Utskrift från www.yimby.se
....

Stockholm i den globala förkastningen. Del III av III

Av Jan Jörnmark 12 Juni 2014
76 kommentarer
 
Jan Jörnmark skriver om sin nya bok, Stockholm i den globala förkastningen.
Del 1, Del 2


Bilderna kommer från de numera rivna Lindgården. Numera ligger Melody Hotel och ABBA museet härute...

Den tillväxt som pågått i Stockholm sedan 1980-talet har sina rötter i den omstrukturering av det västliga industrisamhället som tog fart under det decenniet.

"Avindustrialiseringen" är egentligen en självklar effekt av internationalisering och teknisk förändring. 1950- och 60-talets svenska exportsuccé byggde framförallt på att en industri som tidigare främst hade varit inriktad på en nationell marknad mycket oväntat fick tillgång till de europeiska och amerikanska marknaderna. Därför var internationaliseringen till en början ett fenomen som på ett närmast ensidigt sätt gynnade landet. Å andra sidan innebar det på ett lika självklart sätt att konkurrensen sedan skulle öka närmast ohejdbart från och med 1960-talet när resten av Europa och Östasien kom med på tåget. För Stockholm, som hade landets största industri, innebar det att staden utsattes för en mycket tidig avindustrialiseringsprocess. Antalet industriarbeten i staden började falla redan i slutet av 50-talet.

Avgörande för den nya tillväxten blev att staden från och med 1980-talet sedan blev en av vinnarna i den internationaliserade ekonomi som växte fram. Karaktären på globaliseringsprocessen tror jag man bör förstå som en kontinuerligt ökad arbetsdelning, specialisering och med det en oavbrutet ökad innovationshastighet. När rörligheten ökat har också de sociala (klass-) skillnaderna tilltagit på ett drastiskt sätt, både mellan individer och regioner.


...just det svenska musikundret är ett av de klockrenaste exempel som går att hitta...

I centrum för den nya ekonomin finns kapitalmarknaderna, kommunikationssektorerna och de växande transnationella företagen. Kapitalmarknaderna var relativt obetydliga fenomen in på 1970-talet, men har sedan växt närmast exponentiellt. Utvecklingen på kommunikationsmarknaderna såg i stort sett likadan ut: nationella telefoni- och transportmonopol utvecklades i en stabil takt fram till 1970-talet, varefter ytterst snabba förändringar inleddes. Under de följande årtiondena skedde på ett helt logiskt sätt en allt starkare internationalisering av de svenska företagen: först kom handeln, sedan kapitalet - och till sist blev bolagen delar av internationella koncerner (som nu senast Scania). Hela förloppet präglas av en närmast obönhörlig logik, som ett självklart slutresultat av en växande internationell arbetsdelning.

I centrum för den nya arbetsdelningen har det utvecklats ett nätverk av stora och snabbt växande stadsregioner, som varit globaliseringens allra tydligaste vinnare. Dessa större städer har inte bara växt – under de sista årtiondena har det också varit tydligt att de återförtätats på ett kraftfullt sätt. Allt tyder på att förklaringen på den dubbla tillväxten kan sökas i Jane Jacobs klassiska teoribildning: a) städer är stora och täta marknader b) de sänker transaktionskostnaderna vid innovativa aktiviteter eftersom det är lättare att få tillgång till sällsynta resurser i sådana städer och c) de är också centrala för sådan produkt- och idéspridning som gör Jacobs’ Import replacement till ett dynamiskt element i nyföretagsamheten.

Det var en serie omständigheter – i flera fall rena tillfälligheter- som gjorde Stockholm till en av de här vinnarstäderna från och med 1980-talet. Att huvudstaden skulle bli centrum för alltfler större nationella och internationella företag var mer eller mindre självklart, men den roll som staden fick för teknikutvecklingen på kapital- och telekom-marknaderna var däremot helt oförutsägbart. Olof Stenhammars och Jan Stenbecks roller blev - tillsammans med den tekniksektor som samtidigt höll på att etableras runt Ericsson i Kista - avgörande för utvecklingen.


...på Jane Jacobs teori om Import Replacement som drivande kraft i den innovativa processen...

Stenhammars grundande av OM 1985 innebar inte bara att den svenska kapitalmarknadens tillväxt accelererades under ett årtionde som dominerades av inflationsdriven spekulationsekonomi. Ännu viktigare var det att OM blev världens första lyckade exempel på en heldigital börs, vilket skapade en  - även i globalt avseende - unik kunskap om digitalt systembyggande på kapitalmarknaderna. Här kan vi verkligen tala om ett kluster, och som dessutom var helt innerstadsbundet: Dessutom skapade OM en förmögenhetstillväxt som gjorde att det existerade en svensk riskkapitalmarknad för teknikföretag under 1990-talet.


...Björn och Benny hittade inspirationen i Beatles och Stones, som omöjligen kunde turnera i folkparkerna varje sommar...

Om OM-klustret befann sig i trakterna av Kungsgatan höll det samtidigt på att skapas ett entreprenörskluster med sitt centrum i Skeppsbron en kilometer därifrån. Jan Stenbeck är en av de märkligaste företagsledare det här landet någonsin har skådat, och historien om hur han utvandrade till USA under 1960-talet för att sedan återvända 1977-78 med en av de första amerikanska mobiltelefonlicenserna kan bara beskrivas som osannolik. Han blev sedan en ovälkommen konkurrent till Televerket, vilket accentuerades av hans engagemang i den europeiska sattelitsektorn. Betydelsen av det han gjorde framhävs av att han var avgörande för att skapa både det brittiska Vodafone och det luxemburgska ESE, som idag båda är dominerande aktörer i de internationella kommunikationssektorerna.

Hade Stenbeck stannat utomlands hade han kunnat bli en aktör i Bill Gates klass, men i något som egentligen var en gigantisk entreprenöriell felsatsning såldes de utländska delarna av, samtidigt som istället de svenska expanderades. Under 1990-talet var de nya tv-kanalerna och de internetleverantörer som växte fram runt Tele 2 avgörande både för den infrastruktur som växte fram runt det nya mediet, och de entreprenörer som skulle exploatera den. Inte minst var det Stenbecks despotiska ledarstil som garanterade att huvudstaden under andra halvan av 1990-talet försågs med en strid ström av unga män och kvinnor som mer eller mindre frivilligt tvingades avsluta sina chefskarriärer på Kinneviks-bolagen.


...det tog tio år innan de kunde växa ut på den nya globala marknaden. Under resten av 1900-talet blev avståndet dit mycket kortare...

Den avgörande fasen inträffade åren runt millenieskiftet, när Sverige hade det som nästan alla andra västeuropeiska länder saknade: en för den tiden bra IT-infrastruktur, en stark entreprenöriell spridning och dessutom relativt gott om riskkapital. Efter bubblan fanns kunskapen kvar, och de succéer som skulle växa fram under 00-talet hade i stort sett alltid rötter i de fenomen jag beskrivit här.  Till det kom att huvudstaden under just den här perioden låg längst fram i att forma den nya bostadsrättsdominerade bostadsmarknaden, vilket möjliggjort den förtätning som jag beskrev i del 2 av den här serien.

Och det är mest sannolikt att det är så här framtiden kommer att se ut. Den globala ekonomin kommer att alltmer domineras av ett relativt litet antal städer, där åtminstone jag har en stark känsla av att dominansen för huvudstäder som London och Stockholm ökar. Orsaken ligger inte minst i den starka anknytningen till de verkligt globala noderna - som både ger tillgång till internationella marknader samtidigt som det ökar den innovationsförmåga som utgår från import replacement.  Men kraften finns också i den starka lokala marknadstillväxten (se figur).


Lönesumma i miljoner kronor per kvadratkilometer

Denna lokala marknad innebär att utrymmet för en enorm serviceindustri i form av till exempel restauranger och hotell har skapats. Dessutom är det den starka lokala marknaden som förra året gjorde att det byggdes 630 procent fler lägenheter per kvadratkilometer i Stockholm jämfört med Göteborg.


...och det var där som Stockholm lämnade resten av landet bakom sig.

Allt det här innebär att framgången gjort att kraven på huvudstadens beslutsfattare snarare ökat än minskat. Något utrymme för andhämtningspauser existerar inte i en verklighet av den här typen.
Gå med i YIMBY Stockholm

YIMBY Stockholm om: , , , ,

Bloggar om: , , , ,

Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Skriv in kommentar
Kommentarer:
+1
Martin Ekdahl (12 Juni 2014 10:09):
Tack. Detta var mycket intressant läsning. Jag hoppas att det kommer en fortsättning.
1 person gillar detta
 0
Jan Jörnmark (12 Juni 2014 10:20):
Jobbade med två projekt förra året som blev Teknik slår Politik och Stockholm i den globala...

Tycker att dom tillsammans gav mig en möjlighet jag inte haft tidigare att förstå dynamiken i det svenska samhället efter 1980 som jag inte varit i närheten av tidigare. Förstod dessutom betydelsen av Import Replacement som jag verkligen missuppfattat tidigare. Nyckeln finns ju sedan i den där grafen, som nästan är smått otäck i sin tydlighet, och som fullt ut förklarade för mig varför mina typ 30 närmsta vänner alla flyttat till Stockholm (med start 1981).
 0
Bosse Lundberg (12 Juni 2014 12:39):
Tack för intressant läsning som ytterligare förstärker min framtidssyn om en alltmer ökande tillväxt av oligopoler, dvs, ett mindre antal aktörer
inom samma område som kommer att tvingas in i kartellbildning för att hålla prispolitiken på en godtagbarnivå (för företagen)
 0
Sven Renquist (12 Juni 2014 20:07):
Jörnmark: "Dessutom är det den starka lokala marknaden som förra året gjorde att det byggdes 630 procent fler lägenheter per kvadratkilometer i Stockholm jämfört med Göteborg."

Att blanda in kommunernas yta gör bara jämförelsen otydlig eftersom Stockholm saknar de stora markreserver som Göteborg har. Tyvärr verkar du ha använt kommunyta även i graferna på lönesumma/yta. Först trodde jag att yta syftade på lokalytan. Då hade man kunnat se skillnaden mellan städerna i näringslivsstrukturen. Dvs, att sräder med tung industri inte betalar personalen mycket per m2 lokalyta. Men om du vill visa skillnad i löneutveckling mellan städerna så hade nog någon typ av indexgraf varit att föredra.
 0
Jan Jörnmark (13 Juni 2014 08:01):
Vi har diskuterat detta med Göteborgs yta åtskilliga gånger i trådar på yimby Göteborg. För det första ska man vara medveten om att nationalstadsparken ingår i Stockholms också, och för det andra gjordes nu dessa misslyckade inkorporeringar i Göteborg under 1960-talet, vilket idag binder upp en mängd administrativ kapacitet, samtidigt som utrymmet för variation minskat.

Ser man på tiden efter 2000 demonstreras svagheten i Göteborgs stora yta ännu mer. Sedan dess tillhör Solna, Sundbyberg och Nacka bland de snabbast växande kommunerna i landet, och de växer ungefär dubbelt så snabbt som Göteborgs kranskommuner, som befinner sig på ungefär dubbelt så stort avstånd från kärnan.

Så Göteborgs stora yta och oförmågan att fylla den är en viktig faktor. Stockholm innanför tullarna hade sannolikt en stor fördel där redan 1980. Även om city hade tappat halva befolkningen sedan 1945 var den både tätare där - och lättare att återförtäta.
 0
Jan Jörnmark (13 Juni 2014 08:13):
Att det byggs så mycket mer i Stockholm än i Göteborg (hur man än räknar), och att dessutom det starka byggandet och återförtätningen fått så stora effekter på Nacka, Solna och Sundbyberg är mycket intressant i sig. Just att ökningen sker i det ytmässigt mycket mindre området borde ju egentligen leda till många fler överklaganden och utdragna planprocesser.

Faktum är att just det har fått mig att inse att jag varit för endimesnsionell när jag riktat in mig på PBL. Det är uppenbart att de avgörande faktorerna för byggandet snarare är inkomstutvecklingen -som styr efterfrågan- och ägandet till marken och den politiska viljan att styra resurser till att snabbare hantera planprocesser. I den mindre staden ser vi då två avgörande svaghetsfaktorer: svagare efterfrågan och mycket starkare (kommunal) koncentration av markägandet, med påföljande svag variation och utveckling i byggsektorn.
 0
Jan Jörnmark (13 Juni 2014 08:35):
Städerna har nu blivit så olika att man kan ställa sig frågan om de överhuvudtaget är relevanta jämförelseobjekt.

På det skulle jag först svara att det är de två största städerna i landet och därför de bästa möjliga objekten vi har som delar samma institutionella struktur runt ägande och planering. För det andra är det nästan ännu intressantare att den mindre staden växte snabbast fram till 1970, men sedan dess tappat allt mer.

Göteborg missar alltså under den fas av efterkrigstiden som domineras av återförtätning, och då får man också ställa sig frågan varför. Gör man det blir det svårt att bortse från att den svagare utvecklingen startar i stort sett i samtidigt som de stora inkorporeringarna genomförs. Därefter upptas en stor del av den administrativa kapaciteten av att hantera de stadsmässiga hålen och de problem som följde av dessa.

Summerande: för att försöka förstå vad som gjort en stad framgångsrik under återförtätningens period kan det vara så att Stockholm och Göteborg är i det närmaste idealiska jämförelseobjekt.
 0
Martin Ekdahl (15 Juni 2014 11:59):
Tack Jan, det blir min nästa läsning. När jag väl är klar med Stalinbiografin. :)
 0
Mats O. (15 Juni 2014 13:57):
Lite kul i och för sig att dom två företag som Jan Jörnmark nämner, OM-gruppen (uppköpt av NASDAQ) och Kinnevik styrs från New York och London idag där ledning och huvudkontor finns. Eller kanske inte kul alls utan bara ett tecken på utvecklingen.
 0
zoo (16 Juni 2014 19:26):
Jag var ute och åkte runt i Stockholm/Solna/Sundbyberg idag och det är en fantastisk utveckling som pågår.
Stora byggprojekt pågår både över och under jord. Förtätningen, och förbättringen, av city är också spännande. Till detta kommer utbyggnad av tunnelbanan som är på planeringsstadiet.
Allt kanske inte faller alla i smaken, men nog är det en fantastisk och spännande tid i vårat underbara Stockholm!
 0
Mats O. (16 Juni 2014 19:38):
Stockholm må vara störst i Sverige men i ett globalt perspektiv är staden på lång sikt en förlorare.

-världens fjärde dyraste stad (enligt tripadvisor)

-bostadsrättspriser som börjar närma sig Manhattan

-låga relativlöner för högutbildade jämfört med andra länder

-bland världens högsta skatter på arbete
 0
Andreas (17 Juni 2014 00:34):
Jag tror att det är vanskligt att göra sådana långsiktiga antaganden. I och med att medelklassen ökar i storlek i andra länder kommer Stockholm inte längre vara lika dyrt i jämförelse som idag. Bostadspriserna är inte närheten av Manhattan eller London, och de högsta priserna gäller bara inom tullarna. Varken skatter eller löner är huggna i sten. Samma kritik kan riktas mot väldigt många städer i västvärlden, inte bara Stockholm.

Samtidigt så har Stockholm, och städer som Stockholm, vissa fördelar jämfört med tex snabbt växande megastäder i Asien och Afrika. De sociala klyftorna är mindre, miljön är bättre osv.
 0
Jan Wiklund (17 Juni 2014 08:37):
Det är väldigt intressant. Ändå reser det lika många frågor som det besvarar.

Exvis vad har återförtätning att göra med finansialiseringen av ekonomin? Såvitt jag förstår var den yttersta orsaken till 1900-talets utglesning den extremt snabba urbaniseringen kopplad till a. den lika extremt billiga energin som fick alla att tro att avstånd vore gratis, och b. borgerskapets rädsla och avsky för fattigt folk ca 1850-1940 och viljan att lägga så stora avstånd som möjligt mellan sig och dem, se t.ex. Frykman & Löfgren. Återförtätning skulle ha skett under alla förhållanden, helt enkelt för att korta avstånd är billigast. Men givetvis går den fortast i de städer som har gott om pengar att genomföra den med; investeringar är ju inget som prioriteras i vårt samhälle.

Likaså hade jag gärna sett en problematisering av finansmarknadernas roll, även i stadsbygget. Deras främsta funktion från det sena 1900-talet och framåt har ju främst varit omfördelande, inte produktiv. Stadsforskarna har t.ex. sett en uppdelning i "citadell" och "getton", se http:​/​/​www.​yimby.​se/​20​0​8/​11/​kronika-​om-​nittonhundrata_​.​.​ Fast det kanske finns mer om detta i boken?
 0
Martin Ekdahl (17 Juni 2014 13:15):
Mats O: Jag vet inte om de höga kostnaderna är en fördel eller nackdel för Stockholm som helhet. Om man tänker pa andra dyra städer som London, Tokyo, Moskva och Zürich tycks det inte hindra stadens attraktivitet. Kanske rentav tvärtom.

Bostadsrättspriserna kan eventuellt vara en bubbla och i sa fall är de en stor risk för staden. Är de inte en bubbla sa rader väl samma förhallande som gällande övriga kostnader - att de inte tycks minska stadens attraktivitet. F.ö. är ju det arbete som yimby m.fl. gör delvis inriktat pa att fa till en sundare bostadsmarknad. Som jag ser det har Stockholm mycket stor potential att fa till en jämnare bostadsmarknad om den förtätas och närförorterna urbaniseras.

De relativt laga lönerna är (krasst betraktat) knappast en nackdel för staden som helhet eftersom de lockar till sig arbetsgivare. Det är dock problematiskt att du far mindre för din lön om du handlar i Stockholm än i exempelvis Berlin och andra attraktiva storstäder. Detta driver i det langa loppet bort kreativa personer som staden behöver.

Skatterna pa arbete är definitivt ett problem. Om de sänktes skulle den för löntagaren användbara delen av lönen höjas. Det är nog avgörande för stadens framtid att sa sker.
 0
Michael Hjortstierna (17 Juni 2014 16:12):
Jag kan inte låta bli att tycka att det blir löjligt när Stockholm jämförs på olika vis med London, New York, Tokyo, Moskva...
Att staten genom förvaltningarna satsar otroliga belopp i staden, skapar ju givetvis en obalans. Och glöm inte att övervägande 85% av Sveriges befolkning inte bor i Stockholm.
 0
Martin Kolk (17 Juni 2014 17:35):
Andreas: Bostadspriserna i Stockholm är faktiskt inte så annorlunda från stora delar av Manhattan, med undantag av det allra mest exklusiva delarna. En lägenhet i en mindre exklusiv del av Upper East Side (typ Yorkville) kostar ungefär som en lägenhet i Vasastan. På samma sätt är lägenheter i Queens och Brooklyn inte heller särskilt dyra i ett Stockholmsperspektiv.

London är väll något av ett special fall eftersom marknaden är så dopad av utlänningar som köper bostäder som investeringar.

De höga lönerna (i.e. priset på arbete) kan man ju också se som ett tecken på hur bra Stockholm mår. Överlag tycker jag Stockholm växer på ett ganska hälsosamt (om än kanske lite långsamt) sätt, även om ett framtida högt bostadsbyggande nog är den viktigaste framtidsfrågan för Stockholm.
 0
Jan Wiklund (18 Juni 2014 08:46):
Martin E: De höga priserna är ett svintydligt exempel på att utbud och efterfrågan inte hänger ihop.

I dagens Metro finns en lista över bostadsrättspriserna. Ur minnet: innerstan 70.000/kvm, övriga delar 40.000, ungefär som centrala Göteborg. För några år sen låg det på 30.000 resp 20.000. Och redan på den tiden täckte priset gott och väl produktionskostnaderna. Eller skulle göra det om byggmarknaden fungerade, se t.ex. http:​/​/​www.​svt.​se/​nyheter/​ekonomi/​stora-​vinster-​bakom-​.​.​

De höga priserna indikerar säljarens marknad. Du kanske inte tycker det är något problem, men det visar bara att du redan har en bostad och inte behöver bry dig.
 0
Martin Ekdahl (18 Juni 2014 09:13):
Michael Hjortstierna: Nja, räknar man Storstockholms 2 163 042 invånare så bor c:a 22,5% av Sveriges befolkning i storstadsregionen. Det är en ganska avsevärd andel. Överfört till Kina vore det som att 225 000 000 kinseser bodde i Peking. Sverige är mycket urbaniserat och den absolut största stadsbefolkningen bor i Stockholm.

Varför är det för övrigt löjligt att jämföra med andra huvudstäder? Det måste du utveckla.

Jan W: Jag har inte en bostadsrätt och har aldrig heller haft någon. Jag flyttade till Tyskland delvis för att Stockholms bostadsmarknad sög. Man skall aldrig döma människor utifrån förutfattade meningar. Det är sällan konstruktivt.

Med mitt inlägg försökte jag påpeka att det inte behöver vara så (annars hade jag inte brytt mig om att hänga på yimby utan i stället gått ut i solskenet). Om jag hade trott att Stockholms framtid ser nattsvart ut hade jag inte heller engagerat mig i stadens öde.

Jag tror dock inte att det är subventioner och statlig kontroll som kommer att få till sundare bostadspriser. Snarare en friare marknad där det blir lättare att bygga och förtäta utan att stöta på så många hinder som idag är fallet.
 0
Jan Wiklund (18 Juni 2014 12:57):
Martin E: Jag var inte så fräck att jag antydde att du ville tjäna pengar på ditt boende, jag bara konstaterade att du hade en bostad och slapp punga ut med 40.000 per kvm.

Jag tror inte att marknaden kan lösa det här av sig själv; det offentliga måste försöka kontrollera utvecklingen på två sätt:
- det ena är nånting i stil med Lindhagenplanen 2.0, dvs att se till att det finns massor av byggbara tomter där det inte krävs en oändlig byråkrati för att få bygga. Då kommer konkurrensen att öka och de tre stora kan inte längre utöva ett informellt monopol.
- det andra är att man ska blåsa liv i de kommunala bostadsbolagen och ge dem uppdrag att bygga så mycket de kan istället för att vinstmaximera.

Ett högre utbud kommer då automatiskt att sänka marknadspriset.

Jag har förstått av Jan J att det kan vara svårt att gå den andra vägen, att minska efterfrågan genom att öka den relativa attraktiviteten i andra delar av landet. Men jag har ändå en viss tilltro till Stein Rokkan och hans tes om att metropoler kväver sina periferier genom att kontrollera politik, ekonomi och kultur. Mer makt åt provinsmetropolerna kan i någon mån avhjälpa detta. Men den frågan måste drivas från periferin, den kan inte drivas från Stockholm. Makt kan bara tas, den kan aldrig skänkas bort.
+1
Martin Ekdahl (19 Juni 2014 10:39):
Jan W: Ja, nu har jag bostad. Dock ej i Sverige. Jag tror att en anledning till att min bostad i Tyskland kostar betydligt mindre än vad den hade gjort i Sverige är att min hyresvärd är en privatperson som själv byggde den.

Min hyresvärd är inte ett jättestort bostadsbolag som fått i uppdrag av staden att bebygga ett större område med bostäder. Nej, han är en privatperson som äger en fastighet med ett hus där han inrett lägenheter. Vår egen lägenhet är nyrenoverad och ljus, ligger mitt inne i stan och utgör hela husets vindsvåning. I Sverige hade den nog kostat en förmögenhet. I Tyskland inte.

Enskilda små aktörer (familjer, grupper av familjer, enstaka personer) äger hus där de bygger lägenheter. Husen byggs vägg i vägg, avskilda med brandväggar. Fastighetsägaren hindras ej av byråkratiska krav på direkt solljus, parkeringsnorm (parkerandet brukar ändå lösa sig för de som kör bil), bullernivåer, utseende eller hiss (jag bor på femte våningen, kan vara lite slitigt ibland) då hen bygger ett nytt hus.

Sådant snabbar på byggnadsprocessen. Självklart är stat och kommun involverade i mängder av steg då ett nytt hus men jag tror ändå att myndigheterna inte lägger ut lika många hinder för byggandet som de gör i Sverige. Därav min tro på marknaden. Marknaden är jag och de andra boende och min hyresvärd och alla andra människor. Genom färre hinder för marknaden byggs fler bostäder. Och som du så riktigt påpekat: Ett högre utbud sänker marknadspriset.

F.ö. gillade jag din kommentar; "Makt kan bara tas, den kan aldrig skänkas bort." Den måste jag låna!
1 person gillar detta
+2
Jan Jörnmark (19 Juni 2014 11:18):
Många kommentarer att tänka runt, den här berör framförallt Martin W 17/6 kl 8.37.

Urglesningen av västvärldens större städer under 1945-75 hade knappast att göra med en extremt snabb urbanisering. Den går minst lika snabbt nu. Snarare berodde den överallt på att illa fungerande kapitalmarknader (se t ex Jane Jacobs analys av Boston) och hyresregleringar tömde innerstäderna på värde. Samtidigt sänkte bilismen, billig olja och effektiva leder kostnaderna för att exploatera periferin. Relativpriserna försköts till förorternas fördel.

Det jag argumenterar för i boken är att dessa trendeer vänds under andra halvan av 70-talet, men får starkare kraft under 80- och 90-talet, som en följd av stegrade oljepriser och effektivare fungerande kapitalmarknader. Då återkommer den gamla preferenser för innerstadsboende. (och det är den som sedan dess resulterat i stegrade priser om inkomsterna stiger.)

Det fanns inget automatiskt i detta. Hade värdedräneringen fortsatt tio år till hade ni i Stockholm fått se samma som Göteborg gjorde mellan 1965-80: en storskalig rasering av flera innerstadsstadsdelar, (det har rivits proportionellt sett mycket mer här) och sedan en annorlunda och betydligt svagare återförtätning som inte alls driver ekonomin i samma omfattning.

Med det är det inte sagt att den nya kapitalmarknaden är problemfri - men det gamla överreglerade systemet skapade sannerligen också problem, och dagens PBL är dessutom det institutionella överhänget från den tiden.
2 personer gillar detta
+1
Jan Jörnmark (19 Juni 2014 15:27):
Apropå täthet -som allt mer har kommit att fascinera mig- gjorde jag världens enklaste summering nu. Stockholm, Nacka, Solna, Sundbyberg och Sollentuna har en total landyta på 365 km2 och en befolkning på 1 180 800 personer. I detta område ryms Nationalstadsparken, Nackalandet och Järvafältet.

Göteborg har en landyta på 448 km2 och 535 000 invånare. För att få ihop samma invånarmängd som de fem huvudstadskommunerna behöver en göteborgsregion sträcka sig från Falkenberg, till Uddevalla över Trollhättan och sedan via Ulricehamn och Borås hem igen.

Jag skulle vilja se en beräkning på hur mycket infrastrukturinvesteringar som krävs i respektive område för att göra det till en effektivt fungerande arbetsregion (om det ens är möjligt, men det är det man drömmer om härnere). Den som argumenterar mot att täta städer inte är resurseffektiva har sannerligen en tung uppförsbacke när hans teorier möter verkligheten.
1 person gillar detta
 0
Sven R (19 Juni 2014 17:33):
Jörnmark: Jag håller med dig i vissa delar men jag tycker du drar förhastade slutsatser. Du pratar om en framgångsrikare återförtätning som förklaring till att Stockholm växer snabbare än Göteborg. Stockholm är huvudstad, största staden i landet och är dubbelt så stor. Självklart kan man jämföra men det blir ju snett om man förväntar sig att Gbg tävlar i samma klass med samma förutsättningar.

Jag vänder mig mot att Gbg ofta beskrivs som en förlorare i tillväxtracet. I själva verket är Gbg också en av vinnarna i den svenska och förmodligen även den globala förkastningen. Gbg växer fort.

Sedan är det det här med att jämföra regioner och använda helt olika geografisk indelning. Läs slutet på denna artikel, det blir äpplen och päron:

http:​/​/​www.​expressen.​se/​gt/​goteborg-​har-​starkast-​tillv.​.​

Däremot kan jag hålla med dig om att Göteborg (både kommun och region) sannolikt hade byggt mer om införlivningarna av Torslanda, Askim m.fl. inte hade skett (fler aktörer, mer variation osv). Det är en intressant historia. Men frågan är inte helt enkel heller. T.ex inkorporerades Örgryte och Västra Frölunda tidigare under 1900-talet. Onekligen blev exploateringen där omfattande och tätare än vad landskommunerna själva förmådde åstadkomma.
 0
Sven R (19 Juni 2014 17:42):
En sak till. Du pratar om återförtätning som framgångsfaktor för Stockholm. Stockholm har byggt en infrastruktur (inte minst tunnelbanan) som har möjliggjort effektiv pendling från mer eller mindre perifera orter. Det tror jag har varit en mycket viktig faktor för stadsutvecklingen runt om i regionen. Men ska man kalla det förtätning eller utglesning? Nästan all utveckling sker ju sammanhållet och relativt tätt längs infrastråk.
 0
Jan Jörnmark (19 Juni 2014 17:57):
Att bygga en fungerande infrastruktur är betydligt billigare och effektivare i en mindre och tätare region. Och det som beskrivs i den här länken är inte en lyckad återförtätningsstrategi. http:​/​/​www.​expressen.​se/​gt/​kultur/​snart-​kor-​lilla-​edet.​.​
 0
Mats O. (19 Juni 2014 18:01):
Instämmer med Sven R. Stockholm har väl alltid varit större, och i egenskap av huvudstad haft lite mer dynamik än Göteborg. Därför blir jämförelsen... sådär.

Intressantare i så fall vore att jämföra Stockholm med Köpenhamn.
Läser just nu att Nordens överlägset största börsföretag, Novo Nordisk (insulin/diabetes) växer så det knakar. 10.000 nya medarbetare ska anställas fram 2020 vid företagets forskningsanläggningar i Köpenhamn.

Kanske står sig Köpenhamn starkare än Stockholm?
 0
Sven R (19 Juni 2014 18:09):
Hur borde strategin se ut menar du?
 0
Jan Jörnmark (19 Juni 2014 18:15):
Apropå relevansen av jämförelsen skrev jag i början av den här tråden:

Städerna har nu blivit så olika att man kan ställa sig frågan om de överhuvudtaget är relevanta jämförelseobjekt.

På det skulle jag först svara att det är de två största städerna i landet och därför de bästa möjliga objekten vi har som delar samma institutionella struktur runt ägande och planering. För det andra är det nästan ännu intressantare att den mindre staden växte snabbast fram till 1970, men sedan dess tappat allt mer.

Göteborg missar alltså under den fas av efterkrigstiden som domineras av återförtätning, och då får man också ställa sig frågan varför. Gör man det blir det svårt att bortse från att den svagare utvecklingen startar i stort sett i samtidigt som de stora inkorporeringarna genomförs. Därefter upptas en stor del av den administrativa kapaciteten av att hantera de stadsmässiga hålen och de problem som följde av dessa.

Summerande: för att försöka förstå vad som gjort en stad framgångsrik under återförtätningens period kan det vara så att Stockholm och Göteborg är i det närmaste idealiska jämförelseobjekt.
 0
Sven R (19 Juni 2014 18:53):
Som sagt, under Göteborgs starka period skedde ju också inkorporeringar. Och årtalet 1970 sammanfaller ganska exakt med varvskrisen.

Sen förstår jag inte varför du säger att perioden efter 1970 domineras av återförtätning. Jag förknippar snarare denna tid med villabyggande och regionförstoring, i båda städerna.
 0
Sven R (19 Juni 2014 19:19):
Mats O: Du är något på spåren ;-)

http:​/​/​www.​svt.​se/​nyheter/​varlden/​varldens-​basta-​stad-​.​.​

Artikeln pekar på ytterligare en sak som Jörnmark bortser ifrån. Kvantitet är inte allt. Kvalitet är det som til syvende og sidst spelar roll för livskvaliteten. Naturligtvis ger tillväxt möjligheter. Men man kan ju inte bortse från att de styrande även prioriterar andra mål.
 0
Jan Jörnmark (19 Juni 2014 19:31):
Stockholms kommuns andel av länets befolkning faller monotont med en knapp procent per år mellan 1950-1980, och Stockholm innanför tullarna faller på samma sätt. Den utvecklingen vänder 1980, och sedan behåller de båda områdena sina andelar. Det skulle nog jag kalla ett tydligt trendbrott.

Och som jaq skrivit, inkorporeringarna betalar Göteborg fortfarande dyrt för.
 0
Sven R (19 Juni 2014 21:10):
Vilket till stor del beror på att den genomsnittliga husållsstorleken minskade i bostadsbeståndet inom tullarna fram till 1980. Sedan vet jag inte vad du menar med att Göteborg har kostnader för att administrera stadens hål p.g.a inkorporeringar. Naturligtvis kostar gleshet. Men hade regionen byggts kompaktare/tätare/rationellare om Torslanda och Askim varit egna kommuner? Alla vet att Gbg stad snålar med mark för villabyggare. Sannolikt hade självständiga förorter varit liberalare. Jag tror det hade förskjutit bostadsproduktionen ytterligare mot småhus och eldat på storstadsregionens glesa struktur, möjligtvis ökat segregeringen. Och segregering beskrev du ju som ett problem i GT... Så åter igen, vad är det för strategi du vill se?
 0
Jan Jörnmark (19 Juni 2014 21:38):
Allting sker ju liksom automatiskt i dina argument: varvskrisen kommer, ingenting kan göras. I den andra staden slutar helt plötsligt liksom bara av sig själva hushållsstorlekarna att minska, såsom av ett trollslag. Helt sant, då blir det inte mycket kvar att jämföra. Inte att diskutera heller faktiskt.
 0
Jan Jörnmark (19 Juni 2014 21:39):
Skulle vi hålla oss till en kärndiskussion borde jag nog ha stannat vid det här:

W 17/6 kl 8.37.

Urglesningen av västvärldens större städer under 1945-75 hade knappast att göra med en extremt snabb urbanisering. Den går minst lika snabbt nu. Snarare berodde den överallt på att illa fungerande kapitalmarknader (se t ex Jane Jacobs analys av Boston) och hyresregleringar tömde innerstäderna på värde. Samtidigt sänkte bilismen, billig olja och effektiva leder kostnaderna för att exploatera periferin. Relativpriserna försköts till förorternas fördel.

Det jag argumenterar för i boken är att dessa trendeer vänds under andra halvan av 70-talet, men får starkare kraft under 80- och 90-talet, som en följd av stegrade oljepriser och effektivare fungerande kapitalmarknader. Då återkommer den gamla preferenser för innerstadsboende. (och det är den som sedan dess resulterat i stegrade priser om inkomsterna stiger.)

Det fanns inget automatiskt i detta. Hade värdedräneringen fortsatt tio år till hade ni i Stockholm fått se samma som Göteborg gjorde mellan 1965-80: en storskalig rasering av flera innerstadsstadsdelar, (det har rivits proportionellt sett mycket mer här) och sedan en annorlunda och betydligt svagare återförtätning som inte alls driver ekonomin i samma omfattning.

Eller ännu värre - i Detroit, där ingen värdeåterhämtning sker, och den befolkning som finns kvar fortsättet att röra sig ut i periferin. Där föll befolkningen med en tredjedel mellan 1950 till 1980, för att sedan halveras därifrån till nu.

Med det är det inte sagt att den nya kapitalmarknaden är problemfri - men det gamla överreglerade systemet skapade sannerligen också problem, och dagens PBL är dessutom det institutionella överhänget från den tiden.
 0
Sven R (21 Juni 2014 17:48):
Jörnmark: Jag har inte sagt att det var någon automatik. Jag nämner minskande hushållsstorlekar (+kontoriseringar) som en viktig förklaring till att Stockholms stad har en u-formad befolkningskurva med botten kring 1980. Själva byggandet föll efter 1975 och det är först 30 år senare det kommer upp i samma nivåer igen. Det är väl kul att diskutera, eller?
 0
Mattias Persson (23 Juni 2014 08:45):
Efter 15 år i Stockholm och nyss hemkommen till GBG måste jag ändå säga att det tar sig.

Varför inget fortfarande byggts ovanför Götatunneln är ett mysterium men med projekten såsom frihamnen , västlänken, Reioncity, Backaplan, Nya Gamlestaden osv känns mycket lovande. Hoppas det blir åka av och inte bara snack.

Hoppas Serneke lyckas få upp tornet till 2019 och hela stadsdelen vid andra sidan Lindolmsallén till jubileet 2021, likaså delar av frihamnen och Gamlestaden,
 0
Mattias Persson (23 Juni 2014 08:49):
Det lär väl bli mycket Nimby-käbbel om tornet. Står ju framför Ramberget och berg har vi ju knappt några i GBG :-)

Det finns stor efterfrågan på nyproducerade kontor och lägenheter centralt. Tyvärr byggs nästan bara kontor
+1
Jan Wiklund (23 Juni 2014 09:18):
Jan J: Jag säger inte att utglesningen berodde på snabb urbanisering, jag säger att den berodde på snabb urbanisering plus billig olja och de styrandes rädsla och avsky för "massan" som den ville ha så långt bort från sig själva som möjligt. Man skulle också kunna lägga till att perifera lokaliseringar faktiskt subventioneras av det offentliga, eftersom all infrastruktur betalas via skatten.

Annars har ju hela stadsplanediskussionen fram till ca 1950 handlat om hur man skulle bli kvitt något obehagligt. Det hela formulerades visserligen i hygieniska termer, men som Frykman & Löfgren visar var det så man satte ord på avståndstagandet. "Underklassen luktar", som Orwell sammanfattade tidens fördomar.

Jag vill inte utesluta att din förklaring också är giltig, men jag tror inte den innehåller hela sanningen. Ingen kan ju påstå att kapitalmarknaderna har fungerat "bra" sen 80-talet heller med alla sina finanskriser, de har möjligen fungerat dåligt och irrationellt på ett annat sätt än tidigare - mer spekulativt, mer risktagande i trygg förvissning om att staten betalar i slutänden.

Frågan är varför detta har gynnat just förtätning. Kanske förtätningen hade kommit ändå, sedan man upptäckt utglesningens kostnader. (Detroits problem är ju inte storstadens utan det föråldrade brukssamhällets uppförstorat i kvadrat.)

Kanske är det så att förtätning har kommit på modet igen delvis, eller främst, för att infrastruktursatsningar har blivit svårare att genomföra? Fram till 70-talet betalade stat och kommun glatt sådant eftersom det antogs leda till tillväxt, därefter har den neoklassiska hegemonin skamstämplat alla offentliga investeringar av vad slag det vara må. Därför har perifera lokaliseringar blivit olönsamma. Staten betalar inte.
1 person gillar detta
+1
Jan Jörnmark (23 Juni 2014 19:39):
Jan W - som vanligt är det du skriver intressant, och saken är dessutom den att förklaringarna på det som hände inte ens är marginellt besvarade. I många fall vet vi helt enkelt inte. Bristen på verklig forskning har därför gett upphov till ad hoc förklaringar som bygger på automatik.

Men ser vi på innerstäderna har jag i alla fall gjort några iakttagelser under de nästan tjugo år jag hållit på med det här som är ganska intressanta. För det första startar utglesningen med hyresregleringen, och samma utglesning startade sedan i princip omedelbart i alla de områden (Vällingby, Gideonsberg, Frölunda... allt vad dom hette) under den reglerade bostadspolitikens år. I bekymrade utredningar från allmännyttiga bostadsbolag under 1970-talet kallades fenomenet "förgubbning", och det syftade helt enkelt på att de realt sett fallande hyrorna gjorde att originalinvånarna inte ville flytta på sig och därför åldrades i husen medan barnen försvann.

Ser man till centrum där fenomenet startade först hade det i normalstora svenska städer lett till att halva befolkningen var borta cirka 1975, och att de som fanns kvar t ex i Stockholm till en tredjedel var pensionärer. För den bästa beskrivningen av dessa decenniers bostadsmarknad, se William William Olsson, "Tusen brudpars hem".

Utvecklingen förvärrades paradoxalt nog av att innerstäderna trots allt förnyades. Strukturen på den omvandlingen har sällan uppmärksammats, men det fanns faktiskt ett mönster. Å 1955 genomdrevs bruttoprisförbudet, vilket i princip liberaliserade prissättningen i den svenska detaljhandeln. Förbudet var av enorm betydelse t ex för det som skulle bli HM och IKEA, men också för att de svenska varuhuskedjorna skulle gå in i en epok av mycket snabb tillväxt. Det ledde också till en våg av stadsförnyelse genom varuhusbyggande. Samma år avreglerades också hotellpriserna, vilket efterhand ledde till ett ökat hotellbyggande.

År 1962 följde sedan avregleringen av garagepriserna, vilket följdes av en kraftfull våg av p-hus byggande i närheten av de nyanlagda varuhusen. I början av 1970-talet avreglerades också kontorspriserna, vilket ledde till masskontoriseringar - det var här som Leif Backströms son Adam Backström blev en av Sveriges första ökända "klippare".

I den vevan reformerades också villamarknaden och avskaffandet av Bostadsrättskontrollagen öppnade också för en liberalisering av brf-marknaden, även om det tog längre tid innan den formades - det fanns ett betydande institutionellt motstånd här. Det fanns också tydligt allmännyttigt alternativ till brf-omvandlingarna i form av kraftfullt eliminerande av smålägenheter, rot-renoveringar och 25-50-25 modellen. Det alternativet mötte under 70-talet ett växande motstånd. Om det där skrev jag själv i en uppsats som hette "Bostadsrätterna, allmännyttan och lagarna" som sedan har fått en glädjande spridning.

I vilket fall som helst skapade den växande brf-marknaden till sist ett alternativ till storskaliga rivningar, p-hus, varuhus, kontor och hotell under 1990- och 2000-talet. Som jag ser det är det framförallt i Stockholmsregionen som huvudstaden med grannkommuner förmådde reagera konstruktivt inför den omvandlingen.
1 person gillar detta
 0
Anders Norén (23 Juni 2014 22:57):
Sidospår: avregleringen av garagepriserna, finns det något lättillgängligt att läsa om det, alternativt kan du snabbt förklara vad det handlade om?
 0
Ragnar Lind (23 Juni 2014 23:19):
Intressant diskussion! Jan Jörnmark kommer alltid med intressanta och lite omvälvande analyser (jag har läst boken, mycket intressant även om jag som icke-ekonom inte kunde förstå alla resonemang till fullo!). Förutom de ekonomiska drivkrafterna så har jag en del lite personliga reflektioner i ämnet:
Utglesningen måste ha spelat en stor roll för Stockholms stads befolkningsminskning under sextiotalet. Den skedde inte bara i innerstan, utan även i förorten. En tvåa där det tidigare bodde en hel familj, blev nu lagom för en eller två personer (de pensionerade föräldrarna?). I innerstaden tillkommer rivningar och kontoriseringar (inkl hotell, varuhus, mm).
På gott och ont var det en väldig framtidstro på det moderna. Det gamla skulle bort, fick förfalla. Innerstaden var full av gamla, omoderna hus. Jag minns den flagnande fasaden på jugendhuset mittemot det nästan nya huset vi flyttade in i 1963. Det skulle ju rivas!
Men så skedde en attitydförändring i de djupa folklagren. De gamla miljöerna började uppskattas efter förtjänst. Det blev politiskt omöjligt med de storskaliga rivningarna (så räddades tex Södermalm från att förvandlas till en jättelik förort genom att planen Söder 67 till sist skrotades). Innerstaden blev hipp igen, och under sjuttiotalets gång renoverades i stället de gamla omoderna husen (och nog var det bra att en del mindre lägenheter slogs ihop till större, så att en del barnfamiljer kunde bosätta sig i stan). Sedan kom så bostadsrättsrevolutionen, och resten är som man säger, historia.

Göteborg har hela tiden, som jag uppfattar det, upprepat vad Stockholm gjorde, men 10 år senare. Det som gjordes på 50-talet i Stockholm upprepades på 60-talet i Göteborg. Det som gjordes 1970 i Stockholm, upprepades 1980 i Göteborg (här tänker jag på rivningen av Olskroken, inte besinnade man sig och lärde av huvudstadens missgrepp!). Även bostadsrättsrevolutionen kom väl senare här än i Stockholm, och vi får hoppas att återförtätningen också kommer hit så småningom. Inflyttningen till stan är ju för närvarande stor, så förutsättningar borde finnas. Mycket handlar väl om att kommunen sköter korten rätt i sin planering.
 0
Ekonomix (24 Juni 2014 07:24):
Ett litet udda forum för denna typ av diskussion, Men jag undrar varför just 50-års perioden kring 19-hundratalets mitt tas som utgångspunkt för diskussionen. Det var en ekonomiskt usel periodm i det långte perspektivet. Urbaniseringen var också långsammare. Det nornala har varit en tillväxt ungefär som nu. Stockholm liksom de flesta europeiska huvudstäder har växt i en relativt jämn exponentiell takt sedan medeltiden om knapt 1,5 % befiolkningsökning om året. Jag tycker inte heller att de sentids innovationer som beskrivs är särskilt exeptionella.

Intressantare vore därför enligt min mening att diskutera varför det gick så snett kring 19-hundratalets mitt och vilka rester från denna epok som fortsatt kan vera hindrande. En epok som inleds med depressionen. Låt oss undvika en infektetad debatt om huruvida det varde politiska reformer man skylde på börsfsllet eller börsfallet i sig som orsakafe depressionen utan bara konstateta att i början av år 1933 hade i princip alla västvärdens valutor socialiserats. Dvs guldmyntfoten var borts, investeringsguld förbjudits och räntan blivit politisetad. En ordning vi i grunden fortfarande lever under. Dessutom hade kapitalmarknaderna nationaliserats.

För fastighetsmarknaden innebar den relativt penningvärdesförsvagningen låga räntan a priori en enorm vinst. Det gillade inte politikerna så man införde hyresregleringar för att föra över dessa vinstet till hytesgästerna. En nästan omedelbar svårighet blev dock att låna pengar till nya fastighetsinvesteringar. Vem ville låna ut till denpolitisetade låga räntan? Staterna löste sina egns behov genom ett antal tvångsåtgärder, men byggandet gick i stå.

Nu uppstår den den försts skillnaden mellan Europa och USA. I USA polas pengar vidare genom särskilda statligt initierade fonder, de sim krashade 2008, i Europa görs byggandet till stor del offentligt. Inte minst gäller detta i Sverige. Så inleds det 50-åriga undantag som verkar vara utgångsläget för Jörnmarks diskussion. Men give det inte större förståelse om man diskuterade undantaget som just ett undantag i den långa stadsbyggnadsprocessen?
 0
Jan Jörnmark (24 Juni 2014 09:08):
Tycker att det är det tidsperspektivet och de frågorna vi försöker diskutera. Guldmyntfotens försöker i alla fall jag undvika att tala om, dock.

Anders Noren: jag rekommenderade William William Olsson igår. Lika bra är "Bostadsbristen : en studie av prisbildningen på bostadsmarknaden / Ragnar Bentzel, Assar Lindbeck, Ingemar Ståhl" från 1963. samt den sorgligt bortglömda Näringslivets bostadsutredning.
Librispost: Näringslivets byggnadsdelegation (medarbetare)
Stockholm : Näringslivets byggnadsdelegation, 1961-1964
Svenska 4 vol.
 0
Jan Jörnmark (24 Juni 2014 09:14):
Men fruktansvärt mycket finns kvar att analysera runt 1960-talet. Med start 1962 avreglerades inte bara garagen (p-husen) - dessutom släpptes en mängd mindre svenska kommuner fria hyresmässigt. Flera dussin släpptes varje år, 1965 blev Skellefteå den största avreglerade orten. Med utgångspunkt i dessa skrev Carl Norling en artikel i HSBs tidskrift Att bo våren 1968 där han menade att bostadsbristen var en illusion. Den bemöttes förstås extremt hätskt, men inom ett par år visade det sig att han hade precis rätt.

Trots det har det aldrig gjorts någon senare forskningsstudie på hur dessa orter skiljer sig åt mot andra svenska.
 0
Jan Wiklund (24 Juni 2014 09:58):
Jan J: Där har du en god poäng. Det var svinbilligt att bo centralt fram till 90-talet, och den som hade en lägenhet i centrum släppte den inte. Jag ägnade fem år i början av 70-talet åt att försöka byta min förortslägenhet på 45 kvm mot en innerstadslägenhet, och till slut lyckades jag byta den mot en på 24 kvm.

Följden blev mycket riktigt att centrala lägen dominerades av gamla tanter. Ofta i stora lägenheter; att flytta till nya, mindre skulle bli dyrare för dom.

Fast det förklarar ju inte varför det fanns så få centrala lägen att de gamla tanterna kunde monopolisera dem. Att man slutade bygga sånt ca 1930. Att centralitet och synergier blev fula ord, och att det engelska lantliga gentlemannaidealet slog ut allt annat - trots att centralitet bevisligen var den mest eftertraktade egenskapen bland folk som sökte en bostad.

Där tror jag mer på de offentliga subventionerna via skattefinansierad infrastruktur som viktigaste förklaring. Det var billigast att bygga på billig mark därför att nån annan stod för allt annat som blev nödvändigt då (se t.ex. Pieter Terhorst & Jacques van de Ven: The economic restructuring of the historic city center, i Willem Salet & Sako Musterd (ed): Amsterdam human capital, Amsterdam University Press 2003)

Plus då, förstås, den klassbetingade "föreställningen att folk stinker och det är bäst att ha så mycket avstånd emellan som möjligt" som den tidige engelske sprawlkritikern Gordon Cullen uttryckte det på 50-talet. Vilken förklarar att kommuner och stat tog på sig dessa helt onödiga infrastrukturkostnader.

Frågan är dock hur det gick till när den bubblan sprack, och vilken den ekonomiska bakgrunden var till att mer centrala lägen började efterfrågas även av byggbranschen. Stämmer det som jag misstänker att det var en följd av rent generellt minskade offentliga investeringar (alltså även i infrastruktur)? Inget ont som inte har nåt gott med sig...
 0
Ekonomix (24 Juni 2014 10:21):
JanJ : Att undvika guldmyntfoten och ändå förslka diskutera byggfinansieringen leder dock till en tämligen stympad analys, Der går inte att bortse ifrpn att de politiserade räntorna leder till en kontinuerlig resursomfördelning till de som kan pantsätta något, i väsentlig utsträckning fastighetsögare, från de som tvingas låna ut. Har varierat under åren, men idag frömst pensionsfonder,

Det i sin tur leder till en huggsexa om ven som skall få låna, låneregleringar, och hur resursflöder skall flrdelas mellan fastighetsägare och hyresgäster, hyresregleringar.

Ett exempel, Sverige unkom vösentligen den senaste fastighetskrisen. Hur gick det till? En inte oväsentlig delförklaring var faktiskt att diskonteringsfaktorerna för pensionsfonderna blrjade beräknas efter 50% bostadsobligationer och 50 % statsobligationer från tidigare 100% statsobligationer. Det i sin tur medförde att pensionsfionderna för att uppfylla lagkraven om garanterad avkastning nu blev tvugna att säkra sig med hälften bostadsobligationer. Således garanterades avsättningen för bostadsobligationer och därmed möjligheten till fortsatta bostadslån genom en stor kapitalinjektion.
 0
Jan Jörnmark (24 Juni 2014 11:46):
Guldmyntfoten är (lyckligtvis) irrelevant för dagens byggande. Dessutom återstår grundproblemet - varför de globala produktionsmöjligheterna skulle var knutna till tillgången av just den produkten, vilket uppenbart saknar all logik. När den dessutom var det skapade behovet av anpassingar -och den inflexiblitet det skapade- den katastrofala protektionism som til sist utlöste två/tre katastrofer under 1900-talets första 45 år. Jämfört med det är litet inflation och statligt stöd att jämföra med en smärre pollenallergi.

Nej, det finns tillräckligt mycket verkliga fenomen i de senaste sjuttio årens byggande som vi kan diskutera utan att dra in den irrelevanta guldmyntfoten.
 0
Ekonomix (24 Juni 2014 12:08):
Ja det är klart att tror man att guldmyntfoten gav upphov till protektionism är det kanske bäst att undvika den diskussionen.. Problemet är att pengar inte är något som är knutet till produktionsmöjligheter utan till tillgångar. Politiska pengar utan koppling till varken tillgångar eller för den delen produktionsmöjligheter ger upphov till resursflöden.

Dessa resursflöden ger upphov till regleringar om de inte omedelbart skall haverera.

Det är i detta flöde bland dessa regleringar som tillgångar såsom fastigheter befinner sig.
 0
Jan Jörnmark (24 Juni 2014 12:14):
Jan W 09.58:

I boken försöker jag just hitta punkten när marknaden förändrades, och jag placerar den i mitten av 90-talet när JM blev innovatörer på den svenska br-marknaden. Trots ganska intensiva försök har jag inte helt kunnat identifiera upprinnelsen till strategi, men alldeles klart kom inspirationen från de utvecklingsprojekt som redan startat i sådana lägen i USA och Storbritannien under 1980-talet.

När man sedan väl startar med återförtätningen är ekonomin i den ganska självklar. vilket gör att man blir förvånad över hur lång tid det tog innan t ex Hammarby Sjöstads projektet kom igång på allvar. Sverige var helt klart ett av de sista västeuropeiska länderna som utvecklade ett koncept för revitaliseringen av innerstäder och innerstadsnära industriområden. varför det blev så är en intressant fråga i sig.
+1
Jan Wiklund (24 Juni 2014 12:40):
Det finns väl inget land i Europa där utglesningskonceptet har varit så inrotat som här. Kanske beror det på att det finns så mycket mark? Eller kanske beror det på att efterkrigstiden här var så exceptionellt framgångsrik på andra sätt att utglesningspolitiken har kunnat åka snålskjuts på den? Det har gått nostalgi i det, jfr Per Wirtén.

Jag misstänker också att man under den här tiden hann implementera hordavis med regler som hade utglesningen som förutsättning. Jfr Jerker Söderlinds bok Handeln bygger staden, där trafikbyråkratin och regleringen runt den framstår mycket som boven i dramat. Kommuner föredrar förbifarter för dem betalar staten, framför gator för dem måste kommunen betala själv. Således subventioner igen. Och det fanns rikligt med tillfällen att bygga upp sånt i Sverige jämfört med kontinenten där det handlade om återuppbyggnad av sånt som hade funnits men bombats sönder.

Ola Andersson berättade från sin tid med Hammarby Sjöstad att dåvarande Vägverket försökte tvinga fram en mycket dyrare och kraftigare bro över Sickla kanal än vad Jan Inghe hade tänkt sig, med motiveringen att ett broräcke måste klara påkörning av en buss i 70 km/h. Men Jan Inghe var inte den som lät sig skrämmas; han förklarade att inga bussar skulle gå där i 70 km/h och körde Vägverket på porten. Men hur många vågar göra det?

Jämför också slutklämmen på http:​/​/​www.​yimby.​se/​20​11/​0​6/​promenadstader-​i-​praktike_​.​.​ "Vi klarar inte av gatukontoret, de är alldeles för mäktiga" sa redan Gunnar Hjerne på 70-talet. Och ska man bygga staden runt trafikapparaten blir det inte mycket förtätning av det.
1 person gillar detta
+1
Jan Jörnmark (24 Juni 2014 12:55):
Om handeln, kolla också gärna boken som blev början på min stora ögonöppning för stadsbyggnadssektorn: Innovationer och institutionell omvandling : distributionssektorn som en del av den svenska modellen efter 1930 / Jan Jörnmark Institutet för ekonomisk historisk forskning, Handelshögskolan i Stockholm, EHF, 1998

Skulle jag spåna runt det tror jag att den hårda hyresregleringen kombinerat med subventionssystemet och den kvardröjande kapitalmarknadsregleringen är orsaken till att det tog så lång tid i Sverige. Här behövde helt enkelt inte branschen leta efter nya koncept för de hårdare vindrana började blåsa på 90-talet.

Dessutom utvecklades det -som du antyder med hänvisning till PW- en radikalt formulerad (men egentligen allt mer konservativ) ideologi under tiden fram till 1980-talt, som blev ytterligare ett hinder för en förnyelse av byggandet. För de som företräder den här ideologin är den förtätade staden en av många trender som man ägnat stor kraft att bekämpa/fördöma.

Från att ha varit kraftfullt funktionalistiskt orienterad har denna ideologiska trend de sista åren gått mot allt mer av löst hållen nostalgi blandat med allmän fientlighet mot det urbana samhället. Parallellerna med det tidiga 1900-talets starkt nationalistiskt anknutna kritik av de ohälsosamma, kosmopolitiska och anarkistisk-liberala stadssamhällen är mycket stora.
1 person gillar detta
+1
Jan Wiklund (24 Juni 2014 16:04):
Jag tror väl inte att de här nostalgikerna har påverkat fler än de redan övertygade - de är en rearguard action som kanske kan fördröja en utveckling lite som tvingar sig på av ekonomiska skäl. Problemet är väl att de som redan tyckte så här har en massa institutionella befästningar runt sig som tar tid att riva ner. Typ trafikbyråkratins starka ställning, som ger t.ex. höga hastigheter ett lagskydd som korta avstånd inte har.

Eller PBL, som du själv brukar hänvisa till.

Beträffande hyresregleringen: det var ju egentligen en krigsekonomiföreteelse som dröjde sig kvar för att det fanns påtagliga behov. Lämnad åt sig själv kommer den växande storstadens hyror att bli långt högre än produktionskostnaderna pga monopolisering av marken. På något sätt måste politiken hantera detta.

Det finns många sätt; Lindhagenplanen 1 var ett sätt. Monopoliseringen upphävdes, dvs den gjorde det mycket lätt för vem som helst att bygga på inget varsel alls. Denna metod övergavs ungefär samtidigt som hyresregleringen infördes. Istället infördes en osannolikt trög metod där stadsbyggnadskontoret måste ha sina fingrar med i varje detalj, samtidigt som man gav markägare och exploatörer en initiativrätt som de dittills inte hade haft. Vilket gjorde det nästan nödvändigt att sätta ett tak för den hyra som kunde tas ut.

Varför, kan man kan fråga sig så här i efterhand.
1 person gillar detta
 0
Mats O. (24 Juni 2014 20:50):
Vem/vad/vilka: "...denna ideologiska trend de sista åren gått mot allt mer av löst hållen nostalgi blandad med allmän fientlighet mot det urbana samhället" ??

Har Jörnmark några vetenskapliga belägg för det här eller är det bara personliga åsikter och löst tyckande?
 0
Jan Jörnmark (24 Juni 2014 21:18):
+1
Jan Jörnmark (24 Juni 2014 21:23):
För den äldre ideologin skrev jag mycket om det i den redan nämnda boken från 1998, men gjorde ett försök att sammanfatta här: http:​/​/​gbg.​yimby.​se/​20​11/​0​5/​kronika-​arkitektur-​moral-​_​.​.​

Hänvisningen till smygrökare och rådjur i försvaret av förorten är förresten en anekdotisk historia jag fäst mig vid på slutet. Själv har jag sett rätt många rökare i täta kvartersstäder pch häromveckan såg jag t o m ett rådjur i förlängningen av Föreningsgatan-Karl Gustavsgatan i centrala Göteborg. Men det kanske bara letade efter en förort. http:​/​/​blogg.​dn.​se/​epstein/​20​14/​0​4/​10​/​borgerlig-​stadsp.​.​
1 person gillar detta
+1
Mats O. (24 Juni 2014 22:05):
Jasså det gänget.

Per Wirthén är ju bara en ganska ointressant folkhemsnostalgiker. Hjälten i hans bok "Där jag kommer ifrån" är Huddinges socialdemokratiska kommunalråd på 1960-talet (glömt namnet). En sån där gammeldags stark man som pekar med hela handen och styr och ställer. Detta kommunalråd som alltså köpte upp markområden längs motorvägen från bönder och markägare, där det blev externhandel och radhusområden.
När Huddinge kommun sålde mark till en (vid den tiden) okänd möbelhandlare från Elmhult vid Kungens Kurva så slog man på några år ut en hel del handel från Stockholms centrum.
1 person gillar detta
 0
Jan Jörnmark (25 Juni 2014 09:32):
Det som slog mig på 90-talet när jag kom i kontakt med några av de män jag skrev om i min krönika (som jag lägger in här igen) var den totala fientligheten mot verkliga fakta, trots att det fanns både docenter och professorer bland dem. Ett par händelser runt 1998-2000 gjorde att jag insåg att oviljan att ta till sig verklig kunskap var systematisk,, och att det ledde till de beteenden som jag beskrev i den. Det gjorde också att jag tänkte att det var meningslöst att fortsätta den forskning jag höll på med, för att i stället arbeta mer praktiskt (det var därför jag blev så aktiv med att bygga om lägenheter under några år).

I mitten av 00-talet hände två saker. Dels började diskursurbanisterna märkas mer. I allt väsentligt ser jag dom som en fortsättning på den äldre generation som jag beskrev ovan. Den andra tendensen var att nätet fick ett så starkt genomslag att det gamla informationsmonopolet kollapsade, varefter en kombination av orsaker skapade ett nytt starkt intresse för sådana här frågor. Produktivkrafternas utveckling var som vanligt avgörande, för den kunskap i IT-sektorn som hade växt fram i Stockholm gjorde också att den innovativa siten Yimby skapades och snabbt blev en av de starkaste arenorna för ny kunskapsutveckling och debatt. Akademiskt är det ganska typiskt för ett pågående paradigmskifte att det nu sitter docenter från ämnen som teknisk akustik eller olika ekonomiska ämnen och driver diskussionen runt sådant här.

För det är så jag ser det. Produktivkrafterna har förändrats i byggsektorn sedan 1970-talet, men överbyggnaden släpar sedan länge efter. Sannolikt pågår det en förändring där -det måste det göra- men rörelsen är trots allt smått märkligt långsam. Men utveckling är i vart fall fascinerande.

http:​/​/​gbg.​yimby.​se/​20​11/​0​5/​kronika-​arkitektur-​moral-​_​.​.​
 0
Jan Wiklund (25 Juni 2014 10:06):
Går det att specificera den här eftersläpningen, tror du? Dvs på ett sådant sätt att man kan peka ut specificerade utvecklingsbehov?

Trafikbyråkratin och dess regler har t.ex. pekats ut av Anders Hagson, http:​/​/​publications.​lib.​chalmers.​se/​publication/​90​393-​.​.​ Du själv har pekat på PBL. Kan man göra en lista?
+1
Jan Jörnmark (25 Juni 2014 11:32):
Jag känner mig ibland väldigt nöjd med den förskjutning som kommit, ibland enormt frustrerad över hur långsamt det går. Men vi har kommit fram till den nya rikisintresseutredningen och vi har vänt mycket av problemformuleringen runt PBL. Ser man till hyresfrågan kan man se (vilket jag gjorde nu) i Affärsdatabasen -som innehåller alla svensk affärspress sedan 1981- är hälften av alla artiklar som innehåller ordet "hyresreglering" är tryckta efter december 2008. Frekvensen för användningen av ordet ökar oavbrutet. Under 2013 fanns det 49 gånger, hittills i år 21. Under 2011 och -12 låg det på cirka 20 per år. Tio år innan det ligger frekvensen på 5 ggr/år.

Allt det där antyder att vi diskuterar rätt saker nu, och att den som är intresserad inte längre behöver uppleva den känsla av att "jag har varit lurad hela mitt liv" som jag fick när jag lärde mig mer i slutet av 90-talet. Inte heller behöver man uppleva frustrationen av att det inte finns arenor för både kunskapsutveckling och debatt.

Samtidigt betyder ju allt det här att det också blir ett annat tonläge i den offentliga diskussionen, jämfört med den tid när det stod ett antal skäggiga män och ekade ikapp med varandra, samtidigt som landets journalister tävlade med varandra om att hitta vem i landet som drabbades hårdast av eventuell nyproduktion. Vad man tycker om den förändringen varierar naturligtvis, men det är klart att det höga tonläget inte sällan känns okonstruktivt. Å andra sidan är det sannolikt nödvändigt.
1 person gillar detta
 0
Mats O. (25 Juni 2014 12:49):
Det är nog korrekt beskrivet Jörnmark. Men som i alla processer finns det vinnare och förlorare och dom som upplever att dom kan förlora på förändringar kommer naturligtvis att kämpa med näbbar och klor för att behålla status quo.

Då tyr man sig till "folkhemsfundamentalisterna", en politisk rörelse som omfattar dom flesta politiska partier, såväl socialdemokrater, sverigedemokrater, gammel-moderater, kristdemokrater och vänsterpartister. En politisk rörelse med den gemensamma nämnaren att Sverige var som bäst runt år 1980 och det är dit vi ska sträva.
 0
Ekonomix (25 Juni 2014 18:51):
Jan W: Din åsikt att det på något vis skulle vara nödvändigt för staten att "hantera" markvärdesökning är ju ren marxism. Inte desto mindre är denna marxism grunden för den allt jämt rådande "bruksvärdesregleringen" från 1968 som egentligen inte har något alls med värdet för brukaten att göra utan utgår från andra marxistiska dogmer om att alla värden skulle utgå från utfört arbete.

När detta system 1975 helt ersatte 1942 års hyresregleringslag hade det dock sina fördelar. Det blev ju plötsligt möjligt att renovera hus som pga de tidigare hyresregleringarna förfallit undet 40 år. Plötsligt erkändes ju renoveringskostnader som hyresgrundande.

Detta marxistiska system torde dock ha svårt att tilltala en bredare allmänhet och kritiserad därför ofta med rätta hårt.

Om den ursprungliga bakgrunden till hyresregleringen och tidigare hyreskontrollen vore mer känd skulle nog acceptansen vara högre.

Du kaller det krigsekonomi med viss rätt. Men det är ju inte krigen i sig som trugar hyresregliering utan att man i krig ofta tillämpat inflationsekonomi eftersom staterna inte kunnat betala sina lån. Det är dock en ekonomi som tillämpas närhelst de politiska förutsättningarna finns. Redan romerska kejsare tillämpade den i fredstid. Tyskland gjorde det efter första världskriget. Från början av 30-talet av hela västvärden. Och sedan med varierande intensitet under hela efterkrigstiden.

Det är inflationsekonomin som är hyresregleringarnas egentliga orsak.
 0
Ekonomix (25 Juni 2014 19:04):
För att sammanfatta. Staten vill inte betala av sina lån så man låter riksbanken sänka räntan mm. så att de inflationeras bort.

Men vid sidan av staten finns andrs stora låntagare. I synnerhet fastighetsägare vilka också får sina lån bortinflationerade.

Utan hyresreglering blir resultatet att alla får betala genom att få sina pensionsbesparingar tvångsutlånade till en ränta som inte ens täcker inflationen. Men att endast den som själv äger sitt boende får något tillbaka.
 0
Jan Wiklund (26 Juni 2014 18:13):
Struntprat, Ekonomix. Det var liberala och konservativa regeringar som började med bostadspolitik runt 1900, i hela Västeuropa. Det var helt enkelt ett led i den tidens antimonopolistiska strävanden.

Som du märker om du läser vad jag skrev är jag inte heller förtjust i modellen med hyresregleringar. Jag skulle föredra en modell där det ständigt finns ett stort överskott av stadsplanerad mark med färdiga tomter att bygga på (som t.ex. i Stockholm på 1880-talet). Det är också ett sätt att motarbeta monopolisering och underutbud, och att hålla nere hyrorna den vägen.

Däremot går det inte att bli av med hyresregleringen förrän detta stora utbud av tomter finns. Då blir resultatet bara drastiska hyreshöjningar utan motprestation. Med andra ord att man offrar människor för att främja en teoretisk modell. Det må vara "bra i det långa loppet" - men, som Keynes påpekade, i det långa loppet är vi alla döda.
 0
Ekonomix (26 Juni 2014 18:40):
Ja av de som levde då är de flesta döda. Men vi som lever nu dras med konsekvenserna.

Vi är nog inte alls på samma linje. Jag för min del är nog av uppfattningen att så länge vi dras med den politiserade räntan bör vi ha någon form av hyresreglering.

Men det bör inte vara dagens avart. Istället förespråkar jag fri hyressättning vid nyuthyrning. Både av äldre och nya hus. Men att man behåller någon form av reglering av hur hyran får höjas.

Mot ett sådant system kan argumenteras att det skapar inlåsning. Men jag vill hävda att denna inlåsning inte böhöver bli större än den vi redan har pga systemet med ränteavdrag/reavinstskatter, tvärt om.

Den stora fördelen vore naturligtvis att det skulle skapas en tydlig marknad att förhålla sig till för byggarna.
 0
Jan Wiklund (27 Juni 2014 11:19):
Hyresreglering är som sagt en smula ineffektivt, liksom alla prisregleringar. Men vi är nog eniga om att vi tvingas dras med den om vi vill undvika att jävlas med folk.

Även fri hyra vid nyuthyrning skapar bisarra effekter med nuvarande bestånd. Eftersom infrastrukturen betalas över skatten subventioneras områden med stort behov av infrastruktur, dvs perifera förorter. Med fri hyressättning kommer vi att få den bisarra följden att det blir dyrt att bo osubventionerat och billigt att bo subventionerat. Dvs ju billigare för samhället desto dyrare för den enskilde.

Det borgar inte för rationella beslut.

Detta är en följd av nittonhundratalets vurm för utglesning som jag har skrivit om ovan. Det kommer att ta tid innan det är borta ur systemet. Men det kräver mer proaktiva åtgärder än bara att styra med priset.
 0
Martin Kolk (27 Juni 2014 13:35):
Fri hyressättning för nyuthyrningar skulle ju precis leda till enorma inlåsningseffekter, precis vad man vill bli av med idag.

Folk flyttar inte många gånger efter 35+, vi skulle ha problem i 40+ år.
+1
Mats O. (29 Juni 2014 12:22):
En annan aspekt på globala förkastningar:

Den franske professorn Etianne Wasmer sågar vänstern nya favvo-ekonom Thomas Piketty. Enligt Wasmer och hans kollegor beror hela uppgången i kapitalets dominans av enda enda sorts mycket speciellt kapital: fastigheter. Framför allt handlar det om gamla fastigheter som ökar i värde i takt med att folk flyttar in i städerna igen. Prisuppgången på fastigheter är ett resultat av att allt fler äger sin bostad. Kapitalet har inte koncentrerats utan snarare spritts på många.

Etienne Wasmer är ganska ställd över vad det är för story som Piketty sålt in till världen. Det handlar inte om ett gäng superrika kapitalister som styr över världens produktionsmedel.
1 person gillar detta
 0
Erik Westberg (29 Juni 2014 14:34):
Nu börjar vi verkligen komma utanför sajtens teman, men ok då.

Det är många som har sågat Piketty, det var väl bara väntat, han utmanar ju rätt starka intressen. Att kapitalet spritts till många lär nog bli svårt att förena med tillgänglig statistik som visar hur mycket rikare de rikaste har blivit. Att allt beror på högre fastighetspriser blir svårt att kombinera med att klyftorna har ökat ytterligare efter fastighetsmarknadens kollaps.
 0
Mats O. (29 Juni 2014 15:24):
Erik, syftet var inte att diskutera Piketty eller vänsterns sökande efter någon ny politisk idé ("ropen de skalla, skattehöjning och förtidspensionering åt alla!").

Det som var intressant var just meningen om ökade fastighetspriser på speciellt äldre fastigheter i centrum i storstäderna, och inflyttningen till dessa hus.
 0
Ekonomix (30 Juni 2014 09:49):
Martin K:

Hur stora inlåsningseffekterna blir beror helt på hur man utformar regleringen och vilken inflationstakt politikerna väljer. Inlåsningen skulle under alla omständigheter bli mindre än idag. Och ännu värre var det förr.

Men ska vi återgå till temat så är ju inlåsningen av gamla tanter i stora lägenheter bara en liten delförklaring till centrums av avfolkning. Andra politiska förklaringar är att man ville att folk skulle bo större. Över stora delar av Stockholms innerstad ligger detaljplaner för att pressa upp lägenhetsstorlekarna vid nybygge och totalrenovering. Vidare sågs det avundsjukt på sekelskiftets villaområden. En miljö som man trodde att man kunde skapa kollektivt via förorten.

Men starkare än de politiska förklaringarna är nog ändå de naturliga.

Mark är relativit billigt i det svårodlade och folkfattiga Sverige. Det gör att den naturliga strukturen blir glesare än i Europa.

Men viktigast överallt var att transporterna underlättades. Det gjorde den naturliga strukturen glesare än under tidigare epoker. Skiftet gick dessutom snabbt vilket gjorde en avfolkning naturlig innan befolkningsökningen så sakta kom ikapp och fyllde upp statskärnorna igen. Inte som ett nytt paradigmskifte utan som en följd av att större städer har tätare centrum än mindre.

Stocholm växer ju inte snabbare i centrum än i periferin nu heller. Bara mera jämnt.
 0
Jan Wiklund (30 Juni 2014 11:05):
Ekonomix: Glöm inte hur transporter subventionerades under hela den här tiden, både via pengar och via administrativa apparater, se t.ex. Gunnar Falkemarks böcker. Och det är inte slut än.

Marken må ha varit billig i periferin, men att exploatera den var allt annat än billigt. Utan subventioner skulle det aldrig ha gått. Och utan politiskt motiverade upphängningar - typ "underklassen luktar", eller "herrgårdsliv åt medelklassen" - skulle det aldrig ha gjorts.
 0
Martin Kolk (4 Juli 2014 20:35):
Ekonomix: Anta att vi släpper hyrorna fria, dessa stiger med 125% i oreglerade lägenheter (nog i underkant för de mest eftertraktade lägenheterna), anta också en hyresutveckling på 3% i det oreglerade beståndet och en utveckling på 3% + 3% extra gradvis inflation i det befintliga beståndet.

Isåfall skulle det ta 29 år innan hyrorna var identiska enligt mitt snabbt kalkylerade exceldokument. För en person som innan avregleringen hade en hyra på 10000/månaden skulle den personen tjäna 3,37 miljoner kronor (i dagens prisnivå) över 29 år på att stanna i sin befintliga lägenhet istället för att byta till en oreglerad lägenhet. Hur sannolikt tror du det är att någon person som inte dör kommer att flytta från det befintliga beståndet?

Ett sådant beslut kommer alltså att ha extremt negativa konsekvenser på kort sikt för rörligheten och först efter 25+ år skulle det leda till ökad rörlighet.
 0
Ekonomix (6 Juli 2014 08:42):
Martin K:

Du gör en beräkning som vilar på antagandet att ingen som måste ge upp något i samband med flytt kan tänka sig att flytta.

Det antagandet stämer inte och hade det stämt hade ändå en omreglering av det slag du exemplifietar med lett till mindre inlåsning än idag. Idag måste nämligen alla som flyttar ge upp något och hyresrätter att flytta till finns inte heller. Med ditt antagande vore således alla inlåsta idag.

I verkligheten fungerar det inte så. Den möjliga hyresregleringsvinsten man måste ge upp är bara en del av det man väger in när man flyttar på samma vis som de kspitalvinskatter man råkar ut för när man flyttar från ett ägt boende och de stämpelskatter man åker på om man köper en fastighet.

Bariärerna finns där och de bromas, men självklart bromsar de mindre om de blir lägre. Även på kort sikt skullealltså inlåsningen minska med exemplifietad omreglering.

Konkret, damen som sitter i 5:an med en hyra på 10 000 som egentligen skulle ha en marknadshyra på 22 500 och hellre vill bo i tvåan med marknadshyran på 9 000 väntar kanske inte tills hyran blir 22 500 innan hon byter. Hon byter redan när hyresskillnaden blir tillräcklig, för henne.

I verkligheten är detta dessutom ett udda exempel,de flesta hyresrätter är mycket mindre med en mycket lägre rabatt i förhållandet till en marknadshyra.

Vill man studera hur storagrupper människor i verkligheten beter sig kan man studera bostadsrättsomvandlingar. Med ditt resonemang skull inga omvandlingar ske eftersom det aldrig är tal om att den rabatt bostadsrättsköparna får i förhållande till marknadspriset på bostadsrätter skulle motsvara 25 års hyresrabatter. Det brukar räcka med under tio år för att de nödvändiga 2/3 skall nappa. Då handlar det ändå inte om människor som står inför omgående flytt utan om människor som ger upp sin hyresreglering för framtida flexibilitet.

Om hyresvärden hade behövt ge rabatter motsvarande 20-30 års hyresreglingsrabatter hade det inte skett några ombildningar. Dessa drivs av att hyresvärdens perspektiv är längre än hyresgästernas. Helt naturligt så länge även nya hyresgäster får del av den upparbetade hyresrabatten.

För övrigt tror jag att du missuppfattat min ide. Jag förespråkar inte att det skall finnas reglerade resp oreglerade lägenheter. Min tanke var att hyressättningen vid kontraktsskrivningen skulle vara fri men att sedan hyreshöjningarna var reglerade. Det oavsett när kontraktet skrevs.
 0
Martin Kolk (6 Juli 2014 13:51):
Idag så finns ju möjligheten att byta en hyresreglerad lägenhet mot en annan, utan inlånsningseffekter. Det skulle försvinna med din variant av "rent control" i New York stil (som har horribla inlåsningseffekter). Alla system som har en två delad marknad med en del reglerade lägenheter och en del oreglerade (New York/Paris) kommer att ha värre inlåsnings problem en än enhetlig reglerad (Stockholm), eller enhetligt oreglerad marknad (Japan). Dessutom får man horribla incitamentseffekter i att husvärden har alla intressen i att göra ditt liv så obehagligt som möjligt (Paris/New York).

Din jämförelse med bostadsrättsomvandlingar är förvirrad. Den innebar ju oftast en direkt vinst på minst 30% av marknadsvärdet. De söker typiskt inte flexibilitet utan en omedelbar ekonomisk vinst. Om du räknar på det så var nog vinsten väldigt ofta mer än 25 års skillnad kostnad mellan att äga en (skattesubventionerad via avdragsrätt) bostadsrätt jämfört med den tidigare hyresrätten (sedan äger du ju bostaden på slutet också). Detta är ju också orsaken till att det var så attraktivt att ombilda. Alternativet att i efterhand skaffa sig en ny hyresrätt fanns ju också kvar eftersom hela marknaden är regerad.

Det är överlag underligt hur du antar begränsad ekonomisk rationalitet för inblandade aktörer.
 0
Ekonomix (6 Juli 2014 14:17):
Det finns ingen omedelbar vinst vid bostadsrättsomvandlingar. Tvärt om är den omedelbara effekten en ökad kostnad. Om du sedan väljer att räkna på det, jag har för ro skull räknat på ett ganska stort antal exempel, så kommer du att finna att den potentiella vinsten försvunnit inom tio år.

Dvs för den som bor kvar mer än tio år är hyresregleringen mer lönsam. Men i den verkliga världen är det ändå ungefär där brytpunkten ligger. Alltså när två tredjedelar av hyresgästerna röstar ja till omvandling.

De personer som kräver en kompensation motsvarande 25 år såsom du är en minoritet som blir nedröstad.

Knappast för att majoriteten är korkad utan för att majoriteten även har andra behov än maximal hyressubvention att ta hänsyn till.

Vad gäller byten så finns det inte någon allmän tillgång på sådana möjligheter idag heller. Vad gäller lägenhetsbyte med hos samma värd kommer incitamentet att föra över del av den sänkta hyran att finnas kvar om värden vill ha till stånd bytet. Det senare en förutsättning idag också.
Samråd och Utställning i Stockholm
Detaljplaner som är på samråd eller utställning i Stockholms stad just nu:

Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Stockholm:s 8653 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Stockholm skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsmiljöer - inte isolerade bostadsområden.

 Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer. Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY kämpar för den urbana stadens upprättelse. Sluta bygga bostadsområden och förorter! Bygg stad istället.

YIMBY vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och smyckas med intressant och utmanade arkitektur.

Mer information om oss
Gå med!

Om du har facebook kan du också gå med i vår grupp, "Stockholm är inte bullerbyn".

Forum
Allmänt
Uthyrningsdel
19 Mars 12:57 av Tom Keller
Arkitektur
Nytt hotell på Vasagatan 22
19 Januari 14:08 av Sebastian Dahl
Stockholm/Söderort
Samråd om lägenheter längs Bredängsvägen
31 Oktober 2023 11:28 av Mårten Landström
Stockholm/Söderort
Tumba Centrum
31 Oktober 2023 11:25 av Mårten Landström
Arkitektur
Welthauptstadt Germania vs. Berlin
6 Juli 2023 11:50 av Carl S
Forum

@yimbysthlm på Twitter

RSS  RSS-flöde



Politik bloggar Creeper