Utskrift från www.yimby.se
....

"Göteborg - mellan segregation och kreativitet" - en studie av den svenska bostadsmarknaden. Del 1.

 

Om ett par veckor kommer min nya bok "Göteborg – mellan segregation och kreativitet". I mycket högre grad än titeln berättar är den en genomgång av både internationella och nationella trender i stadsbyggande det sista seklet och dessutom löper en jämförelse mellan Göteborg och Stockholm i stort sett kontinuerligt genom boken. Den har alltså ett visst intresse även för dom som inte lystrar till det stolta namnet Glenn. Det ska också sägas att den är illustrerad med ett sjuttiotal fotografier för att öka läsupplevelsen.

Bokrelease hålls den 3:e februari på Pustervik i Göteborg: Facebookinbjudan.


Boken identifierar tre distinkta faser i svenskt stadsbyggande efter 1942. Var och en av dem är dessutom ungefär tjugofem år, vilket gör att vi kan förvänta oss att snart gå in i nästa. Den första dominerades förstås av hyresregleringens effekter, som främst yttrade sig i ett nästan tre decennier långt byggande av funktionalistiska och glesa flerfamiljshusområden. Samtidigt förlorade innerstäderna sin attraktionskraft och inemot halva befolkningen. Man ska inte heller glömma att både priserna på bostadsrätter och villor byggda efter 1947 med statliga lån var kontrollerade under den här tiden. Sammantaget gjorde det att rörligheten på bostadsmarknaden var obetydlig. I princip dominerades politiken av ett tvång att bygga en ny bostadsring åt varje årgång av ungdomar som försökte flytta hemifrån. Ett halvsekel senare är fortfarande Ragnar Bentzels, Assar Lindbecks och Ingemar Ståhls bok "Bostadsbristen: en studie av prisbildningen på bostadsmarknaden" från 1963 den bästa analysen av situationen. Den har också ett tydligt förklaringsvärde för den som vill förstå dagens problem.

De sista två faserna är därför mycket mer spännande att analysera. Den inledande av dessa dominerades av de stora förändringar som gjordes för prissättningen och subventionssystemen mellan 1969-1975. Under de här åren försvann alla regleringar av både villa- och bostadsrättspriser och som en följd av det exploderade framförallt villamarkaden på 1970-talet.

Den andra stora förändringen kom i början av 1990-talet när den borgerliga regeringen –dock i samförstånd med den socialdemokratiska oppositionen- inledde saneringen av statsfinanserna genom att avsubventionera byggmarknaden.

Man ser effekterna av de två stora förändringarna i grafen här intill: under den första växer villamarknaden explosivt, samtidigt som produktionen av flerfamiljshus rasar. Det vi ser i det kraftiga fallet är inget mindre än "miljonprogrammets" sammanbrott, när just den nya villamarknaden gjorde det som på den tiden kallades "betongförorter" överflödiga. Istället blev tiotusentals lägenheter stående tomma.


Antal färdigställda lägenheter i småhus resp. flerfamiljshus.

 

Det var sedan dessa enorma mängder tomma lägenheter som gjorde nya och mycket större subventioner nödvändiga. Dessa tog i hög grad formen av generella och stora stöd till nyproduktionen, men också i form av ROT-renoveringar som var något hela annat än dagens ROT system. Den tidens ROT kanaliserades till stora byggföretag, som fick subventionerade lån för att köpa in och renovera de förfallna flerfamiljshusen i landets större städer.

Lånesystemen konstruerades inte bara på ett sådant sätt att allmännyttan gynnades. Dessutom syftade de till att få kontroll över bostadsmarknaden genom att renovera bort smålägenheter. Medlet som användes var att slå ihop dem till större. Under ROT-perioden mellan 1975-1992 försvann det därför 12 300 lägenheter i Stockholm och drygt 7000 i Göteborg. Alla dessa lägenheter försvann alltså på grund av ombyggnationer och inte genom rivningar.

Det som hände fram till 1992 blir dock verkligt intressant i ljuset av det som skedde när bostadsproduktionen i nästa skede avsubventionerades. Som vi alla vet är det då som den verkliga återkomsten för de urbana värdena skedde i Sverige. Kopplingen till regelförändringarna är tydlig, även om mig veterligen ingen skrivit om det förut.

Först av allt kan vi se av grafen att utvecklingen på nyproduktionsmarknaden blev lika dramatisk på 1990-talet som på 1970-talet, med den skillnaden att det den här gången var villamarknaden som haft svårast att återhämta sig. Det som sedan kom tillbaka var en klassisk innerstadsmarknad av en typ som inte existerat i Sverige sedan åtminstone 1930-talet. Det är också vid denna tidpunkt som befolkningen i Stockholm innanför tullarna återigen börjar växa och föryngras i snabbare takt. I slutet av 1990-talet fick det alla planerare att häpna, när det inte fanns vare sig barnstugor eller skolor som kunde härbergera alla de nya barn som plötsligt fanns i centrum.

Den nya avsubventionerade omgivningen var egentligen lika främmande för byggarna. Det viktigaste blev att identifiera var det fanns värden som kunde motivera antingen nybyggnationer eller ombyggnationer av äldre fastigheter. Pionjärerna för den nya marknaden var otvivelaktigt JM, som blev tidiga med att köpa upp annorlunda objekt i citynära lägen. Antingen handlade det om industriområden som revs eller också var det helt annorlunda objekt som konverterades till bostäder. Ett av de tidigaste och mest uppmärksammade projekten genomfördes på Södermalm, när Eriksdalsskolans pannrum och kolförråd byggdes om till bostadsrätter 1994.


Eriksdalsskolan

 

Projektet är dessutom betecknande för det som hände därefter. Nyproduktionen försköts inte bara mot innerstäderna, dessutom vändes den gamla bortbyggnationerna av centrala lägenheter i sin totala motsats: efter 1993 har det tillkommit 12 700 antal lägenheter i Stockholm och drygt 5 000 i Göteborg genom ombyggnationer av äldre fastigheter. Det har handlat om äldre kontor, hotell, garage eller panncentraler som byggts om. Vi har alltså att göra med en total spegelvändning mot det som skedde innan.

Det som hände var att bostadsrättsmarknadens betydelse växte på ett oproportionellt sätt. I den nya avreglerade omgivningen kunde bara projekt som bar sina egna kostnader genomföras. Eftersom hyrorna fortsatte att vara bruksvärdesreglerade var den marknaden både oflexibel och osäker. Den ökade efterfrågan absorberades därför genom framväxten av en ny –och som det skulle visa sig– mycket dynamisk bostadsrättsmarknad. De stigande priserna på den marknaden har sedan i allt högre grad gjort det möjligt för boende att konkurrera med andra användningsformer för centrala ytor. Det har helt enkelt skett en relativ prisförändring i och med bostadsrättsmarknadens genombrott. I diskussionen om eventuella prisbubblor har den här dynamiken egentligen aldrig diskuterats.

Fortsättning följer...

Gå med i YIMBY Stockholm
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
Denna artikel är publicerad både här och på Yimby Göteborg, Yimby Malmö och Yimby Uppsala.
Kommentarerna nedan är från alla dessa siter.
 0
Ekonomix (11 Januari 05:35):
Nja, det där med total spegelvändning kan väl nyanseras. Tex ligger över större delen av Södermalm, där Eriksdalsskolan ligger en tilläggsdetaljplan som tvingar fram större lägenheter vid ny- eller större ombyggnation

De ettor som byggts om till större kan alltså omöjligen byggas tillbaka, vad än marknaden skulle efterfråga.

Däremot får man ofta lov att bygga om ekonomibyggnader av olika slag på det sätt du beskriver. Bara man bygger stora lägenheter!

En komponent i detta är också biltullarna, vars långsiktiga effekt ibland underskattar. De driver succesivt kontoren ut från statskärnan och sänker på så vis värdet på kontorslokaler relativt bostadslägenheter. Men samtidigt blir förhållandet det omvända i förorter som Solna och Sundbyberg.

Om detta hunnits märkas ännu i Göteborg vet jag inte och utgångsläget där är också ett annat, med en mycket högre andel förortskontor redan från början. Göteborg har inte och har aldrig haft ett totalt kontorsdominerat "city" på samma vis som Stockholm.
 0
Jan Jörnmark (11 Januari 08:15):
Jag menar strukturellt. Kolla siffrorna. Ville dessutom ta upp fenomenet eftersom det så sällan belyses. Det är också viktigt eftersom det påverkar statistiken för och efter 1993.

Sedan hade det förstås varit bra om det hade stärkts genom att regelsystemet hade förändrats.
 0
Karl M (11 Januari 20:12):
Fast det där med överklagandemöjligheter och tider som det klunkas på i Sverige verkar historiskt ha varit rena drömmen jämfört med andra industristater. Kolla in Der Spiegel #42 1972:

"Das Bodenrecht, das Deutschlands Sozialdemokraten und neuerdings sogar die Unionschristen in der nächsten Legislaturperiode ändern wollen, hat Premier Palme dieses Jahr nochmal renoviert. Schon früher hatten Schwedens Gemeinden ein gesetzliches Vorkaufsrecht an allen Grundstücken. Damit aber künftig "mit Grund und Boden und den Gewässern des Landes haushälterisch umgegangen wird" (so Innenminister Eric Holmquist), dürfen die Gemeinden Boden innerhalb ihrer Gemarkungen auch gegen den Widerspruch der Besitzer zum Marktwert aufkaufen. Dazu genügt schon die Behauptung, sie brauchten das Land irgendwann.

Kein schwedischer Grundbesitzer kann seither, was seine westdeutschen Kollegen täglich praktizieren: sich gegen die Hergabe des Landes für dringende Straßen-, Wohnungs- oder Krankenhausbauten jahrelang sträuben, damit die öffentliche Planung blockieren und den Preistreibern riesige Spekulationsgewinne schenken. Jeder Wertzuwachs, der öffentlichen Investitionen, wie Erschließung, Straßen- oder U- Bahnverbindungen zuzurechnen ist, wird dem Landverkäufer ohnedies automatisch vom Preis abgezogen.

Für Springers "Welt" nähert sich Schweden damit "sichtbar den Zuständen, wie sie in den sozialistischen Ländern des Osten bestehen". Die OECD sieht es nüchterner: "In Schweden hat sich die Ansicht durchgesetzt, daß soziale Verbesserungen manchmal wichtiger sind als persönlicher Reichtum.""

Någonting (PBL från 1980-talet? Miljöbalken från 1999?) måste ha gjort att vi inte längre låter stadsplaner och vägprojekteringar gå lika smidigt som det gjorde på 1970-talet.


http:​/​/​www.​spiegel.​de/​spiegel/​print/​d-​4280​5168.​html
 0
Jan Jörnmark (12 Januari 15:30):
Fick just ett samtal som innebär att jag kommer att tala om boken på ArkDes, alltså gamla Arkitekturmuseet på Skeppsholmen i Stockholm den 21 januari klockan 17-18. Mer detaljer senare.
 0
Jan Jörnmark (12 Januari 15:38):
Apropå Karl Ms inlägg om Plan- och bygglagen.

Idag kan det verka otroligt med när den första utredningen tillsattes 1969 med arbete för det som 18 år senare skulle bli lag var avsikten att snabba upp planprocesser. Det som beskrevs i Spiegel citatet ansågs för långsamt.

Har faktiskt själv gått igenom detta, för de utredningar från Byggnadsstyrelsen m fl som kommit fram till att det gick för segt finns i källaren på Riksarkivet, i det typ 25 lådor stora grundmaterialet till utredningen, som jag gått igenom en gång i tiden.

Problemet var att problembilden vände 1971 när villabyggandet fick miljonprogrammet att kollapsa (kolla grafen). Efter det fanns det inte längre någon som var intresserad av att bygga särskilt mycket längre, och dessutom fick du en borgerlig regering 1976-82 som rörde till målbilden ännu mer.

Jag skulle säga att det är dessa förändringar och de målkonflikter som uppstod efter vägen som gjorde att du fick den PBL och NRL (som sedan blev miljöbalken) som du fick i mitten av 80-talet.
 0
Ekonomix (12 Januari 19:28):
Först kan jag väl säga att jag håller med om det mesta i inlägget. Men det är ju inte så intressant att påpeka. Intressantare då att försöka nyansera eller påtala nya infallsvinklar.

Angående PBL så är den tämligen underlättande, så länge man själv är kommunen. Hindrande är den först för den som skall övertyga kommunen. Särskilt hänsynstagande mot grannar eller markägare är den inte...

Inte heller miljöbalken ger markägare och grannar några väsentliga rättigheter. Det som är hindrande i miljöbalken är icke sakägarna med sakägarrätt. Denna rätt har tilldelats miljöorganisationer vanligen med nära band med MP. Det genom politisk kohandel där MPs sakorganissationer fått motsvarande rätt i miljödomstolen som tex (S-märkta) fackföreningar i arbetsdomstolen eller hyresgästföreningen vid bistadsfrågor.

Det är inlagorna från dessa organisationer som bromsar projekten, inte de från de verkliga sakägarna, vilka tvärt om ofta körs över.
 0
Ekonomix (12 Januari 19:29):
Först kan jag väl säga att jag håller med om det mesta i inlägget. Men det är ju inte så intressant att påpeka. Intressantare då att försöka nyansera eller påtala nya infallsvinklar.

Angående PBL så är den tämligen underlättande, så länge man själv är kommunen. Hindrande är den först för den som skall övertyga kommunen. Särskilt hänsynstagande mot grannar eller markägare är den inte...

Inte heller miljöbalken ger markägare och grannar några väsentliga rättigheter. Det som är hindrande i miljöbalken är icke sakägarna med sakägarrätt. Denna rätt har tilldelats miljöorganisationer vanligen med nära band med MP. Det genom politisk kohandel där MPs sakorganissationer fått motsvarande rätt i miljödomstolen som tex (S-märkta) fackföreningar i arbetsdomstolen eller hyresgästföreningen vid bistadsfrågor.

Det är inlagorna från dessa organisationer som bromsar projekten, inte de från de verkliga sakägarna, vilka tvärt om ofta körs över.
 0
Martin Ekdahl (12 Januari 20:51):
Intressant. Tack för tipset. Skall hålla utsikt efter boken. Undrar bara om det per automatik kommer ett nytt system var tjugofemte år bara för rytmens skull? Säger inte att det inte är så. Jag gillar också att spana efter historiska mönster.
+1
Jan Jörnmark (15 Januari 06:42):
Tittar man efter mönstren är det helt klart dom här man ska tänka på.Jag blev förvånad när jag såg det själv, hade inte tänkt på det. https:​/​/​en.​wikipedia.​org/​wiki/​Kuznets_​swing
 0
Martin Ekdahl (19 Januari 10:41):
Om vi utgår ifrån en 25-årsparadigm blir jag lite deppig. Det ser ju onekligen ut som om att vi nu lämnar en period av tätare byggande. Mark och miljödomstolen, länsstyrelsen, luftfartsverket, medierna, skönhetsrådet och till och med vissa av stadens politiker kämpar hårdnackat mot att staden skall förtätas ytterligare. Allt pekar mot en ny sprawlvåg med köplador och villor allt längre från stadens centrum. Så nästa 25-årsperiod kommer alltså att innebära att Stockholm berikas med ytterligare utglesning, punkthus i park och bilberoende? Den sittande regeringen ger inga skäl att tro annorledes. 25 år är en lång tid. I synnerhet sett utifrån samtidens perspektiv med sin skriande bostadsbrist. Och då finns det inte ens något som säger att nästföljande period blir bättre..
+1
Jan Jörnmark (19 Januari 21:53):
Martin, jag tog i där på slutet. Men det är lika bra att analysera det som just nu behöver åtgärdas.
 0
Krister (20 Januari 10:26):
En sänkning av reavinstskatten skulle få rörligheten på bostadsmarknaden att öka. Nu finns många lägenheter byggda före 1960 i attraktiva lägen som bebos av pensionärer. Reavinstskatten gör att det blir billigare att bo kvar i en stor insatslägenhet än att hyra en mindre nyproducerad lägenhet
Även äldre hyresrätter har p.g.av förhandlingsklausulen en mycket låg hyra jämfört med nyproducerade hyresrätter.
+1
Krister (20 Januari 13:06):
Hur man får fart på byggandet:

Det enda som behövs är att ta bort en massa regler på bostadsområdet. Handläggare på kommunerna drar bygglovsansökningar i långbänk eller kräver löjliga kompletteringar av byggloven som inte fyller någon funktion.
Överklagandeprocessen måste förenklas.
Från planering till start av ett bygge är medeltiden cirka åtta åt. Många ger upp under den resans gång.
Samråd och Utställning i Stockholm
Detaljplaner som är på samråd eller utställning i Stockholms stad just nu:

Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Stockholm:s 7700 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Stockholm skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsmiljöer - inte isolerade bostadsområden.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer.
Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY kämpar för den urbana stadens upprättelse. Sluta bygga bostadsområden och förorter! Bygg stad istället.

YIMBY vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och smyckas med intressant och utmanade arkitektur.

Mer information om oss
Gå med!

Om du har facebook kan du också gå med i vår grupp, "Stockholm är inte bullerbyn".

Tumba Centrum
15 September 16:21 av Mårten Landström
Karlbergs pendeltågstation rivs
6 September 21:22 av Martin Kolk

@yimbysthlm på Twitter