Utskrift från www.yimby.se
....

Diskussionen om marknadshyror missar målet

 
Regeringen vill införa marknadshyror. Det vill inte Hyresgästföreningen. Enligt Hyresgästföreningen kan det leda till att runt 100.000 hyresgäster fördelade på ca 50.000 hushåll tvingas att flytta, då de inte klarar av att betala de högre hyrorna. Enligt regeringen ska efterfrågan styra prissättningen, för att få fart på bostadsmarknaden. Frågan är om det överhuvudtaget handlar om hyressättning? Vi ställer oss tveksamma till det.

Vi inom Yimby tar inte ställning för eller mot marknadshyror. Det är i mångt och mycket en politisk fråga. Idén med marknadshyror har utbrett stöd i det borgerliga blocket, medan den möter stort motstånd inom vänsterblocket. Vissa menar att bostadens standard och kvalitet är avgörande, andra menar att det är läget som är det viktiga. Yimby menar att just den diskussionen helt missar målet – problemet ligger någon annanstans.

Vad är då problemet? Jo, det är att Stockholms bostadsmarknad inte fungerar. Det beror inte på någonting så enkelt som hyressättningen. Problemet är större än enbart marknaden för hyreslägenheter. Stockholm saknar dynamik och rörelse på bostadsmarknaden. Det som hindrar marknaden från att utvecklas är delvis bostadsbristen, som i sin tur beror på att vissa områden ses som mer attraktiva än andra. Detta leder till stagnation, eftersom de flesta människor givetvis vill bo i attraktiva och populära bostadsområden och stadsdelar, medan få dras till de mindre populära delarna av staden. Att då bara diskutera hur hyran skall sättas är att missa källan till problemen.

Marknadsanpassade hyror innebär höjda hyror i attraktiva områden, och kanske – men inte nödvändigtvis – innebär det även hyressänkningar i stadens mindre populära bostadsområden. En sådan lösning tjänar främst fastighetsägarna på, medan de boende ofta blir förlorare, hög- som låginkomsttagare. Kommer det att medföra en ökning av nyproduktionen? Kanske, kanske inte. Det är svårt att bygga nytt i de attraktiva lägena, för där är det redan fullt. Samtidigt är det inte lönsamt att bygga i de mindre attraktiva områdena, eftersom det ekonomiska underlaget är sämre.

Vad vi behöver är fler och mer attraktiva områden och stadsdelar. Vi behöver alternativ till den nuvarande innerstaden, där omsättningen på bostäder är låg på grund av hög efterfrågan. Vi behöver mer valfrihet. Just valfrihet är vad som krävs för att skapa dynamik och cirkulation på bostadsmarknaden. Och det kräver i sin tur ett större utbud. Utan ett ökat utbud kommer vi att fortsätta slåss om den lilla stad vi har, oavsett hur hyrorna sätts. Det förlorar alla på. Vi vet redan att det är det som är problemet, nämligen att det hittills har byggts för få attraktiva nya stadsdelar som folk vill bo i. Det handlar delvis om var man bygger, men även om hur man gör det.

Problemet är nu identifierat, då kan vi gå vidare till att åtgärda det. Vad innebär då detta rent konkret? I första hand krävs det fler riktiga stadsdelar. Observera att det är just urbana stadsdelar som avses, och inte nya förorter. Vi har ett bra facit på vad som värderas högt bland de boende, och det är innerstaden. Människor dras till innerstadens täta och slutna kvarter, korta avstånd, med hög servicenivå tack vare ett starkt och solitt kundunderlag. (Vilket kräver hög befolkningskoncentration, notera kretsloppstänket.) Samtidigt väljer man bort förorternas modernistiska hus i park-struktur, med uppbrutna kvarter, dålig servicenivå och långa avstånd. Ändå envisas vi med att upprepa samma misstag, och kasta ut nya bostadsområden i oattraktiva lägen. Är det lönsamt för byggherrar och fastighetsägare? Tjänar de boende på det upplägget? Nej, nej, och åter nej. Vi vet vad vi har gjort för misstag, nu ska vi bara försöka lära oss att sluta upprepa dem.

Den idag så populära innerstaden går lätt att återskapa. Det handlar inte om någon obskyr magi som är bortglömd. Allt som krävs är att vi slutar experimentera, och helt enkelt anammar de millenniegamla principer och idéer som fungerar inom stadsutveckling: Täthet och närhet. Det finns inga konkreta hinder för att bygga vidare på stenstaden utanför tullarna, inte heller saknas det kunskaper. Det som krävs är viljan.

Så ser vi lösningen på Stockholms problem – vi behöver mer stad. Mer stad är en bra affär för oss alla, byggherrar, fastighetsägare och boende.
Gå med i YIMBY Stockholm
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
Eric Thärnström (10 September 2008 18:41):
I experimenterandet ingår väl också idén om att bygga helt nya bostadsområden utan någon som helst naturlig framväxt. Det är ju viktigt att bygga där folk vill vara, där man vet att folk vill vara, och bygga vidare på existerande stråk. Naturligtvis finns det utrymme för nya idéer, men de nya områdena måste passa ihop med de fungerande, annars får vi nya döda stadsdelar.

Väldigt fint inlägg, Magnus! Vi verkar vara överens.
 0
Björn Nilsson (10 September 2008 18:59):
Jag håller i stort sett med. För att få rim och reson behövs ett utbud som matchar efterfrågan, annars får vi bostadsbubblor, hysteriska prisspiraler, spekulation av mindre otrevlig typ etc etc. Det kräver rejält mycket byggande. Väldigt mycket byggande. Och det finns flaskhalsar som gör att man aldrig kan få en riktigt fri marknad vad det gäller bostäder. Markbrist exempelvis.

Man räkna med att det finns intressen som visserligen tycker det är kul med marknadshyror, men då bara som ett sätt att utan egentlig motprestation föra över enorma belopp till husägarna. Och de kommer inte vara intresserade av att bristen på bostäder blir rejält mindre, för då kan man inte ta ut så mycket i hyra. Jag antar att någon vill hävda att de här transfereringarna kommer att omsättas i mer byggande, men det låter tvivelaktigt. Varför skall husägarna skada hönan som lägger guldägg?

Ur de boendes synpunkt behövs det så mycket bostäder att även folk med rätt små ekonomiska medel verkligen har möjligheter att välja bostad. Kanske inte just vid Stureplan (och vem phan vill bo där?) men runtom i regionen, i bra lägen.
 0
Johannes Hulter (10 September 2008 20:08):
Kan bara hålla med ovanstående, med olika hyressättningmodeller skapar vi olika sorters problem men vi löser inga. Det gör vi bara om vi bygger mer stad. Tänk om båda politiska läger kunde ägna sin energi åt den frågan istället.
 0
R Forsberg (10 September 2008 21:32):
Utomordentligt bra inlägg. Bra att Yimby väljer stå vid sidan vi ska ha marknadshyror eller inte och istället fokuserar på hur man bygger nya stadsdelar och hur det faktiskt påverkar Stockholms bostadsmarknad.

Vad anser Yimby om Bromma Flygfält förresten? Kanske har frågan diskuterats här på sidan tidigare?
 0
Sven R (11 September 2008 04:50):
Jag tycker inte att diskussionen om marknadshyror missar målet. Det är ju självklart en nykelfråga för bostadsföretagen vilka intäkter de kan räkna med i nya affärsprojekt. Jag tror att bra affärsmöjligheter skapar ett bra klimat för arkitektur. Att bygga mindre projekt på ett stadsmässigt sätt är dyrare än att smälla upp 15 likadana punkthus i "park". Klart att detta spelar roll för vilka projekt bostadsbolagen vill bygga, det finns ju inget incitament att skapa något extra.

Sedan så måste ju kommunerna ha en annan typ av planering med bättre planberedskap så att fler än de stora elefanterna (Skanska, NCC osv) vågar producera flerbostadshus. Man får ju inte glömma att den situationen vi har idag är en relik från rekordåren då det var problemfritt att producera skokartonger för folket i offentlig regi. Storskalighet var en förutsättning för industrialiseringen av byggandet så det var något staten medvetet strävade efter genom låneregler osv. Idag är det inte lika enkelt att kränga skolådor vilket Ola Andersson skriver om på ett bra sätt:

http:​/​/​www.​arkitekt.​se/​s20​425
 0
Eric Thärnström (11 September 2008 18:44):
En finess med marknadshyror kan ju vara att man prissätter attraktiva områdestyper. Å ena sidan kan man ju säga att ett visst geografiskt område får högre hyror än ett annat, men det borde ju också handla om vilken typ av område det är. Är det ett miljonprogramsbygge, eller är det kvartersstad? Jag tror att man får räkna med att hyrorna påverkas av typen av område. Med den premissen så borde ju byggherrarna få upp ögonen och inse vad som är attraktivt att bygga. Då får vi mer kvartersstad, som vi saknar. Men det är bara en tanke, som bygger på antagandet att områdestypen spelar in i hyressättningarna.
 0
Gustav Svärd (11 September 2008 21:38):
Sven R har en stark poäng. Personligen tror jag inte på marknadshyror att införas på befintligt bestånd. Att ha viss (stor?) del av nyproduktionen vikt åt marknadshyror ser jag fler fördelar än nackdelar med. En är just att det då kan bli mer attraktivt att bygga nytt! Det är DÄR skon klämmer mest, bostadsbristen är problem #1 - marknadshyrornas vara eller icke vara är sekundärt i min mening.

Det finns andra sätt att få upp bostadsproduktionen också: slopa parkeringsnormen (den är så hög att det byggs idag färre bostäder som direkt följd), ta betalt av byggarna per tomtmark istället för per kvadratmeter golv i färdiga bygget (skulle premiera tät bebyggelse istället för att varje kvadratmeter bostad måste kunna säljas för otroliga priser).
 0
Magnus Orest (12 September 2008 11:33):
Jag tycker själv att det är rimligt att den som bygger nytt själv ska få sätta hyran, så i det avseendet är jag för marknadshyror. Då blir det lönsamt att bygga attraktiva bostäder. Däremot är jag i likhet med Gustav inte särskilt förtjust i tanken på att införa marknadshyror för det befintliga beståndet, eller för befintliga kontrakt. Det gynnar bara fastighetsägarna, eftersom bostadsmarknaden är i obalans. Och det kan skapa ännu mer segregation, i en stad som redan består av enklaver. Med en fungerande bostadsmarknad är det dock en annan fråga, då tror jag starkt på marknadshyror.
 0
Anders Gardebring (12 September 2008 11:53): Online
Sven R:
"Jag tycker inte att diskussionen om marknadshyror missar målet. Det är ju självklart en nykelfråga för bostadsföretagen vilka intäkter de kan räkna med i nya affärsprojekt. Jag tror att bra affärsmöjligheter skapar ett bra klimat för arkitektur."

Oh ja! Men det jag tror Magnus menar är just att diskussionen har fastnat i en diskussion om hur hyran skall sättas, istället för att analysera den större bilden och stadens problem, och sedan utifrån det arbeta fram de bästa lösningarna. Även om vi inför marknadshyror kommer det likväl smällas upp en massa nyfunkislådor i skogsbackarna och arkitekterna kommer säkert som fyrverkerier på nyårsafton att bryta sönder kvarter för att få sina heliga siktlinjer. Och innerstan fortsätter att bli alltmer exklusiv. Nyfunkisenklaverna med 1,8 parkeringsplatser per hushåll utanför stan som byggs idag säljer mest för att de är nya och för att bostadsbristen är extrem. Om 30 år kommer de inte att vara så spännande, men det skiter byggbolagen i såklart. Jag tror inte att marknadshyror är en magic bullet som löser vår stadsbrist, och då är jag ändå för marknadshyror (i nyproduktion skall tilläggas).

Lite som förbifart Stockholm.. ;) Essingeleden är full, alltså dammar vi av en idé från 60-talet och motiverar den med att Essingeleden är full, istället för att utreda vilken den bästa lösningen för Essingeleden är...
 0
Jan Wiklund (12 September 2008 12:48):
Att marknadshyror en gång övergavs i början av 1900-talet berodde på att de inte fungerar i en växande storstad. Och det beror på att det råder monopol på mark. Den attraktiva marken, dvs den centrala, är svår att nyskapa bara för att priset går upp. Därmed är förutsättningarna för en marknad redan upphävd.

Därför har Magnus rätt när han säger att oavsett hur hyrorna sätts behövs aktiva politiska initiativ för att skapa mer centralt belägen mark. Och vad som är centralt beror på var det är tätast och mest blandat. I denna mening är staden att betrakta som en infrastruktur.

Det finns också ett annat argument mot marknadshyror, nämligen att det är samhällsekonomiskt billigast att folk bor i centrum och då ska man inte straffa folk för att de gör så. Ur Yimbysynpunkt bör man vara skeptisk till att höga hyror jagar ut folk från innerstan eftersom det bara skapar mer sprawl.
 0
Jacob Witzell (12 September 2008 14:40):
Bra initiativ att sätta fokus på hur vi får igång byggandet på riktigt, istället för att bygga vidare på falsariet att marknadshyror i sig ger ökat byggande. De hyresrätter som byggs idag har redan så hög hyra att de närmast kan betraktas som marknadshyror, vilket beror på de höga produktionskostnader vi har i Sverige. För trots hög hyra i nyproduktionen byggs inte längre hyresrätter, vilket jag menar beror på fyra saker:

- Hyresrätten missgynnas skattemässigt (ägt boende har ränteavdraget på 30%). Det innebär ett enormt incitament att övergå till att bygga bostadsrätter och egnahem.
- Byggkonstnaderna är så höga att efterfrågan på nyproducerade hyresrätter med dagens prisnivå är låg (främst pga avsaknaden av nämnda ränteavdrag)
- Vi saknar reell konkurrens inom byggindustrin, med fyra aktörer som närmast bildat oligopol (Skanska, Peab, JM, NCC) vilket driver upp byggkonstnaderna och hämmar innovativ byggteknik och effektivisering.
- Kommunens planering saknar långsiktighet i markanvändningen och motarbetar ofta små aktörer. Dels används förhandlingsplanering som utestänger små byggherrar genom att påtvinga byggherrarna stora investeringskostnader, dels låter man ofta aktörer exploatera stora markområden på en gång, istället för att dela upp byggloven på många aktörer.

SABO publicerade i veckan en analys av situationen - ett snabbläst och intressant PM: http:​/​/​www.​sabo.​se/​files/​Snabbanalys_​nyprod0​8.​pdf
 0
Marre (12 September 2008 14:43):
Givetvis bör vi ha marknadshyror. Varför skall de som haft turen att ha kommit över en hyresrätt i attraktiva lägen dessutom ha låg hyra? Jag äcklas över hur välbärgade 40-talister sitter och snyftar över alla de "svaga och utsatta" som skulle drivas ut ur innerstan om det blev marknadshyror, när sanningen är att de endast bevakar sina egna hyresprivilegier. Klart att man vill bevara status quo om man därmed kan bo till halva priset - och framstå som fin humanist på köpet.
Och även om de nu vore ärliga i in vurm för de "svaga och utsatta": jag är inte beredd att - utöver mitt eget p g a hyresreleringen dyra boende - subventionera andras hyra för att därmed få in fler bidragsberoende, missbrukare och andra som inte själva har råd att betala för sig.
 0
Albin Törnberg (12 September 2008 14:50):
Marre

Det var jävligt hårda ord om oss från arbetarklassen, det.

EDIT:
Alla som inte kan betala 12000:- i månaden för sitt boende är inte bidragsberoende eller missbrukare. Om du vill ha en strikt segregerad innerstad, bara för överklassen/höginkomsttagare, kul för dig. Men börja inte slänga ur dig skällsord om oss som skulle lämnas utanför.

Sen undrar jag hur du skulle subventionera andras hyra. Är du fastighetsägare? Eller bor du i ett hus ägt av en stor värd, där du på allvar tror att hyran skulle sänkas om man införde marknadshyror?
 0
Anders Gardebring (12 September 2008 14:51): Online
Jacob:
Hej Jacob. Om jag gissat rätt så sitter du i hyresgästföreningens förbundsstyrelse? Vill passa på att tacka för din kommentar, och jag ser det också som mycket glädjande om Hyresgästföreningen också delar den syn som Yimby har på problematiken. Situationen känns just nu väldigt låst annars i de olika lägren, vissa håller krampaktigt fast i hyresreglering, medan andra menar att marknadshyror kommer att frälsa oss alla, trots att verkligheten inte är så enkel som någon sida vill få den att framstå som.
Om hyresgästföreningen kunde lyfta frågan inte om bara till vilka priser vi bygger utan också hur vi bygger rent planeringsmässigt, alltså att bygga med en sådan bebyggelsestruktur som folk vill bo i (stad), och som också är ekologiskt hållbar, så vore det naturligtvis lysande. Även socialdemokraternas bostadspolitiska rapport pekar åt det här hållet:
http:​/​/​biospolitikos.​blogspot.​com/​20​0​8/​0​8/​stadspolitik.​.​

Slutligen vill jag passa på att ta upp en sak som vi tidigare har diskuterat mycket inom Yimby. Lokala hyresgästföreningars motstånd mot nyproduktion. Det finns väldigt mycket "inte på min bakgård"-protester ute hos de olika lokala hyresgästföreningarna tyvärr, vilket motverkar hgf:s mål på riksplanet. Kanske en fråga värd att lyfta?
 0
Leonardo Frithunanthz (12 September 2008 15:26):
Marre: Med de kommentarerna visar du att du har en väldigt tragisk syn på andra människor. Din bild är självklart fel men jag kan nästan tycka synd om en sådan människobild, vem vet, kanske någon av de här "missbrukarna" eller "bidragsberoende" kommer att ta mycket väl hand om dig på ett servicehem när du blir gammal. Det är ju oftast "missbrukare" eller "bidragsberoende" som gör sådana jobb, servicejobben, att ta hand om andra människor och kanske kan de ändra på din vridna människobild. Fy f-n...
 0
Jan Wiklund (12 September 2008 16:00):
Marre:
Bortsett från synen på människor - låga priser i innerstan är ingen subvention. Tvärtom. Periferin subventioneras, genom skattesubventioner till den extremt dyra infrastruktur som behövs i periferin.

Givetvis skulle jag helst inte pracka kostnaderna för detta på de olyckliga människor som tvingas bo i periferin men helst skulle vilja bo nån annanstans. Det är inte deras fel.

Men det skulle vara olyckligt om man bestraffar dem som bor centralt med höga straffpriser. De belastar det offentliga minimalt och bör inte få skit för det.

Genom att öka priset i centrum motverkar man dessutom den lyckosamma efterfrågan på centralt belägna bostäder och motverkar på så sätt allt som Yimby står för.
 0
Sven R (12 September 2008 16:11):
"Att marknadshyror en gång övergavs i början av 1900-talet berodde på att de inte fungerar i en växande storstad. Och det beror på att det råder monopol på mark. Den attraktiva marken, dvs den centrala, är svår att nyskapa bara för att priset går upp. Därmed är förutsättningarna för en marknad redan upphävd."

Jan, jag fattar inte ett ord av vad du skriver. Det har aldrig funnits något monopol på mark. Och i en växande stad så skapas det hela tiden nya attraktiva stadsdelar. Synen att alla skulle vilja bo i det absoluta centrum är helt felaktig. Det är ett fel som inte bara du gör utan Anders G också. Det är inte elaka politiker och arkitekter som påtvingar folk bostäder utanför centrum, förorten har en attraktivitet på egna meriter. Att kunna ha plats för sin bil vid huset är t.ex en självklar kvalitet som styr mångas val av bostad.
 0
Anders Gardebring (12 September 2008 16:29): Online
Sven:
Jag har aldrig påstått att alla vill bo i absoluta centrum. Däremot menar jag att klart fler vill bo i stad än vad det idag finns tillgång på. Att det alltid skulle skapas nya attraktiva stadsdelar i en stad som växer stämmer inte. Stockholm har inte byggt stad sedan 30-talet, bortsett från ett fåtal projekt de senaste åren. Stockholm består till över 90% av icke-stad. Då handlar det inte om några val någonstans. Vilket också avspeglas på prisläget. Dagens problematik har inte uppstått på grund av någon slags valfrihet. Den är ett direkt resultat av hårt styrda politiska och stadsplaneringsmässiga stadsbyggnadsideologier.
 0
Marre (12 September 2008 16:43):
L F H-C: Tja, jag vet ju inte om du är mannen att klassa åsikter som "självklart fel", men givetvis har du rätt till din åsikt utan att bli klassad som "vriden" - oavsett om jag delar den eller ej. Men det är ju bara min vridna åsikt...

Till ämnet: min huvudsakliga poäng var ju att den förespeglade sociala blandningen ändå inte uppnås med hyresregleringen, men används som politiskt korrekt slagträ i debatten.
Det är i princip omöjligt att på normala sätt få ett förstahandskontrakt i innerstaden: du måste ha köat i decennier, ärvt kontraktet eller betalat svarta pengar. Knappast någon gräddfil för sjuksköterskor eller arbetare. Ingen ger upp ett kontrakt så att det kommer ut på öppna/lagliga marknaden - rörligheten blir noll. Det är detta hyckleri som jag främst retar mig på (även om jag personligen sedan heller inte ser något värde i att skattesubventionera fram en krystad social blandning).
 0
Kalle (12 September 2008 17:10):
"Stockholm har inte byggt stad sedan 30-talet, bortsett från ett fåtal projekt de senaste åren. Stockholm består till över 90% av icke-stad."

Det påståendet kan bara vara sant om man har en oerhört snäv och gravt förlegad bild av vad en stad är för något.
 0
Anders Gardebring (12 September 2008 17:18): Online
Kalle:
Tja. Eller så är din bild bara sann om man reaktionärt klamrar sig fast i ett snart antikt (bokstavligt talat) idéexperiment som uppfanns i början av förra seklet som en reaktion på problem som inte längre finns och som visat sig leda till segregation, miljöproblem, stora prisskillnader på bostäder och en märklig ovilja hos folk att stanna kvar i experimentet så fort de får en lite högre inkomst, eller har stått 20 år i bostadskö för lägenhet inne i "stan".

Hur spännande är förresten alla cad-cam-kopierade nyfunkisenklaver om 30 år när de börjar bli slitna, ekparketten inte är fullt lika fräsch och drivmedelspriserna skyhöga? Planerare, arkitekter och politiker behöver göra läxan och faktiskt börja studera vad folk vill ha.

Det handlar inte, och har aldrig handlat om, att återgå till ett 1800-talsideal. Inte ens gamla innerstaden är ett 1800-talsideal med tanke på den upprustning om ombyggnad som ständigt pågår. Vad det handlar om är att återknyta till den historiska linje som man klippte av någonstans på 1920-1930-talet, men att ta den linjen in i nutiden och bygga staden för 2000-talets behov. Att 2000-talets behov inte är de samma som på 1920-talet torde de flesta kunna greppa.

Modernismen var ett resultat av sin tid. Det är dags att gå vidare nu och skapa vår tids stad. Det är en fullt normal utveckling.
 0
Johannes Hulter (12 September 2008 17:32):
Oj vad alla är arga, när det är fredag och allt... :)

För övrigt håller jag med AndersG, kan vi ta och gå vidare från modernismen nu please (think of the children...)
 0
Anders Gardebring (12 September 2008 17:44): Online
Word på den Johannes. För övrigt undrar jag om möjligen modernismkramarna börjar känna sig hotade? Den sittande moderata majoriteten i Stockholm talar tydligt om stad. (Även om det fortfarande pytsas ut en massa punkthus i spenaten förvisso).
Det nya socialdemokratiska bostadspolitiska programmet talar tydligt om stad. Folk flyttar till städer som aldrig förr. Gröna vågen är över, nu kommer gråa vågen! Stockholms handelskammare oroar sig över stadsbristen. Snart har 3000 personer gått med i ett medborgarinitiativ (Yimby) för att bygga mer stad. Flera hundra har anslutit till det Göteborgska initiativet.
Inte ens arkitekterna bor ju i nyfunkisenklaverna de ritar. (Södermalm har högst andel arkitekter i hela landet).
Samtidigt vet vi ju att arkitekterna och planerarna kan om de vill! Kolla på Norra Bantorget. Kolla infillbygget i stora Katrineberg. Kolla Nordvästra Kungsholmen.
 0
Magnus Orest (12 September 2008 17:54):
Sven, jag hade inga som helst problem med att förstå det Jan skrev. Ärligt talat förstår jag inte hur någon kan ha några svårigheter att förstå det. Det är inte så att du faktiskt förstår, men helt enkelt inte håller med?

Annars verkar du i stort sett vara inne på rätt spår. Du har dock fel i ditt antagande om monopol på mark - ett sådant finns, i och med att vi har ett system för markanvisningar. Vem som helst kan inte köpa en liten markplätt var som helst och där bygga vad som helst. Allt sådant är styrt från stadens sida, som avgör vem som får köpa mark, vad som får byggas där, och var den marken får köpas.

Och visst är det planeringen som har lett fram till nuläget. Givetvis handlar det inte om någon illvilja från politiskt håll, utan en naiv tilltro på en skrivbordsprodukt som visat sig fungera väldigt dåligt - nämligen modernismen. Och det har lett till att det skapats relativt få nya stadsdelar i Stockholm. Ja, visst har förorten sin charm och sina fördelar, precis som den centrala kvartersstaden har sina styrkor. Felet ligger i att man uteslutande har fokuserat på att bygga nya förorter, samtidigt som det till stor del efterfrågats mer kvartersstad.

Man har helt enkelt struntat i att ta hänsyn till vad kunderna vill ha, och skapat lösningar för endast en målgrupp. Inom designsammanhang säger man ofta "en enda storlek passar ingen", och det är kärnan i problemet. Man har försökt att skapa ett enda koncept som ska göra alla någorlunda nöjda, istället för att skapa flera lösningar som gör alla nöjda. Nu blir istället ingen helt nöjd, och det är inte bra.

Är det inte konstigt att man i Sverige inte har rätt att kräva att det byggs bostadsområden och stadsdelar som matchar den efterfrågan som finns? Det är bostadsbristen som gör att nyproduktionerna säljs och hyrs ut. Och det skapar en ond cirkel.
 0
Magnus Orest (12 September 2008 17:56):
Marre, jag skulle vilja skriva ett sakligt svar till dig. Men jag blir bara arg av att läsa ditt inskränkta och verklighetsfrånvända inlägg, så jag låter bli.
 0
Ragnar Lind (12 September 2008 21:44):
Skall efterfrågan bestämma byggandet, verkar det som man ska bygga dels "kvartersstad", dels "villamattor". Förort av typen "punkthus i park" verkar det däremot råda överskott på. Folk har inte "tvingats" ut till villamattorna, de har valt att flytta dit. Bygger man tillräckligt mycket av bristvarorna, så borde ju även hyrorna påverkas. Är marknaden i balans, så kan man ju inte ta ut hur mycket som helst i hyra. Då kan även mindre bemedlade människor bo i stan. Det lär dock dröja ett tag tills den här jämvikten har uppnåtts. Problemet är vad man ska göra under tiden.
 0
Anders Gardebring (12 September 2008 22:21): Online
Ragnar:
Oh ja. Villamattor är en helt annan grej än förorter. Förorterna är en skrivbordsprodukt som aldrig någon efterfrågat. Villor är däremot efterfrågade.
Sedan finns det naturligtvis ekologiska problem med villamattorna, men då blir det en annan vinkel på diskussionen. Problemet för staden idag är ju dock att det både är förorten och villamattorna som parasiterar på staden, och när det blir för lite stad så fungerar det helt enkelt inte längre. Trafikproblemen i Stockholm visar väl om inte annat detta.
 0
Carl (12 September 2008 23:24):
Jag är osäker på om marknadshyror verkligen skulle gå Yimbys intressen till mötes, i det långa loppet. Leder verkligen segregering (som bara det är roten till många samhällsproblem) via inkomst till den stad Yimby gillar? Med marknadshyror skulle enbart höginkomsttagare ha råd att bo i kärnan, och sedan skulle medelinkomsten stratifieras i ringar fram till ytterområdena, där mest utslagna skulle bo. Man kan fråga sig om kärnan skulle bli så intressant och kul, men framför allt om den absoluta periferin skulle bli det, även om där var urban kvartersstad. Dessa områden skulle tex. ha ett markant sämre affärsutbud, eftersom de befolkas av folk som bara har råd med det allra nödvändigaste. De skulle antagligen inte kunna ha bokaler, eftersom affärsidkare skulle ha råd att bo centralare. Frustrationen och den sociala stigman skulle leda till skadegörelse och vanskötsel. Skulle dessa områden vara attraktiva att besöka för boende i andra delar av staden? I think not. Följden blir alltså att marknadshyror leder till kvantitativt mindre stad. Och Yimby gillar ju stad, ju mer rolig stad, desto bättre. Dessutom uppkommer andra problem, som att det största utbudet skulle bli väldigt centraliserat, vilket gör att trafikproppar lättare uppstår i city tex. Det blir svårare att motivera tät kollektivtrafik till slummen, eftersom resunderlaget är sämre, osv.

Jag tycker iaf. det är dumt att förespråka marknadshyror utan att sätta sig in i de sociologiska konsekvenserna. För att bygga äkta blandstad måste man nog till en viss del bygga socialt blandad stad.
 0
Anders Gardebring (13 September 2008 00:07): Online
Carl:
Jag förstår inte din kommentar. Yimby är tvärpolitiska och tar inte ställning i frågan om marknadshyror.
 0
Carl (13 September 2008 00:18):
Anders:
Det har jag heller inte påstått. Jag säger bara att jag inte tror att marknadshyror skulle gynna det Yimby gillar: urban, rolig, utbredd stad.
 0
Anders Gardebring (13 September 2008 00:37): Online
Carl:
Ok! Ditt inlägg lät lite som kritik mot att Yimby skulle tagit ställning i frågan, men då förklarade det sig då.

Yimby har tagit ställning i frågor som blandad bebyggelse (bostadsrätter och hyresrätter i samma kvarter) samt olika prisnivåer inom samma områden. Det är upp till politikerna att lösa uppgiften så som de tycker är lämpligt.
 0
Sven R (13 September 2008 02:35):
Carl, det du beskriver är dagens situation. Kan staden bli mer segregerad än vad den redan är? Jag menar, alla dom här trashankarna som kommer att slumma igen våra förorter, var gömmer dom sig idag? Bor dom inte redan där ute tror du? Och har svensk bostadspolitik lett till att vi har fått "kul" stad? Nja...

Vill vi se tät och intressant stad så är det främst en fråga om att skapa rätt sorts detaljplaner. Och om kommunerna sedan ska få med sig någon aktör som vill bygga med dom här högre ambitionerna så måste det gå att få avkastning. Det får dom inte idag.
 0
Jacob Witzell (13 September 2008 11:55):
Anders:
Du har gissat rätt. Jag är engagerad i Hyresgästföreningen, och intriktar mig mest på stadsplanering/stadsutveckling i ett brett perspektiv, inklusive byggande. (Det var bostadsbristen som fick mig att engagera mig, så jag är för byggande...) Jag har följt Yimbys tankar om lokala Hyresgästföreningar som i många fall motsätter sig nybyggnation. Jag är personligen (oftast) för förtätning, men jag har samtidigt förståelse för att boende organiserar sig lokalt även i planfrågor. Jag förstår att Hyresgästföreningen kanske uppfattas som schizofren i planfrågor, när jag samtidigt säger att Hyresgästföreningen arbetar alltmer med att hitta nya lösningar på byggande och stadsutveckling. Men det ligger helt enkelt i föreningens natur, att det lokala-regionala-nationella kan ha olika åsikter i exempelvis planfrågor. Och det är en nöt att knäcka, som jag funderar mycket på.

Hyresgästföreningen arbetar alltmer med stadsdelars förutsättningar, inte minst i förorten. På det sättet närmar sig föreningen planeringsfrågor, och jag tror att det kommer märkas mer framöver. Jag tror aldrig att Hyresgästföreningen kan bli lika bestämd och tydlig i frågan om hur det ska byggas som Yimby. Jag gillar staden, men också i den frågan är det naturligt att Hyresgästföreningen inte tar ensidig ställning för ex. den täta staden eftersom våra medlemmar har en annan gemensam nämnare - boendet - än vad Yimby har.

Men byggandet måste komma igång, och där håller jag fast vid mitt tidigare inlägg ovan. Och jag tror att om fler aktörer kommer in på marknaden får vi också mer stad, för jag har en känsla av att de stora aktörerna som bygger idag är fast i gamla hjulspår (kranhjulspår!) och är obenägna till förändring innan de får konkurrens av nya aktörer. Och stad efterfrågas, så får vi en fungerande byggmarknad kommer staden på köpet!
 0
Anders Gardebring (13 September 2008 12:33): Online
Jacob:
Tack för ditt svar. Det låter hoppfullt. Jag upplever att debatten under en tid har blivit mer nyanserad och jag hoppas att det är en process som fortsätter. Som du säger så är de facto-oligopolet ett problem, vi behöver få en ökad konkurrens inom bostadsproduktionen. En del i det torde vara förenklad planprocess.
 0
Eric Thärnström (14 September 2008 07:03):
En annan detalj kan vara byggrättssystemet, som jag anser att man borde göra om. Men det skulle kanske inte göra så mycket för konkurrensen, utan bara öka byggandet i sig.
 0
Jan Wiklund (14 September 2008 13:46):
Jag förstår inte varför inte Yimby skulle kunna ta ställning till frågan om marknadshyror om det - som Anders säger - missgynnar det Yimby står för. Att olika partier tycker si eller så borde inte få styra. Partipolitiskt oberoende måste få betyda att man tar ställning själv, utan att snegla på vad partierna tycker.

Jag håller med Anders i att marknadshyror missgynnar tät stad åtminstone som läget är nu, med gigantiska subventioner till förorten. Göteborgs stad konstaterade på sjuttitalet att en lägenhet i periferin kostade dubbelt så mycket som en lägenhet i centrum, om man tog hänsyn till infrastrukturen. Förorten kräver otroliga pengar pga dyra, markslukande vägar, uttänjd kollektivtrafik och överdimensionerade vatten- och avloppsledningar. Läget kan rimligen inte ha ändrats idag annat än till det sämre eftersom utglesningen har fortsatt.

Att då prata om marknadshyror är hyckleri. Marknadshyror borde kräva det man kallar ett jämnt spelfält, dvs att inga subventioner förekommer. Eller att de som bor i förorterna betalar sin överdrivna infrastruktur själv.

Nu tycker inte jag att de ska behöva göra detta. Det vore ojust, eftersom de inte har erbjudits något alternativ. Men det finns heller inga skäl att lägga extra kostnder på dem som bor samhällsekonomiskt effektivt till förmån för dem som bor samhällsekonomiskt slösaktigt. Och eftersom Yimby råkar stödja det som i detta fall är samhällsekonomiskt effektivt borde Yimby kunna ta klar ställning i frågan om marknadshyror i dagens läge.

Detta innebär förstås inget ställningstagande till marknadshyror för all framtid och överallt.
 0
Anders Gardebring (14 September 2008 14:11): Online
Att Yimby inte kan ta ställning i frågan om marknadshyror hoppas jag att alla kan förstå, oavsett vad man personligen tycker i frågan. Det skulle slå sönder vår tvärpolitiska profil, oavsett vilken sida vi skulle ställa oss på. Det finns många medlemmar i nätverket som både motsätter sig och stöder marknadshyror, vilket ju tydligt också visar på att frågan inte har några enkla svar.
 0
Jan Wiklund (14 September 2008 14:55):
Anders:

Jag menar inte marknadshyror som princip. De kan slå hur som helst (ur Yimbysynpunkt) beroende på de konkreta förutsättningarna.

Jag menar marknadshyror just nu, här i Stockholm, med subventioneringen av utkantsbebyggelse given.

För du kan väl inte mena att Yimby ska lamslås varje gång ett politiskt parti behagar gå in och har synpunkter på en fråga? Det är väl inte partipolitiskt oberoende?
 0
Anders Gardebring (14 September 2008 15:07): Online
Jan:
"För du kan väl inte mena att Yimby ska lamslås varje gång ett politiskt parti behagar gå in och har synpunkter på en fråga? Det är väl inte partipolitiskt oberoende?"

Nej, det menar jag naturligtvis inte. Men det gäller också att kunna analysera vattendelare. Marknadshyror är en sådan fråga där jag är rädd att ett ställningstagande klart mer skulle skada oss än gynna oss. Jag förstår din distinktion mellan att principiellt stödja eller motsätta sig marknadshyror, ställt mot att ställa sig mer pragmatisk utifrån rådande situation. Det tycker jag också att vi på sätt och vis har gjort i och med detta inlägg i debatten, att ställa oss mer pragmatiska till situationen. Det gör ju i sig själv också upp med en del av logiken i den här debatten tycker jag. Varför skulle Yimby ställa sig för eller mot marknadshyror, när problemet faktiskt behöver lyftas till en annan nivå, som vi just identifierar i det här inlägget?
 0
Johannes Hulter (14 September 2008 16:38):
@ jan: Jag är personligen emot marknadshyror (sosse som jag är) men håller definitivt med Anders G här. Frågan är så infekterad att det skulle skada det övergripande syftet att spika en yimby-ståndpunkt på området. Det som gör yimby så viktiga är just det tvärpolitiska, att stadsvänner ur alla läger kan samlas för att driva våra gemensamma frågor. Frågor som ofta hamnar i skuggan på grund av partiskiljande debatter som tex. marknadshyror. Vill jag kämpa mot marknadshyror gör jag alltså hellre det i (s) eller hgf.
 0
Sven R (14 September 2008 17:32):
Jag håller med Jan om att periferin inte borde subventioners så som görs idag. Men jag ser inget hyckleri i att förespråka marknadshyror i kombination med att det offentliga samtidigt får sätta skatter och avgifter efter sina syften. Det är ju helt normalt i en blandekonomi, tänk bara på hur staten försöker styra vår konsumtion genom differentierade momssatser.
 0
Eric Thärnström (15 September 2008 06:56):
Jag står bakom Anders Gardebring och Johannes Åsberg. Jag själv är för marknadshyror, men jag förstår också vansinnet i att försöka med ett ställningstagande hos Yimby, för det skulle stjälpa mer än hjälpa.
 0
Magnus Orest (15 September 2008 10:47):
Som flera andra påpekar så är det här en fråga som Yimby som sådant varken kan eller behöver ta ställning i, eftersom Yimby inte har någonting att vinna på det. Det som är intressant är hur marknadshyror fungerar som ett verktyg för att komma till rätta med Stockholms problem, och i den frågan anser vi att hyressättningen saknar relevans - det är inte där problemen ligger.

Jag är för marknadshyror, och anser att det är hyckleri att påstå att bostadens läge saknar betydelse (jag anser dock att läget är en del av bruksvärdet). Men jag tror inte att det är någonting som vi i nuläget bör införa i Stockholm, eftersom effekten på marknaden skulle bli tvärt emot den avsedda. Lösningen ligger snarare i att stadsplanerare, arkitekter och politiker lär sig att ta hänsyn till boendes önskemål, istället för att peka med hela handen och tvinga folk att bo där de egentligen inte vill bo.

Kort sagt, vi behöver en mer marknadsorienterad bostadsmarknad. Eller en som är bruksvärdesorienterad. Då kan vi inte införa marknadshyror samtidigt som vi behåller den gamla toppstyrningen av vad som får byggas var och av vem. Lika lite som att vi kan behålla ett system med bruksvärdeshyror men där vi försöker låta byggandet styras av marknaden. Det måste vara konsekvent, om det ska fungera.
 0
Jan Wiklund (15 September 2008 12:35):
Jag har aldrig tyckt att Yimby ska ta ställning till marknadshyror principiellt.

Men just för att frågan är aktuell just nu kan det vara värt att försöka få spridning för precis den ståndpunkt Magnus redan har offentliggjort - plus den som jag har försökt hävda. Dvs att förorterna subventioneras så till den grad att allt tal om marknadshyror är rent hyckleri.

Just detta faktum - att förorter subventioneras - är otillräckligt känt, tror jag. Alla, t.ex. Marre på dessa sidor, verkar ta för givet att innerstadsbor på något vis snyltar på förorterna fast det i verkligheten är tvärtom. Givetvis utan förortsbornas förskyllan.

Verkliga marknadshyror skulle givetvis återspegla de verkliga kostnaderna för respektive lägenhet. Det gör inte det förslag som nu har lagts.
 0
Carl Johan Hall (15 September 2008 12:49):
Jan Wiklunds synpunkt om ledningsbundna system är intressant. Häromsisten läste jag i Mitt i Söderort att Fortum skulle upphöra med gasdistribution i vissa villaområden (Enskedefältet? Svedmyra?), eftersom antalet abonnenter var så litet i förhållande till nätets utsträckning. I stadsdelar som Bandhagen och Hagsätra skulle stadsgasnätet dock bibehållas. Ännu en fördel med tät bebyggelse, nämligen att det är lättare att få ekonomi på sådana system!
 0
Anders Gardebring (15 September 2008 13:07): Online
Kanske något att ta med som exempel i argumentation om dessa frågor? Själv får jag behålla min gas :) (Men så bor jag i stan också).
Nyansluts det lägenheter till gasnätet förresten?
 0
Carl Johan Hall (15 September 2008 14:19):
AG: Ja, faktiskt. En hel del kåkar i Hammarby Sjöstad har gasspisar. Den till bostäder ombyggda fabriken i Lux-området också. Men det innebär en mycket hög merkostnad per lägenhet jämfört med elspisar, eftersom säkerhetsbestämmelserna har skärpts avsevärt sedan man senast installerade gas (kring 1960).
 0
Dan Edholm (15 September 2008 15:25):
Magnus Orest.
Du missar poängen att om marknadshyror vore gällande så skulle vi inte ha så många byggplaner på hus i park att protestera mot. Yimbys tes är ju att planerarna tänker fel. Om marknaden fick bestämma skulle de boende efterfråga miljöer som var bättre anpassade till deras behov. Om det var stadsmässighet (som vi tror) som efterfrågades skulle detta komma att byggas (utan oss, fy!). Idag är de ju i händerna på planerarna. Med marknadshyror uppstår plötsligt möjligheten för både byggare och planerare att bygga attraktiv stad, just eftersom de får betalt för den. Idag byggs istället knappt ingenting eftersom man inte får igen sina kostnader med hyresrätter, och det lilla som byggs är billigt och saknar stadens kvaliteter. Istället har bostadsrätter seglat upp i ren protest mot ineffektiviteten i bostadspolitiken, och få byggprojekt kan ros iland utan ekonomin i bostadsrätter i attraktiva lägen.

Just regleringen av marknaden är det som orsakar de brister i dynamik som Magnus belyser. Så är det i detta fall precis som varhelst man kikar på denna planet. Och Jan, självklart är det en marknad alldeles oavsett om centrum kan nyskapas eller inte. Centrum kan växa, både till yta och höjd. Hur fasen tror ni alla de skyskrapor blev byggda som ni så ofta vurmar för? Jag blir lite mörkrädd och måste avsluta här.
 0
Jan Wiklund (15 September 2008 16:58):
Det både Magnus och jag reagerar mot (har jag rätt, Magnus?) är hyckleriet i att prata om marknadshyror samtidigt som man subventionerar utglesningen hejdlöst.

Även jag, marknadsskeptiker som jag är, tror nog att stadsstrukturen hade varit bättre med en renodlad marknad än med den tvångströja vi har haft sen 30-talet. Men det kanske beror på att jag är lika skeptisk till statliga planer som till marknaden...
 0
Magnus Orest (15 September 2008 17:35):
Anders, Dan, det var ungefär det jag skrev i sista stycket i mitt senaste inlägg:

Kort sagt, vi behöver en mer marknadsorienterad bostadsmarknad. Eller en som är bruksvärdesorienterad. Då kan vi inte införa marknadshyror samtidigt som vi behåller den gamla toppstyrningen av vad som får byggas var och av vem. Lika lite som att vi kan behålla ett system med bruksvärdeshyror men där vi försöker låta byggandet styras av marknaden. Det måste vara konsekvent, om det ska fungera.
 0
BoJonas (15 September 2008 23:13):
Hur kan frågan om marknadshyror vara så intressant i stadsbyggnadssammanhang? Det finns ju både marknad och bruksvärde. Bostadsrätter är marknadsprissatta och har varit det sedan 1968. Ändå har vi inte sett de "riktiga" och "urbana" stadsdelarna växa fram. Hur kommer det sig?

Kan det vara så att det inte är det mest effektiva och lönsamma sättet att bygga bostäder? Byggjättarna föredrar sannolikt att exploatera större sammanhängande markområden såsom Järvastaden och Hammarby Sjöstad. Då kan man få hög produktion och snabb byggprocess. Byggande i täta strukturer ger vanligtvis högre kostnader. Byggare vill bygga så billigt som möjligt och sälja så dyrt som möjligt. Hur rår man på det?
 0
Anders Gardebring (16 September 2008 00:06): Online
BoJonas:
Oh ja, det ligger mycket i det. Så här ser jag det: I normala fall skulle detta problem avhjälpas med konkurrens. Att det är billigare att bygga fyrkantiga nyfunkislådor i skogsbackar spelar ingen roll om människor har alternativ. Så är dock inte fallet i Stockholm. Ett fåtal stora byggbolag gynnades kraftigt av byggandet på 60-70-talet och vi lever fortfarande i arvet från miljonprogrammet. De bolag som fick uppdragen då, är stora än idag. Kombinera detta med epidemisk bostadsbrist så är det tydligt att det är säljarens marknad, inte köparens.
 0
Dan Edholm (16 September 2008 10:41):
Många får felaktigt för sig att med marknadshyror kommer ettor i innerstaden kosta 15.000kr/månad, efter att ha sneglat på de dyra nybyggda lägenheter som dyker upp i bostadskön. De är svindyra därför att hyresrätterna är så få och marknaden är helt snedvriden. Med marknadspriser kommer billiga sekelskifteslägenheter stiga i pris medan dyra lägenheter kommer sjunka. Extremt attraktiva lägnheter kommer stiga enormt, medan andra kan sjunka rejält när systemet börjar fungera. Det finns ju en gräns vad man som svensk kan betala, ska vi få London-priser så ska vi först få rejäla löneökningar.

Jan. Jag kan hålla med om att periferin gynnas i nuläget genom infrastruktursatsningar som de boende inte betalar för- och ej heller exploatören utan kostnaden faller på alla skattebetalare. Men denna situation bottnar ju i regleringen. Eftersom byggarna inte får betalt för att bygga centralt, så väljer de att bygga perifert på billig mark och sedan kliver staden tacksamt in och bygger infrastrukturen. Jag kanske slår in öppna dörrar?

Som Magnus påpekar blir det ingen fri marknad hur man än vrider det. Ingen kommer ju få bygga vad som helst var som helst. Men i nuläget sker planeringen helt slentrianmässigt- hus i park föreslås och slappa planerare bugar, tackar och skickar sedan räkningen för infrastrukturen vidare till nästa skrivbord. Planekonomi är dyrt, ineffektivt och ger inte konsumenterna vad de efterfrågar. Alternativet, helt fri marknad tar ut hela kostnaden på konsumenten direkt och reglerar sig själv. Problemet är bara att man får en väldigt brokig och oplanerad stad med skyskrapor som skymmer utsikten och hus som skärmar av monument och parker och så vidare. Ingenstans existerar extremerna, men jag menar att vinsterna med att reformera åt en mer oreglerad marknad än idag är svåra att överskatta. Orsaken till att få bostadsrättsbyggen blivit stadsmässiga som BoJonas påpekar ligger ju på planerarnas bord. "Husen ska ligga glest med max tre våningar och eventuellt inskjuten fjärde våning så att alla har sol i alla väderstreck. Det blir ju omöjligt stad av detta.

Detta leder in på hur planerarna verkar, men här syns ingen kontroll från något håll förutom nimbyismen. Det måste sättas tydligare gränser för planerarnas uppdrag. De kan gott höja ribban rejält mot exploatörerna i sina beställningar, och förklara för nimbyister att om kåkarna blir höga så blir det mer liv och service för dem som redan bor där - precis det som gjorde att man valde staden före förorten. Och det finns små aktörer som bygger billigare än de stora men de är nog inte lika tjenis med byråkraterna. Bara vår idé om att bygga tätare och inte hus i park, gör massvis med projekt gångbara redan idag.
 0
Jan Wiklund (16 September 2008 13:11):
Dan, BoJonas:
Den utspridda stadsstrukturen har drivits fram med lag, subventioner och paternalistisk ideologi. Den kan inte avhjälpas med att man släpper hyrorna fria, då straffar man bara folk som bor samhällsekonomiskt sparsamt och gynnar dem som bor samhällsekonomiskt slösaktigt, dvs motsatsen till vad som vore legitimeringen för en marknad. Poängen med en sådan är ju generellt att den slutliga kunden betalar vad något faktiskt kostar.

Och förort är ungefär dubbelt så dyrt som tät stad, samhällsekonomiskt sett, enligt en beräkning från Göteborgs sjuttital som refereras i skriften Staden och ekonomin från Bostadsdepartementet 1980.

Det kan möjligen vara läge att införa fri marknad då man genom lag, plan och smart uttänkta subventioner har fått utbudet något så när i balans med efterfrågan, så att en sådan bestraffning som ovan inte sker.

Enligt min uppfattning måste dock en fri hyresmarknad kompletteras med någon form av reglering på annat sätt. I en växande storstad lönar det sig nämligen erfarenhetsmässigt bättre för fastighetsägare att höja hyrorna än att bygga nytt. Det var därför hyresregleringar infördes en gång i tiden.

Varför det är så vet jag inte - förmodligen för att ett hus är en så långsiktig investering att man gärna drar sig för det. Idén för att avhjälpa detta från 1900-talets början var s.k. socialt bostadsbyggeri. Det blev väl en halv framgång - det sociala bostadsbyggeriet blev ju en tummelplats för den paternalistiska modernismen eftersom man så tydligt byggde åt någon annan, inte åt sig själv. Kanske man skulle kunna uppmuntra någon sorts SKB-modell där folk bygger åt sig själva?
 0
Dan Edholm (17 September 2008 10:05):
Jan
Fast om marknaden var helt fri skulle kostnaden för infrastrukturen också ligga på exploatören och därmed bakas in i hyran för de boende. Det om något skulle gynna byggandet av tät stad som ju är mest samhällsekonomiskt som du skriver.

Jag tror givetvis inte att den laissez faire-anda från förra sekelskiftet som la grunden till både byggandet av vår vackra innerstad och vårt välstånd kommer åter, men att vrida några steg ditåt i tänket vore inte fel. Folk vågar mer, intressant arkitektur uppstår, stora satsningar låter sig göras och museum-tänket blir åsidosatt för framtidsoptimism. Alltså inte fullt fri marknad, men friare än idag. Viss reglering på hyror kan få finnas så länge den inte hämmar nyproduktion och inriktning mot vad som efterfrågas. Om en större del av kostnaden för att uppföra ett villaområde tas ut på köparen, blir den boendeformen mindre lockande. Därtill kan man driva en samhällsplanering som inte slätt godtar en exploatörs önskan om att bygga villor och nyfunkis i park på billig tomtmark i periferin, för att sedan skicka räkningen för infrastrukturen på skattebetalarna. Istället blir det intressant att bygga där det redan finns infrastruktur, vilket leder till förtätning. Här måste samhällsplaneringen vara mindre åthållen. Ett centralt villaområde måste kunna utvecklas mot flerbostadshus i takt med att befolkningen ökar.
 0
Jan Wiklund (17 September 2008 12:54):
Du har alldeles rätt beträffande stradsstrukturen. Eftersom täthet är såväl billigt som eftersträvansvärt skulle det byggas om det rådde marknad.

Det skulle visserligen bli andra problem, exvis att fastighetsägare hellre höjer hyran än bygger mer. Det var vad som hände för hundra år sen och som var skälet till att man började med "social bostadspolitik" - i hela världen, faktiskt.

Men det får man lösa med andra metoder. Det har inte funnits någon marknad i världshistorien som inte har manipulerats åt ett eller annat håll, och inget fel i det.

Just nu är det viktiga att man inte inför marknadshyror samtidigt som subventionerna till utglesningen finns kvar. Plus förstås att man inte straffar människor som bor samhällsekonomiskt sparsamt.
 0
Dan Edholm (18 September 2008 14:07):
Men om en fastighetsägare har marknadsutrymme att höja hyran så finns också god ekonomi för en annan att bygga ett hus på en tomt bredvid, eller bygga på våningar på redan befintligt, eller köpa ett "för lågt hus" och bygga ett riktigt högt, eller att exploatera ny tomtmark i närheten som inte kommit i anspråk tidigare pga otillgänglighet och kostnader (t ex järnvägsspår eller industritomt med gifter). Det skulle byggas som aldrig förr tills investeringarna inte längre var bärande. Marknaden är mättad först då byggandet kostar mer än de boende är villiga att betala i hyra. I takt med att utbudet på bostäder ökar så hårdnar kampen om hyresgästerna med utfallet att hyrorna sänks i äldre eller mindre attraktiva bostäder. Bostadsproblemet reglerar sig självt. Med prognosen för Stockholms befolkningstillväxt i ryggen skulle yimbys kunna roa sig kungligt.

Jag håller dock med om att en helt oreglerad marknad är otänkbar av praktiska skäl, men att vrida klockan ett par steg i rätt riktning är något som skulle ge många fördelar.
 0
Anders Gardebring (18 September 2008 14:12): Online
Problemet är väl också att byggmarknaden är både över- och felreglerad. Saker som borde regleras regleras inte, och saker som inte borde regleras regleras...
 0
Jan Wiklund (18 September 2008 15:02):
Som ekonomerna Richard Lipsey och Kelvin Lancaster fann redan 1956 blir inte marknaden nödvändigtvis bättre av att en marknadsimperfektion tas bort om andra finns kvar. Ett monopol motverkas ibland bäst av andra, eller av en offentlig reglering (Richard Lipsey & Kelvin Lancaster: The general theory of the second best, Review of Economic Studies, dec 1956). Detta är dock knappast en Yimby-diskussion utan den får tas nån annanstans.

Däremot är det i hög grad en Yimby-diskusion att det ligger ett förslag som bestraffar centrala lägen, trots att dessa är samhällsekonomiskt sparsamma. Åtminstone borde vi sätta ihop något krav på att en förutsättning är att subventionerna av utkanterna tas bort, för att man ska få vad ekonomerna kallar en jämn spelplan.
 0
Anders Gardebring (18 September 2008 15:35): Online
Vi borde väl inom Yimby kunna sätta ihop något om att subventionerna till perifiera exploatering borde tas bort, alldeles oavsett diskussionen om marknadshyror. Även om vi har kvar hyresregleringen bör ju subventionen försvinna.
Var finns lagstiftningen som reglerar detta?
 0
Jan Wiklund (18 September 2008 15:48):
På massor med ställen, antar jag:
- Det krävs mycket större och fler vägar i gles bebyggelse, och vägar betalas över skatten
- Kollektivtrafiken blir mer ineffektiv i gles bebygele än i tät; för hundra år sen gick den med vinst trots en taxa på 10 öre, idag subventioneras den med 40%
- Kommunen står för vatten och avlopp som blir dyrare ju glesare bebyggelsen är
- etc, detta är vad jag kommer på.

Jag undrar dock om det är möjligt att ta bort dessa subventioner. Vi vill inte att man ska betala hela kollektivtrafiken på avgiften, då blir det svindyrt. Vi vill inte att man betalar varje gata och väg när man använder den, det blir otroligt komplicerat. En del samhällsfunktioner måste vara infrastruktur och skattefinansierad av rena effektivitetsskäl.

Däremot borde definitivt dessa faktorer in i tänkandet omkring hyressättningen.

Möjligen skulle vi kunna ställa följande krav:
- priset på byggrätter bör motsvara de samhällsekonomiska kostnaderna, dvs vara dubbelt så högt i utkanten som strax utanför innerstan
- subventioneringen av utkanterna bör beräknas, varefter man beslutar politiskt att subventionera byggande centralt lika mycket; detta skulle givetvis leda till en byggboom vid innerstans gränser vilket skulle minska skillnaden mellan utbud och efterfrågan och sänka de höga marknadspriserna i centrum.
 0
Kalle (18 September 2008 15:48):
Vilka är de subventionerna?
 0
Kalle (18 September 2008 15:50):
Too late...
 0
Kalle (18 September 2008 15:56):
Skulle inte en sån lagstiftning riskera att cementera dikotomin centrum-periferi och motarbeta idéer om flerkärnighet och urbanisering av ytterstaden? Det känns som det skulle sätta käppar i hjulet för utvecklingen av de delar av staden som är i störst behov av utveckling.
Well, i dunno...
 0
Jan Wiklund (18 September 2008 16:02):
Diskussionen handlar om följande paradox:
- marknadshyror i centrum är högre än marknadshyror i periferin trots att den samhällsekonomiska kostnaden är dubbelt så hög i ytterkanterna som i centrum.

Detta beror på politik - att ytterkanterna subventioneras av skattemedel samtidigt som byggande av centrum har förbjudits i sjutti år ända fram till nu.

Följaktligen krävs nån form av ändring, som gynnar byggande i centrum (vilket är såväl mest efterfrågat som billigast).

Att urbanisera hela Stockholm är ogörligt. Det skulle kräva tretti miljoner människor, minst.
 0
Eric Thärnström (18 September 2008 16:39):
Jan Wiklund
Problemet med att låta byggarna finansiera infrastrukturen: Vem äger den sen?
 0
Gustav Svärd (18 September 2008 17:05):
Man måste i så fall ha ett mellansteg: att byggarna betalar kommunen för infrastrukturen. Att har Skanska (et al) som ägare av våra gator/ledningar/... är inte hur jag vill ha det iaf.
 0
Anders Gardebring (18 September 2008 17:07): Online
Kalle:
"Skulle inte en sån lagstiftning riskera att cementera dikotomin centrum-periferi och motarbeta idéer om flerkärnighet och urbanisering av ytterstaden?"

Det är ju alltid knepigt att utforma sådana här regelverk. Det visar ju om inte annat misslyckandet som vårt nuvarande regelverk lett till... Något hot mot flerkärnighet är det knappast dock, den handlar ju om att förtäta just i områden som redan har god kollektivtrafik. Om man låter staden växa utåt, istället för via öar, kommer god kollektivtrafik alltid att finnas nära, om den får växa med staden. Flerkärnigheten handlar ju inte om att gå ut i skogen o börja på ny kula, det handlar om att förtäta i våra förorter. Att göra om gatunät så att det bli stadsmässigt istället för scaft-trafikseparering osv.
 0
Kalle (18 September 2008 17:21):
Jag håller med men det låter som Jan menar nåt annat, dvs vidarebyggandet på sthlm som en monocentrisk stad där fokus på centrum skärps än mer än idag.
 0
Eric Thärnström (18 September 2008 17:48):
Gustav Svärd
Till och med jag förstår det läskiga med det. En grej är väl i sådana fall en skaplig anslutningsavgift. Alla avlägsna villaägare som velat ha ADSL vet ju hur det fungerar: "Visst! Vi fixar ADSL till er! Det kostar bara några hundratusen att gräva ner kabeln, så upp med plånboken bara!". Kommunen kan ju verka på samma sätt.
 0
Dan Edholm (18 September 2008 17:51):
I diskussionen om hur fri marknaden bör vara tror jag det finns en del kvar att diskutera men vi kan lämna det till något annat forum än Yimbys. I övrigt vad gäller fokus för yimbys del är jag helt med på Jans linje som jag även är beredd att konkretisera.

Vi bör göra stadsbyggnadskontoren uppmärksamma på den extra kostnad som tillfaller kommunen (och egentligen skattebetalarna) när de väljer ett bifall till en perifer byggnadsplan. I viss mån kan kanske planerare på en kommun se att nyexploatering är ett självändamål (deras personliga verk), före nyanvändning eller förtätning av befintlig mark (som kanske ses som mer "renovering" av någon annans). Jag rekommenderar att man från yimbys sida förordar att nyexploatering av naturmark ska bekostas till större del av exploatören. I den mån staden har ett intresse av ett nytt nyttjande av marken kan viss dispens medges. Det kan röra sig om att sammanbinda två enklaver till exempel. Detta om något skulle motverka suburban spread och ineffektivt byggande där andra bekostar framfarten än de boende. Samtidigt bör vi ge fart till den nya vågen om att bygga högt och tätt på de platser där så är eftersträvansvärt. Vi talar då om
1) centrala lägen där sådan arkitektur är estetiskt applicerbar
2) kollektivtrafikens knutpunkter i närförort som vi kan tänka oss att innerstaden kan växa till och inkludera om 10 år och om 100 år. Det kommer troligen handla om stråk längs kommunikationerna och inte som idag en stenstadens ringmur.
3) ytterförorter med god kollektivtrafik som servar som lokalt kluster samt förser innerstaden eller andra närliggande kluster med arbetskraft.

Vad gäller Erics fråga om vem som äger infrastrukturen så finns det ju massvis med samfälligheter för vägar som exempel. Man kan ju enkelt säga att om enklaven (byggplatsen) vill bli ansluten till stadens nät så tar staden över ägandet från samfälligheten med underhållsplikt efter 10 år. Kostnaden tillfaller byggherren och är inkluderad i priset på villan.
 0
Mikael From (18 September 2008 20:04):
Jan, jag gillar ditt tankeexmpel men jag anser att dina teorier är mer eller mindre ogörliga. T ex:
"Möjligen skulle vi kunna ställa följande krav:
- priset på byggrätter bör motsvara de samhällsekonomiska kostnaderna, dvs vara dubbelt så högt i utkanten som strax utanför innerstan
- subventioneringen av utkanterna bör beräknas, varefter man beslutar politiskt att subventionera byggande centralt lika mycket; detta skulle givetvis leda till en byggboom vid innerstans gränser vilket skulle minska skillnaden mellan utbud och efterfrågan och sänka de höga marknadspriserna i centrum."
Det låter ju bra på pappret men hur ska man göra en sådan kalkyl? Vad är skillnaden mot att bo i Årsta eller i Stadshagen. Är det räls per löpmeter som ska beräknas. Dessa uträkningar skulle bli mycket godtyckliga och vem ska kontrollera de som kontrollerar de som kontrollerar de som har i uppgift att göra dessa uträkningar.
Fundera även över den svartmarknad för hyresrätter som skulle uppstå om det blev dyrare att bo perifert till skillnad från innerstaden. Dagens situation skulle inte kunna mäta sig med ett sådant scenario.
Hur gör man med alla människor som faktiskt vill bo landsbygden? Ett sådant boende skulle bli väldigt dyrt och allt skulle leda i förlängningen till någon sorts statlig ordinerad tvångsflytt till städerna.
 0
Karl Zetterholm (18 September 2008 20:44):
"och allt skulle leda i förlängningen till någon sorts statlig ordinerad tvångsflytt till städerna. "
...vilket väl typ var meningen med idén, eller?
 0
Anders Gardebring (18 September 2008 21:14): Online
"...och allt skulle leda i förlängningen till någon sorts statlig ordinerad tvångsflytt till städerna"

Problem being? ;-D *duckar*
Nä. Skämt åsido, så kan man naturligtvis inte tänka heller. Men att alla bör få bära sina egna kostnader tycker jag inte är orimligt. Det är dyrare för samhället när människor bor glest på landet, jag ser ingen anledning till att det skall subventioneras.
 0
Leonardo Frithunanthz (18 September 2008 21:19):
Apropå ovanstående, i programmet "debatt" om mindre än en timme kommer man att ta upp stad vs landsbygd. Det blir säkert det gamla vanliga; folk som avbryter andra, folk som skriker istället för att prata, folk som får utbrott och folk som provocerar varandra. *suck* ...
 0
Mikael From (18 September 2008 22:01):
Nja, rätta mig om jag har fel, visst är väl YIMBY en samanslutning för folk som gillar städer och det urbana. Att människor väljer att bosätta sig utom tätort ska väl inte vara någonting som konkurrerar med YIMBY's intressen. Själv attraheras jag av staden och vill ha en tät urban struktur med hög densitet och exploatering. De som inte vill ha detta anser jag ska flytta till landsbygden istället för att vara NIMBY's i staden och hindra utvecklingen. Visst kan vi hålla en diskussion om miljöpolitik med det platsar bättre på en sida som uttalat diskuterar miljöfrågor. Ska man diskutera subventionering av landsbygd känns det närmare till hands att kritisera glesbyggdsstöd, Bottniabanan eller kommunal skatteutjämning. Mitt resonemang utesluter inte att inte vi ska förtäta och exploatera centrala delar av staden och det finns betydligt mer effektiva medel än att skapa ännu fler bostadsköer och svarta marknader. Som nationalekonomiskt tankeexempel är Jans resonemang tänkvärt. Det han missar i sin kalkyl är dock att även efterfrågan prissätts vare sig vi vill det eller inte.
 0
Eric Thärnström (19 September 2008 07:14):
Hur fungerar det egentligen med infrastrukturkopplingen till nya områden? Vilken instans utför jobbet, på anmodan av vem och på vilka juridiska grunder?
 0
Magnus Orest (19 September 2008 08:11):
Eric, det är en intressant fråga att lyfta fram. I och med att det handlar om markanvisningar är det nog till viss del en fråga för SBK - man slänger ut ett nytt område, samtidigt som man drar dit vägar och annan infrastruktur. Det är i alla fall kostnader som bör inkluderas i kalkylerna.
 0
Jan Wiklund (21 September 2008 12:52):
Mikael m.fl.
Jag tror inte att det är ogörligt att beräkna hur stor extrakostnaden för perifert byggande är. Faktum är att det gjordes i Göteborg på 70-talet, så det borde kunna göras igen.

Emellertid räcker det för oss att ställa kravet och få det upp till diskussion. Fortfarande tror ju många att det är innerstadsborna som lever på förortsbornas bekostnad och bör få betala högre hyror för det. När det i verkligheten är tvärtom. Sen kommer naturligtvis några fastighetsekonomer att räkna ut siffrorna åt oss.

Viktigt är däremot att koppla ihop den diskussionen med nån sorts ekonomisk lockelse för exploatörer att faktiskt bygga mer centralt. Och med centralt menar jag förstås inte bara nära den gamla innerstan utan också i goda kollektivtrafiklägen som Sundbyberg, Älvsjö m.fl. samt områden som är relativt exploaterade som norra och södra Järva, Skärholmen, Farsta etc.
 0
Magnus Orest (21 September 2008 13:16):
Jan, i princip alla områden med goda kommunikationer borde gå att göra attraktiva för byggande, även om de ligger en bit ut. Allt som krävs är att man får upp en hyfsat bra nivå på den lokala servicen, så att de boende inte måste sätta sig på tåget, bussen eller i bilen så fort de ska göra någonting.

Jag bodde i Salem (borderline Tumba) för ungefär tio år sedan. Och jag växte bl a upp i Tumba. Där hade vi ett klassiskt förortscentrum med Domus-låda, systembolag, bank och ett par krimskramsaffärer. De enda som uppehöll sig i det centrumet var de lokala pilsnergubbarna. Alla andra gick dit, handlade, och gick hem. Vi hade även ett litet köpcentrum någon kilometer bort, där det fanns ett par klädbutiker och någon hemelektronikkedja. Bussarna som gick inom Tumba gick en gång i halvtimmen, samma sak med pendeltågen till Södertälje och Stockholm. I stort sett varje gång jag skulle köpa någonting annat än godis (som barn/tonåring) fick jag sätta mig på tåget in till stan (dvs Stockholm), eftersom det inte fanns någonting som intresserade mig i Tumba. Inga bokhandlar, inga datorspelsbutiker, inga skivbutiker. Ingenting som fanns där tilltalade mig.

Men så hände någonting. Man började - i början av 90-talet - bygga ett nytt köpcentrum, och en ny station. Där man blandade flera verksamheter, med butiker som täckte mer än de rent basala behoven. Samtidigt ryckte kollektivtrafiken upp sig, och både bussar och tåg började gå varje kvart. Och då blev det glesare mellan mina besök i stan, eftersom mycket av det jag ville ha helt plötsligt fanns på hemmaplan. (Att Tumba chanserat rejält sedan 90-talet är en annan femma, men det har andra orsaker.)

Där har vi en framgångsfaktor - att man bygger upp en servicenivå lokalt, och ger de boende ett incitament att hålla sig på hemmaplan. Det var bristen på detta som gjorde Tumba så dött och öde på 80-talet. För om man ändå måste planera sina resor inom den egna orten är det ganska givet att man föredrar att åka in till stan för att uträtta sina ärenden, eftersom utbudet är hundra gånger större. Det tar tid, men det gör det ju ändå om man får tänka i 30-minutersslottar.

Servicenivån ser jag som ett typiskt gissel för svenska förorter. Att man från planerarnas håll inte förstår att folk faktiskt behöver mer än bara mjölk, ägg och bröd när de ska handla lokalt, det spelar ingen roll om det finns en stor fin galleria en halvmil längre bort. Det är vad som finns i de egna kvarteren som gör skillnaden. Det är det som gör våra förorter till sovstäder, man åker liksom bara dit för att sova. Allt annat gör man någon annanstans. Handla, jobba, festa, umgås, osv.

Vad vill jag ha sagt med detta? Jo, en högre servicenivå leder till mer delaktighet i den egna hemorten, vilket ökar värdet på den. Och det bör ju vara attraktivt för byggherrarna. Så hur får vi dem att förstå det?
 0
Jan Wiklund (21 September 2008 13:32):
... och hur får vi kommunpolitikerna att förstå det?

Jag tror på det ekonomiska resonemang jag har fört ovan. Pengar brukar vara det dom begriper även när dom inte begriper något annat.
Samråd och Utställning i Stockholm
Detaljplaner som är på samråd eller utställning i Stockholms stad just nu:

Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Stockholm:s 8629 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Stockholm skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsmiljöer - inte isolerade bostadsområden.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer.
Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY kämpar för den urbana stadens upprättelse. Sluta bygga bostadsområden och förorter! Bygg stad istället.

YIMBY vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och smyckas med intressant och utmanade arkitektur.

Mer information om oss
Gå med!

Om du har facebook kan du också gå med i vår grupp, "Stockholm är inte bullerbyn".

Politikerveckan Järva
8 Oktober 19:06 av Trevor Bower
Gratis illustrationsprogram?
11 Mars 04:44 av Huai Chuan
Tumba Centrum
1 Mars 18:38 av Mårten Landström

@yimbysthlm på Twitter