C-lägena en ekonomisk bomb?

En del områden ligger onekligen riktigt illa till. En del av dem kan nog graderas upp genom att bygga ut t-banan (ex Bollmora och Orminge). Men sedan finns det de som ändå ligger för långt ut, för långt ifrån befintlig infrastruktur och som har för dåligt underlag.

Frågan är dock hur man skulle gå tillväga. Att riva tar emot minst sagt. Ser man till att hålla bostadsbristen i schack (vilket är långt ifrån verkligheten idag) kommer folk självmant flytta därifrån, vilket ger ännu sämre situation än idag för de som bor där. Och bostadsbristen vill vi väl bygga bort, eller? Känns som att välja mellan pest eller kolera.

Undrar om det ändå inte skulle vara, på många sätt, en vinst att riva en del av dessa områden. Även om man renoverar så kommer förslitningen av dessa miljöer att fortsätta vara stor eftersom omsättningen på människor är stor och de som bor där inte värnar om sitt område. För frågan är om de här områdena någonsin kan bli attraktiva. Sen kan man undra hur stor merkostnaden är i övrigt att försörja dessa områden som ju i regel ligger långt från stadskärnorna.

Om det är Bollmora i Tyresö som ni menar så ligger det nästan i centrum av Tyresö och borde inte ses som ett område som ligger i utkanten, oattraktivt och för långt bort från allt. Hur som helst ett c-läge finns det väl alltid någonstans i en stad? Och jag tycker fortfarande att det kan vara bra att ha c-lägen så att folk kan flytta in och sedan fortsätta till b och a lägen ifall dom vill/kan.

De ska bara ha pengar. "En bidragande orsak till att så stora bestånd är till salu är att pressade utländska banker som har lånat ut pengar till fastighetsägare säger upp lån och kräver återbetalning."

Riva är fel med tanke på bostadsbristen.

Riva tycker inte jag heller man ska göra, så där rakt av. Däremot att investera i stad som ligger bättre till - och mycket av detta dessutom! Så mycket att det finns reell valfrihet - och de områden som då töms kan man ju riva...

Mikael: Det kanske inte alls behövs, det kanske folk kan bestämma själva - när valfriheten finns! Det är helt enkelt så att C-lägen är lägen där folk inte vill vara. Det kan varken jag eller Yimby eller Stockholms stads politiker bestämma.

Vad man däremot kan göra är att bygga nya A-lägen.

Karl: Jag kan inte uttala mig om Bollmora specifikt - men Tyresö har en utpendling på 15.000 personer. Vilket tyder på att Tyresö i stort är en ekonomisk felsatsning. En ort som inte klarar att försörja sig själv är inte ekonomiskt försvarbar.

Och då är frågan vad man gör åt det. Försöker styra näringslivet dit? Svårt, säkert. Bygga närmare där tyresöborna arbetar? Säkert lättare.

Karl: Exakt! Utom då Solna och Sundbyberg förstås där det är lika mycket inpendling.

En kommun som inte kan föda sina invånare är ekonomiskt ohållbar. En följd av 1900-talets måttlösa oljeslöseri i det här fallet. I bostadsbolagens terminologi är det ett C-läge. Något man måste göra något åt.

Hur många bostäder och invånare handlar det om?

Och var hittar man mark för att ersätta bebyggelsen?

Vi har talat om kraftig förtätning i Järvafältet, Älvsjö, Skärholmen och Flemingsberg. Om man bygger Spårväg Syd, så kommer de sista tre få direkt spårförbindelse med varandra, och med city. Men hur långt räcker det?

Visst är det diffust! Jag antar att det inte finns några klara gränser mellan bra, halvbra och dåligt.

Förmodligen får man fråga bostadsbolagen var dom har sitt renoveringsbehov nånstans. Enligt artikeln handlade det om tusen miljarder kronor, "huvudsakligen i storstädernas C-lägen". Vilket torde betyda lägen som är allmänt off.

Det stod inte i artikeln hur många det var. Men anta att varje lägenhet drar in 100.000 per år. Då är värdet runt en miljon. Säg att man lägger ner det på renoverning per lägenhet. Då skulle alltså tusen miljarder kronor motsvara en miljon lägenheter - en försvarlig bunt! Även om det visar sig bara vara hälften är det många.

Vilket skulle innebära att en mycket stor del av de mest oåtkomliga lägena är ekonomiskt slut.

Varför då inte flytta dessa bostäder till bättre lägen?

Kanske troligt, men i så fall via den här omvägen: Närmare och lätthanterligare stad -> lägre transaktionskostnader -> högre ekonomisk aktivitet. Rent generellt, alltså.

Sen får man hoppas att inte riksbanken får panik över detta och höjer räntan för att hindra den inflation som alltid skapas när den ekonomiska aktiviteten ökar. För då ökar ju arbetslösheten igen.

En ekonomisk bomb, på många sätt. Segregationen blir bara värre och värre och flera områden framstår som nästan förlorade. Helt klart kan aldrig rustningarna av de stadsdelar som klarar sig sämst klaras genom hyreshöjningar. Här handlar det om subventioner eller rivningar - och om man river återstår frågan om var människor ska ta vägen. http:​/​/​inslag.​se/​journal/​20​12/​8/​20​/​stadsdelar-​utan-​ink.​.​

Jan: Det där måste man nog komma åt på ett helt annat sätt - till exempel genom en ekonomisk politik som minskar arbetslösheten ner till rimliga 2% som vi hade hela tiden från 1945 till 1990. Massarbetslöshet skapar ofrånkomligen slum, oavsett var den ligger.

På trettitalet löste man det som två flugor i en smäll - folk fick bygga hus som de själva skulle bo i. Men det är väl för smart för att nutida broilerpolitiker ska komma att tänka på det.

Arbetslöshet på två procent tror jag aldrig vi kan få igen i det globaliserade samhället. Konkurrensen och rationaliseringstrycket är för hårt, väldigt enkelt uttryckt.

Av helt unika data som jag fått fram i Gbg i sommar verkar det dessutom som att ytterligare en faktor tillstött. Bostadsrättsomvandlingen (som är mycket svagare i GBG, allmännyttan har inte sålt alls) verkar helt enkelt ha lett till en segmentering inom hyreshusbeståndet efter 1990. De som klarar sig bra flyttar helt enkelt till någon av de delar av staden som ökar sin andel brf:er, och i de delarna som det inte sker växer inkomsterna svagare.

I de mest underpriviligierade och hr-dominerade områdena kan man se samma utveckling som i länken ovan: ingen inkomsttillväxt på mer än ett decennium, och det är också de som idag förknippas med riktigt stora problem i t ex pressrapporteringen.

Man kan väl säga att det här är den andra sidan av "gentrifieringen": de människor som lyckas socialt och ekonomiskt lämnar sådana områdena som inte förändras, vilket skapar en stark skiktning mellan hyreshusstadsdelar som tidigare var mycket mer homogena.

Vilket i sin tur öppnar upp nya problemområden för vår ständigt lika yrvakna debatt, som ju bara brukar klara en fråga åt gången.

Nåja, även globaliseringen är politiskt styrd, och efter finanskraschen har tvivel på dess nytta yppats på de mest märkliga håll. Det kanske är en rörelse på väg tillbaka igen? Sånt här brukar svänga av och an, världen var väldigt globaliserad (=få handelshinder) runt 1900 också. Sen skapade det så stora problem att det blev en rörelse bort från det, vilket man kan läsa om i Karl Polanyis klassiker Den stora omvandlingen.

Vad som är mer bestämmande tror jag är investeringsvågorna. När det investeras kraftigt i ett nytt teknologiskt paradigm sjunker arbetslösheten, när det är "färdiginvesterat" stiger den igen. Bestämmer sig världen för att investera exempelvis i minskad material- och energiåtgång kan vi nog få ner arbetslösheten. Kanske inte till två procent men i alla fall så långt att vi ska slippa eländesstadsdelar.

Men, självklart, om en del stadsdelar upplevs som klart mycket sämre än andra försöker folk ta sig därifrån. Det är väl det Höjvall kallar C-lägen. De borde kunna läggas ner så att man istället satsar de tusen miljarderna på att bygga i A-lägen plus i B-lägen som görs till A-lägen. Varför ska man behålla något som aldrig kan bli bra?

Jan, det är som du säger, men perspektiven är förskräckande. Under den första halvan av 1900-talet ledde den avstannande globaliseringen till slut till de katastrofer vi såg 1929-32 och 1939-45. Vi får sannerligen hoppas att vi slipper se något likande på 2020- och 30-talen.

Men om vi håller oss till B- och C-lägena har du fortfarande rätt. A- och B-lägena kommer dessutom att ta hand om sig själva, för där investerar brf-erna redan, och de stigande kvadratmeterpriserna gör att byggbolagen fortsätter att vara intresserade. Problemen finns väl där snarare i negativa attityder till förtätning och planlagstiftning. Dessutom blir det nödvändigt med infrastrukturella investeringar när förtätningen ändå sker, och där måste också nya lösningar fram.

Då återstår som sagt C-lägena (som dessutom innefattar en stor del av landets glesbygd). I de här lägena är ju dessutom i många fall hyrorna betydligt lägre, för det är fyrtio år sedan de byggdes och bruksvärdet är definitionsmässigt lågt. Nyrenoveringar höjer bruksvärdet/hyrorna, men invånarna kommer sannolikt inte att klara det. Den sannolika lösningen blir väl den som Blå Tåget sjöng om redan 1970, men det löser ju egentligen inga som helst problem. Strukturproblemen hänger kvar, och på grund av den nya skiktningen av bostadsområden har den dessutom blivit betydligt mer synlig.

Körde förresten runt i gamla DDR för två veckor sedan. Där pågår massiva rivningar av deras variant av "miljonprogrammmet". Kan erkänna att jag känner stark sympati för metoden, men tror definitivt att det är för sent för den lösningen hos oss.

Om man får tro Polanyi var det snarare globaliseringen som ledde till katastroferna 1929-1945, och implicit tyglingen av den som ledde till "les trente glorieuses" 1945-75... Men det förklarar han bättre än jag, och det är hur som helst off topic.

Men varför är det för sent? På vilket sätt skulle det bli dyrare för samhället att betrakta de problematiska stadsdelarna i storstädernas C-lägen som ekonomiskt avskrivna och bygga nytt nån annanstans än att investera de tusen miljarderna på platsen?

Särskilt om man tar med infrastrukturkostnaderna i bilden. Ju mer utsträckt infrastruktur desto dyrare, efter vad mitt bondförnuft säger mig.

Orsaken till att jag inte tror att C-lägena kan tas ned är enkel, jag kan inte se var befolkningen skulle ta vägen. Tror det blev försent i storstäderna under andra halvan av 1990-talet. I vissa fall var det då också ett aktivt val att rusta i stället för att bygga radhus. Men vid det laget hade "miljonprogrammet" förvandlats till vår mentala Maginot-linje.

Egentligen har ju C-lägena växt fram i tre steg. Först byggdes de under det s-k. "miljonprogrammets" tid, men i nästa fas från och med 1970 inleddes istället segmenteringen av bostadsmarknaden när medelklassen fick möjlighet att köpa villor.

Den första segmenteringsranden hamnade sedan i Nacka, Bålsta, Staffanstorp och Kungsbacka. Nästa segmentering inleddes i slutet av 70-talet men tog inte verklig fart förrän i början av 1990-talet. Den har bestått i den mer eller mindre snabba omvandlingen av stora delar av hyreshusbeståndet i storstädernas inre stadsdelar. BR marknaden har sedan dess växt med cirka 100 000 lägenheter i Stockholm och 20 000 i Göteborg, till exempel. Det har gjort att det ekonomiskt och socialt rörliga skikt av människor som tidigare nästan bara kunde flytta till villor även valt i allt högre grad stanna kvar och köpa upp hyreshusbeståndens A- och B-lägen.

Och kvar finns C-lägena, som förlorat på varje strukturförändring ända sedan 1970. Fenomenet kan bara beskrivas som tragiskt.

Sista OT Jan (försökte dra ett pm, men funktionen verkar inte fungera)- Schumpeter och Polanyi skrev om samma fenomen samtidigt. Själv har jag alltid föredragit historiematerialisten (S) frsmför fabianisten (P).

Antingen har vi de här tusen miljarderna och kan investera dem, antingen i C-lägena eller i att göra B-lägen till A-lägen, enligt de principer som vi lanserar i tråden http:​/​/​www.​yimby.​se/​20​12/​0​8/​lindhagenplanen-​2.​0​_​130​3.​h.​.​ Det finns mycket gott om plats i de svenska glesa förortslandskapen. Eller också har vi dem inte och kan då bara låta C-lägena förvandlas till ren slum.

Jag tror inte på det där sistnämna. Det är löjligt att tala om resursbrist i ett samhälle där 8 procent går arbetslösa. Jag tror inte heller på dagens politiska mantra "det går inte", det är bara uttryck för en privilegierad klass' ovilja att ändra något som stör deras privilegier. Det är möjligt att någon motkraft till dem inte syns för ögonblicket men sånt har historiskt sett kunnat ändras mycket snabbt.

PS. Här beskriver Keynes hur han kom att tvivla på frihandeln eftersom den visade sig skapa kaos, särskilt i form av global finansmarknad: https:​/​/​www.​mtholyoke.​edu/​acad/​intrel/​interwar/​keynes.​.​.​
Mycket riktigt bidrog han ju strax efteråt till att skapa ett alternativ.

Mats, jag har sedan en tid ett forskningsprojekt med MISTRA finansiering. Under sommaren har vi tagit fram fullständigt unika data för Göteborg. Kan rakt av säga att den här typen av kvantitativa data för den process som brukar kallas "gentrifiering" aldrig tagits fram tidigare i sverige, tror att det är sannolikt att det inte ens gjorts i Europa.

I vilket fall som helst är det vi ser otroligt intressant, men det jag inte hade väntat mig (och som nästan känns obehagligt) är att det vi får fram också ger starka antydningar om hur C-lägen skapas och befästs.

Kommer att publicera från materialet under en lång tid framöver, och planerar naturligtvis också att bredda det så att det inte bara handlar om Gbg.

Om man tar bort C-lägen borde väl nya C-lägen uppkomma av sig själv i staden?

Det finns områden i B-lägen som ligger lite dåligt till och när man tar bort C-lägena så blir det dåligaste B-läget ett nytt C-läge i staden.

Och om ett C-läge i en stad är för dyr så sticker folk och verksamheter gärna till andra och billigare C-lägen i andra städer.

Lägena är lägen och miljonprogram kan ligga i A-lägen i en stad för miljonprogram är byggnader som står på en plats. Ett läge.

Ett problem är också att man "slösar" med Stockholms bästa A-läge inne i innerstaden. Visst det ska vara en fin platt siluett men det medför att man bygger lite högre i bättre B-lägen som Tyresö-view 22-våningar, Kista snart tre hus med över 30 våningar, Liljeholmen, Alvikstorn och så vidare istället för att producera mycket fler m2 (kanske 50-70 våningar) i bättre A-lägen så att det blir rejält tätt.
Jag säger inte att man ska bygga skyskrapor på Sergelstorg, det är teoretiskt.

Man skulle kunnat byggt Tyresös bebyggelse direkt söder om Nacka i den stora skogen som finns där, men det är försent nu.

Wikipedia
Under den expansiva fasen från 1950-talet och framåt har Tyresö kommuns befolkning växt från cirka 5 000 till det nuvarande strax över 41 000.

Jan Wiklund
men Tyresö har en utpendling på 15.000 personer. Vilket tyder på att Tyresö i stort är en ekonomisk felsatsning. En ort som inte klarar att försörja sig själv är inte ekonomiskt försvarbar.


Det finns 4 (tät)orter i Tyresö kommun. Brevikshalvön (som ser ut att sitta ihop med Stockholm, fel av SCB?) Gimmersta, Raksta (dessa tres sammanlagda befolkning är 1700)och Stockholm. Detta betyder i så fall att Tyresös kommuns utpendling i allra största grad är en inompendling inom staden eftersom den största andelen med stor sannolikhet arbetar någon annanstans i Stockholmstätort.
Att varje stadsdel ska ha lika många i inpendling som utpendling vet jag inte om det går att göra men visst ganska jämnt kan det väl vara mellan antalet boende och antalet arbeten så att det blir blandning.

Jan Wiklund
Utom då Solna och Sundbyberg förstås där det är lika mycket inpendling.


Det är delvis fel. Solna In 61432 Ut 27356 Inom(kommunen) 9781

I Solna så bor och arbetar 10% av befolkningen i samma kommun resterande 90% pendlar in eller ut. Det säger att kommunen (det geografiska området) är väldigt integrerad med områdena runt omkring.
I Norrtälje kommun är den siffran att 64% av arbetena är inom pendling och 34% ut eller in (dåligast integrerad i Stockholms län). Utpendlingen är 3,38 gånger större än inpendlingen jämför med Tyresös utpendling som är 3,20% gånger större (nästan lika).
Den största skillnaden är inom pendlingen där Tyresö kommun har 23% inom pendling i kommunen (jämför 64%) vilket givetvis har att göra med att Tyresös kommuns bebyggelse ligger i Stockholms tätort och därmed har de som bor i Tyresös kommun nästan (cirka?)95% eller högre inompendling inom tätorten. Norrtäljes utpendling sker till andra städer (tätorter) samtidigt som man har 1,76 gånger större inom pendling än ut-in pendling.(Jämför med Tyresös inom kommun pendling som är 0,30 gånger större än ut-in pendlingen.)

Österåker är en egen kommun/tätort(Åkersberga) och väldigt beroende av Stockholm eftersom man har 2,08 gånger större ut-in pendling än inom pendling. Dessutom så är utpendlingen 4,76 gånger större än inpendlingen.
Nästan som att man tar en del av Stockholm och flyttar iväg det (cirka) 2 mil ut i skogen. En gång till.

Bygg det nya Åkersberga mellan Täby, Sollentuna/Sjöberg och Danderyd.
http:​/​/​www.​scb.​se/​Pages/​TableAndChart_​_​_​_​230​20​.​aspx

Alf: Jag antar att ett C-läge är ett C-läge för att det har lite som drar. Försvinner det kommer kanske något annat att bli C-läge men dock bättre än det förra.

Ut- och inpendlingen är en delvis annan diskussion. Jag tänker mig att poängen med städer är att det är nära till dom man har att göra med dagligen. Pendling är en kostnad. Kostnad i tid, kostnad i drivmedel, kostnad i infrastruktur. Sådana kostnader hör till det som gör C-lägen till C-lägen - vi vill inte slösa tid och pengar. Vilket visas ganska bra av Spacescapes popularitetstest av olika Stockholmslägen, se http:​/​/​www.​spacescape.​se/​20​11/​0​4/​v%C3%A4rdering-​av-​sta.​.​

Men utpendling är svårare att göra något åt än inpendling. Har en ort mycket inpendling kan man bygga bostäder. Har den mycket utpendling är det inte mycket den kan göra.

En rimligt objektiv värdering av vad folk faktiskt efterfrågar finns på http:​/​/​www.​spacescape.​se/​20​11/​0​4/​v%C3%A4rdering-​av-​sta.​.​

Så då är det väl bara att fråga sig: Är det möjligt att skapa detta överallt? Eller i alla fall på fler ställen än det finns? Och samtidigt fråga sig vad man ska göra med områden där det är absolut omöjligt.

MÄX: Det torde knappast vara husen det är fel på; hus från den tiden med den tekniken är otroligt mycket mer attraktiva om de ligger bättre till än om de ligger sämre till.

Säga vad man vill, men det är behäftat med mer krångel att bo långt bort från allt. Folk drar sig för det.

Lars
jag tänker mig närmast miljonprogramskåkar i avfolkningsbygder

Dom fylls av invandrare, varav många sedan flyttar vidare till en större ort eller till ett tillväxt område.
Sedan fylls miljonprogramskåkarna av nya invandrare, varav många sedan flyttar vidare till en större ort eller till ett tillväxt område. o.s.v tills miljonprogramskåkarna rivs.

Här är en renovering.
http:​/​/​www.​dn.​se/​sthlm/​hyresgaster-​i-​sundbyberg-​vagrar.​.​

Synd att ta bort många billiga små lägenheter och göra färre och dyrare lägenheter.

Men båda sorterna behövs.

MÄX: Jo, om det finns nån stadsväg att integrera med. Typ Hagalund. Eller Östberga. Där går det att göra mycket. Men en del ligger tyvärr mycket, mycket off.