Yimbyproblemet i bostadsrättsföreningar

Nej, jag har inget emot bostadsrätter av de skälen. Att äga sitt boende ger väl någon form av egenmakt, för att använda ett gammalt sossedjungelspråk (det säger f ö en del om det politiska klimatet i Sverige att lägenhetskolchoser betraktas som värsta formen av klipparkapitalism).

Men jag kan se vissa yimbyistiska problem i just bostadsrätt(sförening)en som konstruktion och skulle gärna vilja få mer vatten på min kvarn. Tänker jag fel i följande teser?

1. Bostadsrättsinnehavare är mer nimbyistiska än hyresrättsinnehavare. Till skillnad från hyresrättsinnehavare oroar sig bostadsrättsinnehavare inte bara för sin utsikt och P-plats, utan också om värdet på sin investering. Visst, Yimbyförtätning torde ju höja värdet på deras investeringar. Men givet hur sunkigt man byggt i Sverige sedan 1940-talet har de ju inte helt fel i sin förmodan att förtätning är ett hot ('inte ett punkthus till på min gräsmatta').

2. Bostadsrätter är svårare att modulera om. Hyresvärdar har byggt om gamla hus så att vissa mindre lägenhter slås ihop till en. I takt med att kraven förändras -- en genomsnittlig tvåa är inte som på femtiotalet en rymlig barnfamiljslägenhet -- har det också möjliggjort att man behåller en social bredd (tänk valfritt landshövdingehusområde). Visst händer det att folk köper två bostadsrätter intill varandra och slår ut en vägg. Men dels är det svårare, dels inte permanent, eftersom innehavaren, den dag hän vill sälja, tjänar bättre på att återställa de två mindre lägenheterna än på att sälja en stor. Rent juridiskt kanske det också är krångligare.

3. Bostadsrättsföreningar är svårare att modulera om II. Säg att man kunde förtäta genom att riva en kåk i ett område för att kunna bygga något nytt, mer stadsmässigt (eller bara riva för att knyta ihop två säckgator, se Högsbotråden för exempel). För en hyresvärd vore det väl en baggis: Säg upp hyresgästerna, riv, bygg. Men för en bostadsrättsförening vore det en betydligt mer komplicerad process, både finansiellt, juridiskt och internpolitiskt, inte sant?

Här i Göteborg finns ju en rad jättelika bostadsrättsföreningar med hundratals lägenheter (Brf Masthugget med ca 1.500 är väl störst i landet) som ofta dominerar hela områden, vilket skapar motsvarande problem för förtätning.

Tänkvärt.

Tänker särskilt på punkt 1 och den värdeminskning som man man förmodar om utsikten försämras på något sätt.

Tänker också på den problematik som är förknippad med att EN ägare (kan även vara en privat fastighetsägare) äger ett stort område. Det bli ingen dynamik i ett sådant område och förändringar sker långsammare än om flera mindre ägare finns.

Tror jag.


/Axel

@ johan: YimbyGBG är ju tvärpolitiska och aktar sig därför för att ta ställning i partipolitiskt skiljande frågor. Men diskutera kan man ju alltid göra...

Jag tror ju du har helt rätt. Frågan är hur man ska lösa det? Any thoughts?

@Axel: Sant, en ägares dominans är problematisk (jfr. F-bostäders dominans i Majorna, t ex). Men BRF-formen gör det svårare att lösa dominansproblemet: En hyresvärd kan ju alltid sälja av delar av beståndet. Men vore det praktiskt (juridiskt-tekniskt-ekonomiskt-internpolitiskt) möjligt för, säg, BRF Masthugget att sälja av två-tre bostadshus? Jag har svårt att tro att det någonsin skulle ske, Och det betyder att vi får dras med otympligheten i de mastodont-BRF:er vi har under lång tid framöver.

@Johannes: Tja, det handlar väl om att ändra de lagar som reglerar BRF:erna. Jag vet inte riktigt hur det kommer att funka med ägarlägenheterna, men jag antar att de blir något mer ommodulerbara (eller vad man nu ska kalla det).

---

Senast ändrad 19 maj 2009 23:26

Lägg till en punkt 4. Bostadsrättsföreningar försvårar riktig social blandning i kvarteret.

Det är klart att en brf-medlem har ett intresse att bevaka värdet på sin bostadsrätt vid förändringar. Men jag kan inte se att det i sig utgör ett problem. Målet vid förändringar borde vara att det totala värdet/nyttan för befintliga och tilkommande boende ökar så mycket som möjligt i relation till kostnaderna. En hyreslägenhet har ju också ett värde för den som bor där och även ett ekonomiskt värde för hyresvärden om den säljs (till en brf tex).
Själva brf:ena har traditionellt ofta haft en bostadssocial tanke utöver det rena boendet åt medlemmarna, även om detta engagemang nog har avtagit över tiden.

Det som är ett problem är om oron för värdeförändringar är ogrundad och gör boende illa till mods eller får dem att försöka förhala sunda projekt. En sådan oro kan ju bero på negativa erfarenheter av tidigare byggen. Bra projekt och saklig information och involverande av grannar tidigt i processen borde vara sätt att motverka detta.

Ett annat problem är om möjligheterna att överklaga/förhala projekt är för stora. Men det är i så fall primärt ett systemfel i besluts-/rättsordningen snarare än ett fel på brf som upplåtelseform.

Att homogent ägande i stora områden motverkar ändringar är inte heller självklart. Snarare borde det ge goda förutsättningar för väl förankrade projekt då det är enklare att diskutera inom en förening där det finns regler för att fatta majortitetsbeslut än att uppnå konsensus mellan många olika aktörer. De som drabbas särskilt hårt av förändringar inom en brf kan få andra kompensationsåtgärder eller ändrat andelstal. Även ekonomin vid projekt kan gynnas av skalfördelar. Om enskilda mindre aktörer tillåts bygga mot omkringboendes vilja blir istället sammanhällningen i området lidande.
Däremot kan engagemanget och delaktigheten säkert bli mindre i en stor brf. Att dela en stor förening i flera små brfer borde inte vara ogenomförbart.

Men det största problemet i Sverige är väl att det är svårt att få centrala hyreslägenheter så att många bor i brf som egentligen skulle föredra hyreslägenhet. Mer hyresrätter centralt och pressade produktionskostnader så att tillgång och efterfrågan kan mötas vid en rimlig hyresnivå borde vara lösningen. Dagens obalans ger antingen som nu köproblem eller ekonomisk segregation vid friare hyressättning.

Bristen på hyresrätter centralt torde också vara en huvudorsak till de sociala skillnaderna mellan upplåtelseformerna. Med god tillgång till hyresrätter skulle priset på bostadrätter (och äganderättslägenheter) sjunka så att de blev ett alternativ för fler.

@ daniel: Mycket klokt! Där övertygade du mig

-Jag hoppas att regeringens idé med Ägarlägenheter kan bli ett bättre koncept än hur dagens Bostadsrättsföreningar fungerar eller icke fungerar.
Bostadsrättsföreningar fungerar som fackföreningar särskilt om det råder kris- eller krigssituation mellan enstaka medlemmar.För då kan ej Styrelsen i Bostadsrättsföreningar agera neutralt utan tar ställning för den eller de som ifrågasätter minst eller beklagar sig minst.

Ägarlägenheter kommer att resultera i större individuellt ansvar på alla områden.

-Jag har haft ett rent h-vete med dunka-dunka musik under dygnets 24-timmar och det även under vilken veckodag som helst.Förut, min tidigare närmaste granne, en man född 1919, tvingade mig som nyinflyttad 1999 att höra radionyheter med högsta ljudstyrka kl.01.45 samt kl.05.45 var och varannan dag.
När jag protesterade så ringde han Polisen som besökte mig i min lägenhet och i entrén sammanlagt 7 gånger under 1999-2001 då jag kontaktade Advokat Åke Lindström och därefter började jag skriva brev till Närmiljöavdelningen vid Göteborgs Miljöförvaltning (som har hjälpt mig otroligt mycket genom åren).

Så jag vet av egen erfarenhet att man EJ skall kontakta varken Hyresvärd (om man bor i en Hyresrätt) eller Styrelsen i en Bostadsrättsförening, om man har problem med grannar och ljudproblem från en eller flera grannar.

Ägarlägenheter kommer att ge ett mycket större individuellt ansvar där icke en okunnig kollektiv Styrelse i en Bostadsrättsförening kan göra ett problem till ett personligt problem hos en enskild när problemet är något som omfattar flera i en fastighet.
Det är vad jag hoppas på, av egen erfarenhet av Styrelser i Bostadsrättsföreningar.

Sverige har haft samma byggnormer gällande ljudisolering i flerfamiljshus under 54 år mellan 1945 och 1999.

Inom vilket annat område i Sverige har ingen förändring skett under 54 år?

SOU 1993:65 Handlingsplan mot buller och dess prop.1996 gav Ljudklass C som minimikrav vid nybyggnation från 1 januari 1999.
Enligt SOSFS 2005:6 Buller inomhus gäller 25dB som högsta ljudnivå i sovrum eller annat rum som används som sovrum i permanentboende hus och i fritidshus.SOSFS 2005:6 kan läsas på www.sos.se
SOS=SocialStyrelsen.
SOSFS=SocialStyrelsens FörfattningsSamling,
Socialstyrelsen är den myndighet som ombesörjer bindande föreskrifter som kommunernas Miljöförvaltningar har att följa och kontrollera att bostadsägare och näringsidkare följer.

-Jag har kollat på www.regeringen.se när det gäller Ägarlägenheter som nu har tillkommit genom en lagrådsremiss och därefter ett beslut om en förändring i lagstiftningen om ny ägandeform för lägenhetsinnehavarare från 1 Maj 2009.
Mycket riktigt kommer Ägarlägenheter tvinga ägarna till större ansvar över sin Ägarlägenhet där den som stör grannar på något vis kommer att kunna tvingas att betala vite vid störningar i boendet.

I övrigt är Ägarlägenheter lika Bostadsrättsföreningar med en Styrelse
och gemensamhetsutrymmen som tvättstuga o. dylikt.
Men vill ägaren av en Ägarlägenhet hyra ut sin lägenhet i Andra hand så är ej innehavaren av en Ägarlägenhet skyldig att informera Styrelsen i ÄgarSamfälligheten om detta utan det är bara att hyra ut lägenheten.

Ägarlägenheter finns som boendeform i våra grannländer Norge och Finland.

---

Senast ändrad 5 juni 2009 19:07

@Johan: Bostadsrättsföreningar skulle kunna vara en stor möjlighet snarare än problem vad gäller Yimbyism. Bostadsrättsföreningarna har ju ett egenintresse i att förvalta sin egendom på bästa sätt och många bostadsrättsföreningar består av lamellhus på menlösa gräsmattor. Gräsmattor som i princip skulle kunna gå utmärkt att bygga fler fastigheter på och ibland även omvandla till riktiga kvarter.

Men eftersom bostadsrättsföreningar ytterst sällan är exploatörer idag, som gör egna investeringar och försöker skapa vinst åt sina medlemmar, så finns det inte i deras tankevärld. Men det skulle mycket väl kunna ändras och bostadsrättsföreningarna skulle kunna bli en drivkraft för förtätningar och nybyggnation på deras bakgårdar.

För att driva på en sådan utveckling skulle Yimby kunna lägga fram idéförslag om vettiga investeringsmöjligheter direkt till lämpliga bostadsrättsföreningar, i de fall där förtätningar känns vettiga och borde kunna ge kassatillskott för föreningen. Och på köpet ge trevligare bostadsmiljö åt grannskapet och mer av riktigt stad åt Yimby och göteborgarna.

---

Senast ändrad 21 maj 2009 18:22

@ hans h: Väldigt intressant! Vet någon om det har utretts eller forskats om detta? Finns exempel från andra länder?

Visst skulle det kunna vara så att BRF:er jobbar förtätning. Men varför är det de facto inte så?

För att besvara min egen fråga med min ursprungstes tror jag det delvis kan handla om BRF:en som form.

* Det är svårare för en BRF än för en hyresvärd att rådda igenom ett nytt hus mellan lamellerna på gräsmattan eftersom några medlemmar därmed -- välgrundat eller inte -- riskerar att se värdet på sin största personliga tillgång minska. Det är förstås inte omöjligt att tröska igenom ett sådant beslut på en årsstämma, men det är svårare än om fastigheterna ägdes av en hyresvärd. (Yimbykvaliteter ska förstås också vägas mot värden som medbestämmande och äganderätt...)

* Sen tror jag också att det amatöristiska i BRF-formen gör det svårare för den sorts förtätning du talar om. Min egen BRF har förtätat genom att bygga om vindar och lokaler till lägenheter, men vad jag förstår har det varit ett tungt jobb för de styrelsemedlemmar som råddat projekten, trots totalentreprenad och uppbackning från central BRF-organisation. Och då snackar vi ändå bara en handfull nya lägenheter i befintliga fastigheter -- inte nya kåkar på en gräsmatta. Den kooperativa formen baserad på ideell amatörism passar nog bättre för småskalig förvaltning än för storskalighet och entreprenörsanda.

---

Senast ändrad 24 maj 2009 17:08