Ränteavdraget

Det pågår en diskussion i UNT kring huruvida ränteavdraget påverkar bostadsmarknaden eller ej. Mats Åkerblom menar på att hushållen bara drar av upp till 30% av räntan medan (hyres)företagen drar av hela räntan i rörelsen, och att hyresrätter därmed gynnas mer av ränteavdraget än bostadsrätter. För det första anser jag att han har fel, men eftersom det kan vara ett väl laddat ämne utanför YIMBY:s ramar så dyker det upp här som en diskussionstråd.

Ränteavdraget ligger på 30% för räntekostnader upp till 100 000 kr och däröver på 21% (jämför kapitalskatten om 30%). Det betyder att hushållen får göra avdrag på skatten, som i övrigt baseras på inkomst. Hyresföretagen vinstbeskattas, vilket betyder att alla kostnader bakas in i rörelsen, eftersom de är en del av själva näringen. Men räntekostnaderna finns fortfarande där, vilket gör att företaget måste ta ut en hyra som är tillräckligt hög för att täcka driftkostnader, amorteringar och räntor. Ett hushåll betalar också drift, amorteringar och räntor för sitt boende, men också för mat kläder o.s.v.. Skillnaden är att bostadsrättsinnehavare (som förutsätts låna till sin bostad) får dra av 30% av räntekostnaden, medan de som hyr sin bostad måste betala hela räntan via hyresföretaget. Avdrag eller ej, men de som hyr får inte del av det ränteavdrag som bostadsrättsinnehavare har rätt till.

Ponera en bostad värd 1 miljon, 100% belånad. Ponera också en avskrivningstakt på 40 år (2,5% per år) samt en låneränta på 5% (mer realistiskt än dagens ränta). Utöver driftskostnader kostar alltså bostaden 7,5% av sitt värde varje år. Är det en hyresrätt förs hela kostnaden över till hyresgästen som formellt sätt betalar "Hyra" som inte är avdragsgillt på något sätt. Är det däremot en bostadsrätt så har ägaren rätt att göra avdrag på 30% av räntekostnaden, som då blir 3,5% av bostadens värde. Då blir årskostnaden totalt sett 6% av bostadens värde. Som synes vinner man på att bo i bostadsrätt, och detta får två huvudsakliga följder:

1. Det blir lönsamt att ombilda hyresrätterna till bostadsrätter och därmed sänka sina kostnader med 20% enligt exemplet. Denna tendens gör att hyresrätterna blir färre och bostadsrätterna blir fler, ceteris paribus.

2. Priserna på bostadsrätter stiger i förhållande till hyresrätterna med 25% enligt exemplet. Det blir alltså mer lönsamt att producera bostadsrätter än hyresrätter.

Sammantaget gör ränteavdraget att det blir fler bostadsrätter och färre hyresrätter. Man kan möta det med sänkt fastighetsskatt för hyresrätter eller subventioner av hyresrättsbyggande, men det finns fortfarande samma tendenser till att öka antalet bostadsrätter och minska antalet hyresrätter. När man pratar om att förbättra villkoren för hyresrätterna kanske man först ska ta bort förmånerna för bostadsrätterna, med andra ord sänka ränteavdraget.

Jag är lite förvirrad av beräkningarna. Blir verkligen den årliga kostnaden för bostaden 7.5 % av dess värde? I så fall går ju 2/3 av de pengarna (50 000 i fallet med miljonbostaden) till att betala räntan och endast en tredjedel (25 000) till att betala miljonen... det blir ju en riktig ockerränta. SMS lån? Blir inte årskostnaden för lånen 1 000 000 • 0,025 • 1,05 ?

Räntan tas ut som en avgift på det lånade beloppet. Har man en årsränta på 5% så blir det 5% av hela lånet. Men eftersom man amorterar så krymper lånet hela tiden och därmed också räntan. Amorteringen ligger på ett fast belopp (i exemplet på 25 000), medan räntan är en procentsats av lånet. När hälften av lånet (500 000) är betalt efter 20 år blir räntan 500 000 * 0,05 = 25 000 per år, alltså hälften mot vad det var från början. Totalt kommer lånet på 1 miljon att kosta 1 miljon i räntor i exemplet. Ocker, kan tyckas, men 5% är en relativt låg ränta i historiska sammanhang. Det kostar väldigt mycket att låna.

Idag ligger många bolåneräntor på runt 2%. Det blir en årskostnad på 4,5% av bostadens värde per år. Då blir den totala räntekostnaden bara 400 000 kronor på 40 år. I början på 80-talet låg dock räntorna på runt 15%. Å andra sidan var bostadspriserna mycket lägre då så det var lättare att köpa en bostad med egna sparmedel.