Utskrift från www.yimby.se
....

Leder förtätning till undanträngning?

 

Gammalt möter nytt.

En invändning som ibland dyker upp i samband med förtätning är att nybyggnationerna kan föra med sig statushöjning, höjda hyror och undanträngning av befintliga resurssvaga grupper i de områden där de genomförs. Att sådana effekter kan förekomma och har förekommit lokalt är nog inte så mycket att orda om, framförallt i de fall förtätningen och de upprustningar som ofta genomförs i samband med denna koncentreras till enstaka områden medan andra områden med liknande karakteristik lämnas orörda. För staden som helhet är dock förtätning avgörande för att motverka sådana undanträngningsffekter, givet att stadens befolkning växer.

Vad som glöms bort av dem som av gentrifieringskritiska skäl generellt motsätter sig förtätning och upprustning av den yttre miljön i låginkomstområden är att status i huvudsak är ett nollsummespel. Så snart en ny iPhone släppts är den tidigare modellen inte längre lika häftig, och en statushöjning orsakad av förändringar i stadslandskapet kommer på samma sätt att leda till att resten av staden blir lite mindre flärdfull än den annars skulle ha varit (om förändringen gör hela staden mer flärdfull kommer någon annan stad att tappa i flärd). Att statusen höjs på område efter område utan att andra områden tappar beror helt enkelt på att stadens befolkning ökar, och inte på upprustningarna. Att motverka undanträngning genom att stoppa upprustningar är alltså ett ”race to the bottom” som på sin höjd fungerar på det mycket lokala planet; de uteblivna upprustningarna kommer istället att leda till att statusen blir högre någon annan stans i systemet, vilket (om utgångspunkten är att statusökningar är något negativt) borde leda till slutsatsen att stoppandet av upprustningar är en osolidarisk handling. Den som tycker att det satsas för mycket på ett område borde istället argumentera för att satsningarna ska spridas mer jämnt över staden, så att inte vissa områden ska rusa i status relativt andra. I Göteborgs fall bör, t.ex., en upprustning av Gamlestaden genomföras parallellt med en upprustning av centrala hisingen (vilket också görs). Vi vill naturligvis att alla områden ska vara så trivsamma som möjligt – allt annat vore absurt.

Om ett generellt motverkande av upprustningar är verkningslöst ur ett undanträngningsperspektiv så är ett generellt motverkande av förtätning rent kontraproduktivt. Förtätning bidrar på det stora hela till att dämpa prisökningarna eftersom det ökade utbudet av bostäder som förtätningen för med sig gör att konkurrensen om bostäderna minskar. Även om flyttkedjor inte alltid löper så väloljat som ibland förespeglas så kommer varje person som flyttar in i det nybyggda att hålla fingrarna borta från det gamla. Förtätning minskar alltså risken för undanträngning av resursvagare grupper i staden som helhet. I en stad med växande befolkning men utan nybyggnation kommer, däremot, resurssvaga grupper successivt att helt trängas ut ur staden.

Gå med i YIMBY Stockholm
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
Denna artikel är publicerad både här och på Yimby Göteborg och Yimby Malmö.
Kommentarerna nedan är från alla dessa siter.
 0
Krister (9 December 2014 08:31):
Andelen bostadsrätter i centrala staden är nu långt över 50%. För varje ny förtätning blir denna andel högre. Priset för bostadsrätter har 10-dubblats på 20 år. Det är främsta orsaken till gentrifieringen.
+3
Patrik Höstmad (9 December 2014 09:39):
Kirster, det där är inte sant.

SDN Centrum har 65,7 % hyresrätter och 33,2 % bostadsrätter.
SDN Majorna-Linné har 61,5 % hyresrätter och 36,6 % bostadsrätter.

Siffrona för pirmärområden i SDN Centrum är (hyresrätt först och bostadsrätt sist)
Krokslätt 74,2 % - 22,2 %
Johanneberg 67,2 % - 32,8 %
Landala 88,9 % - 11,1 %
Guldheden 63,1 % - 35,3 %
Lorensberg 59,6 % - 40,3 %
Vasastaden 55,8 % - 44,2 %
Inom Vallgraven 43,2 % - 56,8 %
Stampen 62,7 % - 37,3 %
Heden 59,1 % - 40,9 %

Samma siffror för primärområden i SDN Majorna-Linné
Kunsladugård 76,3 % - 16,8 %
Sanna 89,4 % - 10,6 %
Majorna 60,6 % - 39,4 %
Stigberget 84,9 % - 15,1 %
Masthugget 39,9 % - 60,1 %
Änggården 53,3 % - 11,7 %
Haga 85,7 % - 14,3 %
Annedal 63,1 % - 36,4 %
Olivedal 41.2 % - 58,8 %
 0
Anders Bäck (9 December 2014 10:19):
Krister: Då kommentarerna här verkar delade mellan Stockholm, Göteborg och Malmö är det svårt att veta vilken av städerna du avser. Av Patriks siffror ser vi att det för Göteborgs del bara gäller för små delar av centrala staden, om man nu inte anser att det bara är området innanför vallgraven som är central.
 0
Martin Kolk (9 December 2014 13:53):
Tycker man ska skilja på förtätning och upprustning. För förtätning gäller ju ditt argument ovan fullt ut, om man inte förtätar så minskar den relativa tillgången, och centralitet blir mer och exklusivt och svåråtkomligt. Att förtäta är därmed säkert nästan alltid positivt.

För upprustningar däremot ser jag ingen anledning till att man ska upprusta i högre grad än vad personer faktiskt efterfrågar. Något som verkar vara fallet i en del, om inte alla, projekt om att upprusta tidigare områden. Omrenoveringar etc, tror jag också ofta sänker snarare än höjer befolkningstätheten när mer resursstarka flyttar in. Detta är ju dock svårt (och inte önskvärt) att göra så mycket åt när det styrs av personliga preferenser och efterfrågan.
+1
David Nylund (9 December 2014 18:24):
I Stockholm är det onekligen så att bostadsrätterna är fler i innerstan (sammantaget i kommunen är det ungefär jämnt skägg, men nybyggnationen är främst bostadsrätter, så även det kommer väga över till bostadsrätternas fördel över tid.

Men det beror ju främst på hyresregleringen, som gör att en hyresrätt i ett äldre hus i innerstan kostar en bråkdel av vad en motsvarande bostadsrätt gör. Hyresregleringen leder till att hyresrätterna försvinner, gentrifieringen är bara ett symptom på en allmänt hög efterfrågan.

Men nu var det ju inte det som var huvudfrågan, utan om förtätning leder till undanträngning eller inte. Och där skulle jag säga att bara genom förtätning och ökat utbud kan kostnaderna för att bo centralt hållas på en rimlig nivå.

Det är klart att det även går att hålla hyrorna nere genom att områden förfaller och standarden i allmänhet suger, men då är det ju för att ingen vill bo där, ala amerikansk innerstad på 80-talet. Och då är inte kostnaden rimlig, bara låg - i pengar räknat.
 0
Martin Ekdahl (9 December 2014 18:59):
Mycket intressant analys. Får man fråga var bilden kommer ifrån?
 0
Patrik Höstmad (9 December 2014 20:19):
Fotot kommer från Kreuzberg, Berlin.
 0
Jan Wiklund (10 December 2014 14:42):
Race to the bottom var ordet. Den förtätningsfientliga argumentationen påminner om en historia från SL. Min bekanting ingenjören besökte tillsammans med inköpschefen en stad ca 1980 där man tidigt hade mycket stora destinationsskyltar på bussarna. På min bekantings fråga om inte SL kunde köpa in motsvarande svarade inköpschefen: Nej, då kommer folk bara att kräva det överallt.

Inget får någonsin förbättras.

Skämt åsido. Med rättigheter att förtäta överallt (där det inte redan är fullt) enligt Lindhagen 2.0 borde risken falla bort. Om det ska krävas detaljerade planer och strikt styrning från stadsbyggnadskontor är däremot risken stor eftersom detta med nödvändighet måste bli punktinsatser.

Men om inget alls görs blir det en sjujäkla gentrifiering där det redan är tätt, det har vi sett de senaste tretti åren.
 0
Martin Ekdahl (11 December 2014 18:45):
Ah, ja det såg tyskt ut. Har en del sådana kontraster här i Rostock med..
 0
Johanna (13 December 2014 07:30):
Det jag ser när det gäller förtätning är att många soliga lägenheter sen hamnar i skuggan av ett högre hus. Som om inte ljuset skulle spela någon roll. Dessutom är det lägre takhöjd för att pressa in fler våningar i de nybyggda husen. Men vissa äldre hus som är osmart byggda (hemska loftgångar istället för egen balkong) borde kunna rivas för mer människovänliga nybyggen.
+1
Jens Ekengren (13 December 2014 09:16):
Johanna: vilket är viktigast, att lägenheterna som finns nu har sol in när de boende är på jobbet, eller att det kommer fler lägenheter folk kan bo i?

Varför inte bygga några fler trevliga hus bredvid de sunkiga och låta dem självdö när deras tid är slut? Rivning är dyrt, särskilt om det inte är något tekniskt fel på husen.
 0
Krister (14 December 2014 09:53):
Se till att bygga med med lite högre kvalitet och snyggare estetiskt så slipper vi göra samma fel som när miljonprogrammet byggdes på 1960-talet. Husen från 1950-talet och tidigare står kvar och är populära. Dessutom borde vi värna om orter som inte del av storstadsområden. Nedlagda industrier, minskad befolkning, etc. Hur stoppar man denna utveckling?
 0
NN (14 December 2014 18:45):
De enda områdena i Sverige, ja nästintill, där protester förekommer mot gentrifiering är idag ganska ocentrala områden. De andra är redan gentrifierade. Så ser det inte ut i nästan alla andra länder, vilket förstås får beaktas.

Var det inte i Tensta som ett nybygge inte blev av pga protester och hot?
 0
Jan Wiklund (15 December 2014 10:55):
NN: Korrekt, de svenska storstäderna är Europas mest segregerade, se http:​/​/​www.​dn.​se/​sthlm/​segregationen-​klyver-​stockholm/​.​ Antagligen beror det på att svenska storstäder samtidigt är extremt uppsplittrade i enklaver. Varje enklav en segregerad värld för sig själv.

Slå sönder enklaverna så slår man sönder segregationen. Det är kärnan i Lindhagen 2.0.
 0
Hans-Olof Hansson (15 December 2014 22:52):
Förtätning är nödvändigt för att få till det stadsliv och levande kvarter med butiker i bottenplan som vi vill ha.

Statushöjning är också helt nödvändig med jämna mellanrum. Se bara på Majorna där jag bor med alla fina landshövdingehus. När de uppfördes var de betydligt mindre mysiga. Hade man inte gjort en standardhöjning så hade de fortfarande varit ettor med kök, kallt men inte varmt vatten. Uppvärmning med ved och tillhörande vedförråd på gården som låg granne med den gemensamma toaletten. Ingen dusch eller bad, självklart. Tvättade gjorde man k källaren och sedan hängdes den på tork på vinden. Nej, några hissar fanns inte utan allt fick kånka upp och ner för vindlande trappor.

Tätheten var det dock inget fel på med i snitt tre personer per rum, inklusive i köket! Då fanns det minsann underlag till en butik i varje hörn. Men med den lägre Tätheten efter renoveringarna så blev det allt svårare för butiker att gå runt. Tre våningar räcker liksom inte till, speciellt inte när bottenvåningen skulle vara för butiker. Vad behövs? Räcker det med sex våningar och en sjunde vindsvåning under snedtak? Eller krävs högre hus?
+1
Patrik Höstmad (15 December 2014 23:26):
Hornsbergs strand som enligt uppgift ska ha blivit mycket bra har förhöjd bottenvåning för verksamhetslokaler, där på 8 våningar bostäder var av den översta är lite indragen.
+3
David Nylund (16 December 2014 00:18):
Ja, Hornsbergs strand är lyckat, men det har också Stockholms bästa kvällssol med sitt nordvästläge, så det är mer än bara den lokala tätheten som gör sitt till.

Gentrifierat så det skriker om det dock, och jag tror inte att näraliggande områden som Kristineberg eller Huvudsta/Västra skogen bromsas nämnvärt i sin gentrifiering bara för att det finns ett "bättre" område i närheten heller.

Svårt att göra så mycket åt som sagt, men jag tror alltjämt att varje nybyggd lägenhet minskar prispressen uppåt på det befintliga beståndet i stort.
 0
Krister Malmqvist (17 December 2014 07:40):
Att få upp statusen för miljonprogramsområden genom förtätning är inte intressant för fastighetsbolagen. De satsar hellre på säkra kort i populära lägen.
 0
Hans-Olof Hansson (17 December 2014 07:55):
Det pågår ju redan förtätning till viss del där! Med dagens bostadsbrist så finns det bara säkra kort...
+2
David Nylund (17 December 2014 07:57):
Krister, det är tyvärr inte intressant för vissa boende heller; människor med knappa omständigheter som är oroade för höjda hyror. Komplext problem som sagt var.

Sen har ju ett modernistiskt höghusområde på ett gärde (nåja), långt ifrån stan rätt dåliga förutsättningar rent objektivt. Det är klart att mn inte ska släppa det vind för våg, men man får nog acceptera att det förblir relativt oattraktivt.
 0
Mats O. (17 December 2014 09:23):
Det pågår just nu en svag gentrifiering i miljonprogramens lägenhetsområden. Fastighetshajar och miljardärer har under dom senaste åren köpt upp bostadshus i några av Stockholms, Göteborgs och Malmös mest slitna områden.

Dessa är Victoria Park i Rosengård (Greg Dinginzian), Balder i Biskopsgården och Bergsjön (Erik Selin), Mitt Alby (Mikael Ahlström), D. Carnegie&Co i Husby (Knut Poussette). Andra miljadärer som investerat i miljonprogram är Stena-familjen och Roger Akelius.

Affärsidén är enkel. Med befintliga hyreskontrakt kan man inte göra så mycket men så fort någon flyttar gör man en renovering av lägenheterna och höjer sedan hyran med 50-90%. Sånt här funkar inte på mindre orter men däremot i storstadsområden med akut bostadsbrist. Det är inga problem att hitta någon som vill hyra en 3:a i Husby för 11.000 i månaden. På det viset får man även en gentrifiering i ytterområdena.
 0
ekonomix (17 December 2014 12:23):
Men det går bara att hitta någon som vill hyra en 3:a i Husby för 11.000 så länge mer attraktiva lägenheter är hyresreglerade och därför upptagna.

Att rusta upp i Husby är alltså inte ett säkert kort ekonomiskt sett eftersom den politiska risken är signigikant. Att det finns riskvilliga miljardärer, s.k. riskkapitalister på vänsterspråk, som ändå väljer att göra det är en annan sak.
 0
Jan Wiklund (17 December 2014 16:27):
Så länge det finns färre lägenheter än hushåll råder brist, hur sen än lägenheterna fördelas.

Som jag har påpekat i tidigare trådar är detta ett endemiskt problem i växande storstäder. Marknaden klarar det inte, eftersom det finns monopolistiska drag inbyggda i systemet (marken), och monopolistiska marknader höjer alltid priset hellre än att producera nytt.

Det finns två sätt att angripa problemet.
1. Lindhagenplanen 2.0, dvs se till att det finns massor av stadsplanerad mark att bygga på
2. Kommunala bostadsbolag med order uppifrån att bygga så mycket de kan utan att bekymra sig om profitmaximering

Inget hindrar att de kombineras.
+1
Martin Ekdahl (18 December 2014 09:51):
Avskaffa alla byråkratiska boendehinder.
 0
Jan Wiklund (18 December 2014 11:25):
Det enda byråkratiska boendehindret jag kan se är de enorma eftersläpningstider som vållas av att Stadsbyggnadskontoren ska detaljstyra alla planer (samtidigt som de låter byggherren bestämma i stort).

Låt Stadsbyggnadskontoret, eller hellre nämnden, bestämma ett antal byggregler om de vill, och sen hålla sig till dem och låta den som vill bygga göra detta. Och sen ägna sig åt att göra stadsplaner i stort.

Det skulle gå mycket fortare.
+1
David Nylund (18 December 2014 16:31):
Boverket har väl en och annan föreskrift som kan sägas vara ett byråkratiskt hinder mot byggande. Sånt där som gör att stora delar av innerstan inte hade kunnat bebyggas enligt dagens regler.

Sen kan man ju tycka att vissa av dessa föreskrifter är bra och rimliga, men det är i mina ögon en annan sak.
+1
Jan Wiklund (19 December 2014 15:16):
När byggandet hoppade uppåt i början av 2000-talet anses detta allmänt ha berott på att Annika Billström lyckades skära igenom en massa byråkratiska hinder - utan att röra vid något som Boverket hade bestämt. Hon bara såg till att det fanns ansvarsfördelningar som höll. Att sådant ska behöva göras utanför de gängse rutinerna är ett tecken på att processen idag är för krånglig.

På minglet hos Stadsliv i höstas verkade det råda stor enighet om att det var bristen på mark som hindrade byggandet, och att detta berodde på att stadsbyggnadskontoret hade dålig kapacitet. Frågan är då om allt de gör är nödvändigt - eller om en massa kapacitet skulle frigöras med en annan sorts planprocess, en sådan vi föreslår i Lindhagen 2.0.
+1
Martin Ekdahl (19 December 2014 16:56):
Jag tror knappast att det är platsbristen som driver de svenska kostnaderna för att producera bostäder högt över det europeiska genomsnittet. Även jämfört med länder med betydligt högre befolkningsdensitet än Sverige. Det vore som att skylla en krånglande båts oduglighet på det omgivande havet. Stockholm har massvis med mark att missköta.
+1
Anders Eriksson (20 December 2014 19:24):
Ärligt talat tror jag inte att det blir en snabb gentrifiering i Husby bara för att 3:or börjar kosta 11 000 i månaden (om det nu är så).

Att folk kan betala dessa hyror beror i många fall att de delar lägenheten med andra, och/eller får försörjningsstöd. Det är dock inte alltid så, men man ska vara medveten om att åtskilliga lägenheter i miljonprogramsområdena idag är delade eller på annat sätt trångbodda. Det är knappast ett uttryck för gentrifiering.
+2
Martin Kolk (21 December 2014 01:23):
Man kan ju fundera över att stadsdelen med allra högst kvadratmeterpris i hela Sverige, Gamla Stan, nog bryter mot i princip varje nuvarande byggföreskrift man kan hitta.
+1
Hans-Olof Hansson (21 December 2014 09:33):
Ja, visst var de korkade förr i världen som inte kunde förutse dagens regler? :-)
Samråd och Utställning i Stockholm
Detaljplaner som är på samråd eller utställning i Stockholms stad just nu:

Följ oss
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Stockholm:s 8608 medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Stockholm skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsmiljöer - inte isolerade bostadsområden.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar naturmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer.
Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY kämpar för den urbana stadens upprättelse. Sluta bygga bostadsområden och förorter! Bygg stad istället.

YIMBY vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och smyckas med intressant och utmanade arkitektur.

Mer information om oss
Gå med!

Om du har facebook kan du också gå med i vår grupp, "Stockholm är inte bullerbyn".

@yimbysthlm på Twitter