Utskrift från www.yimby.se
....

Reglerna som format skraporna

 
Höga markpriser, brist på tillgång på stora tomtytor, en stor efterfrågan på bostäder och ny teknik har gjort att det numera går att få affär i en ny typ av super-slanka skyskrapor i Midtown, New York City. När skyskrapor och New York är på tapenten kan det vara intressant att ta en titt på deras zoneringsregler (planregler) och hur de har förändrats och utvecklats över tid ...och hur dessa har påverkat både byggnadernas utformning och innehåll. Avslutningsvis kommer lite tankar om hur NYC kan få inspirera Stockholm.



Den super-slanka skrapan 432 Park Avenue.

 

En kort film om New Yorks super-slanka skrapor.

 

Förhållandet mellan bredd och höjd har gått från ca 1:7 (t.ex. Seagram Building och gamla World Trade Centre) till 1:15 (t.ex. 432 Park Avenue) och nästa år kommer en med förhållandet 1:24 (111 West 57th Street).

432 Park Avenue är betydlig slankare än någon annan skrapa i NYC. (Klicka för större.)

 

1916 års zoneringsregler

Innan 1916 var det i princip fritt att bygga höga hus. Byggnadsteknik och ekonomi satte en så låg praktisk gräns för byggnadshöjden att byggnadens höjd och volym sällan blev en fråga. Men tekniken och ekonomin utvecklades och efter några mindre lyckade byggnader som blev bastanta, t.ex. Woolworth Building (1912), så höjdes röster för att säkerställa att byggnaderna inte tog för mycket solljus från omgivningen.

Woolworth Building ansågs för massiv och för att blockera för mycket soljus.

 

Zoneringsreglerna från 1916 krävde därför att byggnader smalnades av och drog sig från gatan när de gick i höjden. För 25% av markytan i mitten av tomten var det fri höjd. Precis som när de svenska solreglerna infördes så fanns här experter som redovisade "fakta" om hälsa, säkerhet, hygien och moral – många påstående och tankar som visat sig vara helt felaktiga. Chrysler Building (1930), Empire State Building (1931) och Rockefeller Center (1939) är exempel på skrapor med trappstegsdesignen enligt 1916 års regler.

Empire State Building från gatan. De fem första våningarna når mot gatan och våningarna däröver dras tillbaka i steg.

Empire State Building med de klassiska trappstegsdesignen enligt 1916 års zoneringsregler.

 

Sedan dess har stadens byråkrater skapat över 1000 tillägg i reglesystemet som resulterat i över 1000 sidor text. T.ex. infördes incitamentregler eller bonusregler på temat att genom att erbjuda allmänt tillgängliga ytor (park och torg) fick byggherren bygga högre utan avtrappning. Detta var en anpassning och eftergift för modernisternas idéer om rationellt byggande och hus-i-park. Tyvärr ledde detta till många ytor i stadens markplan som inte blev attraktiva. Dels hade modernisterna grundläggande fel om behovet och användadet av öppna ytor och dels skapades dessa snarare för att komma åt höjden än för att det fanns ett genuint intresse i att skapa en god allmän yta. Semgram Building (1958) sägs vara en av huvudanledningarna förändringarna i reglerna 1961. Det var bl.a. ytan framför Seagram Building som William Whyte studerade i sin klassiska film "The Social Life of Small Urban Spaces".

Seagram Building där en allmän yta har tillgängliggjorts för att få bygga högre.

 

Den stora hårdjorda ytan framför Seagram Building som fick kritik.

 

1961 års zoneringsregler

I 1961 års regler togs tappstegskraven bort och istället regleras totala golvytans relation till markytan (FAR=Floor Area Ratio). För bostadsskrapor sattes FAR maximalt till 10 i de områden där högst byggnader tilläts. Dvs har man en tomt på 500 kvadratmeter så kan man bygga 5000 kvandratmeter golvyta fritt disponerat på höjden eller bredden inom tomten. Så länge man håller sig till denna regel behövds ingen offentlig process för att få börja bygga. Jämfört med 1916 års regler så var det en drastisk minskning av den möjliga volymen – vilket generellt ledde till lägre byggnader.

1961 års zoneringsregler införde också "lufträtter" (air rights). Om hela utrymmet som gavs av FAR inte utnyttjats på en tomt kan den outnyttjade delen säljas fritt på marknaden till närliggande tomter och utnyttjas där istället.

Regleringarna, ekonomin och byggtekniken sammantaget har satt en praktisk höjdgräns som varierat över tid och från plats till plats. Bostadshus med FAR 10–12 gav i normalfallet något avsmalnande byggnader och upp till  ca 25 våningar. Kontorsbyggnader som i normalfallet hade FAR upp till 15 blev vanligtvis upp till 50 våningar och genom att köpa "lufträtter" (air rights) från granntomter har man kunna gå högre (t.ex. Trump Tower (1983) med sina 202 meter och 58 våningar).

På senare tid har prisvärda lägenheter (affordable housing) reglerats fram. T.ex. om 20% av lägenheterna är prisvärda så får man bygga mer golvyta (t.ex. från FAR 10 till FAR 12).

Över åren har allt mer kritik kommit mot de offentliga ytor och torg som skapats när byggnaderna dras från gatan för att få lov att gå på höjden. Istället har det fötts tankar om att säkerställa att byggnaderna möter gatan med verksamhetslokaler som ett sätt att aktivera gatan. År 1994 infördes regler som möjliggjorde högre bostadshus om man skapade ett podium med verksamheter som mötte gatan.

 

Exempel på bostadsbyggnad som genom verksamheterspodium, publik yta och 20% lågt prissatta bostäder byggnad tillåts ha total FAR på 18. Från Zoning Handbook 2011 Edition, NYC Planning. (Klicka för större.)

 

Att bostadsskrapor har varit hårdare reglerade (FAR 10) än kontorsskrapor (FAR 15) är en anledning till att eftertraktade områden med höga markpriser blivit monofuktionella med bara kontor. Det har gått att bygga ca 50% mer kontorsyta än bostadsyta. Sedan lufträtter och regeljusteringar (t.ex. verksamhetspodier) har införts har fler höga bostadsskrapor byggts och det har skett ett långsam återbefolkande av kontorsområdena.

 

Super-slanka skrapor

Så hur är de superslanka byggnaderna möliga? För det första spiller de ingen golvyta i ett brett eller djupt podium (se hur 432 Park Avenue-byggnaden möter gatan i Google Maps). De utnyttjar förstås alla omkringliggande byggnaders lufträtter (högjdökning på ca 40% höjd för 432 Park Avenue). Slutligen om byggnaden innehåller minnst 20% lågt prissatta lägenheter finns möjlighet att öka FAR med ytterligare 20%. Detta kombinerat med högpresterande betong, högt markpris och stor efterfrågan på dyra lägenheter har möjliggjort projekten. Att skraporna samtidigt har skapat så mycket lågt prissatta lägenheter har lett till att NYC inte har velat förhindra de nya super-slanka skyskraporna genom att införa nya regler.

Super-slanka skrapor färdigställda, påbörjade, planerade och diskuterade.

 

Men skraporna har förstås lett till höjda röster om att NYCs zoneringsregler måste uppdateras igen. Som vanligt står en kamp mellan de som vill bevara de kvaliteter och bostäder som finns och de som vill möjliggöra de kvaliteter och bostäder som kan skapas.

I praktiken finns det inte många fler än de nu aktuella tomterna att nyttja eftersom så mycket tomter och lufträtter redan är förbrukade av andra byggnader.

Som synes är New York City och Manhattan på inga vägar ett oreglerat område. Snarare har det varit minutiöst reglerat med ett komplicerat reglverk som utvecklats över tid när oönskade effekter har uppstått  ...inte sällan till följd av just reglernas utformning. 

 

Stockholm, Sweden

Till skillnad från i Stockholm och andra kommuner i Sverige så har NYC satt upp tydliga spelrelger på förhand. Precis samma typ av reglering finns för allt från småhus till skrapa. Varje yta i NYC är klassad enligt en zoneringskod som reglerar vad som är möjligt att bygga genom FAR och andra regler (t.ex. krav på förgård, maxial höjd på ytterväggar och antal pakeringsplatser). På de flesta ställen är inte skyskrapor tillåtna och på många ställen inte ens lite högre byggnader. Tendensen över tid har dock varit att områden klassas upp så att mer och mer byggnadsvolym tillåts. Samtidigt har vissa historiskt viktiga områden frysts i sin zonering.

Det är även givet på förhand hur podier med verksamheter, handel med lufträtter och andel prisvärda bostäder påverkar hur man får bygga.

Allt detta ger en förutsägbarhet som gör att det är lätt att räkna på projektet och en snabbet som ger korta ledtider från identifierat behov till slutfört byggprojekt. Mig veterligen dyker inte heller någon Leanstourelse upp i sista sekund och hotar med att upphäva planen om den inte ändras si eller så.

I Stockholm och Sverige har vi istället ett system där man måste ge sig in i en treårig, inte sällan femårig, upp till tioårig process med oklart utfall. Detta ger förstås en extremt hög risk i projektet och en svårighet att värdera såväl mark, projektet som fastigheterna. Risken måste kompenseras genom att säkerställa en högre vinst för de projekt som väl faller ut som tänkt. Risktagandet i själva arkitekturen blir minsta möjliga, vilket leder till enkla rationella, men också intetsägande, lådor. Den osäkra processen där man måste ligga ute med kapital tränger dessutom effektivt bort mindre aktörer som inte har råd att få planprocesstiden fördubblad och den möjliga byggrätten halverad. 

Det som framförallt inspirerar från NYCs regler är inte att de tillåter extrema skrapor i vissa områden, utan att de har ett tydligt reglesystem för vad som får byggas som alla vet om på förhand. Det är också intressant hur de lockar fram verksamheter i bottenplan och prisvärda bostäder genom att nudga den som vill bygga med ännu större byggnadsvolym.

Detta kan vi låta oss inspireras av oavsett om vi för ett område vill reglera fram småhus, stadsradhus, klassisk stenstad eller om vi vill upp och kratta i skyn. Har vi väl satt reglerna tydligt så kan många fler vara med och snabbt bygga utifrån behov. Det är dags att utnyttja möjligheterna i PBL till max. Ta fram detaljplaner över stora områden, sätt dit generella planbestämelser och låt sedan de som vill möta behoven få bygglov för att bygga per omgående.

Gå med i YIMBY Stockholm
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
+1
Martin Kolk (20 December 2017 13:30):
En annan viktig anledning till det supersmala skyskraporna om jag förstår det rätt är att det ofta har en lägenhet per våningsplan. Dvs, hissen går direkt in i lägenheten. Detta är både yteffektivt och tydligen mycket uppskattat (känns lyxigt, och kanske mer som privatboende) av de som vill köpa sådana lägenheter.

En utrymningstrappa finns antagligen i något hörn antar jag.

Den största skillnaden mot USA är ju att alla zon-bestämmelser ju i princip ger fritt fram att bygga, så länge du uppfyller zon-krav. Det är ju en enorm skillnad mot Sverige där kommunens planmonopol är helt absolut och knappt behöver motiveras vid avslag. Det svenska planmonopolet är ju närmast unikt i världen. Så absolut makt av staten över mark som privatpersoner äger förekommer inte i nästan några andra länder, det är snarare liknande system som i USA som är praxis.
 0
Martin Kolk (20 December 2017 13:34):
Här är zon-kartan för Manhattan.

https:​/​/​www1.​nyc.​gov/​site/​planning/​data-​maps/​zola.​page

Ganska häftigt att man i princip får bygga vad man vill, så länge man håller sig till reglerna för zon-området. Men som sagt som det fungerar i större delen av världen.
 0
Sofia (20 December 2017 19:18):
Detaljplanerna skulle kunna fungera mer som zoner om vi ville. Det enda de måste reglera enligt lag är uppdelning mellan allmän platsmark och kvartersmark samt vilka markanvändningar som är tillåtna. Så man skulle kunna göra en plankarta med endast ett runtnät av gatumark och sen skriva BCK (Bostad, centrum, kontor) på all kvartersmark.
 0
Martin Ekdahl (2 Januari 09:34):
Intressant läsning. Personligen tycker jag att Woolworth building är snyggast.
 0
VVS-företag Stockholm (10 April 16:53):
Jag skulle gärna se skyskrapor av denna typ i Stockholm. Som det är nu är skyskraporna i Stockholm försvinnande få både sätt till folkmängden och i absoluta tal. Idag känns det som att varje riktigt högt hus blir stoppat av den ena eller andra anledningen i Stockholm.
Samråd och Utställning i Stockholm
Detaljplaner som är på samråd eller utställning i Stockholms stad just nu:

Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Stockholm:s 8590 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Stockholm skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsmiljöer - inte isolerade bostadsområden.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer.
Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY kämpar för den urbana stadens upprättelse. Sluta bygga bostadsområden och förorter! Bygg stad istället.

YIMBY vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och smyckas med intressant och utmanade arkitektur.

Mer information om oss
Gå med!

Om du har facebook kan du också gå med i vår grupp, "Stockholm är inte bullerbyn".

@yimbysthlm på Twitter