Utskrift från www.yimby.se
....

Förslag på kommunal reform nr 1

 
Rasmus Larsson presenterar här ett förslag till en kommunal reform för att skapa fler hyresrätter

Vill man åstadkomma snabba resultat så måste man hitta enkla lösningar där hela makten att genomföra förslaget ligger hos ett enda organ och inom ramen för deras förmåga att fatta beslut och genomföra beslutet. Detta är ett sånt förslag som leder till att många hyresrätter kan skapas på kort tid i det befintliga byggnadsbeståndet.

Makten:
Makten och förmågan att genomföra denna reform ligger helt hos kommunfullmäktige i Stockholms Stad.

Problemet:
Befintliga byggnadsvolymer används inte effektivt. Det beror på att det krävs detaljplaneändring för att: - inrätta ytterligare 1 bostad i befintligt hus, - ändra användning dvs omvandla ett kontor till bostad eller en bostad till kontor.
Att ändra en detaljplan kostar mycket pengar för den som begär ändringen och dessa pengar ska betalas till kommunen även om detaljplaneändringen inte går igenom, t ex avslås efter överklagan i domstol.

Lösningen:
Stockholms Stad fattar beslut om att endast ta ut en mindre administrativ enhetstaxa på 5.000:- (eller annan lämplig summa) och garanterar en handläggningstid på max 3 månader för dessa typer av ärenden i stadsdelar som av kommunen förklarats vara blandstad. Detaljplaneändringen som genomförs ska dessutom vara standardiserad och gå under ett lämpligt namn som t ex "Flexibel blandstadsfastighet" och innebära att man utfärdar en tilläggsdetaljplan med innebörden att man i befintlig byggnadsvolym kan inrätta ett flexibelt antal bostäder eller lokaler och att användningen av dessa fritt kan växlas mellan olika icke-miljöstörande verksamheter samt att fastigheten befrias från parkeringsnorm. I vissa stadsdelar kan man även välja att upphäva prickmark med byggnadsförbud längs fastighetsgräns mot gata.

Genom att begränsa detta till områden som betecknas som blandstad behövs ingen miljöprövning eftersom användningen ligger inom ramen för det som stadsdelen redan innehåller. Och eftersom det rör sig om befintliga byggnadsvolymer behövs inte heller någon utredning om ledningsnät eller liknande kommunaltekniska frågor då ändringarna kommer vara av marginell karaktär.

Fördelen:
Fördelarna är två.
Dels så frigörs massor av dåligt uttnyttjad byggnadsvolym mycket snabbt som kan balansera upp det enorma underskottet på hyresrätter. Och över tiden kommer liknande obalanser mellan olika marknader där det finns överutbud av en lokaltyp och underutbud av en annan att kunna hanteras effektivt med samma metod.

Dels så befrias dessa fastigheter från onödigt administrativt krångel för all framtid vilket spar pengar både för kommunen och för fastighetsägarna. Samtidigt som egenskaperna hos fastigheterna är kända hos kommunen och ligger i linje med den övergripande planeringen vilket ger stabila planeringsförutsättningar för kommunen över tid.
Gå med i YIMBY Stockholm
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
+2
Jens Ekengren (25 November 2013 10:58):
Det låter spännande - om det inte krockar med lagstiftning så borde det går att genomföra på prov, i alla fall.

Jag antar att fastighetsägaren på något sätt fortfarande har ansvar för att se till att räddningstjänst mfl har information om vad som är bostäder (för det har de väl idag?) så att eventuella insatser kan prioriteras på liv i första hand, egendom i andra hand.
+1
Rasmus Larsson (25 November 2013 13:23):
Ja fastighetsägarna har hela ansvaret för brandskydd och att räddningstjänsten har korrekt information. Problemet är att kommunerna (och lagstiftningen) försökt avlasta fastighetsägarna detta ansvar och istället lägga ansvaret hos plan-arkitekterna, vilket inte fungerar.

Och det kommer fortfarande att krävas bygglov och brandinspektioner och en massa annat för att konvertera lokaler mellan olika typer eller dela en lägenhet i två eller inreda en vind till bostäder. Men allt sånt är rutin och går rätt smidigt. Detaljplaneförfarandet är helt onödigt för såna här ärenden och finns bara av historiska skäl.
 0
Alexander Åkerman (25 November 2013 22:31):
Hur stora möjligheter för att skapa nya bostäder talar vi om? Håller med om egenvärdet av flexibla fastigheter, men hur stor är andelen fastigheter som utnyttjas för dåligt på grund av detta. I värsta fall kan detta ju leda till en kontorisering av bostadsfastigheter i centrala lägen där företag kan betala mer i hyra än privatpersoner...
+2
Rasmus Larsson (28 November 2013 02:24):
Vid Stockholmsmässan t ex står en tom kontorsfastighet som projekterats att byggas om för 200 studentbostäder. Men där det aldrig kommer någon detaljplan.

Vid telefonplan finns flera tomma kontor som skulle kunna rymma nästan 2000 studentlägenheter totalt.

I Älvsjö finns ytterligare en tom gammal kontorsbyggnad som är tänkt att rymma 400 familjelägenheter.

Var man än letar i Stockholm just nu hittar man samma sak, stora tomma kontorsbyggnader som ingen vill hyra för att efterfrågan har ändrat karaktär och fastighetsägarna vill göra om dem till bostäder men väntar på detaljplaneändringar som aldrig tycks bli beslutade.

Troligen handlar det om minst 20.000 möjliga bostäder och kanske upp till 50.000. Det mesta i närförort men även en hel del i innerstan. I dagsläget finns nästan inga kontorshyresgäster som är villiga att betala så mycket att de kan konkurrera med t ex en omvandling till bostadsrätt. Så knappast ingen hyresvärd kommer vilja omvandla bostäder till kontor eftersom det sänker fastighetsvärdet samt gör att bankerna även sänker den belåningsgrad de accepterar på fastighetens marknadsvärde. Kontorisering är ett ickeproblem idag.
 0
Jan Wiklund (29 November 2013 09:47):
Det här måste väl vara ett specialfall av den olycksaliga zoneringsprincipen, dvs att kommunen bestämmer vad ett område ska användas till? Något som gör det omöjligt att bygga en integrerad blandstad.

Borde man inte kunna spola alla sådana zonindelningar med ett enda penndrag? För att sedan slå fast nya där det direkt behövs, t.ex. zonen "bostadsbristområde" där bostäder saknas och "arbetsbristområde" där arbetsplatser saknas. Till exempel.
+1
Jens Ekengren (29 November 2013 10:37):
Jo, det är väl det eviga problemet med att staden anses färdigplanerad innan den ens är byggd och att det inte finns flexibilitet i bestämmelserna.

Det kanske vore enklast att säga vad som absolut inte ska finnas i något visst område? Några få saker jag kan komma på är tung industri (utsläpp, ljudstörningar, för stor brandrisk) eller större djurhållning av ungefär samma anledningar...
+2
Rasmus Larsson (29 November 2013 11:16):
Poängen med förslaget är att det stödjer och bygger vidare på det arbete som Stockholms Stad redan påbörjat. I översiktplanen har man redan nu börjat omklassa områden av framför allt bostadskaraktär till att istället klassas som "gles blandstad" och "tät blandstad" om det finns insprängda verksamheter och centrumlokaler.

Så effekten av förslaget är exakt den som Jan efterlyser.
 0
Jan Wiklund (29 November 2013 11:24):
Innebär denna omklassning att områden får dessa två klasser om de redan har insprängda verksamheter, eller får de dem även om de ännu inte har?
+1
Rasmus Larsson (29 November 2013 12:01):
Dessa blandstadsklasser ändrar ju inte de klassningar de har i detaljplanen, det är där det anges Bostäder, Centrumändamål, Industri m.m. men i detaljplaner kan samma fastighet anges som att flera olika av dessa är tillåtna. Så den strikta zonindelningen av SCAFT-typ drivs inte av detaöljplanerna men konkretiseras där.

Men det ändrar hur man ser på områdenas historiska karaktär eftersom den hårda SCAFT-uppdelningen sturs av översiktplanen. Översiktplanen är redan ändrad i detta avseende så att det för de flesta områden är naturligt att detaljplanerna inte förskriver monofuktionella byggnader utan multifunktionella byggnader.Staden har deklarerat på flera ställen att områden som idag är rena bostadsområden ska anses vara gles blandstad så svaret är väl ja.

Så mitt förslag är i princip som en trollstav man sveper över alla detaljplaner för att konkretisera den ambition som redan finns i översiktsplanen. Man gör det dock bara en fastighet i taget på initiativ av fastighetsägaren för att annars kan det uppkomma motstridiga planbestämmelser.
 0
Arvid Bäärnhielm (17 December 2013 12:43):
Jag har börjat klura lite i om det inte kan vara en idé att lagstifta om att alla hyresbolag över en viss storlek måste ha en liten procent, säg en på hundra eller en på tusen, vad som nu kan tänkas vara en bra nivå, lediga lägenheter i sitt bestånd. Jag tänker mig en sådan reglering tillsammans med en avreglering av hyresnivåerna, men jag vet inte om det är nödvändigt. I denna reglering så bör det ingå någon slags straffavgift om man inte har dessa lediga lägenheter, samtidigt som någon form av ersättning för de lediga lägenheterna skulle kunna ges. Hur det systemet skall se ut är en fråga förstås. Sedan kan det även vara bra att diskutera någon slags områdeskrav i detta, så att inte bolaget köper ett tomt hus i Gällivare för att uppfylla kravet på det sättet.

Hela poängen med detta är att skapa en tillgång på lediga lägenheter för att öka rörligheten på hyresmarknaden. Vad tror ni? Har jag något på spåret, eller är det här helt värdelöst? Jag ser potential i något sådant system, men jag är för dåligt insatt för att kunna avgöra om det verkligen är bra.
 0
Rasmus Larsson (18 December 2013 02:18):
Har svårt att se hur det skulle kunna fungera i en bristsituation. Det skulle kunna bli sämre rörlighet som resultat än det är idag med alla byten som görs.
+1
Jan Wiklund (18 December 2013 11:11):
Arvid: Enligt Boverket finns det ett årligt behov av ca 30-35.000 bostäder i Sverige, pga folkökning och pga att gamla bostäder kan behöva ersättas. Men det byggs bara 20.000, och har så gjorts sedan 90-talet. Eftersom stora delar av landet inte har nån folkökning att tala om märks bristen desto hårdare i de städer som växer.

Det hjälper inte med en massa regler för hur den bristen ska fördelas. Bristen består ändå, fast det krävs förstås fler byråkrater för att hantera den.

Det enda som fungerar i längden är att utbudet är minst lika stort som efterfrågan.

Dvs att det byggs mer.
 0
Arvid Bäärnhielm (18 December 2013 12:49):
Ja, men idag är ju bristen total i många områden. Det finns i stort sett inte några lediga lägenheter alls. Jag menar att varje bostadsbolag med hyresrätter måste kunna visa upp ett positivt överskott på lägenheter gentemot efterfrågan på dessa. Så den som vänder sig till detta bostadsbolag för att hyra en lägenhet skall kunna få tillgång till en sådan utan kötid. Formulera det istället som en kötidsgräns. Varje bolag skall inom max en månad kunna ge en sökande tillgång till en lägenhet. På så sätt skulle en stor efterfrågan endast kunna mötas genom att man bygger mer. Och om priset istället skulle gå upp så ökar ju det ekonomiska incitamentet för att bygga mer. Jag tror att en sådan här reglering, formulerad på något bra sätt, skulle skapa både en totalt större tillgång på bostäder, men också större tillgång relativt efterfrågan.

Rasmus, förklara gärna vad du ser är risken med en sådan reglering, och hur det skulle kunna få motsatt effekt för rörligheten. Jag ser inte den risken, men är beredd att backa om du kan övertyga mig.

Jan, som jag skrev ovan så tror jag att min tanke skulle bli både piska och morot för ett snabbare bostadsbyggande. Moroten skulle förstås ligga mycket i den friare hyressättningen, som är en reform jag hoppas kan genomföras oavsett om man dessutom tar med mina tankar eller ej. Men lite morot skulle också ligga i att bolagen får en mindre ersättning för dessa lediga lägenheter, vilket på så sätt minskar risken med ett för stort utbud. Piskan ligger såklart mer i mitt förslag, i och med att man tvingar bolagen att möta efterfrågan på ett bättre sätt. Idag är ju köerna jättelånga, men ändå byggs det inte för att möta den efterfrågan. Med ett tvång att möta efterfrågan så ser jag det som självklart att det skulle innebära en ökning i byggandet. Men som jag sa i mitt första inlägg så är jag för dåligt insatt i hur systemet verkligen fungerar för att kunna avgöra om det verkligen är ett bra förslag eller ej, men än så länge ser jag inte bristen som du verkar se. Förklara gärna mer varför du tror att det här inte skulle hjälpa till att öka byggandet.
 0
Jan Wiklund (18 December 2013 16:35):
Kortförklaring: regler är till för att kringgås.

Jag tror helt enkelt att Rasmus metod är effektivare. Kopplat till Lindhagenplanens frisläppning av byggandet så länge man håller sig till planbestämmelser. Kopplat till Lindhagenplanens masskonvertering av mark till stadsplanerad tomt. Kopplat till att kommunala bostadsbolag får sitt uppdrag att bygga så mycket dom kan.

Men för all del, jag tycker inte direkt illa om din idé, Arvid. Den kanske också kan bidra.
 0
Arvid Bäärnhielm (18 December 2013 17:39):
Ja, jag tror också att Rasmus förslag är väldigt bra. Handläggningstiderna är verkligen ett stort hinder för antalet byggen. Men det går ju att genomföra fler åtgärder på en gång.
 0
Rasmus Larsson (18 December 2013 21:05):
Arvid: Tänk dig scenariot att fastighetsbolaget har den föreskrivna procenten outhyrda lägenheter. Sen kommer någon och vill hyra en av dessa lägenheter. Och då säger fastighetsbolaget: - NEJ, tyvärr går inte det för då skulle vi hamna under kvoten för hur många lediga lägenheter vi måste ha. Och de som redan hyr av oss har besittningsskydd så vi kan inte säga upp någon av dem för att frigöra en lägenhet. Inte heller kan vi bygga fler lägenheter för banken låter oss bara låna 60-70% av kostnaden och vi kan inte få fram resten av pengarna. Så tyvärr, visserligen har vi tomma lägenheter men vi kan inte hyra ut dem.
 0
Arvid Bäärnhielm (18 December 2013 23:14):
Fast det är ju ganska enkelt åtgärdat i så fall. Det skall ju vara fråga om tillgängliga bostäder, så om de nekar tillträda till en lägenhet, oavsett orsak, så kan den ju inte räknas som tillgänglig heller. Det problemet är mer en fråga om formuleringen av reglerna än regleringen i sig. Problem, ja, men inte svårt att lösa i min mening.

Jag funderade dock på om dt kunde vara bättre att lägga allt på kommunal nivå istället för bolagsnivå. Att varje kommun måste ha en viss procent tillgängliga bostäder flr hyra. I så fall kommer man åt problemet mer i roten, nämligen hos de som hanterar byggloven. Om varje kommun tvingas ha lediga lägenheter så kommer de ju vara tvungna att planera tätt till slut.

Jag tror dessutom att det kan komma att bli självreglerande till slut. De kommuner som bygger dåligt, inte ger tillräcklig tillgång till bra grönområden etc kommer ha svårare att hyra ut sina bostäder i konkurrensen med andra kommuner och därför inte behöva bygga tätare.

Ganska hastigt formulerat, så det är säkert en hel del brister i det här, så jag räknar med att ni kommer ha åsikter om det här med. Men hela grundtanken med att det alltid skall finnas tillgängliga lägenheter tycker jag fortfarande är bra.
+1
Rasmus Larsson (19 December 2013 01:13):
Nej du kan inte skapa såna regler för de skapar ett självmotsägande system där inget fastighetsbolag då kan uppfylla reglerna utan säker tillgång till en obegränsad mängd pengar. Resultatet blir att alla hyresrätter omvandlas till bostadsrätter, eller att samtliga fastighetsbolag begär sig själva i konkurs.

Ska man skapa regelsystem måste man först skapa en verklighetstrogen spelmodell av hur alla mekanismer hänger samman och sen prova en massa olika scenarion i modellen för att se vilka de verkliga effekterna blir. Gör man inte det så får man i princip alltid massor med helt oönskada och vanligen direkt skadliga effekter.

Möjligen kan det fungera på kommunal nivå. Men även där kan det driva kommuner i konkurs. Problemet i dina regelförslag är att de inte tar med hur finansieringen ska skapas. Varifrån kommer pengarna och på vilka villkor? Om du absolut vill skapa ett sånt regelsystem du skissar på så måste den som skapar reglerna, dvs staten, också garantera att det finns investeringskapital tillgängligt till rimliga villkor.
 0
Arvid Bäärnhielm (19 December 2013 09:40):
Jag sa ju från början att det kunde finnas brister. Dock ser jag inte att finansieringen skulle kunna vara ett så stort problem som du säger.

I allra första inlägget skrev jag att jag tänker mig att regleringen borde komma tillsammans med en avreglering av hyresnivåerna. Det skulle släppa loss en del pengar till nybyggen. Jag skrev också i första inlägget att jag tänker mig en ekonomisk ersättning för de lediga lägenheter som ligger i kravet. Tänk dig till exempel en ersättning som motsvarar halva hyran och även en straffavgift som också motsvara halva hyran. Den ekonomiska skillnaden blir då noll om lägenheten är tom eller uthyrd. En nybyggd lägenhet skulle därmed endast belasta bolaget ekonomiskt med byggkostnaden och straffavgiften skulle omedelbart omvandlas till en ersättning, vilket i praktiken kan ses som att lägenheten blir uthyrd från dag ett och därmed ger ett positivt bidrag till ekonomin från dag ett.

Ett sätt att minska risken för konkurser är ju att ge bolagen eller kommunerna en tidsrymd som är tillräcklig, men ändå pressande. Kanske genom att utforma systemet med straffavgifter på ett smart sätt. Till exempel genom att man höjer avgiften ju längre tid det dröjer innan man hunnit bygga nytt. Och kanske också genom att ersättningen är hög i början och sedan minskar till någon nivå.

Eventuellt skulle alltihopa kunna vara en rent ekonomisk reglering. Så att det är straffavgifterna och ersättningarna i sig som trycker på bolagen att bygga nytt. Ta mitt exempel ovan, men säg att avgiften höjs succesivt till 90% och att ersättningen sedan börjar på 90% och sedan succesivt minskar till 50%. I så fall ger ju den nybyggda lägenheten nästan dubbel inkomst den första tiden.

Jag förstår risken, men du verkar inte vilja se att det kan finnas sätt att lösa problemet. Jag vet att jag inte ger ett färdigt perfekt förslag, men jag tror verkligen att det går att få till något av det här.
 0
Arvid Bäärnhielm (19 December 2013 09:47):
Säg gärna om du över huvud taget tror på grundidén. Jan verkade ju kunna se en potential, kan du det med? Hjälp då hellre till att komma på vad som skulle behöva göras för att det skulle gå att genomföra. Just nu känns det som att du letar efter möjligheter att skjuta hål i idéb. Men du kanske inte alls tror på att det kan finnas en poäng i att påverka bolagen att skapa en tillgång på lägenheter för att skapa en större rörlighet på marknaden?
 0
Jan Wiklund (19 December 2013 11:28):
Arvid: Jag kan inte heller tillräckligt mycket om hur bostadsbolag fungerar för att avgöra om det är bra eller dåligt. Så jag avstår.
 0
Arvid Bäärnhielm (19 December 2013 11:56):
Jag tolkade bara ditt inlägg som att du tyckte grundidén verkade vara bra. Jag vill inte dra in dig i en två-mot-en fight här. Det var inte meningen. Jag har fått känslan av att Rasmus jobbar inom branschen, så jag litar på att han har kunskaper om systemet. Jag insåg också att jag skall vara försiktig med att försvara mitt förslag bara för försvarandets skull. Jag vill verkligen se objektivt på det hela och kunna ta kritiken. Jag är trots allt inte alls insatt i systemet.
 0
David Nylund (19 December 2013 20:44):
Rasmus förslag är att lätta på regleringen kring stadsplaneringen, och skulle rimligen öka bostadsutbudet.

Arvids förslag skulle gå åt motsatt håll, reglera mera och minska tillgänglig del av befintligt utbud. Tror man på planekonomi kan man kanske se att det skulle gå att tvinga fram ett ökat utbud, men empirisk kunskap visar att planekonomi fungerar illa.

Så istället, minska planregleringen och avskaffa hyresregleringen. Då kan vi få fart på en vettig hyresmarknad. Gör man bara det förra får man en ok bostadsmarknad, men med bara bostadsrätter då dessa inte är prisreglerade som hyresrätter är.
 0
Rasmus Larsson (20 December 2013 03:42):
Arvid: Missförstå mig rätt. Jag vill inte alls sänka dig eller få det att framstå som att det är meningslöst att komma med förslag. Eller ha ett bråk. Jag tycker det är strålande att fler kommer med förslag och idéer.

Sen är jag inte specifikt i "branschen" men jobbar med analys och strategiutveckling. Specifikt analyserar jag komplexa situationer för att hitta innovationsmöjligheter. Och jag är i botten matematiker och har sysslat med simulationer och spelutveckling under lång tid.

Med det sagt så vill jag säga att Davids analys här ovan är något jag håller med om. Men jag gör det inte specifikt för att jag är för eller mot planekonomi utan för att jag stoppar in ditt förslag i en modell av verkligheten och simulerar vad som händer. Specifikt undersöker jag vilka beslutssituationer som olika beslutsfattare hamnar i och vilka deras alternativ är.

Och det är då jag ser att om avsikten är att öka byggandet genom att tvinga fram byggande så fungerar inte det för att de flesta beslutsfattare helt enkelt mycket snabbt får slut på finansieringsmöjligheter så de har ingen verklig möjlighet att besluta att bygga fast de är tvungna enligt reglerna. Vad jag gjorde då var att jag testade att ändra lite i modellen och tillförde en statlig finansieringsbank som erbjuder finansiering till de fastighetsägare som tvingas bygga så att de inte får slut på finansieringsmöjligheter. Och då fungerar det. Sen kommer det kommunala planmonopolet och i vissa lägen markbrist att ställa till elända i systemet men det går att lösa.

Så ditt förslag som du föreslagit det fungerar inte. Men modifierat med adderandet av en statlig finansieringsbank som lånar ut ända upp till 100% av byggkostnaden så fungerar det.

Dock är det så att om vi i systemet med din regel och den statliga finansieringsbanken tar bort din regel om att man måste hålla vakanta lägenheter. Men behåller den statliga finansieringsbanken och låter alla som vill låna där ända upp till 100% av byggkostnaden så fungerar systemet ändå och det byggs ända tills det inte längre går att få lägenheterna uthyrda för att det finns fler lägenheter än som efterfrågas. Det beror på att det alltid existerar minst en beslutsfattare som vill tjäna pengar på att det saknas lägenheter och eftersom det går att låna 100% av kostnaden för att bygga så är det ett enkelt beslut om inte räntan på lånet är för hög. Så regeln om vakansgrad är onödig, det är finansieringslösningen som är den nödvändiga mekanismen. Vakansgraden uppkommer av sig självt efter ett tag som en effekt av tillgången på finansiering.

Möjligen kan det system du föreslår ha en effekt att hålla systemet i balans när finansieringslösningen gjort jobbet med att skapa vakanta lägenheter. Men då måste den hyresbortfalls kompensation du tänker dig bekostas på något sätt. Och den kostnaden måste tas ut nånstans i systemet och inte tas ut i något annat system för då skapar man systemfel i ett annat system istället, Enklaste skulle vara nån form av vakansgradsskatt som läggs ovanpå hyran för alla uthyrda lägenheter. Risken är dock att kostnaden för den byråkrati som krävs för att sköta detta blir väldigt stor och därför kostar hyresgästerna ganska mycket pengar i extra hyra. Så i slutändan handlar det om vilket som är viktigast, låg hyra eller en säker tillgång på vakanta lägenheter.

Hänger du med i hur det fungerar?

Sen tycker jag verkligen att du ska försöka dig på att skapa en egen modell av verkligheten där du provar att simulera vad som händer när man ändrar en regel eller skapar en ny sorts företag osv. Konstruera modellen som ett spel där andra personer än du själv får fatta beslut i olika roller. Ungefär som ett lajvrollspel men med en matematisk modell som styr värden man lajvar i. Då kommer de göra en massa saker du inte tänkt på och då ser du felen i modellen och kan förbättra modellen tills allt fungerar. Vill du göra en riktigt bra modell måste du också intervjua folk som är beslutsfattare med branschinsikter om vilka saker de måste ta hänsyn till när de fattar beslut, då får du till slut fram en extremt bra modell som ligger mycket nära hur verkligheten faktiskt fungerar.

Det var så jag gjorde för att komma fram till det förslag jag skrev i artikeln.

Det är massor med jobb men oerhört kul och intressant att ta fram den här sortens spelmodeller för att testa idéer i. Och om vi är fler som skapar såna modeller kan tillsammans få fram ännu bättre modeller.
+1
David Nylund (20 December 2013 06:58):
Hur långt har du testat investeringsbanksidén Rasmus? Min spontana känsla är att du då tar bort all risk ur byggandet utan att ta bort möjlig avkastning. Det låter som gjort för att skapa en ekonomisk bubbla.
+1
Arvid Bäärnhielm (20 December 2013 15:44):
Ah, ja jag hänger absolut med på hur det fungerar. Jag har varit på väg att ge upp tanken nu, men idén gnager sig ändå fast på något sätt. Från och med nu kommer jag att utgå ifrån att man släpper hyressättningen fri. Om man då jämför skillnaden mellan att införa mitt förslag med att inte göra det så ser man en tydlig skillnad. I mitt exempel så räknar jag med en "straffavgift" på 50% av hyreskostnaden och ett "bidrag" på 50% av hyreskostnaden. För enkelhetens skull räknar jag också med att alla lägenheter har samma hyra.

Utan mitt förslag så skulle en tom lägenhet belasta bolaget ekonomiskt, vilket antingen kommer innebära att bolaget måste höja hyrorna generellt för att klara av den kostnaden eller, om den möjligheten finns, göra sig av med den tomma lägenheten. Omvänt så innebär det att företaget sätter sig i en risk om man vill bygga nytt, i och med att man inte vet om man kommer få lägenheten uthyrd eller ej. Därför är det säkrare att vänta tills risken är så liten som möjlig.

Med mitt förslag så kommer en ledig lägenhet såklart att innebära en kostnad för bolaget, men den är hälften så stor som den skulle varit utan mitt förslag. Det är inte heller ett alternativ att göra sig av med lägenheten, även om det hade varit en möjlighet, eftersom det skulle kompenseras av en avgift som gör att en ekonomiska skillnaden blir i stort sett noll. Den kostnad som ändå blir kommer antagligen ändå att fördelas på övriga hyresgäster. Omvänt så skulle en nybyggd lägenhet inte längre innebära en risk, eftersom den ändå automatiskt skulle göra att företaget går från att betala en avgift till att få ett bidrag, som direkt skulle kunna räknas in som att lägenheten blev uthyrd från dag ett.

Jag inser, efter vad du skriver, att hela effekten dock skulle kunna ätas upp av det byråkratiska systemet som skulle komma till. Jag tänker mig ju även att hela finansieringen av bidraget och intäkterna av avgifterna skulle hanteras av kommunen, vilket ju helt säkert ger byråkratiska kostnader. Exakt hur man skulle gå till väga för att räkna ut när ett bolag måste betala avgiften eller ha rätt till bidrag kommer ju också att vara ett stort problem. Jag förstår att byråkrati är ett stort problem och även kostnadskrävande, så jag är rädd att effekten, som sagt, skulle ätas upp av detta.

När det kommer till finansieringsbanken så får jag nog ställa mig på Davids sida eftersom jag också tror att det skulle kunna skapa en bubbla. Huruvida mitt system skulle kunna skapa en bubbla vågar jag dock inte säga något om.

Jag skulle gärna vilja kunna skapa sådana modeller, men jag vet tyvärr inte hur man gör. Jag gillar matematik, så nog skulle jag kunna lära mig att knåpa ihop de algoritmer som krävs, men utan att veta var och hur man skall börja så kommer det aldrig att lyckas. Men om du skulle behöva hjälp med något någon gång så skulle jag absolut kunna tänka mig att ställa upp. Och jag skulle gärna vilja lära mig! Finns det bra kurser för att komma igång med sådant?
 0
Rasmus Larsson (21 December 2013 02:43):
Arvid: Bra, nu gjorde du en modell, Och visade hur ditt system balanserar om riskerna så att en fastighetsägare får en lägre risk för att investera i nybyggnad i en situation där efterfrågan bara knappt överstiger utbudet. Vilket skulle kunna påverka beslutsfattandet så det byggs mer.

Vad gäller modeller är de sällan matematiskt komplicerade. Det som är komplicerat är att det finns så mänga samtidiga matematiska relationer mellan olika saker i modellerna.

David och Arvid: Syftet med en sån investeringsbank är naturligtvis att skapa en bubbla, fast under kontrollerade former. Den banken måste ha mandat att säga nej till att ge ut en kredit ifall att de bedömer att det finns ett tillräckligt överskott av lägenheter. Dessutom måste de ha strikta regler om att bara finansiera projekt som får ett högre fastighetsvärde när det är färdigt än som det kostar att bygga. Det innebär inga pengar till oattraktiva betonghus långt ut i skogen. En fastighetsägare som får nej på finansiering ska självklart i det läget inte heller kunna drabbas av något straff. den kvarvarande risken skulle vara ganska stor för en affärsbank, men är relativt liten för staten eftersom det för staten även kan ses som en hedge mot kostnaderna som uppkommer för staten om det är bostadsbrist, dvs hämmad tillväxt och lägre skatteintäkter.

Så långt har jag fördjupat mig i modellen. Och med ett sånt upplägg så fungerar det och är en metod som provats tidigare i både Sverige och utomlands. I Sverige finansierade man för mycket dåliga felplacerade projekt och skapade en kommunal hyresrättsbubbla i samband med miljonprogrammet. Men i en del andra länder har man lyckats balansera systemet bättre. Personligen tror jag det är en metod man kan använda under en begränsad tid, säg 10 år, för att rätta till ett kraftigt underskott i bostadsutbudet. Och det måste finnas en bromsmekanism som stoppar utlåningen innan det blir en bubbla.
 0
Daniel Bergqvist (8 Februari 2014 11:03):
Att ändra en detaljplan så som artikelförfattaren föreslår tror jag inte är så enkelt.
I det tillägg till PBL som definierar ändring av gällande plan, ges exempel på vad som kan omfattas (avseende egenskapsbestämmelser):
# reglering kulturmiljöer
# tillgänglighetsanpassade åtgärder
# reglering parkeringsfrågor
# utrymme för avlopp och trafiktunnlar

Jag vill minnas att man kan gå från tex kontor till lokaler för undervisning, men att helt byta funktion, som tex kontor till bostäder, är en förändring som är för stor. Tror jag.
 0
Rasmus Larsson (9 Februari 2014 20:52):
Metoden med att använda tilläggsdetaljplan är inte egentligen min idé utan är något som förespråkas av Stockholms Stads bygglovschef Anki Kaplan. Tog metoden från en föreläsning hon höll där hon menar på att räckvidden för vad tilläggsdetaljplaner kan reglera är grovt underskattat.

Metoden med standardiserade planer är dock inte beroende av om man kan använda tilläggsdetaljplan eller inte. Den fungerar med vanliga detaljplaner också så länge man inte ändrar till att det får förekomma mer miljöstörande verksamhet än som redan tillåts i gällande plan. För då måste man göra en miljökonsekvensbeskrivning.
 0
Jonas NL (12 December 2018 23:32):
Jag måste säga att förslaget låter spännande. Är det fortfarande aktuellt eller hur ser det ut nu fem år senare?
 0
Sofia (3 Januari 09:17):
Idag är det bygglovsbefriat att inreda ytterligare en bostad i villa. Så en liten utveckling åt det hållet.
Samråd och Utställning i Stockholm
Detaljplaner som är på samråd eller utställning i Stockholms stad just nu:

Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Stockholm:s 8604 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Stockholm skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsmiljöer - inte isolerade bostadsområden.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer.
Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY kämpar för den urbana stadens upprättelse. Sluta bygga bostadsområden och förorter! Bygg stad istället.

YIMBY vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och smyckas med intressant och utmanade arkitektur.

Mer information om oss
Gå med!

Om du har facebook kan du också gå med i vår grupp, "Stockholm är inte bullerbyn".

@yimbysthlm på Twitter