Utskrift från www.yimby.se
....

Reinfeldt fel ute om hyresrätten

 


Statsminister Fredrik Reinfeldt
dömer i en intervju i Dagens Nyheter ut hyresrätten som boendeform i Stockholms innerstad. Ett i YIMBYs ögon märkligt ställningstagande, även om det i viss mån går att förstå Reinfeldts resonemang. Kontentan är dock att det är fråga om ett missförstånd från Reinfeldts sida, som kan ställas mot synen hos stadens egna politiker.

Vi kan börja med att fastslå att det finns stora problem att lösa i fråga om människors möjlighet att välja boende i Stockholm. De attraktiva boendeformerna och lägena är så få att de inte räcker för att tillgodose efterfrågan. I grund och botten handlar det alltså om den grundläggande principen tillgång kontra efterfrågan. Det leder i sin tur till gentrifiering, vilket innebär att människor med god ekonomi tränger bort de mindre välbeställda, som därmed tvingas bo längre bort från innerstan.

Med andra ord är det inte så enkelt som artikeln gör gällande, nämligen att löneutvecklingen i sig är bättre för boende i attraktiva områden och stadsdelar, utan att de som har det sämre ställt tvingas bort.

Det här använder Reinfeldt som argument för ombildningarna av hyresrätter till bostadsrätter i innerstan. Ombildningarna är dock bara ett symptom på ett större problem.

Problemet är att vi under allt för många år byggt för lite av det som efterfrågas, men desto mer av sådant som är lätt att bygga snabbt. Den svarta hyresmarknaden, att många gör allt för att behålla sina studentbostäder, står i bostadskö trots att de har boende liksom att intresset för att ombilda till bostadsrätt är som störst i innerstan är alla en naturlig följd av att vi inte har byggt stad på många år. Kvartersstad efterfrågas, men den efterfrågan tillgodoses inte.

Med undantag för Hammarby Sjöstad har innerstaden i princip inte växt överhuvudtaget på över ett halvsekel. Däremot har en stor arkipellag av glesa förorter växt fram. Trots att efterfrågan på den typen av boende alltid varit markant mindre än på boende i stad fortsätter utvecklingen. En utveckling som började under tidigt 1900-tal, och som denna gamla valfilm för dåvarande Högerpartiet (numera Moderaterna) från 1940-talet visar. Enligt den tidens tankegångar var det troligtvis rätt väg att ta, men inte enligt dagens. Mycket har hunnit förändras under de 70 år som gått sedan dess.

Reinfeldt påstår att hyresrätten inte fungerar. Det har han rätt i. Men endast i den mån att han lyckats identifiera symptomen på stadens problem utan att förstå problemet i sig. Det är positivt att se att borgarråden i Stockholm kritiserar  Reinfeldts märkliga hållning i frågan. Om innerstaden tilläts växa utanför sina nuvarande gränser, och fler bostäder - hyresrätter som bostadsrätter - byggdes där det är möjligt att förtäta skulle problemet på sikt försvinna.

Studenter skulle flytta ut ur sina studentbostäder. Människor med bostad skulle sluta köa för ny bostad. Färre kontrakt skulle säljas svart. Hyreskontrakt skulle inte bytas mot villor.

Kort sagt skulle en större förståelse för efterfrågan på vissa typer av boenden leda till mer rörlighet på bostadsmarknaden, och fler människor skulle kunna bo där de vill, och inte där de kan. Att Reinfeldt trots att han saknar den insikten och förståelsen uttalar sig negativt om hyresrätten som boendeform är beklagligt.

Gå med i YIMBY Stockholm
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
 0
Anders Norén (14 Februari 2011 19:40):
Å andra sidan kommer man inte ifrån att det för en moderat är lika förnedrande att bo i hyresrätt som det är för en socialist att vara anställd. Båda två avskyr att någon annan profiterar på deras livssituation, om än på olika sätt.
 0
Alexander Åkerman (14 Februari 2011 20:35):
Problemet handlar ju om en otillfredsställd efterfrågan på bostäder i den attraktiva innerstaden. Reinfeldt om någon borde ju förstå sig på marknadsekonomins grundprincip (tillgång & efterfrågan). Men i detta fall verkar han glömsk. Att hyresmarknaden är trög i innerstaden lär ju inte ändras på med fler ombildningar. Lösningen handlar snarare om att öka utbudet genom att bygga ut innerstaden.

När Reinfeldt istället börjar prata om bidrag visar ju på hur missriktad den svenska politiken är när det gäller segregeringen i Stockholm.
 0
Martin Ekdahl (14 Februari 2011 23:21):
Här i Rostock finns det gott om små fastighetsägare, alltså ägare som endast har en enda fastighet eller på sin höjd några stycken. De hyr ut några lägenheter, driver eventuellt en krog på bottenplanet och bor kanske rentav själva i huset. På så sätt skapas ett gott utbud av hyreslägenheter även här inne i staden. Stockholm har istället några få stora fastighetsägare med många fastigheter. Kan ändrade regler som gör det lättare för enskilda individer och grupper av individer att förvärva och driva fastigheter vara lösningen på hyresrättsbristen?
 0
Bengt O. (14 Februari 2011 23:34):
Rekommenderar alla -oavsett politisk inriktning- att klicka på länken ovan till Högerns valfilm. Ett tidsdokument. Fina Stockholmsbilder från 1942 (Även Slussen...) och så en ung Arne Källerud som till synes oberörd lyssnar till Fil Dr Nordenssons monotona utläggning. Väl värd att ses.
 0
Harald (15 Februari 2011 00:54):
Man undrar ju på vilket sett Statsministern anser att Stockholm är unikare än städer som Oslo, Helsingfors, Köpenhamn, Paris, London, New York och Tokyo som såvitt jag vet alla har hyreslägenheter i centrala staden. Är det skylinen? Är det vattnet? Eller är det rent utav själva slussen?
Något måste vi ju ha som särskiljer oss från övriga storstäder i världen, kanske dock bara så enkelt att två mäktiga politiska block har fört samma destruktiva och totalt vansinniga bostadspolitik i över sextio år? Där har Statsministern något att ändra på för att lämna ett positivt intryck på eftervärlden.
 0
JD (15 Februari 2011 02:44):
Det alla vekar missa är att det inte handlar om hyresrätten utan om prissättningen av densamma. Jag arbetar med fastighetsinvesteringar och förundras alltid över hur liten skillnad det är mellan vad man betalar i hyra för en lägenhet på bästa adress i Stockholms innerstad och en på järvafältet eller på slätten utanför Linköping. En mer differentierad hyressättning skulle självklart öka rörelsen på marknaden.

Jag har själv skaffat mig en attraktiv hyresrätt genom kontakter och talar alltså därför inte i egen sak.
 0
Daniel (15 Februari 2011 09:19):
@JD.
Hyresättningen håller på att ändras, men också att den är olika i olika delar av landet. I andra städer såsom t.ex. Göteborg så kan man hitta en 1:a i förorten för 2300kr fortfarande, men skulle den ligga i centrala göteborg så kan man lägga på 1000-1500kr, enbart på grund av läget (eller rättare sagt utbudet av verksamheter runt omkring).
 0
Linda L (15 Februari 2011 10:03):
I Stockholm kommer det vara mycket svårare att nå en differentierad hyra pga läget, eftersom vi har fler kommuner. I den s.k. malmömodellen utgår man enbart från MKBs hyror i Malmö. Samma modell i Stockholm skulle försätta företag som Botkyrkabyggen i konkurs, och de har redan idag problem att finansiera renoveringarna av sitt miljonprogram (85% av sitt bestånd). Andra företag som Väsbyhem gör dyra renoveringar av sitt miljonprogram, som inte kommer gå att fortsätta med nu när den nya lagstiftningen säger att allmännyttan ska bedrivas på ett affärsmässigt sätt. Sammanfattningsvis är problemet i Stockholm mycket mer komplext än i andra delar av landet.
Man kan bara hoppas att Reinfeldts klumpiga uttalanden kan leda till en rejäl politisk debatt om bostadsbristen!
 0
H (15 Februari 2011 11:06):
Linda L: Förstår du att du i ditt resonemang försvarar att låta mindre bemedlade i ytterstaden betala över marknadspris och samtidigt låta de i de flesta fall betydligt rikare innerstadshyresgästerna betala under?

Om allmännyttan i förorterna behöver renoveras är det bättre med riktade stöd för detta, inte att ta ut överpriser.
 0
Harald (15 Februari 2011 11:32):
H: Du är medveten om att ditt resonemang förutsätter att marknadspriset ute i förorterna är lägre än det nuvarande. Detta trots akut bostadsbrist i Stockholm. Det går förmodligen alldeles utmärkt att höja priserna i Fittja med 50-100% och folk skulle likförbannat stå i kö för att betala.
Innan vi har en fungerande marknad spelar avreglering ingen praktisk roll för konsumenterna utan tjänar bara till att driva upp vinsterna för bostadsbolagens investerare.
 0
Anders Anttonen (15 Februari 2011 11:41):
Jag har "ringat in" hela prylen.
Reinfeldt vill ha en innerstad med enbart moderata väljare
(som bor i just bostadsrätter)Resten ska bort.
Stadsdelen Högalid måste vara en nagel i ögat på stadsministern, där finns mest röd/gröna väljare i hela innerstan.
 0
H (15 Februari 2011 11:49):
Harald: Jag antog bara att Linda visste vad hon pratade om. Alltså att marknadspriser skulle orsaka förluster för Botkyrkabyggen. Hennes slutsats verkar vara att hyran för boende (ofta fattigare) i mindre attraktiva lägen bör hållas artificiellt högt.
 0
Dan S (15 Februari 2011 13:11):
Jag förstår var Reinfeldt menar och håller med honom, även om det var klumpigt formulerat. Det som gör mig lite upprörd däremot är flatheten han visar. Han är ju för sjutton statsminister! Då kan man inte bara kapitulera för omständigheterna.
 0
Linda L (15 Februari 2011 13:21):
H: Ja, jag vet vad jag pratar om. Jag försvarar dock ingenting, jag förklarar hur det ser ut. Det är två helt olika saker. Riktade stöd till miljonprogram är svårare att åstadkomma med den nya lagen, eftersom varje investering måste vara affärsmässig. Det finns alltså ingen "quick fix" för den här marknaden, utan det är som sagt mycket komplicerat.
 0
Mats G (15 Februari 2011 13:45):
Ingen är väl på allvar förvånad över att Reinfeldt inte gillar hyresrätter? Moderater är väl inte direkt kända för att uppskatta köer där något annat än tjockleken på plånboken avgör plats.
 0
Henrik (15 Februari 2011 16:01):
Se hur nyanserna i debatten kan försvinna! Konstaterandet att hyresrätten på dagens marknad och som den för närvarande är reglerad inte fungerar särskilt väl i Stockholms innerstad blir tydligen i somligas öron att hyra av bostad borde försvinna som boendeform.

Bostadsproblemet är inte ett med en enkel, snabb och bra lösning. Statsministern verkar förstå det.

Länken nedan går till ett förtydligande som visat sig vara nödvändigt.

http:​/​/​www.​regeringen.​se/​sb/​d/​14140​/​a/​1610​90​
 0
F.Dront (15 Februari 2011 16:15):
Allt Reinfeldt säger är ju att hyresmarknaden i Stockholm inte fungerar - det håller väl rimligtvis alla utom svartkontraktshajarna med om! För mig känns det strålande att problemen uppmärksammas av en rikspolitiker; desto större chans att det faktiskt börjar arbetas på att hitta lösningar.

Att DN sedan väljer att göra en anka av det hela, istället för att debattera grundproblematiken, är direkt tragiskt. Rekommenderar förtydligandet i länken ovan.
 0
Anders Anttonen (15 Februari 2011 16:33):
De som sitter på exklusiva, chica lägenheter vill ju naturligtvis inte att det byggs mer i eftertraktade områden. Priserna på deras bostadsrätter, hemska tanke, kunde ju gå ner om det finns tillräckligt med bostäder att hyra i centralare delar av stan. Det finns intressen i bostadsbristen. Klart att man vill sälja för det tredubbla efter tio år i en bostadsrätt innanför tullarna. Det skulle inte funka om det fanns TILLRÄCKLIGT med lägenheter.
 0
Jan Wiklund (15 Februari 2011 17:06):
I en växande storstad kommer alltid efterfrågan att vara hög och utbudet lågt. Dvs om marknaden får bestämma själv. Det är alltid lättare att höja hyran än att bygga nytt, eftersom nybyggnad i en stad beror av ett så komplext samspel mellan myndigheter och fastighetsägare.

Innan man ens kan börja andas marknadshyror måste utbudet drivas upp på politisk väg. Annars blir det som att höja priset på mat under missväxt.

1. Det krävs en ordentlig storskalig stadsplan i stil med Lindhagens från 1860-talet, lik den som vi ser i innerstan. Alltså en där det är tillåtet att bygga mycket och tätt över stor yta. Inget småsnuttande av det slag vi ser idag - jo för all del, det kan få förekomma det också, men viktigare är masskalan. På köpet får vi då också en massa riktig stad vilket är vad folk vill ha.

2. Det krävs, som alla städer insåg 1920 oberoende av politisk majoritet, kommunala bostadsbolag med uppdrag att bygga utav helvete, utan sidoblickar på vinst. Ja, det måste gå ihop förstås, men att folk får plats är viktigare än att bolaget går med vinst.

Först när detta är uppfyllt kan vi börja prata marknadshyror.
 0
Jan Wiklund (15 Februari 2011 17:11):
H: Frågan är om inte hyrorna i periferin egentligen är för låga och hyrorna i centrum för höga. I alla fall om vi ser till vad det kostar att tillhandahålla respektive lägenheter.

Lägenheter i periferin kostar massor av infrastruktur. De kostar massor av subventioner att hålla igång en service med gles befolkning. De kostar bränsle och trafik. Medan innerstan inte bara bär sig själv utan dessutom betalar subventionerna.

Nu vet jag att det skulle vara ojust att föreslå det här på allvar. De som bor i periferin har inte bett om att få bo där, de har hänvisats dit av en hjärtlös bostadspolitik. Folk vill bo i centrum, det har vi alltid velat. Men har inte fått.

Så jag tror det är ofruktbart att fortsätta en diskussion om vem som ska betala mest. Det konstruktiva är det jag föreslår i rutan ovanför, nämligen se till att det finns så mycket bostäder (och andra stadsverksamheter) i centrum att alla som vill får plats där.
 0
Harald Cavalli-Björkman (15 Februari 2011 20:20):
Reinfeldt sa

"...för att även i innerstan är det inte ett fixerat tillstånd, det går även där att, har jag sett, bygga nytt. Alltså få en produktion som gör att vi också får ökat byggande."

Låter inte så farligt ändå. Hyresmarknaden är skev, det måste väl alla hålla med om. Kul att politikerna på riksplanet tycker något till slut, synd att DN fuckar upp vinkeln.
 0
Karl (15 Februari 2011 22:20):
Nu finns det väl i och för sig, som statsministern också sade i DN:s version, inte så jättemycket mer utrymme att bygga på i innerstaden, och att införa marknadshyror kommer inte att skapa mer plats.

Som det är idag kan i princip alla som vill bo i innerstaden få det om de är beredda att vänta. Med marknadshyror skulle bara ett litet segment av befolkningen någonsin kunna bo där. Är inte de reglerade hyrorna egentligen det sista som hindrar att vi får en fullständig segregation av stora delar av staden?

Själv tycker jag under alla omständigheter att dagens system är att föredra. Visst, det kanske tar 20 års bostadskö men man är i alla fall inte diskvalificerad på förhand.
 0
Mikael From (15 Februari 2011 22:52):
Billigt och populistiskt effektsökeri att göra en anka av Reinfeldts uttalande. löjligt att alla Veiron i ottan-typer ska skrika sig hesa över denna fullt rationella iakttagelse.
 0
Alf . (15 Februari 2011 23:00):
Om något blir för populärt ska det tas bort och kallas för icke fungerande då? Enligt Reinfeldt.

Linda dom borde dela de kommunala bostadsbolagen i Stockholms län och sedan slå ihop dom till ett stort gemensamt bolag för hela länet och ge det en order att bygga, bygga, bygga och så vidare i hela länet.
Samtidigt som kommunerna har ett mindre kommunägt bolag kvar som också bygger, bygger bygger, renoverar och så vidare.

Linda
"den nya lagstiftningen säger att allmännyttan ska bedrivas på ett affärsmässigt sätt."

Är det då dom skickar pengarna till skatteparadis och fyller lägenheterna med kakerlackor?
Almännyttan borde strunta i affärer och istället drivas med måttot: Åt var och en efter behov, utan att förstöra miljön för mycket.
 0
Linda L (16 Februari 2011 09:10):
Alf: Blanda inte ihop allmännyttan med vissa privata fastighetsägare som har varit oseriösa. Det finns inga kommunala bostadsbolag som agerar på det sättet.
Förstår jag det rätt att du vill ändra grundlagen och ta bort det kommunala självstyret genom att slå ihop kommunala bostadsbolag?
Jan mfl: Jag håller med om att det behövs byggas väldigt mycket i stockholm, och att det behöver byggas tätare än tidigare. Det är dock inte realistiskt att tro att nybyggnation på något sätt kommer att lösa dagens problem, helt enkelt för att nybyggnation tar för lång tid och bara tillför för lite bostäder. PBL, BBR samt brist på byggnadsarbetare kommer sätta stora käppar i hjulet.
Enda möjligheten att lösa bostadsbristen i nutid är att på något sätt utnyttja det existerande beståndet på ett mer effektivt sätt.
 0
Jan Wiklund (16 Februari 2011 14:52):
Linda: Inget hindrar att man utnyttjar det existerande beståndet så effektivt man kan, mer än administrativt krångel, småpåvementalitet, maktkamp, etc etc, dvs exakt samma sak som hindrar byggande och stadsplanerande. Men visst bör man göra det.
Och samtidigt stadsplanera och bygga.
 0
Daniel (16 Februari 2011 15:15):
Problemet är att man kanske inte ska utnyttja det existerande beståndet på ett sådant sätt så att det blir en omskrivning för att trångboddheten ökar.
 0
Jan Wiklund (16 Februari 2011 17:00):
Daniel: Vi har ett problem här. Vissa människor är extremt vidbodda eller vad nu motsatsen till trångbodd kan vara. Kanske skulle deras överflödsytor kunna hyras ut till ensamhushåll om det skapades institutionella möjligheter som vore attraktiva för båda parter - om inte deras hus låge så otillgängligt pga Stockholms gleshet. Villor ligger ju i regel glest och otillgängligt, långt från T-banan. Ensamhushåll brukar inte vilja bo i t.ex. Älta eller Snättringe eller ens Viksjö.

Så vi har nog inget annat val än nybyggnad. Vilket förutsätter stadsplanering så det finns plats att bygga, plus någon som bygger utan att förvänta sig marknadsmässig vinst på det.
 0
Anders Anttonen (16 Februari 2011 18:43):
Ja; Alltså allmännyttan! Men mycket finns inte längre kvar i innerstan av den varan. Ett-noll till Alliansen den här gången.
 0
Harald Cavalli-Björkman (16 Februari 2011 20:31):
Jan: Du menar att problemet löses bäst genom att bygga bygga bygga. Alltså att öka utbudet så pass mycket att pristaket inte längre är ett reellt pristak. Varför inte göra både och?

Avskaffade hyresregleringar på nybyggnation och nya kontrakt för att lösa upp förkalkningen på kort sikt och samtidigt låta de kommunala bygga enligt ditt recept. Givetvis med en ny omfattande stadsplan. Både privat och offentlig utbud stimuleras, svarthandeln och arvssystemet försvinner över en natt. Enda skräpet som återstår är ombildningsarbitragen, som elimineras först när man nått jämvikt.
 0
Alf . (16 Februari 2011 22:57):
Linda
Ja, det blir ju i alla fall kommunalägt bara det att flera kommuner äger bolaget och då det bolaget är stort kan det bygga mycket där det behövs i Stockholm oavsett vilken kommun det är. Sen kan ju kommunerna ha kvar kanske hälften av sina bostäder i ett eget kommunägt bolag.
Grundlagen har ändrats av betydligt värre anledningar än att Stockholms län ska ha ett gemensamt bostadsbolag som bygger bostäder.

"Enda möjligheten att lösa bostadsbristen i nutid är att på något sätt utnyttja det existerande beståndet på ett mer effektivt sätt."
Vadå utnyttjas bättre?

Nybyggnation måste lösa problemet och om det är fel på PBL, BBR så borde dom reglerna ändras och finns det för lite byggarbetare borde fler utbildas eller flytta in från landet eller utomlands (om dom hittar någonstans att bo.)

Annars kanske problemet är:
Kärnan i en konspiration som jag sett är att Sverige är skräckslaget för att vissa delar avfolkas därför byggs det lite där det behövs vilket innebär lägre inflyttning dit. Samtidigt har vi en mycket hög invandring som ska bosätta sig runt om i "avfolknings" bygder, (det finns mycket att tillägga men kommentatorsfältet skulle inte räcka till.)

Löser ingen detta så kommer bostadsbristen att fortsätta eftersom massor helt enkelt inte vill att människor ska flytta till storstäder och tillväxtorter i Sverige eftersom dom tycker att hela Sverige ska leva.
 0
Jan Wiklund (17 Februari 2011 16:10):
Harald: Problemet med din lösning är att det kommer att bli förbannat dyrt för den enskilde under en övergångstid tills man har fått ut en stor mängd bostäder på marknaden. Kanske tio år, kanske tjugo. Jag skulle nog föredra att vänta tills lägenheterna finns där.

Jagvillhabostad.nu skickade mig nyss en broschyr från Landstinget som visar att det nu under 20 års tid har byggs upp ett jättestort efterfrågeöverskott på ca 7000 lägenheter per år, summa alltså drygt 100 000 lägenheter, se http:​/​/​www2.​lansstyrelsen.​se/​stockholm/​SiteCollectionD.​.​ sidan 15.

Att släppa hyrorna fria nu vore som att släppa matpriserna fria under missväxt.
 0
Harald Cavalli-Björkman (17 Februari 2011 16:44):
Jo, men de gigantiska köerna är ju en direkt konsekvens av underprissättningen. De bostadsrättsinnehavare som står kvar i kön kan dagen de hamnar längst fram sälja sitt lägenhet med vinst och flytta in i ett kraftigt rabatterat boende som de sedan låter gå i arv.

Om du själv var ny på bostadsmarknaden, hade du hellre köat i tjugo år till det fanns billiga hyresrätter åt alla eller betalat mer nu?
 0
Jan Wiklund (17 Februari 2011 19:20):
Att se till att de byggs är en politisk fråga. Man upptäckte i alla storstäder i hela Europa redan för mer än hundra år sen att bostadsmarknaden i växande storstäder alltid är monopolistisk. Dvs det lönar sig bättre att höja hyran än att bygga nytt. Dvs om hyran höjs så byggs det inte mer för det.

Det var därför man för hundra år sen i alla storstäder oavsett politisk majoritet startade kommunala bostadsbolag med order att bygga på utav fan. Det är enda sättet. Samt förstås att se till att det finns nog med byggbara tomter.
 0
Dan Edholm (22 Februari 2011 00:47):
En fullkomligt märklig artikel och medföljande kommentarer. Som att felet med att det är för få bostäder beror på att det inte byggs tillräckligt med bostäder. Någonstans i resonemanget måste väl en tänkande individ fråga sig vad som medverkar till att bostäder byggs? Eller vad som hindrar att bostäder byggs trots att det finns ett skriande behov, som ju är det aktuella fallet. I många fall har de som ändå dristat sig dit i tänket kommit fel.

Om man som Jan Wiklund resonerar, innuti allehanda befintliga regleringar, så landar man i att endast allmännyttan och politiken kan producera hyresboenden i den attraktiva staden. Självklart är det så att när någon aktör som kan men inte vill bygga väljer att istället höja hyrorna så kan en ny aktör se samma fördel av att bygga den tomt som den första valde att avstå. Ju högre hyrorna är desto större är incitamenten att bygga - det måste ju anses helt självklart. Och det är staden som reglerar vilka tomter som får byggas, hur högt och till vem de kan säljas.

En annan lösning till problemet är att man diskuterar regleringarna; vilka effekter har de, kan man ändra på dem för att uppnå önskvärda effekter eller är de rent av skadliga för det vi vill uppnå. Det är kanske inte någon slump att skyskrapor byggdes på platser där allehanda regleringar inte bromsade utvecklingen. Det är inte heller någon slump att merparten av den befintliga stenstaden ersatte gårdar i Stockholm under en anda av laissez faire.

Den reglerade hyresmarknaden och dess problem är vad Reinfeldt kritiserade, men man kan välja att misstolka honom om det känns mer gångbart. Man kan välja att premiera politiker som alltid uttrycker sig politiskt korrekt och uträttar inget. Inte tar några strider och aldrig öppnar upp dörrar mot framtidens lösningar. Min åsikt är att den linjen tagit oss dit vi nu är.

Däremot är jag inte främmande för att man från stadens sida samtidigt öppnar upp en "New deal". Stadsplanera hela närförort, kvartersstad så gott det går. Tillåt alla aktörer att komma med egna förlag som syftar till stad. Sälj av mark mot att aktörer bygger stadsmässigt; högt före lågt och billigt före dyrt, och använd inkomsterna till att bygga ut spårbunden kollektivtrafik. Investera för framtiden.
 0
Daniel (22 Februari 2011 09:32):
Om man är det minsta insatt i fastighetsbranschen så vet man att hyresfastigheter är den säkraste investeringen man kan göra. Det är mer lönsamt än att spekulera i aktier och obligationer.

Frågan är hur lönsamt det egentligen måste vara innan hyresbolagen börjar bygga, om det redan nu är bland det lönsammaste vi har i samhället?
 0
Jan Wiklund (22 Februari 2011 22:22):
Dan: Så kan man ju resonera om man bara utgår från teori. I praktiken funkar det inte, vilket man upptäckte för hundra år sen. Hyresmarknaden i en växande storstad är nämligen monopolistisk, dvs utbudet blir lågt och priserna blir höga. Det beror bland annat på att det inte bara är att sätta igång att bygga hus hur som helst, det behövs en jäkla massa förberedande och organisationsarbete som måste till först. Inte minst stadsplanerande och avsättande av byggbara tomter.

Och problemet torde ha förvärrats sen dess. Då hade man mängder med små och medelstora byggbolag som åtminstone i teorin kunde erbjuda någon sorts marknad. Idag har vi JM, Skanska och NCC. Monopolistiskt är bara förnamnet.

Så jag vill inte förbjuda någon att bygga - men utan massiv stadsplanering och ett "konstlat" högt utbud via kommunalt byggande till självkostnadspris kommer hyresläget att förbli högt och byggandet förbli lågt. Idag byggs ju inte ens bostadsrätter trots att priset på såna är helt fritt.

Sista stycket i ditt inlägg är jag förstås enig i. Jag är självklart inte emot att privata byggbolag bygger.
 0
Dan Edholm (25 Februari 2011 03:10):
Jan. Den praktik du talar om är en praktik med allehanda regleringar. Visst finns en monopolsituation idag på byggsidan, och visst har den förvärrats med åren i viss mån. Orsaken är dock regleringarna och att man måste smörja politiker och planerare för att få in en fot. Sedan finns generella problem mot att få igång företag som kan agera halvstora aktörer för denna typ av projekt. Det verkar inte finnas så mycket mellan Skanska och Kenneths Bygg i Sverige. Denna tradition av "staten och kapitalet" är ju en stark svensk tradition sedan Gustav Vasa, men har definitivt blivit starkare sedan 60-70-talet.

Men att generellt påstå att en växande stad är drabbad av en monopolsituation som förlamar marknaden är rätt vågat. Naturligtvis följer att en viss kåk är drabbad av en monopolsituation, av samma slag som mitt eget boende, eller min egen plånbok. Men Stockholm och de flesta städer består av många kåkar/tomter och många men inte lika många ägare. Endast regleringar hindrar någon från att riva ett trevåningars hus i London och uppföra ett 99-våningars och hyra ut 33 gånger fler lägenheter. Om läget är tillräckligt attraktivt så finansierar sig bygget (även om fastighetsägaren fick tredubbla hyror i den gamla kåken). Om och i så fall när ett 99-våningars hus upplevs som en lada i stan kan ett 999-våningars hus byggas på samma tomt, förutsatt att de tekniska landvinningarna är på plats. Och Stockholm har precis som de flesta andra städer massvis med potentiella tomter som inte är föremål för byggande.

Naturligtvis finns värden i befintlig bebyggelse, parker, spår- och industriområden som får oss att begränsa denna frihet, även om en del diskuteras livligt här på yimby. Men det ska inte råda några tvivel om att det är denna subjektiva begränsning och en del andra som begränsar bostadsbyggandet i en marknadsekonomi. Om efterfrågan ger priser som är tillräckligt höga, så kommer tillgången att öka, bara det finns fysikaliska möjligheter och tillåtande reglering. Det finns inga undantag. Inte ens i Stockholm.

Om det inte byggs ens bostadsrätter i Stockholms innerstad så kan det bero på att begränsningar (volym, hyror, andra regler) och krångel (nimbys, skönhetsråd et c) gör att det är lönsammare att bygga i Märsta för ett byggbolag.
 0
Jan Wiklund (5 Mars 2011 12:03):
Hur växande städer drabbas av monopolliknande marknader beskrivs ganska bra av Manuel Castells i hans utmärkta bok The city and the grassroots. Det var skälet till att nästan alla städer skapade kommunala bostadsbolag i början av 1900-talet.

Givetvis bör alla regler vara generella och kräva sá lite byrákratisk tolkning som möjligt. Men det gäller alla regler, enligt Gustav Möllers berömda princip.

Att láta priserna gá upp är exakt enligt läroboken vad som kännetecknar en monopolistisk marknad. Sánt drabbar bara den fattige, inte den rike. Därför bör monopolistiska marknader bekämpas med politiska medel.
 0
Martin Ekdahl (6 Mars 2011 22:20):
Jan W:

Monopoliseringen av marknaden är i det långa loppet ett hot mot samhället i dess helhet. I första hand drabbar det konsumenterna med stigande priset, sämre variation och sämre konsumentmakt. I det långa loppet gör avsaknaden av en sund konkurrenssituation att samhället i stort blir stelare samt mer ineffektivt och likriktat.
 0
Daniel (7 Mars 2011 10:18):
Monopoliseringen drabbar många negativt.
Ett resultat av monopoliseringen i Stockholm är den här nyheten:

"NCC har fått i uppdrag att bygga hyresrätter och bostadsrätter i det nya området Norra Djurgårdsstaden i Stockholm för cirka 280 miljoner kronor. Kunder är Familjebostäder och Bo Entreprenad och affärerna kommer att ingå i orderingången för första kvartalet 2011, enligt ett pressmeddelande från NCC.

Det blir 109 hyresrätter och 69 bostadsrätter och projektet beräknas vara klart i juni 2013."

178 lägenheter för 280 miljoner kronor... det blir c:a 1,5 miljoner per lägenhet i produktionskostnad i snitt.
Teorierna om marknadsekonomi är att priset på en vara närmar sig produktionskostnaden när marknaden är fri, men många glömmer lätt av monopoliseringsteorierna där den största vinner. Kapitalismen strävar ju mot monopol (Sune Finåker i filmen Monopol sade ju att Monopol är kapitalistens mål), och alla företag vill ju öka profiten och det är ju enklast när man har ett monopol eller ett oligopol.

Sedan så kan produktionskostnaden bli självuppfyllande i teorierna att den bestämda avsatta tiden är exakt den tiden det tar för att utföra en uppgift oavsett om den är för generös eller snäv. Det kostar inte 1,5 miljoner att producera en lägenhet, men då marknaden är i monopol så självuppfyller sig kostnaden för varje lägenhet.
 0
Martin Ekdahl (7 Mars 2011 16:22):
Daniel:

Det ligger nog något i det du säger. Men vi får samtidigt inte glömma statens och kommunernas skuld i den situation som nu råder. Vägen hit har varit stenlagd av politiska beslut, byråkratiskt välde och osunda relationer mellan makthavare och entreprenörer. På 1969/70-talen kallades exempelvis Malmö för "Sveriges Chicago" på grund av den makttriad; byggbolag-kommunalpolitiker-betongindustri som gemensamt fattade alla beslut om stadens utveckling. Vad väljare/medborgare tyckte var mindre intressant. Alla makthavare kliar varandras ryggar. Konsumenter, miljö och mångfald blir som vanligt lidande i leken.
 0
Jan Wiklund (7 Mars 2011 17:10):
Martin: Jag är den förste att hålla med dig. När jag var tonåring i Norrköping på 60-talet berättade min far (som var byggingenjör och förestod en verkstad för tillverkning av betongpålar i början av miljonprogrammet) att byggbolagen hade delat upp byggnadsnämnden mellan sig. Sossarna representerades av Riksbyggen och HSB, borgarna av John Mattsson, Skanska (eller Skånska Cementgjuteriet som det hette då) och L E Lundberg. Där satt de och gjorde upp om vem som skulle få bygga var.

Förhoppningsvis går det inte lika rått till nu. Men nog kan man ana skumma makttrianglar som styr via såkallad förhandlingsplanering, osedd av alla medborgarintressen.

Och framför allt tycks kommunerna göra sitt bästa för att hålla nere byggandet genom att inte stadsplanera.

På den mytiska "fria marknaden" är det lätt att respondera på efterfrågan genom att skapa ett utbud. I verkligheten ser ju producenterna till att omge sig med en massa såkallade etableringshinder, via allt från legitima stordriftsfördelar över patent och annat hemlighetsmakeri till direkt kompiskorruption. Ju mer etableringshinder, desto mer monopolism i praktiken. Brist på stadsplanering är ett typiskt etableringshinder eftersom det omöjliggör utbud.
 0
Dan Edholm (8 Mars 2011 00:19):
Jan: Jag behöver inte läsa fler böcker för att veta att den monopolsituation du beskriver visserligen finns, men den är skapad av regelverket och myndigheter. Vi ser kartellbildningar inom byggbranschen, på elmarknaden bland de stora bankerna, och allehanda branscher. Det går aldrig att komma ifrån att det finns byggregler och planbestämmelser som hindrar en privatperson eller ett företag från att köpa upp en hel bostadsrättsförening, riva huset (säg 6 våningar) och bygga ett nytt med 60 våningar. Är läget så hett så kan vi t o m halvera hyrorna (eller avgifterna) och göra ändå göra vinst. Eftersom det inte är möjligt att göra detta så kvarstår hyreshöjningar i attraktiva områden. Det måste väl ändå gå att inse?

Detta faktum hindrar inte mig från också vara skeptisk till att överlåta hela stadsbygget åt marknaden. Jag har full förståelse för att en stad som anses vacker och ska bevaras i sitt nuvarande skick aldrig kommer kunna implementera en riktigt fri marknad som den jag beskriver. Men monopolet är ingen gudomlig lag utan frukten av reglerna, även om dessa är önskvärda.
 0
Jan Wiklund (8 Mars 2011 07:50):
Dan: Jamen då är vi ju nästan eniga då? Jag kanske viktar bristen på stadsplanering lite högre än du, och du kanske viktar regler och myndigheter lite högre än jag, relativt sett. Men eftersom vi båda ser en monopolsituation borde vi vara eniga om att det skulle leda till orimligt höga hyror om dessa släpptes fria. För höga priser i jämförelse med produktionskostnaderna är ju själva kännetecknet på monopolmarknad.

Först måste monopolsituationen bort (ändra reglerna, släppa ut fler stadsplanerade tomter, driva upp utbudet på andra vis), sen kan man möjligen tänka sig att låta marknaden avgöra priserna.

Och eftersom vi båda verkar luta åt att detta är väldigt svårt verkar det som om vi vore eniga om att någon form av politisk kontroll över priserna faktiskt vore önskvärd under överskådlig tid - att föra över en massa pengar från allmänheten till några fastighetsägare kan ju inte vara något självändamål, eftersom vi inte får något i gengäld.

Sen är det en annan sak hur den borde se ut för att vara svår att fuska med. Eller kanske rentav lite fusk vore att föredra jämfört med priser på en monopolmarknad?
 0
Harald Cavalli-Björkman (8 Mars 2011 14:24):
Jan: "Allmänheten" är ju inte egentligen de resurssvaga du föreställer dig. Den består av en minoritet hyresgäster i innerstaden som är betydligt rikare än den genomsnittlige, med kontrakt där ett krav dessutom oftast är en fast och hög inkomst. Andelen unga och studenter längst fram i en 20-årig kö är inte stor.

Det privata beståndet skyfflas samtidigt runt mellan släktingar och bekanta eftersom ingen ges möjlighet att buda fram ett marknadspris som det skulle kosta att avvika från.

Är det inte bättre att ersätta pristaket med inkomstprövade bostadsbidrag och att den som vill kan få en lägenhet samma dag de ringer förmedlingen?
 0
Dan Edholm (9 Mars 2011 02:46):
Jan och Harald. Ni är båda inne på att gräva er djupare ner i regleringsträsket som tillslut kommer kräva att man måste få tre socialassistenter att verifiera att ens morsa är lila för att få en bostad.

Sedan är jag inte helt hundra på att vi är överens om marknadens premisser: Efterfrågan producerar utbud - eftersom ny efterfrågan söker möta nytt utbud. Finns det utbud för en kiosk här så kommer det kanske bli en kiosk här, men först när någon kommer på idén och omsätter den i praktik. Och den är kvar först efter att den bevisat att den är ekonomiskt hållbar (efterfrågan).

I Stockholm finns en enorm efterfrågan efter boende. Jag skulle kunna t ex hyra byggbaracker och slå upp dem på Gärdet och troligen tjäna 5 gånger pengarna eller mer. Problemet är att vi tillåter inte byggbaracker som boenden (utan sökt undantag som tillfällighetsboenden), och vi tillåter inte att man bor på själva Gärdet. Men Gärdet finns där och är attraktivt för boende, liksom trevåningshus i gamla stan som kan 10-dubbla sin yta genom en smärre höjning av huskroppen.

När fler boenden blir tillgängliga så sänks priserna, om inte så ökar efterfrågan (sådana case finns men beror på att många konsumenter antagit att det är rent omöjligt att komma till köp redan innan, när allt förändras förändras också hela marknaden).

Det finns ingen annan empiri i fältet. Motsatsen till det jag pratar om är den situation vi har idag. Tillgången motsvarar inte på när efterfrågan och konsekvensen är att priserna höjs på det bestående bostadsutbudet som inte får anpassas till de nya behoven (eftersom det gamla anses vackert, viktigt kulturminne eller att ett nybygge hindrar en utsikt). Regleringar och styrningar är boven i dramat, delvis.
 0
Daniel (9 Mars 2011 10:21):
Ni glömmer en sak ang marknaden...

Marknaden är inte ute efter att tillgodose behov. Det är ingen välgörenhet. Marknaden är enbart ute efter att tjäna pengar, och det med minsta motprestation. Är det att bygga fler hus så gör den det, är det med att enbart höja hyrorna och dra in på underhållet så gör den det, är det genom att dela upp marknaden mellan sig och göra den till ett oligpol så gör den det.

Det gäller att inte dumpa marknaden.
 0
Harald Cavalli-Björkman (9 Mars 2011 11:59):
Dan:
Du har missförstått mig, jag vill definitivt avreglera men försöker luska ut möjliga lösningar. Om det anses politiskt viktigt att värna den resurssvages möjlighet att konkurrera om attraktiva boenden är pristak den sämsta lösningen, och direkta bidrag en mindre snedvridande åtgärd.

Daniel:
Inser du inte att dagens hyresvärdar finner situationen ganska bekväm? Hyresmarknaden är effektivt blockerad för inträde genom byggregleringar och det faktum att det är ekonomisk idioti att inte bygga bostadsrätter istället. De etablerade aktörerna som gjorde sina investeringar för länge sedan kan räkna med en årligen centralt framförhandlad ökning av intäkterna utan konkurrens, utan incitament till nybygge eller förbättringar som hyresgästerna faktiskt efterfrågar ("bruksvärde") och med en oändlig kö av hyresgäster.
 0
Daniel (9 Mars 2011 12:47):
@Harald. Jag inser att marknaden är bekväm av sig. Dom flesta regleringarna är inga problem, utan det handlar till mångt och mycket om tjänstemännens inställningar och nimyister.
 0
Jan Wiklund (9 Mars 2011 17:05):
Dan: var vänlig lägg inte på mig åsikter jag inte har.

Vad jag anser viktigt är
1. a. lägg ut mycket mer kvartersmark, och b. ge rätt att bygga mer i varje kvarter genom att ta bort en massa platskrävande avståndsregler (yimbyitisk standardståndpunkt)
2. ge kommunala bostadsbolag uppdrag att bygga så mycket de kan, till självkostnadspris

Sen är det möjligt att man bör förenkla Plan- och bygglagen som många har föreslagit, fast det vet jag inte tillräckligt om för att föreslå något utöver det som ligger under punkt 1b.

Att byråkrater ska reglera vem som ska bo var är en fullständigt nipprig idé som får stå för dig själv. Poängen är ju inte att fortsätta att fördela knappa resurser, med kö eller med pris. Poängen är att öka resurserna, öka utbudet så att det kommer ikapp efterfrågan. Då kommer också priserna att sjunka ner mot produktionskostnaderna, som de skall på en fungerande marknad.
 0
Martin Ekdahl (9 Mars 2011 23:41):
Daniel:

Det finns bara ett problem med resonemanget att allt är marknadens fel; I många länder med friare bostadsmarknad och mindre politikerstyre är lägenheter lättare att få tag på och billigare att både köpa och hyra än i Sverige.
 0
Daniel (10 Mars 2011 08:54):
@Martin. Hittar inga direkta bevis för ditt påstående. Kanske i mindre städer, men det är ju likadant i Sverige.

Mina erfarenheter är tvärt om att det är dyrare och sämre standard. I köplägenheter så får man kånka med sig köket.

sedan är dom flesta städerna väldigt reglerade, särskilt i europa. Vissa städer har dock kåkstäder, det är ju ganska fritt och billigt... Ulan Bators kåkstäder är lite roliga med deras runda hus i mängder.
 0
Jan Wiklund (10 Mars 2011 16:13):
Martin & Daniel: Min direkta erfarenhet är Spanien, där det är så dyrt att få tag i bostad (alltid köpebostad, något annat finns inte) att folk bor kvar hos föräldrarna tills dessa har dött. Följaktligen är födelsetalet så lågt att Spanien bara kan hållas igång med inflyttade marockaner som är tillfreds med att leva i skjul.

Nu har i och för sig priserna sjunkit i och med fastighetsmarknadens kollaps - men då har å andra sidan arbetslösheten blivit så hög att ingen vågar köpa.
 0
Martin Ekdahl (10 Mars 2011 21:50):
Daniel & Jan:

I olika mätningar brukar Stockholm hamna på topplaceringarna bland Europas dyraste städer att bo i. Oslo, Zürich, Geneve, Köpenhamn, London och Moskva hamnar vanligtvis i topp. I Oslos fall inverkar väl oljan, det allmänna kostnadstrycket, skatterna och regleringarna (vilket i Köpenhamn och Stockholms fall gäller tre fall av fyra). Moskva är underdimensionerat på grund av korruption och byråkrati, vilket konsekvent bromsar en effektiv stadsbyggnadsprocess. I övriga städer sam/inverkar även faktorer såsom exempelvis den tillgängliga byggbara ytan.

Inga tyska städer finns med i toppen bland de dyraste städerna i Europa. Dels kanske för att landet är så decentraliserat med många stora städer att spä ut befolkningen på. Men, och det är jag fast övertygad om, också därför att landet har en ganska tillåtande lagstiftning som gör det lätt att få byggtillstånd, hyra ut lägenheter och äga fastigheter. På så sätt uppstår många små, mellanstora och stora aktörer istället för de få bjässar som simmar runt kring de svenska besluthavarna i jakt på projektmöjligheter.
 0
Jan Wiklund (11 Mars 2011 08:44):
Martin: Jag har inget emot tyska regler i Sverige om de är som du säger. Kan du beskriva närmare hur de ser ut? Eller finns det nånstans man kan läsa om det?

Idealt sett borde man inte behöva något tillstånd alls för att bygga i enlighet med de för området gällande reglerna. Villkoren har ju i så fall redan spikats och tillstånd är onödigt - det räcker med att den byggande vet att det som strider mot reglerna kan rivas och/eller bötfällas. Men det kräver att det finns gott om stadsplanerade tomter att bygga på, och det är exakt vad som saknas i Stockholm.
 0
Daniel (11 Mars 2011 09:17):
@Martin.

Men nu räknas även bostadsrätter med i din prisbild.
Om man kollar på dom andra storstäderna i Sverige så har dom samma problem, men är ändå inte med i någon lista över vad som är dyrast.
 0
Martin Ekdahl (11 Mars 2011 23:22):
Jan W:

Äganderätten över fastigheter är tydligare i det tyska regelverket. När man väl förvärvat en fastighet så har man rätt att göra vad man vill med den. Man kan bygga ut innergården med bostäder och verksamheter. Man kan bygga på våningar. Man kan hyra ut helt tomma lägenheter (utan allt). Eller fullt möblerade lägenheter. Det är upp till en själv och hyresgästen hur man vill ha det. Man kan blanda verksamheter i huset som man vill. Man kan utforma huset visuellt hur man vill. Och så vidare. Detta ger mycket större spelrum för små fastighetsägare med enbart en eller ett par fastigheter att konkurrera med de stora jättarna. Staden sitter inte på en massa mark som den säljer eller hyr ut klumpvis. Privata aktörer (ofta familjer och grupper av familjer) äger istället både mark och fastigheter. Jag uppfattar de som att det privata har ett mer jämspelt förhållande till det allmänna och att detta förhållande lustigt nog gynnar allmänheten istället för några fastighetsbossar.

Daniel:

Jag tror att det främst beror på att man enbart tar med större städer (alternativt huvudstäder) i dessa beräkningar.
 0
Jan Wiklund (14 Mars 2011 11:36):
Fantastiskt. Jag har alltid trott på talesättet "svensk lag betyder att allt är tillåtet utom det som är uttryckligen förbjudet; tysk lag betyder att allt är förbjudet utom det som är uttryckligen tillåtet (med tillägget rysk lag betyder att allt är förbjudet, även det som är uttryckligen tillåtet, italiensk lag betyder att allt är tillåtet, även det som är uttryckligen förbjudet)"

Och så är det tvärtom!

Givetvis behövs det ingen inblandning av byråkrater. God Gustav Möller-princip är att det ska vara så tydliga regler att vem som helst själv ska kunna avgöra vad som gäller. Och så får man åtala i efterhand om nån gör fel.
 0
Martin Ekdahl (14 Mars 2011 15:37):
Jan W: Amen på det! :D
 0
Mikael From (14 Mars 2011 21:22):
Värt att tillägga är att Tyskland har ingen hyresreglering och fastighetsägarna kan sätta vilken hyra de vill. Om du infinner dig i Berlin på morgonen har du hittat en lägenhet lagom till nattningen. Oftast centralt och med en hyra till samma pris som i Skinnskatteberg. Berlin är inte enda exemplet i Europa (Bryssel t ex).

I skenet av detta kan inte jag förstå hur någon kan vurma för pristak på hyrorna då detta så uppenbart medför sämre incitament för att producera eller framkalla fler bostäder. Hade hyresreglering varit lösningen på bostadsbristen så hade Stockholm varit en utopi efter 80 år av bruksvärdessystem. Hur kan man tro att lösningen är ännu mer reglering?
 0
Jan Wiklund (14 Mars 2011 22:14):
Mikael: Du har tydligen inte läst debatten ovan, där förklarar jag varför högre hyror inte kommer att leda till fler bostäder utan bara till just högre hyror.
Det är inte incitament som saknas, det är stadsplanering.
 0
Jan Wiklund (15 Mars 2011 14:28):
Här finns för övrigt en annan hint om varför det inte byggs och varför boendekostnaderna därför går upp: http:​/​/​www2.​lansstyrelsen.​se/​stockholm/​Sv/​publikatione.​.​

Byggandet höll mer eller mindre jämna steg med efterfrågan fram till 1990 (trots hyrestak!). Sen kraschade det med finanskrisen 1992, kröp långsamt uppåt igen fram till nästa finanskris 2008 då luften gick ur. Se sidan 15.

Alltså: hyran har inget att göra med saken. Däremot finansieringsmöjligheterna. Plus som sagt att kommunerna har byggbara tomter redo.
 0
Daniel (15 Mars 2011 15:24):
@Jan. Det där är ett känt faktum. Man vill inte hamna i samma sits som före 1992 där byggbolag föll som dominobrickor (och egentligen skapade den monopolsituation vi har nu).
Det var ju tack vare den situationen som många bankers fastighetsbolag skapades såsom Diligentia, men även en del kommunala bostadsbolag skapades då. Och då var det inte bara hyresrätter utan många bostadsrätter som kursade (vilket har fri avgiftssättning). Bankerna hade varit för generösa med lånen till fastighetsbolag, privatpersoner och bostadsrättsföreningar.

I alla fall så gäller det numera att hålla uppe efterfrågan för att inte dumpa marknaden. För skaffar man sig ett överskott så minskar intäkterna.
 0
Mikael From (15 Mars 2011 21:56):
Jan; jag har läst diskussionen med stort intresse och det saknas inte direkt argument mot dina milt sagt hemmasnickrade ekonomiska teorier. Du borde själv gå igenom Dans och Haralds svar en gång till och ta dig en funderare.

Ge mig ett lyckat exempel på en bostadsmarknad i västvärlden som i modern tid lyckats reglera fram ett tillfredsställande utbud av bostäder. Det är regleringsivern som har gett oss den situationen som vi har idag. Tag exemplet med Tyskland, det centrala i denna historia är just att den enskildes möjlighet att tjäna pengar har lett till ett större utbud av bostäder. Det finns alltså incitament till att möta efterfrågan av bostäder. Precis som Dan Edholm så väl formulerar det här ovan:
"Självklart är det så att när någon aktör som kan men inte vill bygga väljer att istället höja hyrorna så kan en ny aktör se samma fördel av att bygga den tomt som den första valde att avstå. Ju högre hyrorna är desto större är incitamenten att bygga - det måste ju anses helt självklart."
 0
Daniel (16 Mars 2011 09:24):
Det är konstigt att folk tror att hyresregleringen är boven i frågan om bostäder... Det är en bisak. Det är som att prata om att lagen för säkerhetsbälten gör att alla inte har en egen bil.

Hyressättningen i Sverige är inget större problem. Att äga hyresfastigheter i Sverige är bland det lönsammaste man kan göra. Man gör mer pengar på att äga hyreslägenheter än att spekulera i aktier, och det är dessutom säkrare.
Att tro att det är för att hyrorna skulle vara för låga som gör att inget byggs är egentligen bara propaganda från fastighetsbranschen.

Hyresgästföreningen säger så här:
"Men ingen hyresgäst är tvungen att ingå i de kollektiva förhandlingarna. Om du istället vill förhandla själv med värden har du rätt att ställa dig utanför förhandlingsordningen."

Det betyder att man kan ställa sig utanför förhandlingarna om man vill betala mer i hyra till sin värd.
 0
Daniel (16 Mars 2011 10:12):
Jag vill faktiskt korrigera mig och säga att byggindustin i Sverige är faktiskt som elindustrin. När man släppte priset fritt så ökade endast priset. Vi har fortfarande ett elöverskott i Sverige (när inte kraftbolagen stänger ner kraftverken för planerade underhåll som alltid ska ske när vi behöver elen som mest.
 0
Mikael From (16 Mars 2011 11:02):
Daniel: Du skriver "Hyressättningen i Sverige är inget större problem. Att äga hyresfastigheter i Sverige är bland det lönsammaste man kan göra. Man gör mer pengar på att äga hyreslägenheter än att spekulera i aktier, och det är dessutom säkrare."

Jag kommer gärna och hälsar på i ditt parallella universum för allt verkar ju så där härligt tvärtom där. Med din argumentation finns alltså inga problem eftersom det är förenat med garanterad succé att äga hyreshus. Innan du uttalar dig i dessa sorters frågor måste du vara påläst och jag föreslåt att du klämmer igenom tidigare krönika och framförallt efterföljande diskussion av Jan Jörnmark. Här finner du en "Fastighetsinvestering for dummies" i Jans efterföljande kommentarer:

http:​/​/​www.​yimby.​se/​20​10​/​12/​kronika-​bostadsbubbla_​995.​.​.​

Det du kommer att finna är att med dagens system så ligger hyreshusets lönsamhet i möjligheten att kunna ombilda hyresrätterna till bostadsrätter. Alltså inte att tjäna pengar på kassaflödet som hyreshuset ger upphov till.
Det är centralt att veta när du uttalar dig om investering och argumenterar utifrån en investerares perspektiv.

Med stöd av dessa fakta så önskar jag sedan att du förklarar vari lönsamheten ligger i att äga hyreshus i Stockholm i jämförelse med alternativa investeringsmetoder.

Jag säger på intet sätt att hyresregleringen är den enskilda boven i dramat. Det finns en rad olika åtgärder av planeringsmässig art som vi säkerligen skulle kunna förena våra åsikter i. Vad jag emotsätter mig är att de flesta människor baserar sina åsikter om ämnet på helt felaktig fakta. Om du sedan även studerar andra mer fungerande bostadsmarknader så kommer du att finna att hyresreglering inte direkt är något gemensamt drag.
 0
Daniel (16 Mars 2011 13:05):
@Mikael. Dom lönsammaste företagen i Sverige råkar vara fastighetsbolag. Stena Fastigheter har en vinstmarginal på 25%, det är svårare att kolla upp Wallenstam då dom delar upp bolaget i många enskilda bolag för varje hus, men 20-30% i vinst är inte ovanligt i dom flesta bolag. Janne Josefsson gjorde en granskning om detta i Agenda där en fastighetsägare snyftade om hur fattig han var, tills Josefsson sa att Leif Rasmussen (som fastighetsägaren hette) drog in 40 miljoner i hyra, och av dom blev 14 miljoner i ren vinst efter investeringar och löner m.m.. Där var det ju 35% i ren vinst.
 0
Jan Wiklund (16 Mars 2011 13:15):
Mikael: Regleringar är givetvis ett tecken på att marknaden har misslyckats att tillgodose ett behov. De är inget självändamål. Det finns ett skäl till att de finns.

Och skälet är att utbudet aldrig kan hålla jämna steg med efterfrågan i en växande storstad. Ett vikigt skäl är att den byråkrati som ska åstadkomma byggbara, stadsplanerade tomter, tenderar att vara långsam.

Ännu värre blir det givetvis för att det ligger en död hand i form av knäppa planbestämmelser över det egentligen överflöd av tomtmark vi har i t.ex. Stockholm.

Jag är tämligen övertygad att om det var tillåtet att bygga mer i alla de knapphändigt byggda kvarter vi har skulle ägarna göra detta och vi skulle få tillräckligt många nya bostäder. Och därmed inget behov av hyreskontroll.

Men så länge som detta inte är tillåtet kommer fria hyror bara att leda till högre hyror men inte till fler lägenheter.

För var ska dom i så fall byggas?
 0
Mikael From (16 Mars 2011 14:47):
Daniel:
Hur mycket hyrefastigheter har Stena Fatsigheter i Stockholms innerstad? Sålda för länge sedan. Stena äger i princip halva Fisksätra, ett nedgånget miljonprogramsområde utanför Stockholm där hyrorna snarare hålls uppe av bruksvärdesprincipen. Wallenstam säljer sina fastigheter inne i stan. Förvisso bygger de nytt på Kungsholmen, men det är en billig trafikutsatt tomt med billig bygnation och en hyra på över 2000 SEK/KVM, en hyra de aldrig skulle ta ut på en Östermalmsvåning. Återigen vill jag uppmana att läsa krönikan och efterföljande diskussion av Jan Jörnmark som jag bifogade i mitt förra inlägg där du kan finna uttömande och pedagogiskt förklarade svar på dina spörsmål.

Jag saknar fortfarande argument för att det skulle vara lukrativt med hyresfastigheter med attraktivt läge. Jag tjänar ju lika mycket på att hyra ut lägenheter i Fisksätra som jag tjänar på Östermalm. På Östermalm däremot så finns det i regel alltid en bostadsrättsförning bildad av hyresgästerna som är villig att betala tre ggr priset mot vad huset skulle kosta i Fisksätra. Det är alltså lönsamt att SÄLJA centralt belägna fastigheter men inte att äga dem.

Det fins säkert en hel del rufflare till fastighetsägare som drar nytta av hyresregleringen och blir rika på att sälja svartkontrakt. Det är ju dock snarare ett argument mot hyresreglering.

Jan W:
Du argumenterar som om att regleringar per automatik är av godo just för att de är regleringar. I detta fall är snarare regleringen ett utslag av förbudsiver och allmän byråkratisk klåfingrighet, dvs. samma typ av mentalitet som har drivit oss till det modernistiska stadsbyggnadsidealet med en dröm om en politsk överhet som skall reglera medborgares förehavanden i detalj.

Jag tror att vi båda skriver under på att ett liberalar bostadspolitik behövs för att producera fler bostäder. Som ag skrev tidigare så finns det många olika möjligheter för att stimulera detta och det ena utesluter inte det andra. Om det finns mark att bygga på och det finns en reel möjlighet att tjäna pengar på hyresrätter så kommer hyresrätter att byggas precis som andra varor i samhället.

Det skall finns mycket mark att bygga på men det måste också vara lönsamt att bygga för att bostadsproduktionen skall ta fart och hyresrätten överleva!
 0
Daniel (17 Mars 2011 13:05):
@Mikael. Jag har mest erfarenhet av Göteborg, där Wallenstam äger nästan halva innerstaden (inkl. nästan hela Kungsportsavenyn), och Stena Fastigheter är också en storägare där dom äger mycket i Linnéstaden samt många enskilda hus i centrala staden som dom inte har för avsikt att sälja. Så det är lukrativt att äga bostäder i attraktiva lägen. Sten Olsson (som är Stena Fastigheters ägare, bolaget är inte börsnoterat) har själv sagt att fastigheter är den bästa affären man kan göra och det är en bra buffert mot övriga investeringar då intäkterna är konstanta.
 0
Karl (18 Mars 2011 01:06):
Jag har en fråga till er som är mer kunniga inom det här området. (Jag vet mycket lite om hur det fungerar så ha överseende om detta är svammel)

Den allra största fördelen med dagens system, så som jag ser det, är att det är jämlikt. Finns det bara en bostadskö så är det kötiden som avgör samtidigt som priserna ligger på ungefär samma nivåer i stadens mest och minst attraktiva områden. Det innebär att nästan alla t.ex. har möjlighet att få bostad i centrala Stockholm, bara de väntar länge nog.

Skulle man avreglera hyresmarknaden skulle väl denna fördel försvinna? Även om man byggde en himla massa nytt i Stockholms kommun skulle stadens centrum förbli det mest attraktiva bostadsområdet åtminstone på ganska så lång sikt (det har bäst kommunikationer, störst utbud av kultur o.s.v.) och även om andra områden så småningom kan konkurrera skulle centrumet antagligen förbli det största sammanhängade 'högstatusområdet'. Skillnaden skulle då vara att bara de allra rikaste kunde bo där och staden skulle således bli avsevärt mer segregerad än vad den redan är (och det är ju inte lite).

Detta synes mig i sig vara tillräckligt för att dra slutsatsen att regleringar behövs. Visst är 20 år en lång väntetid, men det är bättre än att sitta hela livet i det slitna miljonprogrammet utan att ens kunna hoppas på att ta sig därifrån, eller?

Min fråga är alltså, har jag missuppfattat något centralt, eller är priset för en avreglerad hyresmarknad att den sista vägen för mindre bemedlade individer att göra bostadskarriär stängs?
 0
Harald Cavalli-Björkman (19 Mars 2011 16:00):
Karl: Problemet är att dagens system inte heller ger den "jämlikhet" den ska göra. Jag hittar inte källan just nu, men hyregäster i Stockholms innerstad är mycket rikare än de utanför staden redan. I brist förmedlas varor gärna svart och genom kontakter, och de som har pengar till svartkontrakt eller kontakter är inte de minst bemedlade. Vidare så är de som köat i 20 år i många fall inte fattiga studenter eller nyinflyttade invandrare, utan medelålders yrkesarbetare. Du kan dessutom sällan få kontrakt utan att ha en viss lön i förhållande till hyran och inga betalningsanmärkningar. Nyligen sålde Alex Schulman högljutt sin lägenhet, beklagade sig över alla idioter som köper bostadsrätter och bytte till hyresrätt, är det verkligen sådana som han vi måste skydda från marknadspriser?

Med fri prissättning så kan vem som helst, oavsett vem de är och vilka kontakter de har, gå in på marknaden på samma villkor som alla andra. Personligen tycker jag det låter mer rättvist och jämlikt.

Bara för att regleringar har avsikten att motverka segregering betyder det inte att de gör det.

Daniel: När du pratar om hur lönsamt det är att vara hyresvärd, är du säker på att det är bara rör inkomster från bostäder? Det finns så vitt jag vet inget pristak på kommersiella hyror.
 0
Daniel (20 Mars 2011 12:28):
@Harald. Det finns inget pristak på kommersiella fastigheter, men om en kommersiell fastighet har en hyra på 1500-1800kr, så ligger det ungefär på vad en nybyggd hyresrätt kostar. Det finns iofs dom som är dyrare, skulle en hyresrätt ha en hyra på 3000/m2, så blir priset 12500 för 50m2, men det är en extremnivå.
Det är egentligen svårt att jämföra för en bostad är en absolut sak man måste ha, det är inte en kontorslokal. Dessutom så har vi ett överskott av kontorslokaler från 80-talet. Mitt jobb ligger i en kontorsfastighet där ett ganska känt företag idag förbrukar 1/8-del av lokalerna för samma verksamhet inom telekom som när huset byggdes på 80-talet. Vi tränger inte ihop oss på samma sätt när det gäller bostäder. Man kan inte gå till hyresvärden på samma sätt och säga att nu vill jag bara hyra halva lägenheten så sätt upp en vägg här.
 0
Jan Wiklund (25 Mars 2011 15:56):
Nej - det nuvarande systemet är kasst eftersom det bara tar sikte på att fördela en för låg tillgång istället för att öka tillgången.

Och Mikael, nej, jag försvarar inte regleringar för att de är regleringar. Jag föredrar att slippa byråkrater. Jag tycker som Gustav Möller i den frågan, se http:​/​/​en.​wikipedia.​org/​wiki/​Gustav_​M%C3%B6ller pkt 2.

Men jag tror inte heller på att bara släppa hyrorna fria och låta det vara med det. Det kommer bara att leda till att hyrorna höjs, inte till att det byggs fler lägenheter.

Det som hindrar att det byggs är nämligen inte bristen på lönsamhet i att äga hyreshus. Det är att det är byråkratiskt krångligt att få bygga. Det är alltså där vi ska minska på byråkratin och regleringen. Enklare stadsplaner - utan allt klåfingrigt reglerande av vad som ska byggas var - och enklare hantering av bygglov.

Innan vi får massproducering av bostäder måste vi ha massproducering av tomter. Det är fullt möjligt, det hade vi på 1860-talet. Men det kräver nog ett annat koncept än dagens.

Titta gärna in på vårt förslag på http:​/​/​www.​yimby.​se/​forum/​thread.​aspx?​id=​10​0​8&page=​0​&s.​.​
Samråd och Utställning i Stockholm
Detaljplaner som är på samråd eller utställning i Stockholms stad just nu:

Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Stockholm:s 8636 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Stockholm skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsmiljöer - inte isolerade bostadsområden.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer.
Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY kämpar för den urbana stadens upprättelse. Sluta bygga bostadsområden och förorter! Bygg stad istället.

YIMBY vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och smyckas med intressant och utmanade arkitektur.

Mer information om oss
Gå med!

Om du har facebook kan du också gå med i vår grupp, "Stockholm är inte bullerbyn".

Maxhöjd i Kista
14 Oktober 05:26 av Bittebr Bittebr
ufu82646
14 Oktober 04:12 av Ufu82646 Ufu82646
independent escorts
13 Oktober 09:29 av Worldescortshub Worldescortshub
Spamanvändare?
4 Oktober 23:00 av Tore Kullgren
Gratis illustrationsprogram?
11 Mars 2020 04:44 av Huai Chuan

@yimbysthlm på Twitter