Modeller för att dela värdeökning på mark

Jag läser följande artikel undrar jag vilka modeller det finns för att dela värdeökningen när infrastruktur byggs ut:

DN: Krav på delad nota när fastighetsägare gör klipp på t-bana

Det verkar som att staden bara för diskussion om hur mycket markägarna kan tänkas bidra med, där markägarna då måste förstå att om de inte skjuter tillräckligt så blir det inget alls av (fast staden/staten kan ju inte helt ha pokerface om det utfallet).

En tunnelbana ger egentligen bara markvärdeökning om det finns en station med passagerarutbyte. Så ett sätt är att helt skjuta stationskostnaden på markägarna, och om de inte kan få fram kapital nog till vad staden vill bygga så blir det inget station.

Jag har funderat på om finansvärldens derivat kan tillämpas på mark, så att ägarna kan sälja den framtida (och okända) vinstökningen, mot en känd summa pengar nu. Tyvärr stödjer sig derivat på egenskaper som hög likviditet, och ett företags aktiers likhet med varandra. Att börsnotera tomtmark, och ha årlig utdelning, kanske vore något?

Det skulle också vara möjligt att justera skatt på mark efter närhet/tillgång på infrastruktur. (Dvs inte bara tunnelbana, men också motorvägar etc). Men då måste det finns as en värdering, och detta blir väldigt subjektivt. Detta koncept blir väl så nära man kan komma "landsskatt" som blir en omdanade skattereform.

Markvärdesstegring som en konsekvens av exploatering eller infrastrukturutbyggnad är en hel forskningsgren inom lantmäteri och nationalekonomi. Du skulle möjligen kunna hitta lite källor i Thomas Kalbros "Markexploatering".

All egendomsvärdering går till på det sätt du beskriver: man räknar fram ett nuvärde av kommande nytta. Med derivat handlar man (förenklat uttryckt) med dessa värden utan att äga dem. Man "spelar" exempelvis på en viss prisutveckling på fastigheter man inte äger. Det är således något annat än ett sätt att i förtid ta ut värden ur den underliggande egendomen till ett derivat.

Men nu har vi ju alltjämt en fastighetsskatt på kommersiella lokaler, så stiger fastighetsvärdena får staten en del av det hur som helst.

Den typ av korporativism det skulle innebära att låta vissa fastighetsägare "köpa" tunnelbaneanslutning tror jag är en dålig idé, man riskerar att dra linjerna dåligt bara för att man får lite bättre medfinansiering på det sättet. Man får helt enkelt ta att vissa kommer att ha gjort en bra affär genom att äga på rätt plats; såväl kommersiella som enskilda privata fastighetsägare.

Ett derivat måste väll vara kopplad till en underliggande marknad. Om det inte går att köpa t ex ett index av södermalmsbostäder, går det inte heller att ha ett derivat. Och om ett sådant index skulle finnas skulle det ju bara gå att köpa/sälja det indexet utan att blanda in derivat.

I Japan så byggs/drivs det flesta järnvägslinjer av privata företag som i huvudsak finansierar sin verksamhet via modellen, köp först all mark, bygg sedan en järnväg. Det är svårt med en liknande modell i Sverige dock.

Enklaste sättet att ta betalt för mervärdet skulle ju bara vara att ta ut en högre fastighetsskatt (eller markskatt) under något decennium efter T-bana byggs för kommersiella fastigheter och bostäder, fast det är svårt nog att driva igenom en vettig vanlig fastighetsskatt så en skatt som höjs bara för att staten bygger T-bana är nog bara att drömma om.

---

Senast ändrad 9 september 2013 22:48

Det hjälper ju med ett index, men rent teoretiskt kan jag idag sälja en butikslokal vid tunnelbanan i Järla för inflytt om 15 år, och sen då själv köpa eller låta bygga lokalen, eller köpa tillbaka rätten till den (varvid den alltså aldrig behöver finnas). Riktigt hur det skulle underlätta en högre beskattning ser jag inte.

Slultligen (kanske väl politiskt): Det är olämpligt att införa specialskatter för särskilda projekt. Ett tydligt och förutsägbart skattesystem (nästan oavsett nivåer) leder till att fler fokuserar sin tid och sina resurser på sin kärnverksamhet snarare än på att försöka skatteplanera.

Jag läste nyligen en rapport från Ernst & Young om hur ökning av markvärde kan fångas för att finansiera tunnelbanan i Warszawa, här. Jag har bara skummat den men de gör en ganska bra översikt över olika mekanismer för att fånga värden i kapitel 2.

Vad gäller derivat så förstår jag inte riktigt poängen. Det skulle kunna uppmuntra till likvidare handel i markens värdestegringar kanske, men det i sig hjälper ju inte staten att använda den värdeökningen till att finansiera infrastrukturen.

För övrigt: Landskatt ftw! Det verkar lösa precis alla problem vi talar om. Helst skulle jag vilja se att den var fullständigt uniform så att villaägare tvangs betala den de också. Hur man på ett bra sätt mäter värdet på mark vet jag dock inte. Jag skulle helst se någon typ av marknad för det istället för en av staten uppsatt algoritm, men jag vet inte hur det skulle kunna implementeras.

Mark är ganska lätt att värdera Martin, det finns oftast tillräckligt stor omsättning på fastigheter i ett område för att man kan göra en skälig marknadsvärdering utifrån faktisk försäljning. Det är klart att man får med byggnadsvärdet då också, men det torde inte vara alltför svårt att isolera och räkna av.

Vad gäller villor tror jag det är politiskt svårt att få igenom en landskatt, särskilt då motståndet mot den tidigare fastighetsskatten var att man tvingades skatta ganska mycket för orealiserade värden. Det går ju att komma runt genom att ha transaktionsskatter, alltså att man tar ut skatten vid försäljning, men det i sin tur skapar en besvärande trögrörlighet på fastighetsmarknaden, i alla fall om man inte kan rulla vidare tidigare vinster som nu.

Jag håller dock med dig i sak (om det nu låter som något annat), landskatt vore utmärkt.

Det är kanske lite off topic men jag läste nyligen om ett skoj sätt att beräkna värdet på mark för skatteändamål - man låter helt enkelt folk själva deklarera vad deras mark är värd, med den caveaten att staten har rätt att köpa för det pris som har uppgetts. Det var ursprungligen Sun Yatsen som föreslog metoden tydligen. Och om folk själva får deklarera hur mycket de tycker att de ska skatta på kan de väl inte klaga så mycket, eller? ;-)