Printout from www.yimby.se
....

Dags för en stadsminister?

Map
Sammanfattning

Många talar om bristen på bostadspolitiken, det är värre än så. Sverige saknar en samlad politik för våra städers utveckling. Vi har en landsbygdsminister. Kanske dags för en stadsminister? Hur ser framtidens stad ut och vilka utmaningar behöver framtidens städer hantera?

Beskrivning

Många talar om bristen på bostadspolitiken, det är värre än så. Sverige saknar en samlad politik för våra städers utveckling. Vi har en landsbygdsminister. Kanske dags för en stadsminister? För det är i staden det händer. Nya idéer och kunskaper uppstår där människor möts. I staden sker utveckling och tillväxt. Nya arbetstillfällen skapas som gynnar hela Sverige. I staden kan förutsättningar skapas för ett hållbart och tolerant samhälle. De städer som prövar, försöker, orkar och kan lyssna är framtidens vinnare! Men har politikerna och stadens aktörer verktygen, viljan eller kunskapen? Hur ser framtidens stad ut och vilka utmaningar behöver framtidens städer hantera? Möt Sveriges Arkitekter och aktörer från Malmö, Göteborg, Stockholm och Helsingborg i ett samtal om planering och arkitektur för framtidens städer!

Arrangör: Sveriges Arkitekter
Evenemangstyp: Seminarium & mingel
Ämne: Byggande, Infrastruktur
Medverkande: Björn Siesjö, stadsarkitekt, Göteborgs stad. Christer Larsson, stadsbyggnadsdirektör, Malmö stad. Tomas Rudin, oppositionsborgarråd för (S) i Stockholm vice ordförande för stadsbyggnadsnämnden, Stockholm stad. Ola Andersson, arkitekt författare och debattör. Kristoffer Nilsson, arkitekt med inriktning på samhällsplanering, Helsingborgs stad. Laila Strunke, förbundsordförande, Sveriges Arkitekter. Catherina Fored, förbundsdirektör, Sveriges Arkitekter.
Förtäring: Ja

Mer information: http://www.almedalsveckan.info/event/user-view/9693

Date and time: July 5 2012 15:00 - 16:30
Location: Kårhuset Rindi, Tage Cervins gata 1
City: Visby

Samråd och Utställning i Stockholm
Detaljplaner som är på samråd eller utställning i Stockholms stad just nu:


If you support our ideas, join YIMBY Stockholm:s 7693 members. It only takes a minute and costs nothing.

Regeringens 22-punktersprogram och stadsbyggandet i Göteborg
 

I februari satte sig regeringen, de fyra allianspartierna och vänsterpartiet ner för att diskutera fram en blocköverskridande överenskommelse med målet att få fart på bostadsbyggandet. Men efter fem månader utan resultat reste sig alliansen från bordet och lämnade samtalen med motiveringen att regeringens förslag är alldeles för försiktiga och att regeringen inte ville avveckla byggsubventionerna. Från regeringshåll hördes röster om att det egentligen berodde på att Alliansen var helt låsta vid att förändra hyressättningsmodellen i riktning mot att införa marknadshyror.

 

22-punktersprogrammet

Regeringen gick därför ut med ett eget 22-punktersprogram för att öka bostadsbyggandet. Förslagen sorteras under sex rubriker:

  • Mer byggklar mark (4 förslag)
  • Sänkta byggkostnader (2 förslag)
  • Kortare ledtider (8 förslag)
  • Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet (1 förslag)
  • Fler hyresrätter (2 förslag)
  • Övrigt (5 förslag)

Majoriteten av förslagen (14 st) handlar om att rutiner, lagar och regler och nya idéer ska "ses över", utredas, "följas upp" eller att "förutsättningar undersöks". Förändringarna ska inte införas här och nu utan i bästa fall på sikt. Regeringen verkar fortsätta i utredningskungen Stefan Attefalls hjulspår. Han lyckades tillsätta ca 70 utredningar utan att få speciellt mycket konkret förändrat.

Sist i detta inlägg presenteras och kommenteras alla förslagen i detalj, men för den som vill ha en koncis sammanfattning så kommer den här.

 

Förändringar i PBL och BBR

Några av utredningarna är värda att nämna, inte minst för att de åtminstone delvis ligger i linje med Yimby-tankar.

För det första ska Plan och Bygglagen "ses över" med inriktningen att bygglov ska kunna ges direkt från en översiktsplan. Komplicerade frågor mellan kommunen och länsstyrelsen, Trafikverket, mm ska redas ut i översiktsplanen och sedan ska statens möjligheter att lägga sig i kraftigt begränsas. Ett förslag i denna riktning har utretts av Lars Magnusson för tre år sedan (en av Attefalls utredningar...) och då ropade vi entusiastiskt att "Stadsplanen gör comeback!". Det var framför allt de områdesplaner som Magnusson föreslog som liknade stadsplaner med förhandsplanering och helhetsperspektiv. Tyvärr nämns inte områdesplanerna nu i förslaget. Riktningen är trots allt i rätt och det hade inte skadat med ett "ska införas" och en proposition för lagändring. 

Vi får vänta ytterligare ett tag på stadsplanens återkomst men den verkar komma närmare och närmare.

 

Det föreslås också att kravet på detaljplan ska slopas men kommunen ska fortfarande kunna kräva en detaljplan. Detta ska genomföras så här får kommunerna få ett verktyg att gå snabbare till bygglov. Problemet är om man lämnar över bedömningen om detaljplan ska krävas eller inte till stadsbyggnadskontoren, så kommer troligen bedömningen ofta bli att jo stadsbyggnadskontorets fantastiska planeringskompetens behöver manifesteras i en detaljplan. I bästa fall skulle förslaget kunna vara ett verktyg för byggnadsnämnden att vrida delar av detaljplanering ur stadsbyggnadskontorets händer till förmån för bygglov direkt från översiktsplanen.

Boverkets bygg- och konstruktionsregler (t.ex. BBR) ska ses över i syfte att modernisera och förenkla regelverket för att ge byggherrarna ökad frihet att utforma lösningar och för att främja konkurrensen. En kommitté ska tillsättas som kan ta emot inspel från branschen. Det är oklart vem som kommer få den formella makten att besluta om förändringarna. Tidigare agerande av Boverket ger att de själva har svårt att hitta något överflödigt i sitt eget regelverk. Vi har haft desto lättare att hitta det...

Boverket har t.ex. dåligt motiverade krav på direkta strålar från solen.

 

Fler hyresrätter

En utrednings ska tillsättas för att "djupare analysera problemen" med att det inte är tillräckligt attraktivt att bygga hyresrätter med de hyror som bestäms enligt hyressättningsmodellen. Inriktningen ska bl.a. vara att dels låta de mer marknadsanpassade presumtionshyrorna i nyproduktion få vara kvar även efter de 15 år som de nu gäller och dels att upplåtelseformen ska kunna bestämmas i detaljplanen. Det första innebär ytterligare ett steg mot mer av marknadsanpassade hyror vilket ska göra det mer attraktivt att bygga. Införandet av ytterligare en reglering kan säkert tvinga fram fler hyresrätter men befarar som all reglering att ge en dämpande effekt på det totala byggandet.

 

Länsstyrelsens roll och överklaganden

Av de åtta förslag som ska genomföras nu är det mest intressanta nya instruktioner från regeringen till länsstyrelserna. Det två viktigaste punkterna är att länsstyrelsen beordras att i större utsträckning beakta bostadsbyggande som ett väsentligt allmänt intresse och att kommunerna ska kunna kräva ett förhandsbesked från länsstyrelsen.

Det är en tydlig markering om att länsstyrelsens roll som nej-sägare ska minska. I bästa fall kommer det första leda till att länsstyrelsen i några fler fall tillåter bostadsbyggande. Det andra förhindrar förgävesplaneringen där länsstyrelsen går in i ett sent skede och säger nej, men kan möjligen befaras ge länsstyrelsen ökat inflytande att kapa bort bostäder tidigt i planprocesserna – bostäder som hade klarat en prövning inför Mark- och miljödomstolen.

Rätten att överklaga bygglov ses över med målet att begränsa möjligheterna för den som inte yttrat sig tidigare i processen. Det handlar om att förhindra nya synpunkter i ett sent skede, men vilka som kan vara sakägare eller vad som går att överklaga förändras inte.

 

Drömmen om utopia

Som sig bör i ett förslagsprogram så finns det även rena galenskaper. Under övrigt finns punkten "Stor samlad exploatering – nya hållbara städer" som handlar om att på "kort tid" bygga en helt ny perifer stad från scratch vid ett nyanlagt stationsläge eller genom att förlänga en befintlig väg.

Vilka drömmar kommer kommer forma en helt ny stad?

 

En från grunden nyanlagd stad som på kort tid byggs på en helt ny plats för tankarna till andra nyanlagda städer som byggts från ett fåtal bärande principer; Letchworth Garden City , Brasilia, Milton Keynes, mm och inte minst vårt eget Angered. Målbilden är förvisso annorlunda idag men resultatet riskerar ändå att bli enahanda. "New Urbanism"-områdena i USA avskräcker.

Städer behöver snare få växa fram över tid i en organisk process till stor del baserat på initiativ underifrån. Städer skapas naturligt där det redan finns människor, människor ska inte flyttas dit det byggs städer. Tyvärr har detta förslag auktoritära drag där människor blir brickor i en storskalig lösning. Vi har befarat att Miljonprogrammet 2.0 ska komma i bostadskrisens spår, men det verkar snarare vara Miljonprogrammet 1.1 som kommer. Det är bara referenserna till Bostadssociala utredningen från 1946 som saknas. Är det den rationella planeringsskolan som gör sin comeback?

Finns det något gott exempel i världen på en i modern tid nyanlagd stad som byggts på kort tid och som har blivit lyckad? Däremot finns det exempel på lyckade utvidgningar och förtätningar av redan attraktiva städer som t.ex. Eixample, Barcelona, eller Vasastaden, Göteborg. Den senare byggdes huvudsakligen ut mellan 1870 och 1920, dvs under 50 år.

 

Vad saknas bland förslagen?

Vad är det som saknas? Förutom att fler av "utreds"-förslagen borde vara av karaktären genomförs så finns det viktiga frågor som inte berörs.

Som sista punkt har regeringen satt att förutsättningarna för att införa en temporär lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet under 3–5 år ska beredas. Vad det kommer innebära är oklart men om detta behövs så varför inte försöka få till en permanent förändring för bostadsbyggande som möter efterfrågan? Detta förslag är ett indirekt underkännande av de övriga förslagen som uppenbarligen befaras vara otillräckliga.

Det mest anmärkningsvärda är att riksintressekonstruktionen inte alls berörs. Speciellt riksintresset för kulturmiljö är otydligt, oförutsägbart och juridiskt tveksamt i sin konstruktion. Dessutom är makten att utse riksintressen i en stad utspritt på tolv självständiga myndigheter, var och en med ett enormt engagemang för just sina frågor, vilket lett till att nästan all mark i storstäderna berörs av flera riksintressen. Alliansen har här lagt ett eget förslag om att reformera systemet i grunden. Makten att utse riksintressen ska tas från de tolv myndigheter och ges till regeringen eller en expertgrupp som gör ett mer samlat övervägande. Antalet riksintressen som begränsar nybyggnation bör minska och bostadsbyggande bör i sig klassas som ett riksintresse.

När vi ändå nämnt Alliansen så vill de även korta överklagandeprocessen genom att ta bort länsstyrelsen som första instans och begränsa att vilka som över huvud taget har rätt att överklaga.

Det är bra förslag men de borde ha genomförts under de åtta år alliansen hade sakerna i egna händer. Det troliga är dessutom att alliansen sin vana trogen släpper igenom regeringens förslag i höst. Progressiv bostadspolitik bedrivs uppenbarligen lättast från läktaren...

Några förändringar i kravet på att planera för bilparkering vid bostadsbyggande nämns inte explicit.

Något som inte heller berörs är funktionsblandningen. Hade det inte varit intressant att se över skatter och regler för verksamhetslokaler i syfte att göra dem enklare och mer attraktiva att driva?

Regeringen ensidiga fokus på ökat bostadsbyggande riskerar att ske på bekostnad av stadsbyggandet.

 

Fler bostäder och mer kvartersstad i Göteborg?

I inledningen ställdes frågan om vi i Göteborg kan förvänta oss fler bostäder och det i mer kvarterstad som en direkt effekt av förslagen. Flera av förslagen går i riktning mot att underlätta bostadsbyggandet men är inte speciellt revolutionerande. De har i bästa fall karaktären av många bäckar små och den stora frågan är om de torkar upp på vägen eller tillåts bli en älv som bryter igenom dämmet. För lite och för sent får nog bli det sammanfattande omdömet på fler bostäder.

Blir det mer kvartersstad? Bostad, bostadsbyggande, bostadshus, bostadsbyggnadsprojekt, bostadsexploatering nämns flitigt i programmet. Kvartersstad, blandstad, funktionsblandning eller liknande lyser helt med sin frånvaro. Inte heller förtätning eller små byggföretag nämns, däremot storskaliga lösningar som anläggande av helt nya städer och underlättandet av standardiserat byggande. Regeringen försöker tyvärr ensidigt hantera ett bostadsproblem, och inte det mer övergripande stadsutvecklingsproblemet.

 

Appendix: Genomgång av förslagen punkt för punkt med kommentarer

I det följande redovisas förslagen och kommenterars punkt för punkt under de rubriker som regeringen använt i sin promemoria.

  • Mer byggklar mark (4 förslag)
  • Sänkta byggkostnader (2 förslag)
  • Kortare ledtider (8 förslag)
  • Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet (1 förslag)
  • Fler hyresrätter (2 förslag)
  • Övrigt (5 förslag)

 

Mer byggklar mark

För att få mer byggklar mark är förslagen att tillsätta en utredning om strandskyddet, åter se över riktvärden för trafikbuller, utse en förhandlingsperson som ska försöka få till på byggande på statlig ägd mark samt ställa krav på kommunal planering av bostadsbyggande.

För strandskyddet är fokus satt till att främja landsbygdsutveckling (och inte stadsutveckling). Bullerriktvärdena gjordes mycket tillåtande genom en ändring 2015 så där finns troligen inte speciellt mycket att hämta.

Förslaget med att bygga på statlig mark innefattar drygt tio utpekade fastigheter över hela landet. För Göteborg är det Fortifikationsverkets mark i Björlanda som staten kan undvara, men Göteborg är inte intresserade i dagsläget och tycker att oexploderad ammunition i marken är ett problem. Det finns också en allmän formulering om att Trafikverkets överblivna mark generellt är liten men kan vara en "viktigt pusselbit för vissa bostadsbyggnadsprojekt".

Sammantaget har inte Göteborg så mycket att hämta varken i de två utredningarna eller vad gäller byggande på statlig mark.

Punkten "Krav på kommunal planering för bostadsbyggande" innebär att Boverket löpande ska ta fram uppgifter om antalet bostäder som behöver byggas på regional nivå. Genom en förhandling mellan kommunerna eller av länsstyrelsen (ännu oklart vem) ska behovet fördelas på kommunerna i "planeringstal" som anger hur mycket varje kommun ska planera. Kommunerna ska årligen redovisa hur de klarat kraven, men kraven ska inte vara kopplade till några sanktioner.

Detta liknar ett försök till mer av centralplanering för att pusha på bostadsbyggandet, men utan sanktioner blir det bara av karaktären "någon, oklart vem, tittar på er, väldigt mycket". Det är därmed enbart kommunernas samvete som kan tänkas blir den tillkommande drivkraften. Göteborg har knappast missat att fler bostäder behöver byggas och redan idag tar regionen löpande fram underlag om bostadsbehov och bostadsbyggande. Senaste rapporten ger att Göteborg borde färdigställa knappt 4 000 nya bostäder om året 2016-2025 för att möta befolkningstillväxten. (Förra året färdigställdes ca 2500 bostäder och flest bostäder under de senaste 20 åren färdigställdes under 2008, 2 626 bostäder, så Göteborg behöver växla upp.)

Regionens senaste bostadsmarknadsanalys.

 

För Göteborg blir denna åtgärd troligen lika verkningslös som de statligt satta regler vi har om rätt till förskoleplats "utan orimlig väntetid" nära barnets hem. Möjligen sätter det större press på "slow growth"-kommuner som Lerum, men där leder det till fler småhusenklaver snarare än mer kvartersstad. Så effekten för städer som Göteborg som redan försöker ha stadsutvecklingen högt på agendan blir troligen obefintlig eller på sin höjd marginell.

 

Sänkta byggkostnader

Förslagen för att få sänkta byggkostnader handlar om en förenklad kontroll av serietillverkade hus och en översyn av Boverkets regler.

Den förenklade kontrollen är önskvärd eftersom serietillverkade hus som redan godkänts i en kommun kan underkännas i en annan utifrån samma tekniska krav. Boverket får nu i uppdrag att lämna ett förslag på hur kommuner kan befrias från uppdraget att kontrollera de tekniska kraven hos serietillverkade hus.

Målet med översynen av Boverkets bygg- och konstruktionsregler är att modernisera och förenkla regelverket för att ge byggherrarna ökad frihet att utforma ändamålsenliga lösningar, samt att främja konkurrensen. Speciellt är det fokus på regler som gör det svårare, långsammare eller dyrare än nödvändigt att bygga. Samtidigt ska detta göras utan att äventyra hälsa, säkerhet och ett långsiktigt hållbart byggande. En kommitté inrättas som löpande tar emot inspel från branschen.

Det förenklade reglerna för serietillverkade hus är förstås välkomna ur kvantitetssynpunkt. Samtidigt är det en åtgärd som gynnar stora serietillverkande byggjättar (t.ex. BoKlok-husen) framför mindre byggföretag som bygger varierat och anpassat till platsen. Skulle man istället kunna tänka sig att alla byggföretag inklusive de små kan blir certifierade att göra sina egna tekniska kontroller med kännbara straff om de fuskar?

Vad gäller Boverkets regler har vi tidigare lyft märkligheter i t.ex. kravet på direkt solljus men också fått höra berättelser om att Boverket inte är förändringsbenägna trots nya fakta och god argumentation. Avgörande här är vem som ska hålla i taktpinnen när det kommer till bestlut, men det är oklart i regeringens promemoria. Om det blir Boverket själva är risken stor att status quo får råda, men om kommittén får pekpinnen kan det säkert ske vissa förändringar. Det finns definitivt dåligt underbyggda regler att upptäcka.

 

Kortare ledtider

Under rubriken kortare ledtider finns hela åtta förslag som syftar till att snabba upp den långa planeringsprocessen som ligger mellan identifierat behov och byggande. Fyra av förslagen handlar om förändringar och justeringar av plan- och bygglagen och fyra om länsstyrelsens roll och överklagandeprocessen.

 

Förändringar i plan- och bygglagen

För det första och troligen viktigast ska plan- och bygglagen (PBL) "ses över" med inriktningen att öka förutsägbarheten genom att den kommunala översiktsplanen görs bindande. Dialogen mellan staten och kommunen ska klaras av inom översiktsplaneringen och när staten och kommunen är överens bör inte staten senare kunna ingripa mot projekt som är förenliga med översiktsplanen – förutom när staten själva är sakägare. Dessutom ska behovet av detaljplan reduceras till förmån för bygglov direkt från översiktsplanen. Förhoppningen är att det leder till att byggprojekten ska kunna ske snabbare.

Nästa förslag är att kravet på detaljplan slopas förutom när det handlar om betydande miljöpåverkan och verksamheter som lagrar och hanterar farliga kemikalier. Kommuner ska dock fortfarande kunna kräva detaljplaner i samma utsträcknings som tidigare om de skulle vilja det.

De här förändringarna är i linje med slutbetänkandet från Lars Magnussons utredning som fick oss att för drygt tre år sedan utbrista att "Stadsplanen gör comeback!" Magnusson föreslog "områdesplaner" som verkade ha karaktären av stadsplaner. Det nämns tyvärr inte i regeringens förslag. Anyhow, det här är troligen en jättebra förändring och det enda lilla smolket i bägaren är att det står "ses över" snarare än "ska införas". Riktningen är helt rätt.

Det är bra att bygglov kan utfärdas direkt från översiktsplanen utan detaljplan. Ansvaret och verktyget lämnas dock helt över till kommunerna då de fortfarande kan kräva detaljplaner. Samtidigt vet vi att planarkitekterna på stadsbyggnadskontoren inte gärna släpper ifrån sig inflytande. Med tanke på hur svårt det verkar vara att förändra Stadsbyggnadskontoret i Göteborg så är det högst oklart om detta förslag kommer att få en betydande effekt. Det vore onekligen intressant om en extern från stadsbyggnadskontoret oberoende part gör bedömningen.

Ytterligare ett förslag är att ge ökad möjlighet till delegation från kommunfullmäktige till kommunstyrelsen och byggnadsnämnden. Förslaget innebär att färre detaljplaner måste upp till kommunfullmäktige för beslut, vilket kapar någon månad i processen. I Göteborg är det ffa de stora planerna som t.ex. Skeppsbron som har gått upp till kommunfullmäktige. Förslaget innebär en marginell förändring, men visst kan man tänka många bäckar små...

När vi ändå är inne på bygglov så är ett annat förslag att göra fler åtgärder bygglovsbefriade. Här handlar det om att genomföra(!) "i huvudsak" enligt en tidigare utredning samt att utreda om fler förändringar kan göras. Exempel på åtgärder som kan komma att bygglovsbefrias är "omfärgningar och ändring av tak- eller fasadmaterial, väderskydd för kollektivtrafiken, transformatorstationer och vinterförvaring av fritidsbåtar, husvagnar och husbilar på småhustomter."

Förslag ger inte direkt fler bostäder eller mer kvartersstad, men i bästa fall frigör det lite mer personella resurser till planarbete och bygglov för stadsutveckling på stadsbyggnadskontoren. Många bäckar små...

 

Länsstyrelsen och överklaganden

Slutligen under "kortare ledtider" finns fyra förslag som relaterar till länsstyrelsen och överklagande processerna. För det första förtydligas / förändras Länsstyrelsernas roll och arbete.

Länsstyrelsen får berättat för sig att de ska prioritera handläggning av ärenden med permanentbostäder. Genom ett uppdrag i regleringsbrevet eller en ändring i länsstyrelseinstruktionen ska det tydliggöras att bostadsbyggande är ett väsentligt allmänt intresse som bör beaktas i större utsträckning i länsstyrelsernas arbete. Boverket får i uppdrag att reda ut hur ingripandegrunderna i PBL ska tillämpas, dvs. när och hur länsstyrelsens får lägga sig i den kommunala planeringen.

Det föreslås också att Länsstyrelsen bara får två månader på sig att komma till beslut i fall där de själva beslutat att överklaga en antagen detaljplan eller områdesbestämmelser, men "Tiden får förlängas om det är nödvändigt på grund av utredningen i ärendet." Detta förslag är formulerat som att det ska införas, snarare än att "ses över" eller utredas.

Nästa förslag är att kommunen ska kunna begära att länsstyrelsen lämnar ett planeringsbesked (typ förhandsbesked) inför eller under en planprocess om länsstyrelsen ger sitt godkännande till lösningen. Idag har länsstyrelsen inte krav på sig att ge ett besked förrän planen ställs ut på samrådet och inte heller finns någon möjlighet till att få ett bindande besked om planen riskerar att bli föremål för överprövning eller inte. Med detta hoppas man minska risken för att resurser läggs på "förgävesplanering". Länsstyrelsens ska som huvudregel lämna besked inom sex veckor. Detta verkar vara något som ska genomföras snarare än att utredas.

Sammantaget ger dessa förändringar att länsstyrelsens möjligheter att dyka upp fem i tolv dyka för att stoppa processer begränsas. Själva inflytande begränsas inte utan flyttas bara till tidigare i processen. Det minskar "förgävesplaneringen" men i Göteborg har väldigt få projekt har stoppats av länsstyrelsens i ett sent skede. De flesta projekt har redan idag en avstämning med länsstyrelsen eller en anpassning efter länsstyrelsens förmodade tyckande. Många bäckar små... Att Boverket får uppdraget att se över länsstyrelsens ingripandegrunder kan eventuellt ge någon begränsning i länsstyrelsens inflytande.

Slutligen ska PBL "ses över" så att rätten att överklaga ett beslut om bygglov och förhandsbesked begränsas för den som inte har yttrat sig tidigare under processen. Det gäller dock inte om planen ändrats eller om överklagandet handlar om att processen och beslutet inte skett i laga ordning.

Många bäckar små.

 

Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet

Under denna rubrik finns ett förslag som innebär att takbeloppet för hur mycket pengar man kan begära skatteuppskov för vid försäljning av bostad slopas. Det gäller för försäljningar under perioden 21 juni 2016 – 30 juni 2020.

Tanken är att det ska skapa ökad rörlighet inom befintligt bestånd (läs minskade inlåsningseffekter). Tanken är att detta leder till ett något effektivare utnyttjande av befintliga bostäder.

 

Fler hyresrätter

Under rubriken Fler hyresrätter finns dels förslag som handlar om att utveckla hyressättningsmodellen och dels förslag om att kunna reglera upplåtelseform i en detaljplan.

Förslaget för hyressättningsmodellen är att dels inrätta en spärregel så att hyran efter utgången av den 15-åriga presumtionstiden inte ska kunna sänkas och dels se till att hyresvärden kan höja hyran inom presumtionstiden om standardhöjande åtgärder gjorts eller om principerna för hyressättningen ändras. En utredning tillsätts för att djupare analysera "problemen" med hyressättningsmodellen och för att ta fram förslag till författningsförändringar.

Förutsättningarna för att ge kommunerna möjlighet att reglera upplåtelseformer, t.ex. genom en bestämmelse i en detaljplan, ska utredas. Även alternativa möjligheter till att reglera upplåtelseformer bör ingå i en sådan utredning.

Även här har vi två förslag som handlar om att utreda snarare än att införa. Uppenbarligen har det noterats att det byggs för få hyresrätter och det vill man hantera genom dels bättre ekonomiska villkor och dels genom ökad reglering. Det är uppenbart att regelverket kring hyresrätten och hyressättningsmodellen blir allt mer komplicerad med undantag (presumtionshyran) och ytterligare reglering (upplåtelseform i detaljplanen). De mer marknadsmässiga hyrorna i nyproduktionen ge fler hyresrätter medan regleringen riskerar att dämpa investeringsviljan.

 

Övrigt

Under rubriken övrigt samlas fem punkter som spänner över ett brett register.

Det första är ett förslag att bygga nya hållbara städer från grunden.
"Förutsättningarna för att t.ex. anlägga ett stationsläge på en befintlig järnväg eller att förlänga en befintlig väg och kring denna genomföra större bostadsexploatering bör undersökas. Det blir då möjligt att från grunden planera hållbara städer med fungerande kollektivtrafik."

Förslaget behandlades i sammanfattningen och den där avslutande frågan behöver repeteras: Finns det något gott exempel i världen på en i modern tid nyanlagd stad som byggts på kort tid och som har blivit lyckad?

Nästa förslag är att ge en utredare uppdraget att se över systemet med kreditgarantier för att få bättre förutsättningar till finansiering av hyresrätter och av ombyggnad.

Igen är det den befarade låga outputen av hyresrätter som man försöker hantera. Grundorsaken är att den fria prissättningen på bostadsrätter gör dem så mycket mer lönsamma att bygga än hyresrätter.

Akademiska hus och andra statliga bolags möjligheter att bidra till bostadsbyggandet "ses över". Detta faller under kategorin många bäckar små...

Det näst sista förslaget är att skapa ett tryggare och mer rättssäkert system för den som önskar hyra ut såväl för den som önskar hyra. Tanken är att få fler privatpersoner att upplåta delar av sin bostad till uthyrning. Förslaget är oklart i om det handlar om "ses över", utredning eller genomförande och vem som i så fall har ansvaret.

Slutligen ges förslag på en mycket generell beskriven åtgärd men också kan leda till en mycket omfattade förändringar om förslaget löper hela vägen.  Förutsättningarna för att införa en temporär lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet under 3–5 år ska beredas.

Här kan man fråga sig: Varför inte en permanent lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet för all framtid? Förslaget underkänner dessutom effekten av de övriga 21 punkterna.


Regeringens 22-punktersprogram och stadsbyggandet i Göteborg
 

I februari satte sig regeringen, de fyra allianspartierna och vänsterpartiet ner för att diskutera fram en blocköverskridande överenskommelse med målet att få fart på bostadsbyggandet. Men efter fem månader utan resultat reste sig alliansen från bordet och lämnade samtalen med motiveringen att regeringens förslag är alldeles för försiktiga och att regeringen inte ville avveckla byggsubventionerna. Från regeringshåll hördes röster om att det egentligen berodde på att Alliansen var helt låsta vid att förändra hyressättningsmodellen i riktning mot att införa marknadshyror.

 

22-punktersprogrammet

Regeringen gick därför ut med ett eget 22-punktersprogram för att öka bostadsbyggandet. Förslagen sorteras under sex rubriker:

  • Mer byggklar mark (4 förslag)
  • Sänkta byggkostnader (2 förslag)
  • Kortare ledtider (8 förslag)
  • Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet (1 förslag)
  • Fler hyresrätter (2 förslag)
  • Övrigt (5 förslag)

Majoriteten av förslagen (14 st) handlar om att rutiner, lagar och regler och nya idéer ska "ses över", utredas, "följas upp" eller att "förutsättningar undersöks". Förändringarna ska inte införas här och nu utan i bästa fall på sikt. Regeringen verkar fortsätta i utredningskungen Stefan Attefalls hjulspår. Han lyckades tillsätta ca 70 utredningar utan att få speciellt mycket konkret förändrat.

Sist i detta inlägg presenteras och kommenteras alla förslagen i detalj, men för den som vill ha en koncis sammanfattning så kommer den här.

 

Förändringar i PBL och BBR

Några av utredningarna är värda att nämna, inte minst för att de åtminstone delvis ligger i linje med Yimby-tankar.

För det första ska Plan och Bygglagen "ses över" med inriktningen att bygglov ska kunna ges direkt från en översiktsplan. Komplicerade frågor mellan kommunen och länsstyrelsen, Trafikverket, mm ska redas ut i översiktsplanen och sedan ska statens möjligheter att lägga sig i kraftigt begränsas. Ett förslag i denna riktning har utretts av Lars Magnusson för tre år sedan (en av Attefalls utredningar...) och då ropade vi entusiastiskt att "Stadsplanen gör comeback!". Det var framför allt de områdesplaner som Magnusson föreslog som liknade stadsplaner med förhandsplanering och helhetsperspektiv. Tyvärr nämns inte områdesplanerna nu i förslaget. Riktningen är trots allt i rätt och det hade inte skadat med ett "ska införas" och en proposition för lagändring. 

Vi får vänta ytterligare ett tag på stadsplanens återkomst men den verkar komma närmare och närmare.

 

Det föreslås också att kravet på detaljplan ska slopas men kommunen ska fortfarande kunna kräva en detaljplan. Detta ska genomföras så här får kommunerna få ett verktyg att gå snabbare till bygglov. Problemet är om man lämnar över bedömningen om detaljplan ska krävas eller inte till stadsbyggnadskontoren, så kommer troligen bedömningen ofta bli att jo stadsbyggnadskontorets fantastiska planeringskompetens behöver manifesteras i en detaljplan. I bästa fall skulle förslaget kunna vara ett verktyg för byggnadsnämnden att vrida delar av detaljplanering ur stadsbyggnadskontorets händer till förmån för bygglov direkt från översiktsplanen.

Boverkets bygg- och konstruktionsregler (t.ex. BBR) ska ses över i syfte att modernisera och förenkla regelverket för att ge byggherrarna ökad frihet att utforma lösningar och för att främja konkurrensen. En kommitté ska tillsättas som kan ta emot inspel från branschen. Det är oklart vem som kommer få den formella makten att besluta om förändringarna. Tidigare agerande av Boverket ger att de själva har svårt att hitta något överflödigt i sitt eget regelverk. Vi har haft desto lättare att hitta det...

Boverket har t.ex. dåligt motiverade krav på direkta strålar från solen.

 

Fler hyresrätter

En utrednings ska tillsättas för att "djupare analysera problemen" med att det inte är tillräckligt attraktivt att bygga hyresrätter med de hyror som bestäms enligt hyressättningsmodellen. Inriktningen ska bl.a. vara att dels låta de mer marknadsanpassade presumtionshyrorna i nyproduktion få vara kvar även efter de 15 år som de nu gäller och dels att upplåtelseformen ska kunna bestämmas i detaljplanen. Det första innebär ytterligare ett steg mot mer av marknadsanpassade hyror vilket ska göra det mer attraktivt att bygga. Införandet av ytterligare en reglering kan säkert tvinga fram fler hyresrätter men befarar som all reglering att ge en dämpande effekt på det totala byggandet.

 

Länsstyrelsens roll och överklaganden

Av de åtta förslag som ska genomföras nu är det mest intressanta nya instruktioner från regeringen till länsstyrelserna. Det två viktigaste punkterna är att länsstyrelsen beordras att i större utsträckning beakta bostadsbyggande som ett väsentligt allmänt intresse och att kommunerna ska kunna kräva ett förhandsbesked från länsstyrelsen.

Det är en tydlig markering om att länsstyrelsens roll som nej-sägare ska minska. I bästa fall kommer det första leda till att länsstyrelsen i några fler fall tillåter bostadsbyggande. Det andra förhindrar förgävesplaneringen där länsstyrelsen går in i ett sent skede och säger nej, men kan möjligen befaras ge länsstyrelsen ökat inflytande att kapa bort bostäder tidigt i planprocesserna – bostäder som hade klarat en prövning inför Mark- och miljödomstolen.

Rätten att överklaga bygglov ses över med målet att begränsa möjligheterna för den som inte yttrat sig tidigare i processen. Det handlar om att förhindra nya synpunkter i ett sent skede, men vilka som kan vara sakägare eller vad som går att överklaga förändras inte.

 

Drömmen om utopia

Som sig bör i ett förslagsprogram så finns det även rena galenskaper. Under övrigt finns punkten "Stor samlad exploatering – nya hållbara städer" som handlar om att på "kort tid" bygga en helt ny perifer stad från scratch vid ett nyanlagt stationsläge eller genom att förlänga en befintlig väg.

Vilka drömmar kommer kommer forma en helt ny stad?

 

En från grunden nyanlagd stad som på kort tid byggs på en helt ny plats för tankarna till andra nyanlagda städer som byggts från ett fåtal bärande principer; Letchworth Garden City , Brasilia, Milton Keynes, mm och inte minst vårt eget Angered. Målbilden är förvisso annorlunda idag men resultatet riskerar ändå att bli enahanda. "New Urbanism"-områdena i USA avskräcker.

Städer behöver snare få växa fram över tid i en organisk process till stor del baserat på initiativ underifrån. Städer skapas naturligt där det redan finns människor, människor ska inte flyttas dit det byggs städer. Tyvärr har detta förslag auktoritära drag där människor blir brickor i en storskalig lösning. Vi har befarat att Miljonprogrammet 2.0 ska komma i bostadskrisens spår, men det verkar snarare vara Miljonprogrammet 1.1 som kommer. Det är bara referenserna till Bostadssociala utredningen från 1946 som saknas. Är det den rationella planeringsskolan som gör sin comeback?

Finns det något gott exempel i världen på en i modern tid nyanlagd stad som byggts på kort tid och som har blivit lyckad? Däremot finns det exempel på lyckade utvidgningar och förtätningar av redan attraktiva städer som t.ex. Eixample, Barcelona, eller Vasastaden, Göteborg. Den senare byggdes huvudsakligen ut mellan 1870 och 1920, dvs under 50 år.

 

Vad saknas bland förslagen?

Vad är det som saknas? Förutom att fler av "utreds"-förslagen borde vara av karaktären genomförs så finns det viktiga frågor som inte berörs.

Som sista punkt har regeringen satt att förutsättningarna för att införa en temporär lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet under 3–5 år ska beredas. Vad det kommer innebära är oklart men om detta behövs så varför inte försöka få till en permanent förändring för bostadsbyggande som möter efterfrågan? Detta förslag är ett indirekt underkännande av de övriga förslagen som uppenbarligen befaras vara otillräckliga.

Det mest anmärkningsvärda är att riksintressekonstruktionen inte alls berörs. Speciellt riksintresset för kulturmiljö är otydligt, oförutsägbart och juridiskt tveksamt i sin konstruktion. Dessutom är makten att utse riksintressen i en stad utspritt på tolv självständiga myndigheter, var och en med ett enormt engagemang för just sina frågor, vilket lett till att nästan all mark i storstäderna berörs av flera riksintressen. Alliansen har här lagt ett eget förslag om att reformera systemet i grunden. Makten att utse riksintressen ska tas från de tolv myndigheter och ges till regeringen eller en expertgrupp som gör ett mer samlat övervägande. Antalet riksintressen som begränsar nybyggnation bör minska och bostadsbyggande bör i sig klassas som ett riksintresse.

När vi ändå nämnt Alliansen så vill de även korta överklagandeprocessen genom att ta bort länsstyrelsen som första instans och begränsa att vilka som över huvud taget har rätt att överklaga.

Det är bra förslag men de borde ha genomförts under de åtta år alliansen hade sakerna i egna händer. Det troliga är dessutom att alliansen sin vana trogen släpper igenom regeringens förslag i höst. Progressiv bostadspolitik bedrivs uppenbarligen lättast från läktaren...

Några förändringar i kravet på att planera för bilparkering vid bostadsbyggande nämns inte explicit.

Något som inte heller berörs är funktionsblandningen. Hade det inte varit intressant att se över skatter och regler för verksamhetslokaler i syfte att göra dem enklare och mer attraktiva att driva?

Regeringen ensidiga fokus på ökat bostadsbyggande riskerar att ske på bekostnad av stadsbyggandet.

 

Fler bostäder och mer kvartersstad i Göteborg?

I inledningen ställdes frågan om vi i Göteborg kan förvänta oss fler bostäder och det i mer kvarterstad som en direkt effekt av förslagen. Flera av förslagen går i riktning mot att underlätta bostadsbyggandet men är inte speciellt revolutionerande. De har i bästa fall karaktären av många bäckar små och den stora frågan är om de torkar upp på vägen eller tillåts bli en älv som bryter igenom dämmet. För lite och för sent får nog bli det sammanfattande omdömet på fler bostäder.

Blir det mer kvartersstad? Bostad, bostadsbyggande, bostadshus, bostadsbyggnadsprojekt, bostadsexploatering nämns flitigt i programmet. Kvartersstad, blandstad, funktionsblandning eller liknande lyser helt med sin frånvaro. Inte heller förtätning eller små byggföretag nämns, däremot storskaliga lösningar som anläggande av helt nya städer och underlättandet av standardiserat byggande. Regeringen försöker tyvärr ensidigt hantera ett bostadsproblem, och inte det mer övergripande stadsutvecklingsproblemet.

 

Appendix: Genomgång av förslagen punkt för punkt med kommentarer

I det följande redovisas förslagen och kommenterars punkt för punkt under de rubriker som regeringen använt i sin promemoria.

  • Mer byggklar mark (4 förslag)
  • Sänkta byggkostnader (2 förslag)
  • Kortare ledtider (8 förslag)
  • Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet (1 förslag)
  • Fler hyresrätter (2 förslag)
  • Övrigt (5 förslag)

 

Mer byggklar mark

För att få mer byggklar mark är förslagen att tillsätta en utredning om strandskyddet, åter se över riktvärden för trafikbuller, utse en förhandlingsperson som ska försöka få till på byggande på statlig ägd mark samt ställa krav på kommunal planering av bostadsbyggande.

För strandskyddet är fokus satt till att främja landsbygdsutveckling (och inte stadsutveckling). Bullerriktvärdena gjordes mycket tillåtande genom en ändring 2015 så där finns troligen inte speciellt mycket att hämta.

Förslaget med att bygga på statlig mark innefattar drygt tio utpekade fastigheter över hela landet. För Göteborg är det Fortifikationsverkets mark i Björlanda som staten kan undvara, men Göteborg är inte intresserade i dagsläget och tycker att oexploderad ammunition i marken är ett problem. Det finns också en allmän formulering om att Trafikverkets överblivna mark generellt är liten men kan vara en "viktigt pusselbit för vissa bostadsbyggnadsprojekt".

Sammantaget har inte Göteborg så mycket att hämta varken i de två utredningarna eller vad gäller byggande på statlig mark.

Punkten "Krav på kommunal planering för bostadsbyggande" innebär att Boverket löpande ska ta fram uppgifter om antalet bostäder som behöver byggas på regional nivå. Genom en förhandling mellan kommunerna eller av länsstyrelsen (ännu oklart vem) ska behovet fördelas på kommunerna i "planeringstal" som anger hur mycket varje kommun ska planera. Kommunerna ska årligen redovisa hur de klarat kraven, men kraven ska inte vara kopplade till några sanktioner.

Detta liknar ett försök till mer av centralplanering för att pusha på bostadsbyggandet, men utan sanktioner blir det bara av karaktären "någon, oklart vem, tittar på er, väldigt mycket". Det är därmed enbart kommunernas samvete som kan tänkas blir den tillkommande drivkraften. Göteborg har knappast missat att fler bostäder behöver byggas och redan idag tar regionen löpande fram underlag om bostadsbehov och bostadsbyggande. Senaste rapporten ger att Göteborg borde färdigställa knappt 4 000 nya bostäder om året 2016-2025 för att möta befolkningstillväxten. (Förra året färdigställdes ca 2500 bostäder och flest bostäder under de senaste 20 åren färdigställdes under 2008, 2 626 bostäder, så Göteborg behöver växla upp.)

Regionens senaste bostadsmarknadsanalys.

 

För Göteborg blir denna åtgärd troligen lika verkningslös som de statligt satta regler vi har om rätt till förskoleplats "utan orimlig väntetid" nära barnets hem. Möjligen sätter det större press på "slow growth"-kommuner som Lerum, men där leder det till fler småhusenklaver snarare än mer kvartersstad. Så effekten för städer som Göteborg som redan försöker ha stadsutvecklingen högt på agendan blir troligen obefintlig eller på sin höjd marginell.

 

Sänkta byggkostnader

Förslagen för att få sänkta byggkostnader handlar om en förenklad kontroll av serietillverkade hus och en översyn av Boverkets regler.

Den förenklade kontrollen är önskvärd eftersom serietillverkade hus som redan godkänts i en kommun kan underkännas i en annan utifrån samma tekniska krav. Boverket får nu i uppdrag att lämna ett förslag på hur kommuner kan befrias från uppdraget att kontrollera de tekniska kraven hos serietillverkade hus.

Målet med översynen av Boverkets bygg- och konstruktionsregler är att modernisera och förenkla regelverket för att ge byggherrarna ökad frihet att utforma ändamålsenliga lösningar, samt att främja konkurrensen. Speciellt är det fokus på regler som gör det svårare, långsammare eller dyrare än nödvändigt att bygga. Samtidigt ska detta göras utan att äventyra hälsa, säkerhet och ett långsiktigt hållbart byggande. En kommitté inrättas som löpande tar emot inspel från branschen.

Det förenklade reglerna för serietillverkade hus är förstås välkomna ur kvantitetssynpunkt. Samtidigt är det en åtgärd som gynnar stora serietillverkande byggjättar (t.ex. BoKlok-husen) framför mindre byggföretag som bygger varierat och anpassat till platsen. Skulle man istället kunna tänka sig att alla byggföretag inklusive de små kan blir certifierade att göra sina egna tekniska kontroller med kännbara straff om de fuskar?

Vad gäller Boverkets regler har vi tidigare lyft märkligheter i t.ex. kravet på direkt solljus men också fått höra berättelser om att Boverket inte är förändringsbenägna trots nya fakta och god argumentation. Avgörande här är vem som ska hålla i taktpinnen när det kommer till bestlut, men det är oklart i regeringens promemoria. Om det blir Boverket själva är risken stor att status quo får råda, men om kommittén får pekpinnen kan det säkert ske vissa förändringar. Det finns definitivt dåligt underbyggda regler att upptäcka.

 

Kortare ledtider

Under rubriken kortare ledtider finns hela åtta förslag som syftar till att snabba upp den långa planeringsprocessen som ligger mellan identifierat behov och byggande. Fyra av förslagen handlar om förändringar och justeringar av plan- och bygglagen och fyra om länsstyrelsens roll och överklagandeprocessen.

 

Förändringar i plan- och bygglagen

För det första och troligen viktigast ska plan- och bygglagen (PBL) "ses över" med inriktningen att öka förutsägbarheten genom att den kommunala översiktsplanen görs bindande. Dialogen mellan staten och kommunen ska klaras av inom översiktsplaneringen och när staten och kommunen är överens bör inte staten senare kunna ingripa mot projekt som är förenliga med översiktsplanen – förutom när staten själva är sakägare. Dessutom ska behovet av detaljplan reduceras till förmån för bygglov direkt från översiktsplanen. Förhoppningen är att det leder till att byggprojekten ska kunna ske snabbare.

Nästa förslag är att kravet på detaljplan slopas förutom när det handlar om betydande miljöpåverkan och verksamheter som lagrar och hanterar farliga kemikalier. Kommuner ska dock fortfarande kunna kräva detaljplaner i samma utsträcknings som tidigare om de skulle vilja det.

De här förändringarna är i linje med slutbetänkandet från Lars Magnussons utredning som fick oss att för drygt tre år sedan utbrista att "Stadsplanen gör comeback!" Magnusson föreslog "områdesplaner" som verkade ha karaktären av stadsplaner. Det nämns tyvärr inte i regeringens förslag. Anyhow, det här är troligen en jättebra förändring och det enda lilla smolket i bägaren är att det står "ses över" snarare än "ska införas". Riktningen är helt rätt.

Det är bra att bygglov kan utfärdas direkt från översiktsplanen utan detaljplan. Ansvaret och verktyget lämnas dock helt över till kommunerna då de fortfarande kan kräva detaljplaner. Samtidigt vet vi att planarkitekterna på stadsbyggnadskontoren inte gärna släpper ifrån sig inflytande. Med tanke på hur svårt det verkar vara att förändra Stadsbyggnadskontoret i Göteborg så är det högst oklart om detta förslag kommer att få en betydande effekt. Det vore onekligen intressant om en extern från stadsbyggnadskontoret oberoende part gör bedömningen.

Ytterligare ett förslag är att ge ökad möjlighet till delegation från kommunfullmäktige till kommunstyrelsen och byggnadsnämnden. Förslaget innebär att färre detaljplaner måste upp till kommunfullmäktige för beslut, vilket kapar någon månad i processen. I Göteborg är det ffa de stora planerna som t.ex. Skeppsbron som har gått upp till kommunfullmäktige. Förslaget innebär en marginell förändring, men visst kan man tänka många bäckar små...

När vi ändå är inne på bygglov så är ett annat förslag att göra fler åtgärder bygglovsbefriade. Här handlar det om att genomföra(!) "i huvudsak" enligt en tidigare utredning samt att utreda om fler förändringar kan göras. Exempel på åtgärder som kan komma att bygglovsbefrias är "omfärgningar och ändring av tak- eller fasadmaterial, väderskydd för kollektivtrafiken, transformatorstationer och vinterförvaring av fritidsbåtar, husvagnar och husbilar på småhustomter."

Förslag ger inte direkt fler bostäder eller mer kvartersstad, men i bästa fall frigör det lite mer personella resurser till planarbete och bygglov för stadsutveckling på stadsbyggnadskontoren. Många bäckar små...

 

Länsstyrelsen och överklaganden

Slutligen under "kortare ledtider" finns fyra förslag som relaterar till länsstyrelsen och överklagande processerna. För det första förtydligas / förändras Länsstyrelsernas roll och arbete.

Länsstyrelsen får berättat för sig att de ska prioritera handläggning av ärenden med permanentbostäder. Genom ett uppdrag i regleringsbrevet eller en ändring i länsstyrelseinstruktionen ska det tydliggöras att bostadsbyggande är ett väsentligt allmänt intresse som bör beaktas i större utsträckning i länsstyrelsernas arbete. Boverket får i uppdrag att reda ut hur ingripandegrunderna i PBL ska tillämpas, dvs. när och hur länsstyrelsens får lägga sig i den kommunala planeringen.

Det föreslås också att Länsstyrelsen bara får två månader på sig att komma till beslut i fall där de själva beslutat att överklaga en antagen detaljplan eller områdesbestämmelser, men "Tiden får förlängas om det är nödvändigt på grund av utredningen i ärendet." Detta förslag är formulerat som att det ska införas, snarare än att "ses över" eller utredas.

Nästa förslag är att kommunen ska kunna begära att länsstyrelsen lämnar ett planeringsbesked (typ förhandsbesked) inför eller under en planprocess om länsstyrelsen ger sitt godkännande till lösningen. Idag har länsstyrelsen inte krav på sig att ge ett besked förrän planen ställs ut på samrådet och inte heller finns någon möjlighet till att få ett bindande besked om planen riskerar att bli föremål för överprövning eller inte. Med detta hoppas man minska risken för att resurser läggs på "förgävesplanering". Länsstyrelsens ska som huvudregel lämna besked inom sex veckor. Detta verkar vara något som ska genomföras snarare än att utredas.

Sammantaget ger dessa förändringar att länsstyrelsens möjligheter att dyka upp fem i tolv dyka för att stoppa processer begränsas. Själva inflytande begränsas inte utan flyttas bara till tidigare i processen. Det minskar "förgävesplaneringen" men i Göteborg har väldigt få projekt har stoppats av länsstyrelsens i ett sent skede. De flesta projekt har redan idag en avstämning med länsstyrelsen eller en anpassning efter länsstyrelsens förmodade tyckande. Många bäckar små... Att Boverket får uppdraget att se över länsstyrelsens ingripandegrunder kan eventuellt ge någon begränsning i länsstyrelsens inflytande.

Slutligen ska PBL "ses över" så att rätten att överklaga ett beslut om bygglov och förhandsbesked begränsas för den som inte har yttrat sig tidigare under processen. Det gäller dock inte om planen ändrats eller om överklagandet handlar om att processen och beslutet inte skett i laga ordning.

Många bäckar små.

 

Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet

Under denna rubrik finns ett förslag som innebär att takbeloppet för hur mycket pengar man kan begära skatteuppskov för vid försäljning av bostad slopas. Det gäller för försäljningar under perioden 21 juni 2016 – 30 juni 2020.

Tanken är att det ska skapa ökad rörlighet inom befintligt bestånd (läs minskade inlåsningseffekter). Tanken är att detta leder till ett något effektivare utnyttjande av befintliga bostäder.

 

Fler hyresrätter

Under rubriken Fler hyresrätter finns dels förslag som handlar om att utveckla hyressättningsmodellen och dels förslag om att kunna reglera upplåtelseform i en detaljplan.

Förslaget för hyressättningsmodellen är att dels inrätta en spärregel så att hyran efter utgången av den 15-åriga presumtionstiden inte ska kunna sänkas och dels se till att hyresvärden kan höja hyran inom presumtionstiden om standardhöjande åtgärder gjorts eller om principerna för hyressättningen ändras. En utredning tillsätts för att djupare analysera "problemen" med hyressättningsmodellen och för att ta fram förslag till författningsförändringar.

Förutsättningarna för att ge kommunerna möjlighet att reglera upplåtelseformer, t.ex. genom en bestämmelse i en detaljplan, ska utredas. Även alternativa möjligheter till att reglera upplåtelseformer bör ingå i en sådan utredning.

Även här har vi två förslag som handlar om att utreda snarare än att införa. Uppenbarligen har det noterats att det byggs för få hyresrätter och det vill man hantera genom dels bättre ekonomiska villkor och dels genom ökad reglering. Det är uppenbart att regelverket kring hyresrätten och hyressättningsmodellen blir allt mer komplicerad med undantag (presumtionshyran) och ytterligare reglering (upplåtelseform i detaljplanen). De mer marknadsmässiga hyrorna i nyproduktionen ge fler hyresrätter medan regleringen riskerar att dämpa investeringsviljan.

 

Övrigt

Under rubriken övrigt samlas fem punkter som spänner över ett brett register.

Det första är ett förslag att bygga nya hållbara städer från grunden.
"Förutsättningarna för att t.ex. anlägga ett stationsläge på en befintlig järnväg eller att förlänga en befintlig väg och kring denna genomföra större bostadsexploatering bör undersökas. Det blir då möjligt att från grunden planera hållbara städer med fungerande kollektivtrafik."

Förslaget behandlades i sammanfattningen och den där avslutande frågan behöver repeteras: Finns det något gott exempel i världen på en i modern tid nyanlagd stad som byggts på kort tid och som har blivit lyckad?

Nästa förslag är att ge en utredare uppdraget att se över systemet med kreditgarantier för att få bättre förutsättningar till finansiering av hyresrätter och av ombyggnad.

Igen är det den befarade låga outputen av hyresrätter som man försöker hantera. Grundorsaken är att den fria prissättningen på bostadsrätter gör dem så mycket mer lönsamma att bygga än hyresrätter.

Akademiska hus och andra statliga bolags möjligheter att bidra till bostadsbyggandet "ses över". Detta faller under kategorin många bäckar små...

Det näst sista förslaget är att skapa ett tryggare och mer rättssäkert system för den som önskar hyra ut såväl för den som önskar hyra. Tanken är att få fler privatpersoner att upplåta delar av sin bostad till uthyrning. Förslaget är oklart i om det handlar om "ses över", utredning eller genomförande och vem som i så fall har ansvaret.

Slutligen ges förslag på en mycket generell beskriven åtgärd men också kan leda till en mycket omfattade förändringar om förslaget löper hela vägen.  Förutsättningarna för att införa en temporär lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet under 3–5 år ska beredas.

Här kan man fråga sig: Varför inte en permanent lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet för all framtid? Förslaget underkänner dessutom effekten av de övriga 21 punkterna.


Regeringens 22-punktersprogram och stadsbyggandet i Göteborg
 

I februari satte sig regeringen, de fyra allianspartierna och vänsterpartiet ner för att diskutera fram en blocköverskridande överenskommelse med målet att få fart på bostadsbyggandet. Men efter fem månader utan resultat reste sig alliansen från bordet och lämnade samtalen med motiveringen att regeringens förslag är alldeles för försiktiga och att regeringen inte ville avveckla byggsubventionerna. Från regeringshåll hördes röster om att det egentligen berodde på att Alliansen var helt låsta vid att förändra hyressättningsmodellen i riktning mot att införa marknadshyror.

 

22-punktersprogrammet

Regeringen gick därför ut med ett eget 22-punktersprogram för att öka bostadsbyggandet. Förslagen sorteras under sex rubriker:

  • Mer byggklar mark (4 förslag)
  • Sänkta byggkostnader (2 förslag)
  • Kortare ledtider (8 förslag)
  • Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet (1 förslag)
  • Fler hyresrätter (2 förslag)
  • Övrigt (5 förslag)

Majoriteten av förslagen (14 st) handlar om att rutiner, lagar och regler och nya idéer ska "ses över", utredas, "följas upp" eller att "förutsättningar undersöks". Förändringarna ska inte införas här och nu utan i bästa fall på sikt. Regeringen verkar fortsätta i utredningskungen Stefan Attefalls hjulspår. Han lyckades tillsätta ca 70 utredningar utan att få speciellt mycket konkret förändrat.

Sist i detta inlägg presenteras och kommenteras alla förslagen i detalj, men för den som vill ha en koncis sammanfattning så kommer den här.

 

Förändringar i PBL och BBR

Några av utredningarna är värda att nämna, inte minst för att de åtminstone delvis ligger i linje med Yimby-tankar.

För det första ska Plan och Bygglagen "ses över" med inriktningen att bygglov ska kunna ges direkt från en översiktsplan. Komplicerade frågor mellan kommunen och länsstyrelsen, Trafikverket, mm ska redas ut i översiktsplanen och sedan ska statens möjligheter att lägga sig i kraftigt begränsas. Ett förslag i denna riktning har utretts av Lars Magnusson för tre år sedan (en av Attefalls utredningar...) och då ropade vi entusiastiskt att "Stadsplanen gör comeback!". Det var framför allt de områdesplaner som Magnusson föreslog som liknade stadsplaner med förhandsplanering och helhetsperspektiv. Tyvärr nämns inte områdesplanerna nu i förslaget. Riktningen är trots allt i rätt och det hade inte skadat med ett "ska införas" och en proposition för lagändring. 

Vi får vänta ytterligare ett tag på stadsplanens återkomst men den verkar komma närmare och närmare.

 

Det föreslås också att kravet på detaljplan ska slopas men kommunen ska fortfarande kunna kräva en detaljplan. Detta ska genomföras så här får kommunerna få ett verktyg att gå snabbare till bygglov. Problemet är om man lämnar över bedömningen om detaljplan ska krävas eller inte till stadsbyggnadskontoren, så kommer troligen bedömningen ofta bli att jo stadsbyggnadskontorets fantastiska planeringskompetens behöver manifesteras i en detaljplan. I bästa fall skulle förslaget kunna vara ett verktyg för byggnadsnämnden att vrida delar av detaljplanering ur stadsbyggnadskontorets händer till förmån för bygglov direkt från översiktsplanen.

Boverkets bygg- och konstruktionsregler (t.ex. BBR) ska ses över i syfte att modernisera och förenkla regelverket för att ge byggherrarna ökad frihet att utforma lösningar och för att främja konkurrensen. En kommitté ska tillsättas som kan ta emot inspel från branschen. Det är oklart vem som kommer få den formella makten att besluta om förändringarna. Tidigare agerande av Boverket ger att de själva har svårt att hitta något överflödigt i sitt eget regelverk. Vi har haft desto lättare att hitta det...

Boverket har t.ex. dåligt motiverade krav på direkta strålar från solen.

 

Fler hyresrätter

En utrednings ska tillsättas för att "djupare analysera problemen" med att det inte är tillräckligt attraktivt att bygga hyresrätter med de hyror som bestäms enligt hyressättningsmodellen. Inriktningen ska bl.a. vara att dels låta de mer marknadsanpassade presumtionshyrorna i nyproduktion få vara kvar även efter de 15 år som de nu gäller och dels att upplåtelseformen ska kunna bestämmas i detaljplanen. Det första innebär ytterligare ett steg mot mer av marknadsanpassade hyror vilket ska göra det mer attraktivt att bygga. Införandet av ytterligare en reglering kan säkert tvinga fram fler hyresrätter men befarar som all reglering att ge en dämpande effekt på det totala byggandet.

 

Länsstyrelsens roll och överklaganden

Av de åtta förslag som ska genomföras nu är det mest intressanta nya instruktioner från regeringen till länsstyrelserna. Det två viktigaste punkterna är att länsstyrelsen beordras att i större utsträckning beakta bostadsbyggande som ett väsentligt allmänt intresse och att kommunerna ska kunna kräva ett förhandsbesked från länsstyrelsen.

Det är en tydlig markering om att länsstyrelsens roll som nej-sägare ska minska. I bästa fall kommer det första leda till att länsstyrelsen i några fler fall tillåter bostadsbyggande. Det andra förhindrar förgävesplaneringen där länsstyrelsen går in i ett sent skede och säger nej, men kan möjligen befaras ge länsstyrelsen ökat inflytande att kapa bort bostäder tidigt i planprocesserna – bostäder som hade klarat en prövning inför Mark- och miljödomstolen.

Rätten att överklaga bygglov ses över med målet att begränsa möjligheterna för den som inte yttrat sig tidigare i processen. Det handlar om att förhindra nya synpunkter i ett sent skede, men vilka som kan vara sakägare eller vad som går att överklaga förändras inte.

 

Drömmen om utopia

Som sig bör i ett förslagsprogram så finns det även rena galenskaper. Under övrigt finns punkten "Stor samlad exploatering – nya hållbara städer" som handlar om att på "kort tid" bygga en helt ny perifer stad från scratch vid ett nyanlagt stationsläge eller genom att förlänga en befintlig väg.

Vilka drömmar kommer kommer forma en helt ny stad?

 

En från grunden nyanlagd stad som på kort tid byggs på en helt ny plats för tankarna till andra nyanlagda städer som byggts från ett fåtal bärande principer; Letchworth Garden City , Brasilia, Milton Keynes, mm och inte minst vårt eget Angered. Målbilden är förvisso annorlunda idag men resultatet riskerar ändå att bli enahanda. "New Urbanism"-områdena i USA avskräcker.

Städer behöver snare få växa fram över tid i en organisk process till stor del baserat på initiativ underifrån. Städer skapas naturligt där det redan finns människor, människor ska inte flyttas dit det byggs städer. Tyvärr har detta förslag auktoritära drag där människor blir brickor i en storskalig lösning. Vi har befarat att Miljonprogrammet 2.0 ska komma i bostadskrisens spår, men det verkar snarare vara Miljonprogrammet 1.1 som kommer. Det är bara referenserna till Bostadssociala utredningen från 1946 som saknas. Är det den rationella planeringsskolan som gör sin comeback?

Finns det något gott exempel i världen på en i modern tid nyanlagd stad som byggts på kort tid och som har blivit lyckad? Däremot finns det exempel på lyckade utvidgningar och förtätningar av redan attraktiva städer som t.ex. Eixample, Barcelona, eller Vasastaden, Göteborg. Den senare byggdes huvudsakligen ut mellan 1870 och 1920, dvs under 50 år.

 

Vad saknas bland förslagen?

Vad är det som saknas? Förutom att fler av "utreds"-förslagen borde vara av karaktären genomförs så finns det viktiga frågor som inte berörs.

Som sista punkt har regeringen satt att förutsättningarna för att införa en temporär lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet under 3–5 år ska beredas. Vad det kommer innebära är oklart men om detta behövs så varför inte försöka få till en permanent förändring för bostadsbyggande som möter efterfrågan? Detta förslag är ett indirekt underkännande av de övriga förslagen som uppenbarligen befaras vara otillräckliga.

Det mest anmärkningsvärda är att riksintressekonstruktionen inte alls berörs. Speciellt riksintresset för kulturmiljö är otydligt, oförutsägbart och juridiskt tveksamt i sin konstruktion. Dessutom är makten att utse riksintressen i en stad utspritt på tolv självständiga myndigheter, var och en med ett enormt engagemang för just sina frågor, vilket lett till att nästan all mark i storstäderna berörs av flera riksintressen. Alliansen har här lagt ett eget förslag om att reformera systemet i grunden. Makten att utse riksintressen ska tas från de tolv myndigheter och ges till regeringen eller en expertgrupp som gör ett mer samlat övervägande. Antalet riksintressen som begränsar nybyggnation bör minska och bostadsbyggande bör i sig klassas som ett riksintresse.

När vi ändå nämnt Alliansen så vill de även korta överklagandeprocessen genom att ta bort länsstyrelsen som första instans och begränsa att vilka som över huvud taget har rätt att överklaga.

Det är bra förslag men de borde ha genomförts under de åtta år alliansen hade sakerna i egna händer. Det troliga är dessutom att alliansen sin vana trogen släpper igenom regeringens förslag i höst. Progressiv bostadspolitik bedrivs uppenbarligen lättast från läktaren...

Några förändringar i kravet på att planera för bilparkering vid bostadsbyggande nämns inte explicit.

Något som inte heller berörs är funktionsblandningen. Hade det inte varit intressant att se över skatter och regler för verksamhetslokaler i syfte att göra dem enklare och mer attraktiva att driva?

Regeringen ensidiga fokus på ökat bostadsbyggande riskerar att ske på bekostnad av stadsbyggandet.

 

Fler bostäder och mer kvartersstad i Göteborg?

I inledningen ställdes frågan om vi i Göteborg kan förvänta oss fler bostäder och det i mer kvarterstad som en direkt effekt av förslagen. Flera av förslagen går i riktning mot att underlätta bostadsbyggandet men är inte speciellt revolutionerande. De har i bästa fall karaktären av många bäckar små och den stora frågan är om de torkar upp på vägen eller tillåts bli en älv som bryter igenom dämmet. För lite och för sent får nog bli det sammanfattande omdömet på fler bostäder.

Blir det mer kvartersstad? Bostad, bostadsbyggande, bostadshus, bostadsbyggnadsprojekt, bostadsexploatering nämns flitigt i programmet. Kvartersstad, blandstad, funktionsblandning eller liknande lyser helt med sin frånvaro. Inte heller förtätning eller små byggföretag nämns, däremot storskaliga lösningar som anläggande av helt nya städer och underlättandet av standardiserat byggande. Regeringen försöker tyvärr ensidigt hantera ett bostadsproblem, och inte det mer övergripande stadsutvecklingsproblemet.

 

Appendix: Genomgång av förslagen punkt för punkt med kommentarer

I det följande redovisas förslagen och kommenterars punkt för punkt under de rubriker som regeringen använt i sin promemoria.

  • Mer byggklar mark (4 förslag)
  • Sänkta byggkostnader (2 förslag)
  • Kortare ledtider (8 förslag)
  • Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet (1 förslag)
  • Fler hyresrätter (2 förslag)
  • Övrigt (5 förslag)

 

Mer byggklar mark

För att få mer byggklar mark är förslagen att tillsätta en utredning om strandskyddet, åter se över riktvärden för trafikbuller, utse en förhandlingsperson som ska försöka få till på byggande på statlig ägd mark samt ställa krav på kommunal planering av bostadsbyggande.

För strandskyddet är fokus satt till att främja landsbygdsutveckling (och inte stadsutveckling). Bullerriktvärdena gjordes mycket tillåtande genom en ändring 2015 så där finns troligen inte speciellt mycket att hämta.

Förslaget med att bygga på statlig mark innefattar drygt tio utpekade fastigheter över hela landet. För Göteborg är det Fortifikationsverkets mark i Björlanda som staten kan undvara, men Göteborg är inte intresserade i dagsläget och tycker att oexploderad ammunition i marken är ett problem. Det finns också en allmän formulering om att Trafikverkets överblivna mark generellt är liten men kan vara en "viktigt pusselbit för vissa bostadsbyggnadsprojekt".

Sammantaget har inte Göteborg så mycket att hämta varken i de två utredningarna eller vad gäller byggande på statlig mark.

Punkten "Krav på kommunal planering för bostadsbyggande" innebär att Boverket löpande ska ta fram uppgifter om antalet bostäder som behöver byggas på regional nivå. Genom en förhandling mellan kommunerna eller av länsstyrelsen (ännu oklart vem) ska behovet fördelas på kommunerna i "planeringstal" som anger hur mycket varje kommun ska planera. Kommunerna ska årligen redovisa hur de klarat kraven, men kraven ska inte vara kopplade till några sanktioner.

Detta liknar ett försök till mer av centralplanering för att pusha på bostadsbyggandet, men utan sanktioner blir det bara av karaktären "någon, oklart vem, tittar på er, väldigt mycket". Det är därmed enbart kommunernas samvete som kan tänkas blir den tillkommande drivkraften. Göteborg har knappast missat att fler bostäder behöver byggas och redan idag tar regionen löpande fram underlag om bostadsbehov och bostadsbyggande. Senaste rapporten ger att Göteborg borde färdigställa knappt 4 000 nya bostäder om året 2016-2025 för att möta befolkningstillväxten. (Förra året färdigställdes ca 2500 bostäder och flest bostäder under de senaste 20 åren färdigställdes under 2008, 2 626 bostäder, så Göteborg behöver växla upp.)

Regionens senaste bostadsmarknadsanalys.

 

För Göteborg blir denna åtgärd troligen lika verkningslös som de statligt satta regler vi har om rätt till förskoleplats "utan orimlig väntetid" nära barnets hem. Möjligen sätter det större press på "slow growth"-kommuner som Lerum, men där leder det till fler småhusenklaver snarare än mer kvartersstad. Så effekten för städer som Göteborg som redan försöker ha stadsutvecklingen högt på agendan blir troligen obefintlig eller på sin höjd marginell.

 

Sänkta byggkostnader

Förslagen för att få sänkta byggkostnader handlar om en förenklad kontroll av serietillverkade hus och en översyn av Boverkets regler.

Den förenklade kontrollen är önskvärd eftersom serietillverkade hus som redan godkänts i en kommun kan underkännas i en annan utifrån samma tekniska krav. Boverket får nu i uppdrag att lämna ett förslag på hur kommuner kan befrias från uppdraget att kontrollera de tekniska kraven hos serietillverkade hus.

Målet med översynen av Boverkets bygg- och konstruktionsregler är att modernisera och förenkla regelverket för att ge byggherrarna ökad frihet att utforma ändamålsenliga lösningar, samt att främja konkurrensen. Speciellt är det fokus på regler som gör det svårare, långsammare eller dyrare än nödvändigt att bygga. Samtidigt ska detta göras utan att äventyra hälsa, säkerhet och ett långsiktigt hållbart byggande. En kommitté inrättas som löpande tar emot inspel från branschen.

Det förenklade reglerna för serietillverkade hus är förstås välkomna ur kvantitetssynpunkt. Samtidigt är det en åtgärd som gynnar stora serietillverkande byggjättar (t.ex. BoKlok-husen) framför mindre byggföretag som bygger varierat och anpassat till platsen. Skulle man istället kunna tänka sig att alla byggföretag inklusive de små kan blir certifierade att göra sina egna tekniska kontroller med kännbara straff om de fuskar?

Vad gäller Boverkets regler har vi tidigare lyft märkligheter i t.ex. kravet på direkt solljus men också fått höra berättelser om att Boverket inte är förändringsbenägna trots nya fakta och god argumentation. Avgörande här är vem som ska hålla i taktpinnen när det kommer till bestlut, men det är oklart i regeringens promemoria. Om det blir Boverket själva är risken stor att status quo får råda, men om kommittén får pekpinnen kan det säkert ske vissa förändringar. Det finns definitivt dåligt underbyggda regler att upptäcka.

 

Kortare ledtider

Under rubriken kortare ledtider finns hela åtta förslag som syftar till att snabba upp den långa planeringsprocessen som ligger mellan identifierat behov och byggande. Fyra av förslagen handlar om förändringar och justeringar av plan- och bygglagen och fyra om länsstyrelsens roll och överklagandeprocessen.

 

Förändringar i plan- och bygglagen

För det första och troligen viktigast ska plan- och bygglagen (PBL) "ses över" med inriktningen att öka förutsägbarheten genom att den kommunala översiktsplanen görs bindande. Dialogen mellan staten och kommunen ska klaras av inom översiktsplaneringen och när staten och kommunen är överens bör inte staten senare kunna ingripa mot projekt som är förenliga med översiktsplanen – förutom när staten själva är sakägare. Dessutom ska behovet av detaljplan reduceras till förmån för bygglov direkt från översiktsplanen. Förhoppningen är att det leder till att byggprojekten ska kunna ske snabbare.

Nästa förslag är att kravet på detaljplan slopas förutom när det handlar om betydande miljöpåverkan och verksamheter som lagrar och hanterar farliga kemikalier. Kommuner ska dock fortfarande kunna kräva detaljplaner i samma utsträcknings som tidigare om de skulle vilja det.

De här förändringarna är i linje med slutbetänkandet från Lars Magnussons utredning som fick oss att för drygt tre år sedan utbrista att "Stadsplanen gör comeback!" Magnusson föreslog "områdesplaner" som verkade ha karaktären av stadsplaner. Det nämns tyvärr inte i regeringens förslag. Anyhow, det här är troligen en jättebra förändring och det enda lilla smolket i bägaren är att det står "ses över" snarare än "ska införas". Riktningen är helt rätt.

Det är bra att bygglov kan utfärdas direkt från översiktsplanen utan detaljplan. Ansvaret och verktyget lämnas dock helt över till kommunerna då de fortfarande kan kräva detaljplaner. Samtidigt vet vi att planarkitekterna på stadsbyggnadskontoren inte gärna släpper ifrån sig inflytande. Med tanke på hur svårt det verkar vara att förändra Stadsbyggnadskontoret i Göteborg så är det högst oklart om detta förslag kommer att få en betydande effekt. Det vore onekligen intressant om en extern från stadsbyggnadskontoret oberoende part gör bedömningen.

Ytterligare ett förslag är att ge ökad möjlighet till delegation från kommunfullmäktige till kommunstyrelsen och byggnadsnämnden. Förslaget innebär att färre detaljplaner måste upp till kommunfullmäktige för beslut, vilket kapar någon månad i processen. I Göteborg är det ffa de stora planerna som t.ex. Skeppsbron som har gått upp till kommunfullmäktige. Förslaget innebär en marginell förändring, men visst kan man tänka många bäckar små...

När vi ändå är inne på bygglov så är ett annat förslag att göra fler åtgärder bygglovsbefriade. Här handlar det om att genomföra(!) "i huvudsak" enligt en tidigare utredning samt att utreda om fler förändringar kan göras. Exempel på åtgärder som kan komma att bygglovsbefrias är "omfärgningar och ändring av tak- eller fasadmaterial, väderskydd för kollektivtrafiken, transformatorstationer och vinterförvaring av fritidsbåtar, husvagnar och husbilar på småhustomter."

Förslag ger inte direkt fler bostäder eller mer kvartersstad, men i bästa fall frigör det lite mer personella resurser till planarbete och bygglov för stadsutveckling på stadsbyggnadskontoren. Många bäckar små...

 

Länsstyrelsen och överklaganden

Slutligen under "kortare ledtider" finns fyra förslag som relaterar till länsstyrelsen och överklagande processerna. För det första förtydligas / förändras Länsstyrelsernas roll och arbete.

Länsstyrelsen får berättat för sig att de ska prioritera handläggning av ärenden med permanentbostäder. Genom ett uppdrag i regleringsbrevet eller en ändring i länsstyrelseinstruktionen ska det tydliggöras att bostadsbyggande är ett väsentligt allmänt intresse som bör beaktas i större utsträckning i länsstyrelsernas arbete. Boverket får i uppdrag att reda ut hur ingripandegrunderna i PBL ska tillämpas, dvs. när och hur länsstyrelsens får lägga sig i den kommunala planeringen.

Det föreslås också att Länsstyrelsen bara får två månader på sig att komma till beslut i fall där de själva beslutat att överklaga en antagen detaljplan eller områdesbestämmelser, men "Tiden får förlängas om det är nödvändigt på grund av utredningen i ärendet." Detta förslag är formulerat som att det ska införas, snarare än att "ses över" eller utredas.

Nästa förslag är att kommunen ska kunna begära att länsstyrelsen lämnar ett planeringsbesked (typ förhandsbesked) inför eller under en planprocess om länsstyrelsen ger sitt godkännande till lösningen. Idag har länsstyrelsen inte krav på sig att ge ett besked förrän planen ställs ut på samrådet och inte heller finns någon möjlighet till att få ett bindande besked om planen riskerar att bli föremål för överprövning eller inte. Med detta hoppas man minska risken för att resurser läggs på "förgävesplanering". Länsstyrelsens ska som huvudregel lämna besked inom sex veckor. Detta verkar vara något som ska genomföras snarare än att utredas.

Sammantaget ger dessa förändringar att länsstyrelsens möjligheter att dyka upp fem i tolv dyka för att stoppa processer begränsas. Själva inflytande begränsas inte utan flyttas bara till tidigare i processen. Det minskar "förgävesplaneringen" men i Göteborg har väldigt få projekt har stoppats av länsstyrelsens i ett sent skede. De flesta projekt har redan idag en avstämning med länsstyrelsen eller en anpassning efter länsstyrelsens förmodade tyckande. Många bäckar små... Att Boverket får uppdraget att se över länsstyrelsens ingripandegrunder kan eventuellt ge någon begränsning i länsstyrelsens inflytande.

Slutligen ska PBL "ses över" så att rätten att överklaga ett beslut om bygglov och förhandsbesked begränsas för den som inte har yttrat sig tidigare under processen. Det gäller dock inte om planen ändrats eller om överklagandet handlar om att processen och beslutet inte skett i laga ordning.

Många bäckar små.

 

Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet

Under denna rubrik finns ett förslag som innebär att takbeloppet för hur mycket pengar man kan begära skatteuppskov för vid försäljning av bostad slopas. Det gäller för försäljningar under perioden 21 juni 2016 – 30 juni 2020.

Tanken är att det ska skapa ökad rörlighet inom befintligt bestånd (läs minskade inlåsningseffekter). Tanken är att detta leder till ett något effektivare utnyttjande av befintliga bostäder.

 

Fler hyresrätter

Under rubriken Fler hyresrätter finns dels förslag som handlar om att utveckla hyressättningsmodellen och dels förslag om att kunna reglera upplåtelseform i en detaljplan.

Förslaget för hyressättningsmodellen är att dels inrätta en spärregel så att hyran efter utgången av den 15-åriga presumtionstiden inte ska kunna sänkas och dels se till att hyresvärden kan höja hyran inom presumtionstiden om standardhöjande åtgärder gjorts eller om principerna för hyressättningen ändras. En utredning tillsätts för att djupare analysera "problemen" med hyressättningsmodellen och för att ta fram förslag till författningsförändringar.

Förutsättningarna för att ge kommunerna möjlighet att reglera upplåtelseformer, t.ex. genom en bestämmelse i en detaljplan, ska utredas. Även alternativa möjligheter till att reglera upplåtelseformer bör ingå i en sådan utredning.

Även här har vi två förslag som handlar om att utreda snarare än att införa. Uppenbarligen har det noterats att det byggs för få hyresrätter och det vill man hantera genom dels bättre ekonomiska villkor och dels genom ökad reglering. Det är uppenbart att regelverket kring hyresrätten och hyressättningsmodellen blir allt mer komplicerad med undantag (presumtionshyran) och ytterligare reglering (upplåtelseform i detaljplanen). De mer marknadsmässiga hyrorna i nyproduktionen ge fler hyresrätter medan regleringen riskerar att dämpa investeringsviljan.

 

Övrigt

Under rubriken övrigt samlas fem punkter som spänner över ett brett register.

Det första är ett förslag att bygga nya hållbara städer från grunden.
"Förutsättningarna för att t.ex. anlägga ett stationsläge på en befintlig järnväg eller att förlänga en befintlig väg och kring denna genomföra större bostadsexploatering bör undersökas. Det blir då möjligt att från grunden planera hållbara städer med fungerande kollektivtrafik."

Förslaget behandlades i sammanfattningen och den där avslutande frågan behöver repeteras: Finns det något gott exempel i världen på en i modern tid nyanlagd stad som byggts på kort tid och som har blivit lyckad?

Nästa förslag är att ge en utredare uppdraget att se över systemet med kreditgarantier för att få bättre förutsättningar till finansiering av hyresrätter och av ombyggnad.

Igen är det den befarade låga outputen av hyresrätter som man försöker hantera. Grundorsaken är att den fria prissättningen på bostadsrätter gör dem så mycket mer lönsamma att bygga än hyresrätter.

Akademiska hus och andra statliga bolags möjligheter att bidra till bostadsbyggandet "ses över". Detta faller under kategorin många bäckar små...

Det näst sista förslaget är att skapa ett tryggare och mer rättssäkert system för den som önskar hyra ut såväl för den som önskar hyra. Tanken är att få fler privatpersoner att upplåta delar av sin bostad till uthyrning. Förslaget är oklart i om det handlar om "ses över", utredning eller genomförande och vem som i så fall har ansvaret.

Slutligen ges förslag på en mycket generell beskriven åtgärd men också kan leda till en mycket omfattade förändringar om förslaget löper hela vägen.  Förutsättningarna för att införa en temporär lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet under 3–5 år ska beredas.

Här kan man fråga sig: Varför inte en permanent lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet för all framtid? Förslaget underkänner dessutom effekten av de övriga 21 punkterna.


 

I februari satte sig regeringen, de fyra allianspartierna och vänsterpartiet ner för att diskutera fram en blocköverskridande överenskommelse med målet att få fart på bostadsbyggandet. Men efter fem månader utan resultat reste sig alliansen från bordet och lämnade samtalen med motiveringen att regeringens förslag är alldeles för försiktiga och att regeringen inte ville avveckla byggsubventionerna. Från regeringshåll hördes röster om att det egentligen berodde på att Alliansen var helt låsta vid att förändra hyressättningsmodellen i riktning mot att införa marknadshyror.

 

22-punktersprogrammet

Regeringen gick därför ut med ett eget 22-punktersprogram för att öka bostadsbyggandet. Förslagen sorteras under sex rubriker:

  • Mer byggklar mark (4 förslag)
  • Sänkta byggkostnader (2 förslag)
  • Kortare ledtider (8 förslag)
  • Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet (1 förslag)
  • Fler hyresrätter (2 förslag)
  • Övrigt (5 förslag)

Majoriteten av förslagen (14 st) handlar om att rutiner, lagar och regler och nya idéer ska "ses över", utredas, "följas upp" eller att "förutsättningar undersöks". Förändringarna ska inte införas här och nu utan i bästa fall på sikt. Regeringen verkar fortsätta i utredningskungen Stefan Attefalls hjulspår. Han lyckades tillsätta ca 70 utredningar utan att få speciellt mycket konkret förändrat.

Sist i detta inlägg presenteras och kommenteras alla förslagen i detalj, men för den som vill ha en koncis sammanfattning så kommer den här.

 

Förändringar i PBL och BBR

Några av utredningarna är värda att nämna, inte minst för att de åtminstone delvis ligger i linje med Yimby-tankar.

För det första ska Plan och Bygglagen "ses över" med inriktningen att bygglov ska kunna ges direkt från en översiktsplan. Komplicerade frågor mellan kommunen och länsstyrelsen, Trafikverket, mm ska redas ut i översiktsplanen och sedan ska statens möjligheter att lägga sig i kraftigt begränsas. Ett förslag i denna riktning har utretts av Lars Magnusson för tre år sedan (en av Attefalls utredningar...) och då ropade vi entusiastiskt att "Stadsplanen gör comeback!". Det var framför allt de områdesplaner som Magnusson föreslog som liknade stadsplaner med förhandsplanering och helhetsperspektiv. Tyvärr nämns inte områdesplanerna nu i förslaget. Riktningen är trots allt i rätt och det hade inte skadat med ett "ska införas" och en proposition för lagändring. 

Vi får vänta ytterligare ett tag på stadsplanens återkomst men den verkar komma närmare och närmare.

 

Det föreslås också att kravet på detaljplan ska slopas men kommunen ska fortfarande kunna kräva en detaljplan. Detta ska genomföras så här får kommunerna få ett verktyg att gå snabbare till bygglov. Problemet är om man lämnar över bedömningen om detaljplan ska krävas eller inte till stadsbyggnadskontoren, så kommer troligen bedömningen ofta bli att jo stadsbyggnadskontorets fantastiska planeringskompetens behöver manifesteras i en detaljplan. I bästa fall skulle förslaget kunna vara ett verktyg för byggnadsnämnden att vrida delar av detaljplanering ur stadsbyggnadskontorets händer till förmån för bygglov direkt från översiktsplanen.

Boverkets bygg- och konstruktionsregler (t.ex. BBR) ska ses över i syfte att modernisera och förenkla regelverket för att ge byggherrarna ökad frihet att utforma lösningar och för att främja konkurrensen. En kommitté ska tillsättas som kan ta emot inspel från branschen. Det är oklart vem som kommer få den formella makten att besluta om förändringarna. Tidigare agerande av Boverket ger att de själva har svårt att hitta något överflödigt i sitt eget regelverk. Vi har haft desto lättare att hitta det...

Boverket har t.ex. dåligt motiverade krav på direkta strålar från solen.

 

Fler hyresrätter

En utrednings ska tillsättas för att "djupare analysera problemen" med att det inte är tillräckligt attraktivt att bygga hyresrätter med de hyror som bestäms enligt hyressättningsmodellen. Inriktningen ska bl.a. vara att dels låta de mer marknadsanpassade presumtionshyrorna i nyproduktion få vara kvar även efter de 15 år som de nu gäller och dels att upplåtelseformen ska kunna bestämmas i detaljplanen. Det första innebär ytterligare ett steg mot mer av marknadsanpassade hyror vilket ska göra det mer attraktivt att bygga. Införandet av ytterligare en reglering kan säkert tvinga fram fler hyresrätter men befarar som all reglering att ge en dämpande effekt på det totala byggandet.

 

Länsstyrelsens roll och överklaganden

Av de åtta förslag som ska genomföras nu är det mest intressanta nya instruktioner från regeringen till länsstyrelserna. Det två viktigaste punkterna är att länsstyrelsen beordras att i större utsträckning beakta bostadsbyggande som ett väsentligt allmänt intresse och att kommunerna ska kunna kräva ett förhandsbesked från länsstyrelsen.

Det är en tydlig markering om att länsstyrelsens roll som nej-sägare ska minska. I bästa fall kommer det första leda till att länsstyrelsen i några fler fall tillåter bostadsbyggande. Det andra förhindrar förgävesplaneringen där länsstyrelsen går in i ett sent skede och säger nej, men kan möjligen befaras ge länsstyrelsen ökat inflytande att kapa bort bostäder tidigt i planprocesserna – bostäder som hade klarat en prövning inför Mark- och miljödomstolen.

Rätten att överklaga bygglov ses över med målet att begränsa möjligheterna för den som inte yttrat sig tidigare i processen. Det handlar om att förhindra nya synpunkter i ett sent skede, men vilka som kan vara sakägare eller vad som går att överklaga förändras inte.

 

Drömmen om utopia

Som sig bör i ett förslagsprogram så finns det även rena galenskaper. Under övrigt finns punkten "Stor samlad exploatering – nya hållbara städer" som handlar om att på "kort tid" bygga en helt ny perifer stad från scratch vid ett nyanlagt stationsläge eller genom att förlänga en befintlig väg.

Vilka drömmar kommer kommer forma en helt ny stad?

 

En från grunden nyanlagd stad som på kort tid byggs på en helt ny plats för tankarna till andra nyanlagda städer som byggts från ett fåtal bärande principer; Letchworth Garden City , Brasilia, Milton Keynes, mm och inte minst vårt eget Angered. Målbilden är förvisso annorlunda idag men resultatet riskerar ändå att bli enahanda. "New Urbanism"-områdena i USA avskräcker.

Städer behöver snare få växa fram över tid i en organisk process till stor del baserat på initiativ underifrån. Städer skapas naturligt där det redan finns människor, människor ska inte flyttas dit det byggs städer. Tyvärr har detta förslag auktoritära drag där människor blir brickor i en storskalig lösning. Vi har befarat att Miljonprogrammet 2.0 ska komma i bostadskrisens spår, men det verkar snarare vara Miljonprogrammet 1.1 som kommer. Det är bara referenserna till Bostadssociala utredningen från 1946 som saknas. Är det den rationella planeringsskolan som gör sin comeback?

Finns det något gott exempel i världen på en i modern tid nyanlagd stad som byggts på kort tid och som har blivit lyckad? Däremot finns det exempel på lyckade utvidgningar och förtätningar av redan attraktiva städer som t.ex. Eixample, Barcelona, eller Vasastaden, Göteborg. Den senare byggdes huvudsakligen ut mellan 1870 och 1920, dvs under 50 år.

 

Vad saknas bland förslagen?

Vad är det som saknas? Förutom att fler av "utreds"-förslagen borde vara av karaktären genomförs så finns det viktiga frågor som inte berörs.

Som sista punkt har regeringen satt att förutsättningarna för att införa en temporär lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet under 3–5 år ska beredas. Vad det kommer innebära är oklart men om detta behövs så varför inte försöka få till en permanent förändring för bostadsbyggande som möter efterfrågan? Detta förslag är ett indirekt underkännande av de övriga förslagen som uppenbarligen befaras vara otillräckliga.

Det mest anmärkningsvärda är att riksintressekonstruktionen inte alls berörs. Speciellt riksintresset för kulturmiljö är otydligt, oförutsägbart och juridiskt tveksamt i sin konstruktion. Dessutom är makten att utse riksintressen i en stad utspritt på tolv självständiga myndigheter, var och en med ett enormt engagemang för just sina frågor, vilket lett till att nästan all mark i storstäderna berörs av flera riksintressen. Alliansen har här lagt ett eget förslag om att reformera systemet i grunden. Makten att utse riksintressen ska tas från de tolv myndigheter och ges till regeringen eller en expertgrupp som gör ett mer samlat övervägande. Antalet riksintressen som begränsar nybyggnation bör minska och bostadsbyggande bör i sig klassas som ett riksintresse.

När vi ändå nämnt Alliansen så vill de även korta överklagandeprocessen genom att ta bort länsstyrelsen som första instans och begränsa att vilka som över huvud taget har rätt att överklaga.

Det är bra förslag men de borde ha genomförts under de åtta år alliansen hade sakerna i egna händer. Det troliga är dessutom att alliansen sin vana trogen släpper igenom regeringens förslag i höst. Progressiv bostadspolitik bedrivs uppenbarligen lättast från läktaren...

Några förändringar i kravet på att planera för bilparkering vid bostadsbyggande nämns inte explicit.

Något som inte heller berörs är funktionsblandningen. Hade det inte varit intressant att se över skatter och regler för verksamhetslokaler i syfte att göra dem enklare och mer attraktiva att driva?

Regeringen ensidiga fokus på ökat bostadsbyggande riskerar att ske på bekostnad av stadsbyggandet.

 

Fler bostäder och mer kvartersstad i Göteborg?

I inledningen ställdes frågan om vi i Göteborg kan förvänta oss fler bostäder och det i mer kvarterstad som en direkt effekt av förslagen. Flera av förslagen går i riktning mot att underlätta bostadsbyggandet men är inte speciellt revolutionerande. De har i bästa fall karaktären av många bäckar små och den stora frågan är om de torkar upp på vägen eller tillåts bli en älv som bryter igenom dämmet. För lite och för sent får nog bli det sammanfattande omdömet på fler bostäder.

Blir det mer kvartersstad? Bostad, bostadsbyggande, bostadshus, bostadsbyggnadsprojekt, bostadsexploatering nämns flitigt i programmet. Kvartersstad, blandstad, funktionsblandning eller liknande lyser helt med sin frånvaro. Inte heller förtätning eller små byggföretag nämns, däremot storskaliga lösningar som anläggande av helt nya städer och underlättandet av standardiserat byggande. Regeringen försöker tyvärr ensidigt hantera ett bostadsproblem, och inte det mer övergripande stadsutvecklingsproblemet.

 

Appendix: Genomgång av förslagen punkt för punkt med kommentarer

I det följande redovisas förslagen och kommenterars punkt för punkt under de rubriker som regeringen använt i sin promemoria.

  • Mer byggklar mark (4 förslag)
  • Sänkta byggkostnader (2 förslag)
  • Kortare ledtider (8 förslag)
  • Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet (1 förslag)
  • Fler hyresrätter (2 förslag)
  • Övrigt (5 förslag)

 

Mer byggklar mark

För att få mer byggklar mark är förslagen att tillsätta en utredning om strandskyddet, åter se över riktvärden för trafikbuller, utse en förhandlingsperson som ska försöka få till på byggande på statlig ägd mark samt ställa krav på kommunal planering av bostadsbyggande.

För strandskyddet är fokus satt till att främja landsbygdsutveckling (och inte stadsutveckling). Bullerriktvärdena gjordes mycket tillåtande genom en ändring 2015 så där finns troligen inte speciellt mycket att hämta.

Förslaget med att bygga på statlig mark innefattar drygt tio utpekade fastigheter över hela landet. För Göteborg är det Fortifikationsverkets mark i Björlanda som staten kan undvara, men Göteborg är inte intresserade i dagsläget och tycker att oexploderad ammunition i marken är ett problem. Det finns också en allmän formulering om att Trafikverkets överblivna mark generellt är liten men kan vara en "viktigt pusselbit för vissa bostadsbyggnadsprojekt".

Sammantaget har inte Göteborg så mycket att hämta varken i de två utredningarna eller vad gäller byggande på statlig mark.

Punkten "Krav på kommunal planering för bostadsbyggande" innebär att Boverket löpande ska ta fram uppgifter om antalet bostäder som behöver byggas på regional nivå. Genom en förhandling mellan kommunerna eller av länsstyrelsen (ännu oklart vem) ska behovet fördelas på kommunerna i "planeringstal" som anger hur mycket varje kommun ska planera. Kommunerna ska årligen redovisa hur de klarat kraven, men kraven ska inte vara kopplade till några sanktioner.

Detta liknar ett försök till mer av centralplanering för att pusha på bostadsbyggandet, men utan sanktioner blir det bara av karaktären "någon, oklart vem, tittar på er, väldigt mycket". Det är därmed enbart kommunernas samvete som kan tänkas blir den tillkommande drivkraften. Göteborg har knappast missat att fler bostäder behöver byggas och redan idag tar regionen löpande fram underlag om bostadsbehov och bostadsbyggande. Senaste rapporten ger att Göteborg borde färdigställa knappt 4 000 nya bostäder om året 2016-2025 för att möta befolkningstillväxten. (Förra året färdigställdes ca 2500 bostäder och flest bostäder under de senaste 20 åren färdigställdes under 2008, 2 626 bostäder, så Göteborg behöver växla upp.)

Regionens senaste bostadsmarknadsanalys.

 

För Göteborg blir denna åtgärd troligen lika verkningslös som de statligt satta regler vi har om rätt till förskoleplats "utan orimlig väntetid" nära barnets hem. Möjligen sätter det större press på "slow growth"-kommuner som Lerum, men där leder det till fler småhusenklaver snarare än mer kvartersstad. Så effekten för städer som Göteborg som redan försöker ha stadsutvecklingen högt på agendan blir troligen obefintlig eller på sin höjd marginell.

 

Sänkta byggkostnader

Förslagen för att få sänkta byggkostnader handlar om en förenklad kontroll av serietillverkade hus och en översyn av Boverkets regler.

Den förenklade kontrollen är önskvärd eftersom serietillverkade hus som redan godkänts i en kommun kan underkännas i en annan utifrån samma tekniska krav. Boverket får nu i uppdrag att lämna ett förslag på hur kommuner kan befrias från uppdraget att kontrollera de tekniska kraven hos serietillverkade hus.

Målet med översynen av Boverkets bygg- och konstruktionsregler är att modernisera och förenkla regelverket för att ge byggherrarna ökad frihet att utforma ändamålsenliga lösningar, samt att främja konkurrensen. Speciellt är det fokus på regler som gör det svårare, långsammare eller dyrare än nödvändigt att bygga. Samtidigt ska detta göras utan att äventyra hälsa, säkerhet och ett långsiktigt hållbart byggande. En kommitté inrättas som löpande tar emot inspel från branschen.

Det förenklade reglerna för serietillverkade hus är förstås välkomna ur kvantitetssynpunkt. Samtidigt är det en åtgärd som gynnar stora serietillverkande byggjättar (t.ex. BoKlok-husen) framför mindre byggföretag som bygger varierat och anpassat till platsen. Skulle man istället kunna tänka sig att alla byggföretag inklusive de små kan blir certifierade att göra sina egna tekniska kontroller med kännbara straff om de fuskar?

Vad gäller Boverkets regler har vi tidigare lyft märkligheter i t.ex. kravet på direkt solljus men också fått höra berättelser om att Boverket inte är förändringsbenägna trots nya fakta och god argumentation. Avgörande här är vem som ska hålla i taktpinnen när det kommer till bestlut, men det är oklart i regeringens promemoria. Om det blir Boverket själva är risken stor att status quo får råda, men om kommittén får pekpinnen kan det säkert ske vissa förändringar. Det finns definitivt dåligt underbyggda regler att upptäcka.

 

Kortare ledtider

Under rubriken kortare ledtider finns hela åtta förslag som syftar till att snabba upp den långa planeringsprocessen som ligger mellan identifierat behov och byggande. Fyra av förslagen handlar om förändringar och justeringar av plan- och bygglagen och fyra om länsstyrelsens roll och överklagandeprocessen.

 

Förändringar i plan- och bygglagen

För det första och troligen viktigast ska plan- och bygglagen (PBL) "ses över" med inriktningen att öka förutsägbarheten genom att den kommunala översiktsplanen görs bindande. Dialogen mellan staten och kommunen ska klaras av inom översiktsplaneringen och när staten och kommunen är överens bör inte staten senare kunna ingripa mot projekt som är förenliga med översiktsplanen – förutom när staten själva är sakägare. Dessutom ska behovet av detaljplan reduceras till förmån för bygglov direkt från översiktsplanen. Förhoppningen är att det leder till att byggprojekten ska kunna ske snabbare.

Nästa förslag är att kravet på detaljplan slopas förutom när det handlar om betydande miljöpåverkan och verksamheter som lagrar och hanterar farliga kemikalier. Kommuner ska dock fortfarande kunna kräva detaljplaner i samma utsträcknings som tidigare om de skulle vilja det.

De här förändringarna är i linje med slutbetänkandet från Lars Magnussons utredning som fick oss att för drygt tre år sedan utbrista att "Stadsplanen gör comeback!" Magnusson föreslog "områdesplaner" som verkade ha karaktären av stadsplaner. Det nämns tyvärr inte i regeringens förslag. Anyhow, det här är troligen en jättebra förändring och det enda lilla smolket i bägaren är att det står "ses över" snarare än "ska införas". Riktningen är helt rätt.

Det är bra att bygglov kan utfärdas direkt från översiktsplanen utan detaljplan. Ansvaret och verktyget lämnas dock helt över till kommunerna då de fortfarande kan kräva detaljplaner. Samtidigt vet vi att planarkitekterna på stadsbyggnadskontoren inte gärna släpper ifrån sig inflytande. Med tanke på hur svårt det verkar vara att förändra Stadsbyggnadskontoret i Göteborg så är det högst oklart om detta förslag kommer att få en betydande effekt. Det vore onekligen intressant om en extern från stadsbyggnadskontoret oberoende part gör bedömningen.

Ytterligare ett förslag är att ge ökad möjlighet till delegation från kommunfullmäktige till kommunstyrelsen och byggnadsnämnden. Förslaget innebär att färre detaljplaner måste upp till kommunfullmäktige för beslut, vilket kapar någon månad i processen. I Göteborg är det ffa de stora planerna som t.ex. Skeppsbron som har gått upp till kommunfullmäktige. Förslaget innebär en marginell förändring, men visst kan man tänka många bäckar små...

När vi ändå är inne på bygglov så är ett annat förslag att göra fler åtgärder bygglovsbefriade. Här handlar det om att genomföra(!) "i huvudsak" enligt en tidigare utredning samt att utreda om fler förändringar kan göras. Exempel på åtgärder som kan komma att bygglovsbefrias är "omfärgningar och ändring av tak- eller fasadmaterial, väderskydd för kollektivtrafiken, transformatorstationer och vinterförvaring av fritidsbåtar, husvagnar och husbilar på småhustomter."

Förslag ger inte direkt fler bostäder eller mer kvartersstad, men i bästa fall frigör det lite mer personella resurser till planarbete och bygglov för stadsutveckling på stadsbyggnadskontoren. Många bäckar små...

 

Länsstyrelsen och överklaganden

Slutligen under "kortare ledtider" finns fyra förslag som relaterar till länsstyrelsen och överklagande processerna. För det första förtydligas / förändras Länsstyrelsernas roll och arbete.

Länsstyrelsen får berättat för sig att de ska prioritera handläggning av ärenden med permanentbostäder. Genom ett uppdrag i regleringsbrevet eller en ändring i länsstyrelseinstruktionen ska det tydliggöras att bostadsbyggande är ett väsentligt allmänt intresse som bör beaktas i större utsträckning i länsstyrelsernas arbete. Boverket får i uppdrag att reda ut hur ingripandegrunderna i PBL ska tillämpas, dvs. när och hur länsstyrelsens får lägga sig i den kommunala planeringen.

Det föreslås också att Länsstyrelsen bara får två månader på sig att komma till beslut i fall där de själva beslutat att överklaga en antagen detaljplan eller områdesbestämmelser, men "Tiden får förlängas om det är nödvändigt på grund av utredningen i ärendet." Detta förslag är formulerat som att det ska införas, snarare än att "ses över" eller utredas.

Nästa förslag är att kommunen ska kunna begära att länsstyrelsen lämnar ett planeringsbesked (typ förhandsbesked) inför eller under en planprocess om länsstyrelsen ger sitt godkännande till lösningen. Idag har länsstyrelsen inte krav på sig att ge ett besked förrän planen ställs ut på samrådet och inte heller finns någon möjlighet till att få ett bindande besked om planen riskerar att bli föremål för överprövning eller inte. Med detta hoppas man minska risken för att resurser läggs på "förgävesplanering". Länsstyrelsens ska som huvudregel lämna besked inom sex veckor. Detta verkar vara något som ska genomföras snarare än att utredas.

Sammantaget ger dessa förändringar att länsstyrelsens möjligheter att dyka upp fem i tolv dyka för att stoppa processer begränsas. Själva inflytande begränsas inte utan flyttas bara till tidigare i processen. Det minskar "förgävesplaneringen" men i Göteborg har väldigt få projekt har stoppats av länsstyrelsens i ett sent skede. De flesta projekt har redan idag en avstämning med länsstyrelsen eller en anpassning efter länsstyrelsens förmodade tyckande. Många bäckar små... Att Boverket får uppdraget att se över länsstyrelsens ingripandegrunder kan eventuellt ge någon begränsning i länsstyrelsens inflytande.

Slutligen ska PBL "ses över" så att rätten att överklaga ett beslut om bygglov och förhandsbesked begränsas för den som inte har yttrat sig tidigare under processen. Det gäller dock inte om planen ändrats eller om överklagandet handlar om att processen och beslutet inte skett i laga ordning.

Många bäckar små.

 

Förändrade uppskovsregler för ökad rörlighet

Under denna rubrik finns ett förslag som innebär att takbeloppet för hur mycket pengar man kan begära skatteuppskov för vid försäljning av bostad slopas. Det gäller för försäljningar under perioden 21 juni 2016 – 30 juni 2020.

Tanken är att det ska skapa ökad rörlighet inom befintligt bestånd (läs minskade inlåsningseffekter). Tanken är att detta leder till ett något effektivare utnyttjande av befintliga bostäder.

 

Fler hyresrätter

Under rubriken Fler hyresrätter finns dels förslag som handlar om att utveckla hyressättningsmodellen och dels förslag om att kunna reglera upplåtelseform i en detaljplan.

Förslaget för hyressättningsmodellen är att dels inrätta en spärregel så att hyran efter utgången av den 15-åriga presumtionstiden inte ska kunna sänkas och dels se till att hyresvärden kan höja hyran inom presumtionstiden om standardhöjande åtgärder gjorts eller om principerna för hyressättningen ändras. En utredning tillsätts för att djupare analysera "problemen" med hyressättningsmodellen och för att ta fram förslag till författningsförändringar.

Förutsättningarna för att ge kommunerna möjlighet att reglera upplåtelseformer, t.ex. genom en bestämmelse i en detaljplan, ska utredas. Även alternativa möjligheter till att reglera upplåtelseformer bör ingå i en sådan utredning.

Även här har vi två förslag som handlar om att utreda snarare än att införa. Uppenbarligen har det noterats att det byggs för få hyresrätter och det vill man hantera genom dels bättre ekonomiska villkor och dels genom ökad reglering. Det är uppenbart att regelverket kring hyresrätten och hyressättningsmodellen blir allt mer komplicerad med undantag (presumtionshyran) och ytterligare reglering (upplåtelseform i detaljplanen). De mer marknadsmässiga hyrorna i nyproduktionen ge fler hyresrätter medan regleringen riskerar att dämpa investeringsviljan.

 

Övrigt

Under rubriken övrigt samlas fem punkter som spänner över ett brett register.

Det första är ett förslag att bygga nya hållbara städer från grunden.
"Förutsättningarna för att t.ex. anlägga ett stationsläge på en befintlig järnväg eller att förlänga en befintlig väg och kring denna genomföra större bostadsexploatering bör undersökas. Det blir då möjligt att från grunden planera hållbara städer med fungerande kollektivtrafik."

Förslaget behandlades i sammanfattningen och den där avslutande frågan behöver repeteras: Finns det något gott exempel i världen på en i modern tid nyanlagd stad som byggts på kort tid och som har blivit lyckad?

Nästa förslag är att ge en utredare uppdraget att se över systemet med kreditgarantier för att få bättre förutsättningar till finansiering av hyresrätter och av ombyggnad.

Igen är det den befarade låga outputen av hyresrätter som man försöker hantera. Grundorsaken är att den fria prissättningen på bostadsrätter gör dem så mycket mer lönsamma att bygga än hyresrätter.

Akademiska hus och andra statliga bolags möjligheter att bidra till bostadsbyggandet "ses över". Detta faller under kategorin många bäckar små...

Det näst sista förslaget är att skapa ett tryggare och mer rättssäkert system för den som önskar hyra ut såväl för den som önskar hyra. Tanken är att få fler privatpersoner att upplåta delar av sin bostad till uthyrning. Förslaget är oklart i om det handlar om "ses över", utredning eller genomförande och vem som i så fall har ansvaret.

Slutligen ges förslag på en mycket generell beskriven åtgärd men också kan leda till en mycket omfattade förändringar om förslaget löper hela vägen.  Förutsättningarna för att införa en temporär lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet under 3–5 år ska beredas.

Här kan man fråga sig: Varför inte en permanent lagstiftning som kan underlätta för bostadsbyggandet för all framtid? Förslaget underkänner dessutom effekten av de övriga 21 punkterna.