl kärnområden som livsmiljöer för skyddsvärda arter."


Åtskilliga storstäder, t ex London, har ett grönt bälte ett par mil utanför centrum som ska tjäna till att begränsa uppkomsten av sprawl och upprätthålla stadens täthet. Arrangemanget med gröna kilar har motsatt effekt genom att de kanaliserar expansionen till ett fåtal korridorer längs motorvägarna, och orsakar därför gleshet med långa resursslukande transportsträckor. Det är därför ganska ovanligt internationellt sett.

Man bör hålla i minnet att kilarna inte är resultatet av en genomtänkt plan utan utgörs av en markreserv som för närvarande är politiskt omöjlig att utnyttja. Att det ligger en död hand över dessa områden bidrar förstås till att många arter finner en fristad där - men den effekten kan med enkla medel uppnås precis var som helst i landet, med betydligt lägre kostnader för miljön och samhället.

Det är också värt att notera att biodiversitet inte förutsätter spridningszoner; i Central Park, som skiljs från närmaste större grönområde av 4 km tät bebyggelse och en bred flod, lever över 800 arter vilt.



Ett annat problem med kilarna är att de inte är klart definierade. Oftast anges de som liggande utanför Stockholms kommun (med undantag för Järvakilen), men i debatten framställs gärna all obebyggd mark i Stockholm som en del av dessa vitala biologiska spridningskorridorer. Programförslaget gör inget för att skapa klarhet utan spär på förvirringen med formuleringar som denna:

"Grönområden som inte ingår i de särskilt betydelsefulla områdena har ofta en betydelse för närområdets växt- och djurliv. Eftersom artrikedom är något som stockholmarna värderar högt bör hänsyn även till dessa områden tas i planeringen."

Den här formuleringen är förrädisk eftersom den kan åberopas för varje grönområde i staden och därmed göra arbetet att förverkliga översiktsplanen mycket svårare, helt i onödan. Antagandet att stockholmaren hellre vill ha ett antal extra skalbaggsarter centralt i staden än en egen bostad där får också sägas vara tämligen obevisat.

Bevarande

Ståhle identifierar ett flertal problem med den stelbent konservativa hållning gentemot grönstrukturen som kom till uttryck i den nu överspelade Översiktsplan 99. Den allvarligaste var att innerstadsnära stadsdelar som Bromma och Årsta skulle komma att hindras från att utveckla blandstad och själva bli hinder för stadens utveckling. Att spillmark längs motorvägar inte skulle kunna exploateras trots sitt utmärkta läge för verksamhetslokaler är ett annat. All nybebyggelse i staden har fått uppföras på redan exploaterad mark och att bollplaner och skolgårdar därmed fått stryka på foten ser Ståhle som högst problematiskt. Målsättningen "Stockholms gröna struktur består" är borttagen i Promenadstaden men luddiga formuleringar som "Funktionerna i Stockholms ekologiska infrastruktur ska upprätthållas och ett rikt växt- och djurliv bevaras" inger farhågor att programförslaget kan komma att återskapa samma negativa effekter.

Förortsstrukturen med sina bostads- arbets- och handelsområden, med grönbarriärer och trafikleder separerade från varandra, har visat sig innebära att staden blivit segregerad, transportberoende. En annan följd är ett ineffektivt och dyrt kollektivtrafiksystem. Vi bör redan nu planera för den stad vi vill ha om ett antal decennier.

Med stöd av Stockholms översiktsplan 2010 (promenadstaden, som vann laga kraft 2012-04-10) anser YIMBY att Stockholm bör utvecklas till en tät sammanhållen stad som stödjer ett effektivt och populärt kollektivtrafiksystem. YIMBY ser ingen poäng med att dogmatiskt bevara sådant som på ett så pass uppenbart sätt som anförts leder åt motsatt håll.

YIMBY:s yttrande som PDF.

Gå med i YIMBY Stockholm
Facebook
Delicious
Pusha
Kommentarer:
+6
Alexander Åkerman (21 Oktober 2012 15:07):
Låter som en plan som inte vågar prioritera. "Visst ska vi ha sammanhängande o tät stad men vi kan ju inte rucka på naturkilarna..."

Det verkar som det finns en del motstridiga åsikter om stadens utveckling på stadsplanekontoret, men ingen tycks visa ledarskap och våga prioritera.
+7
Jon Cederberg (21 Oktober 2012 18:11):
Att använda ordet "grön" i politiska sammanhang är lika populistiskt som att använda ordet "glass" när man pratar med barn.

Gemensamt (kommunal eller statligt) ägd obebyggd mark bör därför i möjligaste mån inte kallas grönyta. Dels cementerar det tanken att denna barriärskapande dyra mark skall hanteras som om den var en nyckelbiotop för utrotningshotade pandor, dels ger det skenet av att marken överhuvudtaget har vegetation, vilket inte alltid är fallet.

Låt oss kalla det obebyggd tomtmark, för så länge det inte är avgränsade parker Har marken en kommunal tomtbeteckning, typ Enskede 2:21.
+3
Jörgen Sundström (21 Oktober 2012 22:02):
Jag får intrycket att man till varje pris vill undvika att stöta sig med någon.
+3
Niklas Öhrström (21 Oktober 2012 23:50):
Problemet med den "gröna" promenadstaden är att den frångår den översiktsplan som för inte så länge sedan vann laga kraft.

Varför ska vi besluta om översiktsplaner om tilläggsparagrafer efterhand ska kunna tillkomma som skjuter denna i sank? Arbetet bakom den "gröna" promenadstaden är helt onödigt eftersom frågan om parker och grönt borde funnits (och finns) inom ÖPn som vi redan beslutat om.

Den "gröna" promenadstaden är ett uttryck för byråkratisk (eller politisk, svårt att veta) ängslighet. Men den innebär ett stort demokratiskt problem. Så den borde egentligen slängas i papperskorgen.
+2
Anders Anttonen (22 Oktober 2012 06:20):
Det är djupt olyckligt när en ounyttjad byggrätt nära grönområden växer igen och blir "en del av grönområdet" såsom i Lilla Blecktornsparken på Söder. Gång på gång hävdar Nimbysarna att det är parkmark fast det är en byggrätt från trettiotalet som aldrig bebyggdes. Lite tydlighet från stadens (Stockholms) sida vore inte fel. Så mycket missförstånd skulle kunna redas ut.
+3
Jan Wiklund (22 Oktober 2012 13:32):
Nyckelfrasen i yttrandet är "Av detta följer att många av ställningstagandena i programförslaget, som på ytan kan förefalla positiva för ekologin, i själva verket är kontraproduktiva genom att de medför exploatering av en större yta totalt, i huvudsak orörd mark."

Vi borde fundera på ett sätt att popularisera detta, och få de oreflekterade försvararna av varje grässtrå att förstå att de är naturvandaler (skövling i periferin plus mer bilism). Vi har bra formuleringar här, men hur sprider man dem?

Medier bryr sig inte om vad man tycker, de bryr sig bara om vad man gör. De hade aldrig brytt sig om Lindhagen 2.0 om vi inte hade arrangerat ett offentligt möte med halvtunga politiker tillsammans med fastighetsägarna och ABF. Här måste vi också "göra" något som medier tycker är roligt. Annars är det ingen som lyssnar.
+1
Thomas (24 Oktober 2012 09:36):
Besökte ett litet sk grönområde häromdagen i Bromma för att se hur där ser ut. Förutom slyskog var hela marken täckt av trädgårdssopor, kvistberg, fallfrukt, tippmassor från byggen. Jag börjar förstå varför villaägarna absolut vill ha dessa områden kvar.
 0
Gluff (6 November 2012 11:56):
Ett annat vessleord är väl annars ordet "orörd"?

Om ingen människa "varit på" (brukat, avverkat, bebyggt etc) marken sedan sekelskiftet 1900 är jag nog beredd att kalla den orörd. Det blir i så fall en liten kompromiss med tanke på att gammelskogar brukar vara åtminstone i storleksordningen 150 år gamla.
 0
Martin Kolk (6 November 2012 16:07):
Rasmus: Det är ganska konstigt att prata om en kraftig överbudssituation när priset på en bostadsrätt ökat med flera hundra procen i reela priser på bara trettio år.
+1
Jan Wiklund (6 November 2012 16:44):
På Alternativ Stads sida http:​/​/​www.​alternativstad.​nu/​Dokument/​bostadsbrist.​html återges en tabell över antalet nya hushåll tillsammans med antalet påbörjade lägenheter. Som man kan se följdes de åt fram till 1992 varefter bostadsbyggandet kraschade. Sen dess har det aldrig kommit ikapp.

Här på jobbet är det ett ständigt pågående samtal om hur våra barn i 20-30-årsåldern letar lägenheter. Det tycks vara en heltidssysselsättning. De bor lite här och där, ibland hemma hos mamma på en madrass på golvet för att de inte hittar något. Däremellan i tredje hand på tvåveckorskontrakt.

Det är orimligt att påstå att det finns tillräckligt med bostäder - om inte någon hamstrar. Vilket verkar osannolikt.
 0
Rasmus Larsson (8 November 2012 01:30):
Martin: Inte alls konstigt, man kan lätt göra en rent teknisk analys på prisstegringstakten, ränteläget och byggtakten och se att mönstret som bildas är identiskt med vad som skapar en prisbubbla som sen följs av en krasch förorsakad av det överutbud som möjligheten till snabba spekulationsvinster skapat.

Det är helt grundläggande ekonomisk teori.

Notera dock att det samtidigt som det är överutbud på bostadsrätter, och villor, så är det ett kraftigt underutbud på hyreslägenheter pga att 112.000 hyresrätter omvandlats till bostadsrätter sen millenieskiftet, dvs under exakt samma tid som priserna på bostadsrätter och villor stigit kraftigt. Denna omvandling är en del av den mekanism som skapat bubblan. Många hyresgäster har ju sett prisstegringarna och då dragit slutsatsen att de kan bli rika genom att driva igenom en omvandling av den egna bostaden.

Jan: Det är bristen på hyresrätter som drabbar 20- 30-åringarna i din bekantskapskrets.
 0
Rasmus Larsson (8 November 2012 03:02):
Jan: Den där tabellen är intressant men säger inte hela sanningen. Perioden 92-2001 kännetecknades av ett enormt överutbud av kontorslokaler förorsakat av den spekulationsbubbla i kontorsbyggande som kraschade 1992. Under hela den perioden omvandlades en massa tidigare kontoriserade lägenheter återigen till bostäder, och även en hel del kontor och fabriksbyggnader omvandlades till bostäder. Dessa omvandlingar finns inte med i staplarna över påbörjade byggen. Dessutom fanns fortfarande områden i länet där kommunala bostadsbolag hade stora problem med att få folk att flytta in i miljonprogramsområden.

Runt 2001 var dock det mesta konverterat och det fanns inte mycket outhyrt ens i miljonprogramsområden samtidigt som mängden outhyrda kontor var väldigt liten. Vilket syns tydligt i grafen, för mellan perioden 2001 och 2006 ligger nybyggandet i paritet med den grå kurvan som visar på behovsökningen.

Men 2007 händer något i grafen. Där viker byggandet ner kraftigt och samtidigt sker en fortsatt accelerering av befolkningsökningen. Det är alltså främst perioden 2007-2012 som är nyckeln till dagens situation, med risk för överutbud av bostadsrätter och villor men med en fullständigt akut brist på hyresrätter.

En kvalificerad gissning är att efterfrågan på nybyggda bostadsrätter sjunkit som en konsekvens av att så många potentiella köpare istället varit med om att omvandla hyresrätter till bostadsrätter. Samtidigt som omvandlingen då också minskat utbudet av hyresrätter kraftigt. I det läget borde det funnits en marknadsmekanism som ökat byggandet av hyresrätter men troligen har det saknats möjligheter att finansiera detta.
 0
Jan Wiklund (8 November 2012 13:11):
Rasmus: Det kan säkert ligga en del i din tes om vandringen fram och tillbaka mellan bostäder och kontor.

Men utbudet av bostadsrätter kan inte vara särskilt stort då priserna är så hisnande. Jag minns en tid då en normal bostadsrätt i Stockholm kostade under 100.000. Min syster köpte en etta för 17.000 runt 1980, och mycket inflation har det inte varit sen dess. Om det funnes ett överutbud borde de uppblåsta priserna kollapsa, ner till självkostnadspriset. (Vilket inom parentes säkert är ett viktigt skäl till att utbudet inte ökar!)

Och dessutom undrar jag om det är så vattentäta skott mellan efterfrågan på bostadsrätter resp hyresrätter. Det borde finnas kommunikation mellan dom, så att om det ena inte finns ökar efterfrågan på det andra.
 0
Rasmus Larsson (10 November 2012 01:28):
Jan: Priserna på både bostadsrätter och villor var verkligen på väg att kollapsa när bolånetaket infördes och i princip satte stopp för byggandet av mer villor och bostadsrätter. Det kan låta märkligt att en regel som kraftigt minskar marknaden kan rädda en begynnande priskollaps. Men det beror på att vilken marknadsekonom som helst kan räkna ut att bygger man mer i det läget så blir man sittande med osålda bostäder. Så då slutade alla bygga samtidigt.

Vilket hindrade priskollapsen från att slå in eftersom priserna då kan hållas uppe av dem som redan är inne i bomarknaden och säljer och köper befintliga bostäder av varandra. Och skälet till att priserna hålls uppe är att de som ska sälja drar tillbaks objekten från marknaden om de inte får ut så mycket som de bestämt att de vill ha. Mäklare jag pratat med säger att det är exakt detta som sker just nu. Och i princip ligger priserna helt stilla. Skulle däremot arbetslösheten börja öka, eller räntorna plötsligt stiga kraftigt så kommer en massa folk att tvingas sälja ändå och då kollapsar priserna, precis som de gjorde 92.

Nej det är inte vattentäta skott. Men många av de som söker hyreslägenheter kan inte få lån för att köpa bostadsrätter, och kunde inte få det innan bolånetaket infördes heller. Och det är detta som skapar problemet idag. Det skulle behövas en återkonvertering av bostadsrätter till hyresrättare för att balansera upp marknaden men det är i praktiken helt omöjligt att konvertera en bostadsrättsfastighet tillbaka till hyresrätter. Det går bara att göra per enskild lägenhet, eller genom att någon köper samtliga lägenheter och på så sätt kontrollerar hela föreningen och sen säljer fastigheten till sig själv.

Och det är därför som regeringens förslag om ökade möjligheter att hyra ut bostadsrätter faktiskt är både nödvändigt och bra i dagens situation. Det innebär att bostadsrätter kommer tillbaka till hyresmarknaden, åtminstone temporärt tills byggandet av hyresrätter kommit ikapp. Det kan också innebära att man kan undvika en priskollaps om arbetslösheten ökar eftersom ett alternativ då kan vara att man hyr ut en högbelånad bostadsrätt medans man är arbetslös och under tiden själv bor billigt långt från stan.
 0
Jan Wiklund (12 November 2012 15:18):
Ja visst kollapsade bostadsbyggandet 2006.

Och visst har denna kollaps sett till att bostadsrättspriserna ligger på en löjligt hög nivå där det är nästan omöjligt för den som inte redan är inne i spelet att komma in. Men det är väl ingen önskvärd situation?

Gagnar det ens dom som har investerat i en bostadsrätt att priserna är så höga som dom är? Vi har en bostadsrättstvåa med kokvrå vilket är lite för lite för två personer. Vi skulle behöva ett rum till men det är inte att tänka på. Vilket ska jämföras med att när jag skaffade den lägenhet vi bor i för trettifem år sen kostade den 444 kr/mån, och en motsvarande bostadsrätt kanske kostade 30-70.000.

En del kanske skulle kalla detta överstandard. Men när man tänker på att min farfars familj för snart hundra år sen levde åtta personer i en kåk på fem rum och kök plus en "gammelstuga" ute på gården kan man inte säga att levnadsstandarden har ökat så värst mycket på det här området. Och dom var inte rika, dom var småbönder.

Poängen kan ju inte vara att nån sorts finansoperationer ska gå jämnt ut. Poängen borde vara att alla ska ha möjlighet att bo nånstans (och gärna driva en verksamhet, Rasmus!). Och då får man väl utforma finansredskapen i detta syfte.
 0
Jan Wiklund (12 November 2012 15:33):
PS Sen tillkommer ju fenomenet FIRE-sektorns groteska tillväxt och samhällets allmänna skuldsättning. Ingen skriver bättre om detta än Erik Reinert i norska stortingets finanskriskommittés betänkande, se http:​/​/​wp.​respublica.​no/​?​p=​1641

Förmodligen skulle bästa lösningen vara en allmän inflation (med ordentliga överkompenserade löneförhöjningar) så att skulderna försvann och samhället kunde börja fungera normalt igen. Då skulle det politiskt betingade behovet av bostadsbrist försvinna.
 0
Rasmus Larsson (18 November 2012 21:05):
Jan: Tror att vi egentligen är helt överens om vad som är önskvärt. Jag försöker bara påvisa att situationen inte är så enkel utan att det är en komplex situation med komplicerade samband där enkla lösningar inte fungerar som man tänkt sig och därför kan förvärra situationen.

Att ställa krav på ett ökat byggande är en sån enkel lösning, som kan slå helt fel och förvärra situationen om det byggs fel saker.

Man bör bygga mer, men det måste ske med en otroligt bra känsla för exakt vad det finns efterfrågan på. T ex 20.000 små studentlägenheter och ettor för ungdomar i relativt bra lägen är t ex inga som helst problem att få uthyrda och det skulle sannolikt helt sakna effekter i övrigt på bostads och fastighetsmarknaden. Troligen kan man bygga 40.000 såna boenden utan problem.
 0
Martin Kolk (18 November 2012 21:32):
Rasmus: Varför är prisstabilitet på en övervärderad bostadsmarknad ett så viktigt mål? Verkar mer angeläget att öka den disponibla inkomsten i Stockholmsområdet. Jag har väldigt svårt att se att byggande av någon enskild bostadstyp skulle ha negativa effekter?
 0
Rasmus Larsson (18 November 2012 22:47):
Martio: Prisstabilitet är inget viktigt mål i sig, men, om man får en fastighetskrasch så drabbas en faslig massa individer väldigt hårt och det kan leda till ett helt decennium av inget byggande alls för att ingen vågar bygga något eller kan få fram finansiering.

1992 tvingades t ex en hel del människor sälja sina villor och bostadsrätter därför att när priserna sjönk så krävde bankerna tillbaka lånen pga att säkerheterna inte längre var tillräckliga. Och med ett prisfall på 30% var det många som då inte heller kunde få ut så mycket att skulderna blev betalda. Istället blev de utan bostad och hade kvar en restskuld på runt 1 miljon. Exakt detta händer i Spanien och Grekland just nu och hände i USA nyligen. Antar att du läst om folk som tar självmord genom att hoppa från balkongerna pga detta senaste veckorna?

Kraschen 92 som huvudsakligen var en krasch på kontorsfastighetsmarknaden som spred sig till bostäder ledde till att det blev nästan helt stopp under 90-talet på byggande av nya kontorslokaler vilket idag har trissat upp lokalhyrespriserna till helt absurda nivåer även i riktigt dåliga lägen. Vilket sedan förvärrats ytterligare av att man rivit en massa industriområden för att bygga bostäder.

Visserligen hade kontorslokalkraschen 92 den positiva effekten att startupföretag kunde få tag i billiga lokaler mellan 92 och 96 men senare har effekten varit den helt motsatta.

Det som är tokviktigt just i dagens läge är att man håller ner nyproduktionen av villor och bostadsrätter. Hyresrätter är dock klart lämpligt att bygga, men de bör i utformning och läge rikta sig till de grupper som idag inte har förstahandskontrakt. Bygger man "familjelägenheter" leder de garanterat till en överströmning från bostadsrätter till hyresrätter och det löser dels inte problemet för de som idag bor i andra hand och dels så destabiliserar det bostadsrättsmarknaden och så får vi en krasch i alla fall.

Privatägda mindre fastigheter med blandade ytor för uthyrning som jag skissade på ovan bör också kunna byggas en hel del av i rätt lägen. Detta eftersom de blir så flexibla för sina ägare att de olika ytorna kan flyttas mellan olika marknader vartefter efterfrågan förändras. De fungerar därför kraftigt marknadsstabiliserande i alla lägen utom då det finns ett överutbud av allt.

Så mitt förslag för att få igång byggandet utan att skapa en krasch är:

1. En massiv satsning på student och ungdomsbostäder. 10.000 per år i 10 års tid är en realistisk ambition.

2. Att man startar ett pilotprojekt med försäljning av små tomter men med krav på 4-5 våningar, källare för flexibel användning (bra takhöjd, ventilation) och flexibla butikslokaler eller bokaler i gatuplanet. Och att detta görs så att man får ett hundratal på samma plats och då kan arrangera en arkitekturmässa i samband med detta som marknadsföring och för att väcka intresse för konceptet. Efter det bör man kunna göra en bedömning av i vilken takt man ska släppa nya tomter för att motsvara efterfrågan.
 0
Rasmus Larsson (19 November 2012 01:14):
Jan: Tack för den artikeln. Väldigt bra och insiktsfull. Hade helt missat den men noterar att han dragit samma slutsatser som jag gjort om dagens finanskris.

1. Man måste devalvera sig ur krisen. Vilket faktiskt pågår, men man kallar det för kvantitativa lättnader för att inte behöva erkänna för folket att man gör exakt det som man tjatat om i 30 år att man absolut inte ska göra. USA har kommit längst och de börjar se resultaten nu. Europa har bara gjort ytterst lite men kommer tvingas göra mer.

2. De som skapat krisen är ägarna av allt finanskapital, vilket inte är bankerna och finanssektorn, utan alla sovereign wealth funds i oljeproducerande länder plus Kina som under perioden från oljekrisen 1973 och till nu lagt enorma mängder handelsöverskott på hög och sen pumpat in pengarna i finansektorn i de länder som haft underskott i sin bytesbalans.

3. För att undvika framtida kriser måste man investera som sjutton i ett nytt energisystem som ändrar handelsbalanserna och tvingar oljeproducenterna, som Norge, att tömma sina fonder, för att de plötsligt har ett nettounderskott i handlesbalansen.
 0
Jan Wiklund (19 November 2012 10:31):
Rasmus: Nästan alla i Sverige har missat den så du är inte ensam.

Reinert är i och för sig skeptisk till att låta inflation tömma skuldberget, utan vill hellre se till att resurserna används till produktion, se http:​/​/​wp.​respublica.​no/​?​p=​3839.​

Hans kompis Carlota Pérez är inne på samma tanke som du, att låta den produktiva investeringen handla om "nytt energisystem" eller kanske hellre bygga om hela produktionsapparaten så att vi behöver mindre inte bara energi utan alla slags råvaror, se http:​/​/​www.​opendemocracy.​net/​article/​economics/​email/​h.​.​

Vad som är rätt är inte lätt att veta. Men att fortsätta som nu är garanterat fel.
 0
Rasmus Larsson (21 November 2012 01:12):
Jan: Skummade Carlota Pérez paper och konstaterade att jag i princip kunde skrivit det själv. Har drivit så gott som alla hennes teser sen mitten på 90-talet. T ex hennes analys av utbildningssystemet behov av förändring är otroligt träffsäker.
 0
Rasmus Larsson (21 November 2012 01:16):
Jan: Tycker det verkar som att de båda menar att man måste devalvera sig till en punkt där realekonomin överlever tillfälligt och sen styra om alla investeringar med regelförändringar från finansiella investeringar till realekonomiska investeringar. Vilket är exakt vad jag anser också.
 0
Jan Wiklund (21 November 2012 20:47):
Welcome to World Economics Association, Rasmus.
 0
Rasmus Larsson (24 November 2012 01:39):
Tack för tipset, gick med.
 0
Martin Kolk (24 November 2012 01:43):
Det finns ett reellt behov av bostäder i Stockholm, det är en riktig brist hos vanliga människor som orsakats av bristande utbud, i huvudsak på grund av regleringar av möjligt nybygge. Jag ser inte hur man av omtanke av den reella ekonomin bör upprätthålla nuvarande bostadsbubbla genom att begränsa utbudet av lägenheter att köpa.

Om problemet är för stora finansiella investeringar (bostadsspekulation) istället för reella investeringar (bostäder som möter ett faktiskt behov) så kan väll inte lösningen vara att bibehålla nuvarande övervärdering. Långsamt fallande priser genom ett rejält byggande låter betydligt rimligare, dessa ska bestå av både hyresrätter och bostadsrätter.

Jag tycker argumentet att vi inte kan bygga bostäder nu eftersom det skulle kunna skapa en situation där bostadsbyggandet stoppas senare är mycket underligt.
 0
Jan Wiklund (25 November 2012 12:51):
Martin: Så gör även jag. Men för att göra det möjligt att bygga kanske man samtidigt måste urholka skuldsättningen via inflation, för att inte orsaka en massa människors ruin (dom har lånat på säkerheter som plötsligt inte visar sig vara några säkerheter). Det är vad Rasmus' och min diskussion ovan går ut på.

Nu är inflation inte uteslutande någon dålig sak. Ekonomen Richard Douthwaite sjöng inflationens lov i slutet av 90-talet med argumentet att någon bättre mekanism för att automatiskt fördela produktionens vinster knappast fanns, se http:​/​/​uniteddiversity.​mirocommunity.​org/​video/​1413/​ri.​.​ Den paniska skräck för inflation som råder i världens maktkretsar idag torde främst vara dikterad av bankfolk och uteslutande vara i deras intresse. Om inflation kunde få folks skulder att pysa ut bakvägen samtidigt som ökat bostadsbyggande också tog kål på deras tillgångar skulle alla tjäna på det - utom möjligen bankerna.
 0
Rasmus Larsson (26 November 2012 15:15):
Det står i tidningen idag att det är ett problem i Stockholms Stad att det faktiska antalet bostäder som byggs är mycket lägre än det antalet bostäder som byggbolagen får markanvisningar för. Många markanvisningar lämnas tillbaka.

Förutom detta så finns också planerade projekt där markägaren inte är kommunen men där har vi svårare att jämföra planerade projekt med faktiskt startade. Troligen sker samma sak där, att många planerade byggen aldrig startar.

Mekanismen som skapar fenomenet är att den som äger projektet och/eller finansiären inte tror att det går att genomföra projektet utan att göra förlust och därför stoppar projektet.
 0
Jan Wiklund (26 November 2012 15:30):
Vi är tydligen tillbaka i artonhundratalet, då det också lönade sig bättre att höja priserna än att bygga nytt... Men det är väl den klassiska definitionen av monopolistisk marknad?
 0
Ragnar L (26 November 2012 15:58):
Inflation? Nej tack.
Inte bara skulder pyser ut bakvägen, utan även någon buffert för oförutsedda händelser i livet. Några reallöneökningar blir det dessutom inte tal om. Det fick vi erfarenhet av på 60- 70- och 80-talen.
 0
Jan Wiklund (27 November 2012 07:59):
Ragnar: Du torde vara ganska ensam om att se 60-70-talets ekonomi som mer problematisk än dagens.

Inte bara svenska medborgare utan praktiskt taget hela världen tyngs av ett gigantiskt skuldberg och motsvarande räntebetalningar. På något sätt måste det bort innan ekonomin ska kunna fungera "normalt". Kolla mina länkar ovan. En möjlighet är att helt drastiskt skriva av dem. Ett enklare, och förmodligen mindre omstörtande sätt är att successivt inflatera bort dem. (Om du inte vill se dina sparpengar smälta bort kanske du kan köpa något värdebeständigt för dem?)

Reallönernas utveckling beror på den relativa styrkan hos arbetsmarknadens parter, och inte minst på hur hög arbetslösheten är. Samt, förstås, på produktivitetsutveckling och sådant. Inte på inflationen. Och arbetslösheten är inte oberoende av hur stor del av inkomsterna som går åt till att betala räntor istället för att köpa sånt som produceras.
 0
Ragnar L (27 November 2012 11:33):
Nåja, det var väl 70- och 80-talen som var mest problematiska. Nu är jag verkligen inte någon ekonom, men intuitivt tror jag inte på att samla på sig skulder, som ska inflateras bort (och betalas av någon annan?). Tror mer på att sköta om sin ekonomi och inte leva över sina tillgångar. Sedan var det väl rätt många som ifrågasatte det käcka i att gång efter annan devalvera sig ur kriserna, som vi gjorde då.
 0
Jan Wiklund (27 November 2012 16:25):
Nu är vi inne på något som egentligen inte hör till Yimbys område och därför borde avhandlas nån annanstans. Men om hög skuldsättning är ett hinder för att bygga bostäder åt alla blir även vi inblandade.

70-80-talen uppfattades som problematiska men var ett intet mot idag då hela länder hotas av konkurs. Sådant inträffade inte på den gamla goda inflationstiden. Och det handlar inte om att "leva över sina tillgångar" - kolla länkarna ovan, särskilt http:​/​/​wp.​respublica.​no/​wp-​content/​uploads/​20​11/​0​1/​Fin.​.​

Förvisso kan vi sägas "leva över våra tillgångar" rent naturresursmässigt, men det är inte detta det handlar om här. Här handlar det om att finanssektorn har fått ett eget liv och tjänar pengar på sig själv istället för att vara en "byggställning" åt produktionen.

Dessutom beror framtida pensionärers levnadsstandard på hur stor produktionen är , och hur man politiskt bestämmer sig för att fördela denna mellan generationerna, inte av hur mycket som stuvas undan på suspekta konton idag. Dessa kan ju som bekant försvinna inte bara pga inflation utan också pga börskrascher. De senare beroende inte minst på för hög skuldsättning...
 0
Rasmus Larsson (27 November 2012 17:27):
Att leva över sina tillgångar gör man om man lånar pengar till konsumtion. Det är en ytterst liten del av privatpersoners skuldberg som handlar om detta.

Istället har folk stora skulder därför att de tagit stora lån för att köpa fast egendom där egendomen är säkerhet för lånet. De lever alltså inte på lånade pengar utan använder en tillgång vars värde motsvarar lånets storlek. Dessutom betala de räntor på lånet och kostnader för underhåll och drift av tillgången.

Det finns inget ekonomiskt osunt eller omoraliskt i detta. Så problemet med skuldberget ligger inte i bristande privatekonomisk moral.

Problemet är istället att det totala skuldvolymen är så pass stor och antalet individer vars lån ligger på 100% av tillgångens värde är så många att det skapar instabilitet i hela samhällsekonomin.

Om problemet bara handlade om folks privatekonomi så existerar inget problem och då kan varje individ hantera sin egen skuldsättning genom att spara och sen betala av skulderna lite i taget.

Men om detta sparande på individnivå går för fort så ökar det problemet för samhällsekonomin och det leder till ökad arbetslöshet, som leder till att statens och kommunernas ekonomi får budgetunderskott som då tvingas spara vilket leder till mer arbetslöshet. Och den ökande arbetslösheten pressar ner priserna på fastigheter snabbare än de som försöker spara bort sina skulder kan spara och med resultatet att trots att de sparar så ökar antalet individer vars skulder är 100% (eller mer) av värdet på deras tillgångar. Plus att de som blir arbetslösa många gånger inte har råd att betala räntor, drift och underhåll på sina fastigheter och dessa sjunker då i värde ännu mer pga bristande underhåll. Och då har vi en fastighetskrasch och så blir alltihop ännu värre.
 0
Niklas Öhrström (20 Maj 2013 12:15):
Nu kommer uppföljaren. "Stockholmsstråk" finna fortfarande kvar.

http:​/​/​www.​stockholm.​se/​PageFiles/​466914/​Den%20​gröna%2.​.​
 0
Jan Wiklund (20 Maj 2013 12:57):
Finns det någon som är nördig nog att kolla om våra synpunkter har beaktats?
+1
Herbert Tingesten (21 Maj 2013 13:06):
Har skummat igenom det och några formuleringar som vi tog upp har tagits bort (bl a har "grillplatser" utgått ur det som Stockholmsstråken ska bestå av, men odlingslotter, utegym och bollplaner finns förstås kvar), och man har underbyggt påståendet att "stockholmarna värderar artikedom" med ett slappt "undersökningar visar att". Vi skriver väl ihop ett nytt yttrande till den 16:e juli och då får vi granska lite närmare.

Kanske vi hinner göra en egen undersökning till dess? Vore kul att veta hur många som verkligen tycker att skalbagge x har större rätt till ett centralt boende än en själv.
 0
Jan Wiklund (21 Maj 2013 14:59):
Man kan ju formulerade som "har skalbagge X större rätt till boende centralt bland människor än man själv"? För vad som är centralt för en skalbagge kanske inte är samma sak som centralt för en människa?
Skriv en kommentar:

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Kommentar:

<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.
Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Samråd och Utställning i Stockholm
Detaljplaner som är på samråd eller utställning i Stockholms stad just nu:

Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Stockholm:s 6227 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Stockholm skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsmiljöer - inte isolerade bostadsområden.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer.
Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY kämpar för den urbana stadens upprättelse. Sluta bygga bostadsområden och förorter! Bygg stad istället.

YIMBY vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och smyckas med intressant och utmanade arkitektur.

Mer information om oss
Gå med!

Om du har facebook kan du också gå med i vår grupp, "Stockholm är inte bullerbyn".

@yimbysthlm på Twitter