Utskrift fra www.yimby.se
....

Senast kommenterade artiklar

Artikel
Senaste
Inlägg
Samråd och Utställning i Stockholm
Detaljplaner som är på samråd eller utställning i Stockholms stad just nu:


Hvis du støtter meningene våre, bli med YIMBY Stockholm:s 9594 medlemmene. Det tar bare et minutt og koster ingenting

Omdaning på Utlandagatan?

Utlandagatan 37 med fastighetsbeteckning 93:29. Bildkälla: Lantmäteriet (klicka för att förstora)

 

Jag började med att kontakta Stadsbyggnadsförvaltningen, och efter att ha hänvisats till olika instanser erhöll jag ett utförligt svar, som dessutom gav ytterligare pusselbitar. Men vi går inte händelserna i förväg, utan börjar i rätt ände med Utlandagatan 37:

 

[quote]



Det stämmer att det röda huset på Utlandagatan 37 samt tillhörande uthus fått rivningslov. Beslutet föregicks av ett längre utredningsarbete där utgångspunkten var att byggnaden ansågs kulturhistoriskt värdefull men där utredningarna till slut visade på att det inte skulle vara tekniskt möjligt eller ekonomiskt försvarbart att behålla nuvarande byggnad. Tyvärr har byggnaden förfallit under en längre tid och det innehåller även stora mängder miljögifter.

 

– Utdrag ur svar från Stadsbyggnadsförvaltningen[/quote]

 

Rivningshotet visade sig mycket riktigt stämma, men vad innebar utsagorna om att det inte var ekonomiskt försvarbart att rusta upp huset, eller att det sades innehålla "stora mängder miljögifter"? För att få större klarhet i detta begärde jag ut samtliga handlingar i ärendet, och i väntan på dessa gjorde jag ett besök på Utlandagatan den 11/1, då solen äntligen tittat fram efter en längre period av regn- och gråväder.

 

[infobox]

Innehållsförteckning:

Utlandagatan 37
Gathuset
Gårdsmiljö- och byggnad
Interiör (gathus)
Sammanfattningsvis
En del av ett större pussel
[/infobox]

 

 

Utlandagatan 37

Krokslätt var en by med anor åtminstone till medeltiden. Den nutida stadsdelen ligger på båda sidor om gränsen mellan Göteborg och Mölndal, en egenhet som kommer sig av att byn sedan gammalt var uppdelad på två socknar, Fässberg och Örgryte. Krokslätt på Fässbergs-sidan utgjordes av Hökegården och Sörgården, medan Nordgården och Kongegården låg på Örgryte-sidan.

Det är på den tidigare Kongegårdens marker som det röda trähuset uppfördes någon gång under 1800-talets andra hälft, och där de boende kan tänkas ha arbetat i de framväxande industrierna nere vid Mölndalsån. 

 

Bestigning av Utlandagatan. Nummer 37 till höger, och till vänster det förhållandevis brutalt utformade studentbostadskomplexet Olofshöjd, som med sina ca 1500 lägenheter skall vara det största av sitt slag i Göteborg.

 

Göteborg hade vid ett flertal tillfällen inkorporerat markområden som tidigare tillhört Örgryte (inte minst Majorna), och 1922 införlivas så de resterande delarna av socknen. Även om försök till planläggning kom att göras, bland annat av Lilienberg, hade bebyggelsen i Krokslätt från före införlivningen växt fram lite som en favela utanför stadens gränser.

 

[quote]

 

Utlandagatan är beläget i Buråsbergen och marken som fastigheten utgör tillhörde tidigare Krokslätt Konggården, en av de stora gårdarna vars ägor delades upp under tidigt 1800-tal. 


Byggnaderna på Utlandagatan 37 går ej att finna på lagaskifteskartan från 1833 men på kartan över Göteborgs rotar och stadsdelar från omkring 1915 är både gårds- och gatubyggnaden utmärkt. Nybyggnadsritningar har inte kunnat finnas inom denna översiktliga förundersökning. Detta kan bero på att byggnaderna restes innan området blev en del av Göteborgs stad, och bebyggelsen dessförinnan uppkom under mer eller mindre kontrollerade former. Högst sannolikt uppfördes dock gårds- och gatubyggnaden i bostadssyfte under 1800-talets senare hälft, då bebyggelsen längs Mölndalsvägen tätnade och spred sig. Funna byggnadsdetaljer under inventering av fastigheten styrker även detta.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

 

Gathuset

Pittoreskt. Mitt första intryck är att gathuset, och dess Pettson och Findus-aktiga gårdsmiljö, som ett stycke Bullerbyn mitt i stan, har uppenbart kulturhistoriskt bevarandsvärda, trivsamma och mänskliga kvaliteter när det kommer till skala och gestaltning.

 

[quote]

 

Gatubyggnaden är rektangulär och består av två plan samt källare- och vind. Sockeln är delvis av murad granit, delvis putsad. Fasaderna är tilläggsisolerade, klädda med faluröd locklistpanel och har sju fönsteraxlar i sina långsidor. Gavlarna är försedda med två fönster vardera, utifrån vindsplanet. I gatufasadens sockel finns två ursprungliga, spröjsade fönster, byggnadens övriga fönster är samtliga sentida, vitmålade och saknar foder. Byggnaden kröns av ett sadeltak täckt med tvåkupigt lertegel och har förlorat sina ursprungliga två skorstenar. I taksprånget sticker profilerade taktassar fram. Byggnadens huvudsakliga entré är förlagd till gårdsfasaden.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

Källarvåningen i murad i natursten med originalfönster från 1800-talet.

 

[quote]

 

Den statusrapport som lämnats in visar att byggnaderna är i ett eftersatt skick och har stora renoveringsbehov. Det är oklart om det är praktiskt möjligt att renovera gatubyggnaden. Det är också säkerställt att det är förenat med mycket höga kostnader enligt den kalkylutredning som skickats in. Åtgärderna för att bevara gatubyggnaden bedöms vara oskäligt kostsamma. Det allmänna intresset av att neka rivningslov bedöms därför inte överväga det enskilda intresset av att få riva. Rivningslov för gatubyggnaden skall därför bifallas.

 

– M, D, L, KD; yrkande om rivningslov (sista stycket)[/quote]

 

[quote]

 

Förvaltningens yttrande
Kulturförvaltningen avstyrker ansökan om rivningslov.

Gatubyggnaden, placerad i liv med gatan, med tillhörande gårdsbyggnad, utgör en säregen miljö som representerar en del av Krokslätts historia som är synnerligen underrepresenterad i stadsdelen idag. Byggnaderna vittnar om typiska bostadsförhållanden för människor med kopplingar till de närliggande industrierna under 1800-talets senare hälft. 

Byggnader från tiden före 1920-talets bebyggelseexpansion utgör en mycket begränsad del av dagens byggnadsbestånd, färre än vad som har byggts under 2000-talet. Boverkets generella bedömning är därför att byggnaden uppförda innan 1920 bör beaktas som särskilt värdefulla om man inte kan motivera varför de inte ska anses vara det.  

Gatu- och gårdsbyggnaderna har båda ett bevarat helhetsuttryck med bibehållna placeringar på tomten, proportioner och volymer, tak- och fasaduttryck, fönstersättningar samt exteriöra detaljer såsom sockel och trappa av natursten. Gatubyggnaden har dessutom flera bevarade interiöra detaljer i form av bland annat snickerier, kakelugnar, vedspisar och platsbyggda skåpinredningar.  

Kulturförvaltningen delar den bedömning som görs i ovannämnda underlag (Lindholm restaurering AB), att byggnaderna besitter ett högt kulturhistoriskt värde som en idag sällsynt källa till kunskap om 1800-talets bebyggelse i området, bostadsförhållanden för människor under industrialismen samt Krokslätts omvandling från jordbruksbygd till stadsdel.

 

– GÖTEBORGS STADS KULTURFÖRVALTNING
Dennis Axelsson, enhetschef, Kulturmiljöenheten
Fredrik Badh, bebyggelseantikvarie, Kulturmiljöenheten
[/quote]

 

Instiktivt är det lätt att hålla med om mycket i Kulturförvaltningens yttrande, samtidigt behöver vi lyfta även andra aspekter, och titta på det här nyktert: vilket skick är dessa byggnader i, och vad finns det för bakomliggande orsaker till att man söker rivningslov? Hur mycket kostar ett bevarande, och är det rimligt?

 

[quote]

 

Sammanfattning [gathus]:

Exteriört är byggnaden generellt i stort behov av underhåll och renovering. Fasadrenovering har påbörjats men ej fullföljts och taket sviktar mellan takstolar. Mellan 2013 och 2018 har tre anmälningar om eftersatt underhåll av byggnaden och fastigheten inkommit till stadsbyggnadskontoret.  

Byggnadens interiör är i stort behov av genomgripande upprustning och renovering till följd av ett flertal omfattande, ofta ofullföljda interiöra ombyggnads- och renoveringsföretag av undermåligt utförande, samt decennier av bristande underhåll. Byggnadens södra halva är i påtagligt dåligt skick och renovering av denna inbegriper även betydande åtgärder för att säkerställa samtliga tre bjälklags bärighet. Bärande plankstomme verkar vid okulärbesiktning vara i fullgott skick bortsett från mindre parti intill putsad sockel. Taket är otätt och uppbärningen är bristfällig, utöver byte av taket i sin helhet krävs sannolikt även byte av flertalet takstolar. Byggnaden har ett mycket bristfälligt värmesystem och el- samt VA-installationer bedöms vara uttjänta respektive otillräckliga.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

Varför skulle någon vilja riva detta?

 

[quote]

 

Spontant skulle jag gissa att värdet går att finna allt mellan 5 – 30 mnkr. Sen såg jag nu också att fastigheten såldes tidigare i år för 15 mnkr till nuvarande ägare. Värdet med pågående användning enligt avkastningskalkyl med nuvarande hyra är troligen inte i närheten av den summan (utan säkert understigande 5 mnkr). Värdet ligger istället i förväntan om att få utveckla fastigheten [min fetmarkering].


– Utdrag ur mailkonversation mellan Stadsbyggnadsförvaltningen och fastighetsvärderare på Fastighetskontoret[/quote]

 

[quote]

 

[Den tidigare ägaren] köpte fastigheten 1979 och upptäckte så småningom att den svarta färg som täckte väggar och husens bärande stommar var inte färg utan kreosot [min fetmarkering, se vidare PM - Tjära i väggmaterial].

De skyddsmasker vi hittade i källaren tyder på att han hade förstått farligheten i detta. Han slipade bort därför 2:a våningens ena rum, från kreosot, där han bodde själv. Han blev dock cancersjuk under 2000-2010. De sista 4-5 åren var han sängliggande och togs hand om av hemtjänstpersonalen, som såg till att en vattentoa och handfat installerades vid hans rum. Även om cancer kan drabba vem som helst kan man säga att gifterna i fastigheten har spelat roll i hans insjuknande. Svårt att påstå att detta hade ingen betydelse.


– Utdrag ur mailkonversation mellan den nya ägaren och byggintressent, som sedan kommit Stadsbyggnadsförvaltningen till del.[/quote]

 

[quote]

 

Gatubyggnaden - huvudbyggnaden:  

Behålla ur ett bevarandevärde:  

Detta innebär stora utmaningar och risker ur ett entreprenadperspektiv och även senare gällande framtida förvaltning och ägande. Anledningen är att de stombärande materialen är behandlade med giftiga ämnen och gör det extra svårt att kostnads sätta och avgöra de eventuella kvarstående risker som kan bli kvar främst i stommaterial om de inte får rivas eller kan rivas, då de är behäftade med fel som kreosotbehandlat [min fetmarkering, se vidare PM - Tjära i väggmaterial] stomvirke samt en förhydringspapp (vind/fuktpapp) tillhörande stomkonstruktionen med extremt höga halter av PAH och konstruktivt försvagade golv- och takbjälkar p.g.a. ingrepp och rötskador m.m.

Byggnadens grundmursisolering inklusive dränering är totalt obefintlig varpå hela detta system måste utföras för att säkerställa byggnadens goda bestånd, så att inte kommande åtgärder går förlorade på sikt.

Om byggnaden inte skulle få rivas även om den är behäftad med giftiga och hälsofarliga material så måste ytterligare arbeten vidtas innan man kan gå vidare med beslut i frågan om byggnadens kondition för övrigt. För att säkerställa byggnadens goda bestånd måste all utvändig fasadpanel med tilläggsisolering demonteras för att komma åt befintlig stockvirkesstomme för inventering av ytterligare skador och mikrobiella angrepp samt bestrykning av kreosot samt kontaminering. Detta med anledning av att fasadernas klimatskydd är bristfälligt och felaktigt utfört. Utförandet har medfört att stomkonstruktionerna med tilläggsisolerade fasader har utsatts för inträngande fukt över tid. Konstruktionerna är felbyggda ur ett klimattekniskt hänseende och krav.

Som ovan omnämnts har fasaderna genom åren utsatts för fukt via fritt inflöde i den termiska konstruktionen med organiskt material i ytterväggarna.

Risker finns att fukten/vätan frigjort ytterligare farliga PAH:er som kontaminerat andra tidigare friska material i och runt stommarna för byggnaden.

Vid en renovering måste samtliga fasader måste plockas ner för att återuppbyggas med nya material och konstruktioner som uppfyller dagens normer och krav och som inte är behäftade med mikrobiella skador och fel.

För att säkerställa stommar som är kreosotbehandlade och försedda med förhydringspapp vilken är impregnerad med PAH, måste dessa rivas partiellt.

För att klara av att utföra dessa arbeten med ytterväggs- och bjälklagskonstruktioner måste det byggas och kompletteras med specialställningar och stålkonstruktioner som stadgar byggnaden utan att den kollapsar under renoveringsarbetet. Dessa arbeten är kostnadskrävande och riskfyllda utifrån det konstruktiva perspektivet.

Utöver stommaterialet i fasad har även golvbjälkar kreosotbehandlats samt invändigt bärande väggarna (så kallade hjärtväggar). Stomkonstruktioner rivs partiellt för att säkerställa stomstabiliteten under byggprocessen. Även yttertak är kreosotbehandlat.

Detta innebär enkelt utryckt att den bärande stommen demonteras och ersätts med ny stomme i timmerträ likt innan och nya golvträbalkar för bjälklag inkl. yttertak.

Härtill har samtliga tre golvbjälklagen utsatts för konstruktiva ingrepp som gjort att alla bjälklagen har sättningar och sviktar partiellt. Golvbjälklagen öppnas upp dels för att förstärkas och även kontrolleras konstruktivt och mikrobiellt.

Bjälklagen med vissa tillhörande innerväggar har utsatts för fuktskador p.g.a. att det tillåtits regna in i byggnaden under flertalet år, då byggnaden har saknat ett tätt yttertak som primärt utgör väderskydd mot väder och vind.

Träbjälklagen har förnimmelse av mikrobiella angrepp och bör rivas ut och ersättas med nya material som tidigare påtalats.

Både vindsbjälklag och mellanbjälklag har utsatts för mycket fukt genom åren och inte minst yttertakskonstruktionen med skorstensmurar och skorstenar på yttertak.

Eftersom dessa arbeten måste utföras innebär det att all inredning, kakelugnar och installationer måste plockas bort eller rivas för att möjliggöra ett säkerställande och återställande av byggnaden. Härtill måste källaren ses över i sin helhet och även installationer och avlopp i bottenplattan.

Takstolar är förstärkta dels p.g.a. rötskador. Hela yttertakskonstruktionen bör ersättas med ny då den är kraftigt angripen av rötsvampar och mikrobiella angrepp samt behandlad med kreosot. Yttertaket har tydliga sättningar och svackor. Alternativt skulle vara att förstärka och bygga om hela takkonstruktionen, men kostnaden är minst lika stor eller större än att riva och bygga nytt och bli av med alla risker.

Skorstenarna på yttertaket har varit i så dålig kondition att det har tvingats att rivas av tidigare ägare och har därefter aldrig återuppbyggts. Murstockarna är i sådan kondition att de är obrukbara (eldningsförbud) och kakelugnarna (8st) är i så dålig kondition att de får plockas ner sten för sten och förvaras för att möjliggöra ett återmontage.

Bef. fönster är både skadade och behov av renovering. Bedömningen är att fönstren måste plockas ur och ersättas med nya källar- och våningsplanfönster.

Ovan arbeten kräver otroligt mycket tid och provisoriska konstruktioner m.m. för att överhuvudtaget kunna genomföra renoverings- och upprustningsarbetena gentemot en nybyggnad.

För detta arbete kommer det att krävas mycket provisoriska konstruktioner för att kunna lämna ett så 100% säkert slutresultat som möjligt att inga skadade material finns kvar i byggnaden som kan komma att påverka boendes hälsa eller byggnadens goda bestånd på framtiden.

Detta innebär ändå stora risker både ur ett byggtekniskt hänseende men även framtida för de boende.

 

– Jan Håkansson Byggplanering AB: KALKYLUTREDNING inkl. PM. Utlandagatan 37, gatu- och gårdsbyggnad.[/quote]

 

Apropå miljögifter: "Stadsbyggnadsförvaltningen har tagit del av ovanstående [samt nedanstående] synpunkter men ser att det utifrån inkomna underlag inte är styrkt att stommen i byggnaden inte kan bevaras. Den redovisade provtagningen bekräftar förekomsten av PAH i byggnaden men redogör inte för om det är möjligt att sanera stommen."

 

[quote]

 

Tolkning av resultaten och hälsoriskbedömning 

Analysresultaten visar att samtliga trämaterial i väggar i byggnaden innehåller förhöjda halter av PAH, främst med medelhög molekylvikt. Haltförhöjningen beror på att man penslat trät med en produkt innehållande PAH, t ex kreosot. Trämaterialen luktar tydligt och kan orsaka betydande luktproblem och hälsorisker vid en omställning av byggnaden till bostäder.

Papp som finns som fuktspärr i yttervägg innehåller extremt höga halter (30 000 mg/kg) av alla typer av PAH, både de som är tämligen lättflyktiga och de som svårligen avgår till luft. Pappen luktar kraftigt trots att den vid provtagningstillfället var kall. Om den värms upp kommer ytterligare avgång av giftiga och cancerframkallande PAH att ske. Den tjärhaltiga pappen har kontaminerat intilliggande trämaterial. Betydande luktproblem kan uppkomma i byggnaden p g a de tjärhaltiga materialen. Tillämpbara riktvärden för aktuella PAH i inomhusluft är extremt låga. För PAH-M är de enligt Naturvårdsverkets Datablad 0,006 mikrogram/m3. Givet de extremt höga halterna av PAH-M i pappen bedöms detta riktvärde inte klaras i byggnaden utan genomgripande åtgärder i form av sanering och rivning av väggarna. I normala fall kräver en tillsynsmyndighet att denna tjärpapp som klassas som farligt avfall ska avlägsnas tillsammans med intilliggande trämaterial inför en framtida bostadsanvändning.

 

– Anders Bank, Relement Miljö Väst AB (analys av miljögifter)[/quote]

 

Det var med andra ord ovanstående som avsågs med "stora mängder miljögifter" i den inledande mailkonversationen med Stadsbyggnadsförvaltningen, och där projektet även beskrevs som inte ekonomiskt försvarbart. Hur ser då en preliminär kalkyl ut för upprustning?

 

Bevarande till en kostnad på närmare 60 miljoner?!! Huruvida det är korrekt eller inte, saknar jag kompetens att bedöma, men det är oerhört mycket pengar med tanke på det fåtal lägenheter det rör sig om. Ponera dock att det stämmer, och man sedan anser det rimligt att gå vidare: vem skall i så fall bo där om det uppskattade kvadratmeterpriset överträffar herrgårdsliknande byggnader i Lorensbergs villastad, eller en lägenhet högt upp i Karlatornet? Bildkälla: Jan Håkansson Byggplanering AB (klicka för att förstora)

 

[quote]

 

Utdrag ur tjänsteutlåtande (med avseende på gathuset):

Det framgår i den kalkylutredning som lämnats in att det är möjligt att bevara gatubyggnaden. Bedömningen i upprättad kalkyl är att en renovering och upprustning av gatubyggnaden är ca 114% dyrare än att utföra en nybyggnad. I utredningen utgår beräkningen av kostnader från att nybyggnadskrav kommer att ställas vid en renovering, bland annat kostnader för att i byggnaden uppfylla kraven på tillgänglighet däribland kostnad för hiss. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att dessa kostnader inte bör ingå i sin helhet vid en renovering eftersom det kan vara möjligt att göra avsteg från kraven på tillgänglighet på grund av byggnadens höga kulturhistoriska värden vilket skulle minska kostnaden för renovering något. Förekomsten av kreosotbehandlad virke innebär också en stor kostnadspost i beräkningen. Stadsbyggnadsförvaltningen kan konstatera att förekomsten ej har styrkts genom provtagning och om den del av stommen som är behandlad måste bytas ut i sin helhet är något en specialist behöver utreda vidare. Förekomst av kreosot innebär inte nödvändigtvis att allt virke måste bytas ut.

[...]

Gatubyggnaden bedöms sammanfattningsvis ha höga kulturhistoriska värden och omfattas av förbud mot förvanskning enligt 8 kap. 13 § plan- och bygglagen samt har ett sådant bevarandevärde som innebär att byggnaden bör bevaras och rivningslov inte ska ges enligt i 9 kap. 34 § PBL. Ansökan om rivningslov bör därför avslås i denna del [min fetmarkering].

 

– Stadsbyggnadsförvaltningen
Henrik Kant, stadsbyggnadsdirektör
Carita Sandros, avdelningschef bygglov
[/quote]

 

När vi sedan kommer till den politiska nivån ter det sig inte helt enket, och detta avspeglas i protokollen: man inkommer med olika yrkanden, önskar ett mer ingående beslutsunderlag, och bordlägger ärendet vid upprepade tillfällen. Å ena sidan framträder en vilja att bevara den äldre bebyggelsen på Utlandagatan 37, å andra sidan finns risken för omfattande åtgärder ständigt närvarande givet det som framkommit i de olika utredningarna om förfall och miljögifter; det finns ett påtagligt bekymmer över vad det kommer att kosta i slutändan.

SDs yrkande tar stöd i Kulturförvaltningens avstyrkan om rivning, och man vill se åtgärder innan förfallet är för långt gånget med avseende på det höga kulturhistoriska värdet. S, V, MP inkommer med ett yrkande som hänvisar till Stadsbyggnadsförvaltningens synpunkter kring miljögifter, och vill "...återremittera ärendet för att säkerställa hur stor påverkan som den faktiska förekomsten av kreosotbehandlat virke har för den totala kostnaden vid en eventuell renovering."

 

 

Gårdsmiljö- och byggnad

The Song Remains The Same. Garagebyggnaden är sentida, bygglov beviljades 2009. I handlingar från 1931 fanns "ett långt avträdeshus" på platsen.

 

 

[quote]

 

Mellan 1915-1920 [sic!] gjorde grannar orosanmälan hos sociala myndigheter, då ägaren inte verkade kunna ta hand om sig själv och fastigheten. Det byggdes därefter, under denna period, fastighetens första och enda vattentoalett plus handfat. Någon gång senare installerades duschkabin i huvudbyggnadens källare. Dessförinnan kunde grannar se husägare och hyresgäster duscha med slang ute i trädgården, även på vintern [min fetmarkering]. Torr dassen som fanns utomhus är numera bortforslade.

 

– Utdrag ur mailkonversation angående rivningsansökan mellan nya ägaren och Stadsbyggnadsförvaltningen[/quote]

 

 "På landet mitt i stan"

 

[quote]

 

Sammanfattning [gårdsbyggnad]:

Exteriört är byggnaden generellt i påtagligt dåligt skick och i mycket stort behov av renovering. Fasadtäckningen är ofullständig samt rötskadad och taket har omfattande brister avseende täthet.

Byggnadens interiör är generellt i stort behov av renovering och upprustning efter ett flertal omfattande och ofta ofullföljda interiöra ombyggnads- och renoveringsföretag av undermålig utförande, samt decennier av bristande underhåll. Renoveringen innefattar sannolikt även bjälklagen och stommen då betydande vattenläckage från tak pågått en längre tid samt att byggnaden till stor del står på en grund sockel, mycket nära underliggande mark. Vattenläckaget har även orsakat rötskador samt mögelpåväxt i kattvindarna, vilket kräver sanering. Byggnaden värms upp av vedspis och kamin och saknar i övrigt värmesystem. El- samt VA-installationer bedöms vara uttjänta respektive otillräckliga.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

Enligt utredningen utförd av J Håkansson Byggplanering är den gamla vedspisen det enda objekt som överhuvudtaget kan räddas från detta hus. För interiörbilder och mer information om gårdsbyggnaden, se Lindholms restaurerings genomgång av Utlandagatan 37 från 2022.

 

[quote]

 

 

Gårdsbyggnadens skador och försvagningar är än allvarligare [än gathuset]:

 

Vår bedömning är att alla material och konstruktioner är så allvarligt skadade att de inte går att återanvända. Byggnaden har stora sättningar och yttertak är försvagat samt att ytterväggar buktar. Ingående material för bygganden är både mikrobiellt- och rötskadat i sådan omfattning att det är ur ett hälsoperspektiv förenat med stora risker. Byggnaden har utsatts för mycket fukt- och vattenskador på grund av bristande underhåll som gjort att alla stomdelar är skadade och att byggnaden inte kan bevaras och renoveras ur ett kvalitativt och ekonomiskt perspektiv.

 

– Jan Håkansson Byggplanering AB: KALKYLUTREDNING inkl. PM. Utlandagatan 37, gatu- och gårdsbyggnad.[/quote]

 

Var det begynnande kallbrand som gav sig till känna i fingrarna under fotosessionen?

 

Det var Lasse och Bosse och Olle och Anna och Britta och jag – och Kerstin!

 

 

Interiör (gathus)

Nedan följer några foton från den antikvariska genomgången år 2022. Att döma av bildmaterialet är det dels "påbörjad renovering" överallt på en gång, dels närmast övermänskliga utmaningar. Det är dock viktigt att ha följande i åtanke, vilket Jan Jörnmark ofta påtalar i sina texter om övergivna platser: förfall är inte någon statisk, linjär process, utan snarare en dynamisk sådan, som kan tillta närmast exponentiellt under fel förhållanden. Det här är alltså hur det såg ut 2022, och läget kan mycket väl ha förvärrats i vissa avseenden sedan dess.

 

"Ett objekt för den verkligt händige", eller ett fall för Arga snickaren? Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

Homestyling. En diskmaskin kan uppenbarligen säga mer än tusen ord. Notera även det improviserade trappräcket. Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

Upp som en sol: här framträder helt klart potentialen, om än något shabby chic! Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

"Denna kåk har varit våran uti många herrans år, denna kåk har varit vår, och det har nog satt sina spår..." Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

Ner som en pannkaka: hade man inte ångest i förväg så. Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

 Herre, förbarma dig... Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

 

Sammanfattningsvis

[quote]

 

Sammanfattning (konditionsbesiktning)

Byggnad 1 - Huvudbyggnaden och byggnad 2 – Gårdsbyggnaden är båda i så dålig kondition att vi bedömer att det inte är lönsamt och ej heller försvarbart att behålla och försöka renovera dessa två byggnader. Vår bedömning är att de måste mer eller mindre plockas ner i sina helheter, för att återuppbyggas med helt nya material.  

Vår bedömning är att en renovering är ca 40-70% mer kostsam än kontra riva de båda byggnaderna och återuppbygga dessa två från grunden.  

Vår rekommendation är att byggnaderna bör rivas.  

Detta för att kunna säkerställa byggnadernas konstruktiva bärighet i både bjälklags- och yttertaks- samt hjärtväggarskonstruktioner med en betryggande teknisklivslängd samt ett inomhusklimat som är säkerställt.  

Enligt vår bedömning och utifrån vår erfarenhet är de två byggnaderna behäftade med så allvarliga fel att det inte kan lämnas några garantier vare sig konstruktivt eller ur ett inomhusklimat- eller hälsoperspektiv vid beslut att dessa två byggnader skall renoveras och upprustas i stället för att rivas. 

Riskerna som vi bedömer det är för stora.  

Det andra alternativet för de båda byggnaderna, att varsamt arbeta med konstruktionerna och de ingående materialen så väl interiört som exteriört är varken tidsmässigt eller ekonomiskt försvarbart, då i stort sett alla material och konstruktioner är berörda.  

Möjligheter finns för att eventuellt återanvända granitsockeln och fönster [min fetmarkering].  

Vår slutsats är att de två befintliga byggnaderna bör rivas. Kostnaderna står inte i proportion mot varandra och att renovera blir oskäligt dyrt och med kvarstående risker med främst inomhusmiljön om man låter byggnadernas stommar vara kvar.

 

– Jan Håkansson Byggplanering AB, Konditionsbesiktning[/quote]

 

Om det blir aktuellt med en rivning av Utlandagatan 37, se då till möjligheten att spara stensockeln samt originalfönstren, och uppför en motsvarande volym mot gatan i samma stil! Blir ärendet i så fall nödvändigtvis värre än om byggnadens trädel hade brunnit ned, och man sedan återuppbyggt?

Se exempelvis hamnkrogen Port Arthur från 1918 på Lindholmen, som brann ned men rekonstruerades efter originalritningar 1996. Källarvåningen på Utlandagatan blir på så vis det som bokstavligt förankrar även ett återuppbyggt hus på platsen – en historiebärande artefakt – och just den aspekt man sällan lyckas med vid nyproduktion i traditionell stil.

 

 

En del av ett större pussel

Nu kommer vi dock till kruxet: i Startplan 2025 visar det sig att det är på grannfastigheterna till Utlandagatan 37 där det skall uppföras 75 bostäder. Eller?

I kommentarerna till FASADS inlägg om Utlandagatan 37 (93:29) blandades dessa projekt delvis ihop, men vid närmare granskning visar de sig höra samman. Bildkälla: Stadsbyggnadsförvaltningen (klicka för att förstora)

 

I min mailkonversation med Stadsbyggnadsförvaltningen, vars första del citerades inledningsvis, fick jag några pusselbitar:

 

[quote]

Vad som nu ska bli på platsen vet vi inte än men vi har i uppdrag att starta en detaljplan under 2025 med Bonava som planintressent. Bonavas förslag som stadsbyggnadsnämnden givit oss i uppdrag att pröva omfattar flerbostadshus med ca 75 bostäder placerat på fyra sammanhängande fastigheter längs med Utlandagatan. Även de fastigheter som du nämner ingår alltså i planområdet samt ytterligare en fastighet som ligger mellan dem [min fetmarkering]. Hur stor exploatering som kommer bedömas lämplig på platsen och hur det kommer se ut kommer vi att pröva i detaljplanen.

 

– Utdrag ur svar från Stadsbyggnadsförvaltningen[/quote]

 

"More is more". Det handlar alltså inte om antingen Utlandagatan 37 (93:29) eller de två fastigheterna som anges i Startplan 2025, dvs 93:31 och 93:37, utan om samtliga dessa plus en fjärde (93:36). Bildkälla: Lantmäteriet (klicka för att förstora)

 

Trigger Warning. Ärendet är mer omfattande än det röda huset, vilket hittills fått all uppmärksamhet i bevarandekretsar; det handlar om fyra fastigheter längs en gatusträckning på omkring 80 meter (klicka för att förstora)!

 

Kresotbehandlat här också? Om nu det röda huset behöver rivas, kan man åtminstone bevara denna byggnad (klicka för att förstora)?

 

Riv i så fall detta, och expandera bakom. Det mellersta huset ligger i en vinkel, och i viss mån indraget från gatan. Här skulle man kunna riva och bygga nytt i kombination med ett antal byggnadskroppar innanpå de befintliga husen. Det ser ut att finnas utrymme nog att härbärgera en ungefär motsvarande exploatering utan att behöva ta till totalsanering. Notera att de aktuella fastigheternas baksidor vetter mot ett trädbevuxet berg/allmänning (se kartbild).

 

Även om det kommer att krävas en viss omdaning: se för allt i världen till att spara stensockeln – och originalfönstren om nu det röda huset rivs! Bygg vidare på de befintliga typologierna, för att på så vis skapa en trivsam miljö i samklang med platsens historia, liknande omgivningen kring åttamannahusen på Lindholmen, hellre än ett monolitiskt komplex av typ Olofshöjd Light.

 

Utlandagatan 37 har visat sig vara lite som en matrjosjkadocka, men förhoppningsvis har vi blivit något klokare. Nu återstår väl bara att se vad staden och Bonava har för planer.

 

[infobox]Inlägget diskuteras även i facebookgruppen Yimby Göteborg: Länk.[/infobox]


Nytt hotell på Vasagatan 22
19 Januar 2024 14:08 av Sebastian Dahl
Samråd om lägenheter längs Bredängsvägen
31 Oktober 2023 11:28 av Mårten Landström
Tumba Centrum
31 Oktober 2023 11:25 av Mårten Landström

Omdaning på Utlandagatan?

Utlandagatan 37 med fastighetsbeteckning 93:29. Bildkälla: Lantmäteriet (klicka för att förstora)

 

Jag började med att kontakta Stadsbyggnadsförvaltningen, och efter att ha hänvisats till olika instanser erhöll jag ett utförligt svar, som dessutom gav ytterligare pusselbitar. Men vi går inte händelserna i förväg, utan börjar i rätt ände med Utlandagatan 37:

 

[quote]



Det stämmer att det röda huset på Utlandagatan 37 samt tillhörande uthus fått rivningslov. Beslutet föregicks av ett längre utredningsarbete där utgångspunkten var att byggnaden ansågs kulturhistoriskt värdefull men där utredningarna till slut visade på att det inte skulle vara tekniskt möjligt eller ekonomiskt försvarbart att behålla nuvarande byggnad. Tyvärr har byggnaden förfallit under en längre tid och det innehåller även stora mängder miljögifter.

 

– Utdrag ur svar från Stadsbyggnadsförvaltningen[/quote]

 

Rivningshotet visade sig mycket riktigt stämma, men vad innebar utsagorna om att det inte var ekonomiskt försvarbart att rusta upp huset, eller att det sades innehålla "stora mängder miljögifter"? För att få större klarhet i detta begärde jag ut samtliga handlingar i ärendet, och i väntan på dessa gjorde jag ett besök på Utlandagatan den 11/1, då solen äntligen tittat fram efter en längre period av regn- och gråväder.

 

[infobox]

Innehållsförteckning:

Utlandagatan 37
Gathuset
Gårdsmiljö- och byggnad
Interiör (gathus)
Sammanfattningsvis
En del av ett större pussel
[/infobox]

 

 

Utlandagatan 37

Krokslätt var en by med anor åtminstone till medeltiden. Den nutida stadsdelen ligger på båda sidor om gränsen mellan Göteborg och Mölndal, en egenhet som kommer sig av att byn sedan gammalt var uppdelad på två socknar, Fässberg och Örgryte. Krokslätt på Fässbergs-sidan utgjordes av Hökegården och Sörgården, medan Nordgården och Kongegården låg på Örgryte-sidan.

Det är på den tidigare Kongegårdens marker som det röda trähuset uppfördes någon gång under 1800-talets andra hälft, och där de boende kan tänkas ha arbetat i de framväxande industrierna nere vid Mölndalsån. 

 

Bestigning av Utlandagatan. Nummer 37 till höger, och till vänster det förhållandevis brutalt utformade studentbostadskomplexet Olofshöjd, som med sina ca 1500 lägenheter skall vara det största av sitt slag i Göteborg.

 

Göteborg hade vid ett flertal tillfällen inkorporerat markområden som tidigare tillhört Örgryte (inte minst Majorna), och 1922 införlivas så de resterande delarna av socknen. Även om försök till planläggning kom att göras, bland annat av Lilienberg, hade bebyggelsen i Krokslätt från före införlivningen växt fram lite som en favela utanför stadens gränser.

 

[quote]

 

Utlandagatan är beläget i Buråsbergen och marken som fastigheten utgör tillhörde tidigare Krokslätt Konggården, en av de stora gårdarna vars ägor delades upp under tidigt 1800-tal. 


Byggnaderna på Utlandagatan 37 går ej att finna på lagaskifteskartan från 1833 men på kartan över Göteborgs rotar och stadsdelar från omkring 1915 är både gårds- och gatubyggnaden utmärkt. Nybyggnadsritningar har inte kunnat finnas inom denna översiktliga förundersökning. Detta kan bero på att byggnaderna restes innan området blev en del av Göteborgs stad, och bebyggelsen dessförinnan uppkom under mer eller mindre kontrollerade former. Högst sannolikt uppfördes dock gårds- och gatubyggnaden i bostadssyfte under 1800-talets senare hälft, då bebyggelsen längs Mölndalsvägen tätnade och spred sig. Funna byggnadsdetaljer under inventering av fastigheten styrker även detta.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

 

Gathuset

Pittoreskt. Mitt första intryck är att gathuset, och dess Pettson och Findus-aktiga gårdsmiljö, som ett stycke Bullerbyn mitt i stan, har uppenbart kulturhistoriskt bevarandsvärda, trivsamma och mänskliga kvaliteter när det kommer till skala och gestaltning.

 

[quote]

 

Gatubyggnaden är rektangulär och består av två plan samt källare- och vind. Sockeln är delvis av murad granit, delvis putsad. Fasaderna är tilläggsisolerade, klädda med faluröd locklistpanel och har sju fönsteraxlar i sina långsidor. Gavlarna är försedda med två fönster vardera, utifrån vindsplanet. I gatufasadens sockel finns två ursprungliga, spröjsade fönster, byggnadens övriga fönster är samtliga sentida, vitmålade och saknar foder. Byggnaden kröns av ett sadeltak täckt med tvåkupigt lertegel och har förlorat sina ursprungliga två skorstenar. I taksprånget sticker profilerade taktassar fram. Byggnadens huvudsakliga entré är förlagd till gårdsfasaden.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

Källarvåningen i murad i natursten med originalfönster från 1800-talet.

 

[quote]

 

Den statusrapport som lämnats in visar att byggnaderna är i ett eftersatt skick och har stora renoveringsbehov. Det är oklart om det är praktiskt möjligt att renovera gatubyggnaden. Det är också säkerställt att det är förenat med mycket höga kostnader enligt den kalkylutredning som skickats in. Åtgärderna för att bevara gatubyggnaden bedöms vara oskäligt kostsamma. Det allmänna intresset av att neka rivningslov bedöms därför inte överväga det enskilda intresset av att få riva. Rivningslov för gatubyggnaden skall därför bifallas.

 

– M, D, L, KD; yrkande om rivningslov (sista stycket)[/quote]

 

[quote]

 

Förvaltningens yttrande
Kulturförvaltningen avstyrker ansökan om rivningslov.

Gatubyggnaden, placerad i liv med gatan, med tillhörande gårdsbyggnad, utgör en säregen miljö som representerar en del av Krokslätts historia som är synnerligen underrepresenterad i stadsdelen idag. Byggnaderna vittnar om typiska bostadsförhållanden för människor med kopplingar till de närliggande industrierna under 1800-talets senare hälft. 

Byggnader från tiden före 1920-talets bebyggelseexpansion utgör en mycket begränsad del av dagens byggnadsbestånd, färre än vad som har byggts under 2000-talet. Boverkets generella bedömning är därför att byggnaden uppförda innan 1920 bör beaktas som särskilt värdefulla om man inte kan motivera varför de inte ska anses vara det.  

Gatu- och gårdsbyggnaderna har båda ett bevarat helhetsuttryck med bibehållna placeringar på tomten, proportioner och volymer, tak- och fasaduttryck, fönstersättningar samt exteriöra detaljer såsom sockel och trappa av natursten. Gatubyggnaden har dessutom flera bevarade interiöra detaljer i form av bland annat snickerier, kakelugnar, vedspisar och platsbyggda skåpinredningar.  

Kulturförvaltningen delar den bedömning som görs i ovannämnda underlag (Lindholm restaurering AB), att byggnaderna besitter ett högt kulturhistoriskt värde som en idag sällsynt källa till kunskap om 1800-talets bebyggelse i området, bostadsförhållanden för människor under industrialismen samt Krokslätts omvandling från jordbruksbygd till stadsdel.

 

– GÖTEBORGS STADS KULTURFÖRVALTNING
Dennis Axelsson, enhetschef, Kulturmiljöenheten
Fredrik Badh, bebyggelseantikvarie, Kulturmiljöenheten
[/quote]

 

Instiktivt är det lätt att hålla med om mycket i Kulturförvaltningens yttrande, samtidigt behöver vi lyfta även andra aspekter, och titta på det här nyktert: vilket skick är dessa byggnader i, och vad finns det för bakomliggande orsaker till att man söker rivningslov? Hur mycket kostar ett bevarande, och är det rimligt?

 

[quote]

 

Sammanfattning [gathus]:

Exteriört är byggnaden generellt i stort behov av underhåll och renovering. Fasadrenovering har påbörjats men ej fullföljts och taket sviktar mellan takstolar. Mellan 2013 och 2018 har tre anmälningar om eftersatt underhåll av byggnaden och fastigheten inkommit till stadsbyggnadskontoret.  

Byggnadens interiör är i stort behov av genomgripande upprustning och renovering till följd av ett flertal omfattande, ofta ofullföljda interiöra ombyggnads- och renoveringsföretag av undermåligt utförande, samt decennier av bristande underhåll. Byggnadens södra halva är i påtagligt dåligt skick och renovering av denna inbegriper även betydande åtgärder för att säkerställa samtliga tre bjälklags bärighet. Bärande plankstomme verkar vid okulärbesiktning vara i fullgott skick bortsett från mindre parti intill putsad sockel. Taket är otätt och uppbärningen är bristfällig, utöver byte av taket i sin helhet krävs sannolikt även byte av flertalet takstolar. Byggnaden har ett mycket bristfälligt värmesystem och el- samt VA-installationer bedöms vara uttjänta respektive otillräckliga.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

Varför skulle någon vilja riva detta?

 

[quote]

 

Spontant skulle jag gissa att värdet går att finna allt mellan 5 – 30 mnkr. Sen såg jag nu också att fastigheten såldes tidigare i år för 15 mnkr till nuvarande ägare. Värdet med pågående användning enligt avkastningskalkyl med nuvarande hyra är troligen inte i närheten av den summan (utan säkert understigande 5 mnkr). Värdet ligger istället i förväntan om att få utveckla fastigheten [min fetmarkering].


– Utdrag ur mailkonversation mellan Stadsbyggnadsförvaltningen och fastighetsvärderare på Fastighetskontoret[/quote]

 

[quote]

 

[Den tidigare ägaren] köpte fastigheten 1979 och upptäckte så småningom att den svarta färg som täckte väggar och husens bärande stommar var inte färg utan kreosot [min fetmarkering, se vidare PM - Tjära i väggmaterial].

De skyddsmasker vi hittade i källaren tyder på att han hade förstått farligheten i detta. Han slipade bort därför 2:a våningens ena rum, från kreosot, där han bodde själv. Han blev dock cancersjuk under 2000-2010. De sista 4-5 åren var han sängliggande och togs hand om av hemtjänstpersonalen, som såg till att en vattentoa och handfat installerades vid hans rum. Även om cancer kan drabba vem som helst kan man säga att gifterna i fastigheten har spelat roll i hans insjuknande. Svårt att påstå att detta hade ingen betydelse.


– Utdrag ur mailkonversation mellan den nya ägaren och byggintressent, som sedan kommit Stadsbyggnadsförvaltningen till del.[/quote]

 

[quote]

 

Gatubyggnaden - huvudbyggnaden:  

Behålla ur ett bevarandevärde:  

Detta innebär stora utmaningar och risker ur ett entreprenadperspektiv och även senare gällande framtida förvaltning och ägande. Anledningen är att de stombärande materialen är behandlade med giftiga ämnen och gör det extra svårt att kostnads sätta och avgöra de eventuella kvarstående risker som kan bli kvar främst i stommaterial om de inte får rivas eller kan rivas, då de är behäftade med fel som kreosotbehandlat [min fetmarkering, se vidare PM - Tjära i väggmaterial] stomvirke samt en förhydringspapp (vind/fuktpapp) tillhörande stomkonstruktionen med extremt höga halter av PAH och konstruktivt försvagade golv- och takbjälkar p.g.a. ingrepp och rötskador m.m.

Byggnadens grundmursisolering inklusive dränering är totalt obefintlig varpå hela detta system måste utföras för att säkerställa byggnadens goda bestånd, så att inte kommande åtgärder går förlorade på sikt.

Om byggnaden inte skulle få rivas även om den är behäftad med giftiga och hälsofarliga material så måste ytterligare arbeten vidtas innan man kan gå vidare med beslut i frågan om byggnadens kondition för övrigt. För att säkerställa byggnadens goda bestånd måste all utvändig fasadpanel med tilläggsisolering demonteras för att komma åt befintlig stockvirkesstomme för inventering av ytterligare skador och mikrobiella angrepp samt bestrykning av kreosot samt kontaminering. Detta med anledning av att fasadernas klimatskydd är bristfälligt och felaktigt utfört. Utförandet har medfört att stomkonstruktionerna med tilläggsisolerade fasader har utsatts för inträngande fukt över tid. Konstruktionerna är felbyggda ur ett klimattekniskt hänseende och krav.

Som ovan omnämnts har fasaderna genom åren utsatts för fukt via fritt inflöde i den termiska konstruktionen med organiskt material i ytterväggarna.

Risker finns att fukten/vätan frigjort ytterligare farliga PAH:er som kontaminerat andra tidigare friska material i och runt stommarna för byggnaden.

Vid en renovering måste samtliga fasader måste plockas ner för att återuppbyggas med nya material och konstruktioner som uppfyller dagens normer och krav och som inte är behäftade med mikrobiella skador och fel.

För att säkerställa stommar som är kreosotbehandlade och försedda med förhydringspapp vilken är impregnerad med PAH, måste dessa rivas partiellt.

För att klara av att utföra dessa arbeten med ytterväggs- och bjälklagskonstruktioner måste det byggas och kompletteras med specialställningar och stålkonstruktioner som stadgar byggnaden utan att den kollapsar under renoveringsarbetet. Dessa arbeten är kostnadskrävande och riskfyllda utifrån det konstruktiva perspektivet.

Utöver stommaterialet i fasad har även golvbjälkar kreosotbehandlats samt invändigt bärande väggarna (så kallade hjärtväggar). Stomkonstruktioner rivs partiellt för att säkerställa stomstabiliteten under byggprocessen. Även yttertak är kreosotbehandlat.

Detta innebär enkelt utryckt att den bärande stommen demonteras och ersätts med ny stomme i timmerträ likt innan och nya golvträbalkar för bjälklag inkl. yttertak.

Härtill har samtliga tre golvbjälklagen utsatts för konstruktiva ingrepp som gjort att alla bjälklagen har sättningar och sviktar partiellt. Golvbjälklagen öppnas upp dels för att förstärkas och även kontrolleras konstruktivt och mikrobiellt.

Bjälklagen med vissa tillhörande innerväggar har utsatts för fuktskador p.g.a. att det tillåtits regna in i byggnaden under flertalet år, då byggnaden har saknat ett tätt yttertak som primärt utgör väderskydd mot väder och vind.

Träbjälklagen har förnimmelse av mikrobiella angrepp och bör rivas ut och ersättas med nya material som tidigare påtalats.

Både vindsbjälklag och mellanbjälklag har utsatts för mycket fukt genom åren och inte minst yttertakskonstruktionen med skorstensmurar och skorstenar på yttertak.

Eftersom dessa arbeten måste utföras innebär det att all inredning, kakelugnar och installationer måste plockas bort eller rivas för att möjliggöra ett säkerställande och återställande av byggnaden. Härtill måste källaren ses över i sin helhet och även installationer och avlopp i bottenplattan.

Takstolar är förstärkta dels p.g.a. rötskador. Hela yttertakskonstruktionen bör ersättas med ny då den är kraftigt angripen av rötsvampar och mikrobiella angrepp samt behandlad med kreosot. Yttertaket har tydliga sättningar och svackor. Alternativt skulle vara att förstärka och bygga om hela takkonstruktionen, men kostnaden är minst lika stor eller större än att riva och bygga nytt och bli av med alla risker.

Skorstenarna på yttertaket har varit i så dålig kondition att det har tvingats att rivas av tidigare ägare och har därefter aldrig återuppbyggts. Murstockarna är i sådan kondition att de är obrukbara (eldningsförbud) och kakelugnarna (8st) är i så dålig kondition att de får plockas ner sten för sten och förvaras för att möjliggöra ett återmontage.

Bef. fönster är både skadade och behov av renovering. Bedömningen är att fönstren måste plockas ur och ersättas med nya källar- och våningsplanfönster.

Ovan arbeten kräver otroligt mycket tid och provisoriska konstruktioner m.m. för att överhuvudtaget kunna genomföra renoverings- och upprustningsarbetena gentemot en nybyggnad.

För detta arbete kommer det att krävas mycket provisoriska konstruktioner för att kunna lämna ett så 100% säkert slutresultat som möjligt att inga skadade material finns kvar i byggnaden som kan komma att påverka boendes hälsa eller byggnadens goda bestånd på framtiden.

Detta innebär ändå stora risker både ur ett byggtekniskt hänseende men även framtida för de boende.

 

– Jan Håkansson Byggplanering AB: KALKYLUTREDNING inkl. PM. Utlandagatan 37, gatu- och gårdsbyggnad.[/quote]

 

Apropå miljögifter: "Stadsbyggnadsförvaltningen har tagit del av ovanstående [samt nedanstående] synpunkter men ser att det utifrån inkomna underlag inte är styrkt att stommen i byggnaden inte kan bevaras. Den redovisade provtagningen bekräftar förekomsten av PAH i byggnaden men redogör inte för om det är möjligt att sanera stommen."

 

[quote]

 

Tolkning av resultaten och hälsoriskbedömning 

Analysresultaten visar att samtliga trämaterial i väggar i byggnaden innehåller förhöjda halter av PAH, främst med medelhög molekylvikt. Haltförhöjningen beror på att man penslat trät med en produkt innehållande PAH, t ex kreosot. Trämaterialen luktar tydligt och kan orsaka betydande luktproblem och hälsorisker vid en omställning av byggnaden till bostäder.

Papp som finns som fuktspärr i yttervägg innehåller extremt höga halter (30 000 mg/kg) av alla typer av PAH, både de som är tämligen lättflyktiga och de som svårligen avgår till luft. Pappen luktar kraftigt trots att den vid provtagningstillfället var kall. Om den värms upp kommer ytterligare avgång av giftiga och cancerframkallande PAH att ske. Den tjärhaltiga pappen har kontaminerat intilliggande trämaterial. Betydande luktproblem kan uppkomma i byggnaden p g a de tjärhaltiga materialen. Tillämpbara riktvärden för aktuella PAH i inomhusluft är extremt låga. För PAH-M är de enligt Naturvårdsverkets Datablad 0,006 mikrogram/m3. Givet de extremt höga halterna av PAH-M i pappen bedöms detta riktvärde inte klaras i byggnaden utan genomgripande åtgärder i form av sanering och rivning av väggarna. I normala fall kräver en tillsynsmyndighet att denna tjärpapp som klassas som farligt avfall ska avlägsnas tillsammans med intilliggande trämaterial inför en framtida bostadsanvändning.

 

– Anders Bank, Relement Miljö Väst AB (analys av miljögifter)[/quote]

 

Det var med andra ord ovanstående som avsågs med "stora mängder miljögifter" i den inledande mailkonversationen med Stadsbyggnadsförvaltningen, och där projektet även beskrevs som inte ekonomiskt försvarbart. Hur ser då en preliminär kalkyl ut för upprustning?

 

Bevarande till en kostnad på närmare 60 miljoner?!! Huruvida det är korrekt eller inte, saknar jag kompetens att bedöma, men det är oerhört mycket pengar med tanke på det fåtal lägenheter det rör sig om. Ponera dock att det stämmer, och man sedan anser det rimligt att gå vidare: vem skall i så fall bo där om det uppskattade kvadratmeterpriset överträffar herrgårdsliknande byggnader i Lorensbergs villastad, eller en lägenhet högt upp i Karlatornet? Bildkälla: Jan Håkansson Byggplanering AB (klicka för att förstora)

 

[quote]

 

Utdrag ur tjänsteutlåtande (med avseende på gathuset):

Det framgår i den kalkylutredning som lämnats in att det är möjligt att bevara gatubyggnaden. Bedömningen i upprättad kalkyl är att en renovering och upprustning av gatubyggnaden är ca 114% dyrare än att utföra en nybyggnad. I utredningen utgår beräkningen av kostnader från att nybyggnadskrav kommer att ställas vid en renovering, bland annat kostnader för att i byggnaden uppfylla kraven på tillgänglighet däribland kostnad för hiss. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att dessa kostnader inte bör ingå i sin helhet vid en renovering eftersom det kan vara möjligt att göra avsteg från kraven på tillgänglighet på grund av byggnadens höga kulturhistoriska värden vilket skulle minska kostnaden för renovering något. Förekomsten av kreosotbehandlad virke innebär också en stor kostnadspost i beräkningen. Stadsbyggnadsförvaltningen kan konstatera att förekomsten ej har styrkts genom provtagning och om den del av stommen som är behandlad måste bytas ut i sin helhet är något en specialist behöver utreda vidare. Förekomst av kreosot innebär inte nödvändigtvis att allt virke måste bytas ut.

[...]

Gatubyggnaden bedöms sammanfattningsvis ha höga kulturhistoriska värden och omfattas av förbud mot förvanskning enligt 8 kap. 13 § plan- och bygglagen samt har ett sådant bevarandevärde som innebär att byggnaden bör bevaras och rivningslov inte ska ges enligt i 9 kap. 34 § PBL. Ansökan om rivningslov bör därför avslås i denna del [min fetmarkering].

 

– Stadsbyggnadsförvaltningen
Henrik Kant, stadsbyggnadsdirektör
Carita Sandros, avdelningschef bygglov
[/quote]

 

När vi sedan kommer till den politiska nivån ter det sig inte helt enket, och detta avspeglas i protokollen: man inkommer med olika yrkanden, önskar ett mer ingående beslutsunderlag, och bordlägger ärendet vid upprepade tillfällen. Å ena sidan framträder en vilja att bevara den äldre bebyggelsen på Utlandagatan 37, å andra sidan finns risken för omfattande åtgärder ständigt närvarande givet det som framkommit i de olika utredningarna om förfall och miljögifter; det finns ett påtagligt bekymmer över vad det kommer att kosta i slutändan.

SDs yrkande tar stöd i Kulturförvaltningens avstyrkan om rivning, och man vill se åtgärder innan förfallet är för långt gånget med avseende på det höga kulturhistoriska värdet. S, V, MP inkommer med ett yrkande som hänvisar till Stadsbyggnadsförvaltningens synpunkter kring miljögifter, och vill "...återremittera ärendet för att säkerställa hur stor påverkan som den faktiska förekomsten av kreosotbehandlat virke har för den totala kostnaden vid en eventuell renovering."

 

 

Gårdsmiljö- och byggnad

The Song Remains The Same. Garagebyggnaden är sentida, bygglov beviljades 2009. I handlingar från 1931 fanns "ett långt avträdeshus" på platsen.

 

 

[quote]

 

Mellan 1915-1920 [sic!] gjorde grannar orosanmälan hos sociala myndigheter, då ägaren inte verkade kunna ta hand om sig själv och fastigheten. Det byggdes därefter, under denna period, fastighetens första och enda vattentoalett plus handfat. Någon gång senare installerades duschkabin i huvudbyggnadens källare. Dessförinnan kunde grannar se husägare och hyresgäster duscha med slang ute i trädgården, även på vintern [min fetmarkering]. Torr dassen som fanns utomhus är numera bortforslade.

 

– Utdrag ur mailkonversation angående rivningsansökan mellan nya ägaren och Stadsbyggnadsförvaltningen[/quote]

 

 "På landet mitt i stan"

 

[quote]

 

Sammanfattning [gårdsbyggnad]:

Exteriört är byggnaden generellt i påtagligt dåligt skick och i mycket stort behov av renovering. Fasadtäckningen är ofullständig samt rötskadad och taket har omfattande brister avseende täthet.

Byggnadens interiör är generellt i stort behov av renovering och upprustning efter ett flertal omfattande och ofta ofullföljda interiöra ombyggnads- och renoveringsföretag av undermålig utförande, samt decennier av bristande underhåll. Renoveringen innefattar sannolikt även bjälklagen och stommen då betydande vattenläckage från tak pågått en längre tid samt att byggnaden till stor del står på en grund sockel, mycket nära underliggande mark. Vattenläckaget har även orsakat rötskador samt mögelpåväxt i kattvindarna, vilket kräver sanering. Byggnaden värms upp av vedspis och kamin och saknar i övrigt värmesystem. El- samt VA-installationer bedöms vara uttjänta respektive otillräckliga.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

Enligt utredningen utförd av J Håkansson Byggplanering är den gamla vedspisen det enda objekt som överhuvudtaget kan räddas från detta hus. För interiörbilder och mer information om gårdsbyggnaden, se Lindholms restaurerings genomgång av Utlandagatan 37 från 2022.

 

[quote]

 

 

Gårdsbyggnadens skador och försvagningar är än allvarligare [än gathuset]:

 

Vår bedömning är att alla material och konstruktioner är så allvarligt skadade att de inte går att återanvända. Byggnaden har stora sättningar och yttertak är försvagat samt att ytterväggar buktar. Ingående material för bygganden är både mikrobiellt- och rötskadat i sådan omfattning att det är ur ett hälsoperspektiv förenat med stora risker. Byggnaden har utsatts för mycket fukt- och vattenskador på grund av bristande underhåll som gjort att alla stomdelar är skadade och att byggnaden inte kan bevaras och renoveras ur ett kvalitativt och ekonomiskt perspektiv.

 

– Jan Håkansson Byggplanering AB: KALKYLUTREDNING inkl. PM. Utlandagatan 37, gatu- och gårdsbyggnad.[/quote]

 

Var det begynnande kallbrand som gav sig till känna i fingrarna under fotosessionen?

 

Det var Lasse och Bosse och Olle och Anna och Britta och jag – och Kerstin!

 

 

Interiör (gathus)

Nedan följer några foton från den antikvariska genomgången år 2022. Att döma av bildmaterialet är det dels "påbörjad renovering" överallt på en gång, dels närmast övermänskliga utmaningar. Det är dock viktigt att ha följande i åtanke, vilket Jan Jörnmark ofta påtalar i sina texter om övergivna platser: förfall är inte någon statisk, linjär process, utan snarare en dynamisk sådan, som kan tillta närmast exponentiellt under fel förhållanden. Det här är alltså hur det såg ut 2022, och läget kan mycket väl ha förvärrats i vissa avseenden sedan dess.

 

"Ett objekt för den verkligt händige", eller ett fall för Arga snickaren? Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

Homestyling. En diskmaskin kan uppenbarligen säga mer än tusen ord. Notera även det improviserade trappräcket. Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

Upp som en sol: här framträder helt klart potentialen, om än något shabby chic! Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

"Denna kåk har varit våran uti många herrans år, denna kåk har varit vår, och det har nog satt sina spår..." Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

Ner som en pannkaka: hade man inte ångest i förväg så. Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

 Herre, förbarma dig... Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

 

Sammanfattningsvis

[quote]

 

Sammanfattning (konditionsbesiktning)

Byggnad 1 - Huvudbyggnaden och byggnad 2 – Gårdsbyggnaden är båda i så dålig kondition att vi bedömer att det inte är lönsamt och ej heller försvarbart att behålla och försöka renovera dessa två byggnader. Vår bedömning är att de måste mer eller mindre plockas ner i sina helheter, för att återuppbyggas med helt nya material.  

Vår bedömning är att en renovering är ca 40-70% mer kostsam än kontra riva de båda byggnaderna och återuppbygga dessa två från grunden.  

Vår rekommendation är att byggnaderna bör rivas.  

Detta för att kunna säkerställa byggnadernas konstruktiva bärighet i både bjälklags- och yttertaks- samt hjärtväggarskonstruktioner med en betryggande teknisklivslängd samt ett inomhusklimat som är säkerställt.  

Enligt vår bedömning och utifrån vår erfarenhet är de två byggnaderna behäftade med så allvarliga fel att det inte kan lämnas några garantier vare sig konstruktivt eller ur ett inomhusklimat- eller hälsoperspektiv vid beslut att dessa två byggnader skall renoveras och upprustas i stället för att rivas. 

Riskerna som vi bedömer det är för stora.  

Det andra alternativet för de båda byggnaderna, att varsamt arbeta med konstruktionerna och de ingående materialen så väl interiört som exteriört är varken tidsmässigt eller ekonomiskt försvarbart, då i stort sett alla material och konstruktioner är berörda.  

Möjligheter finns för att eventuellt återanvända granitsockeln och fönster [min fetmarkering].  

Vår slutsats är att de två befintliga byggnaderna bör rivas. Kostnaderna står inte i proportion mot varandra och att renovera blir oskäligt dyrt och med kvarstående risker med främst inomhusmiljön om man låter byggnadernas stommar vara kvar.

 

– Jan Håkansson Byggplanering AB, Konditionsbesiktning[/quote]

 

Om det blir aktuellt med en rivning av Utlandagatan 37, se då till möjligheten att spara stensockeln samt originalfönstren, och uppför en motsvarande volym mot gatan i samma stil! Blir ärendet i så fall nödvändigtvis värre än om byggnadens trädel hade brunnit ned, och man sedan återuppbyggt?

Se exempelvis hamnkrogen Port Arthur från 1918 på Lindholmen, som brann ned men rekonstruerades efter originalritningar 1996. Källarvåningen på Utlandagatan blir på så vis det som bokstavligt förankrar även ett återuppbyggt hus på platsen – en historiebärande artefakt – och just den aspekt man sällan lyckas med vid nyproduktion i traditionell stil.

 

 

En del av ett större pussel

Nu kommer vi dock till kruxet: i Startplan 2025 visar det sig att det är på grannfastigheterna till Utlandagatan 37 där det skall uppföras 75 bostäder. Eller?

I kommentarerna till FASADS inlägg om Utlandagatan 37 (93:29) blandades dessa projekt delvis ihop, men vid närmare granskning visar de sig höra samman. Bildkälla: Stadsbyggnadsförvaltningen (klicka för att förstora)

 

I min mailkonversation med Stadsbyggnadsförvaltningen, vars första del citerades inledningsvis, fick jag några pusselbitar:

 

[quote]

Vad som nu ska bli på platsen vet vi inte än men vi har i uppdrag att starta en detaljplan under 2025 med Bonava som planintressent. Bonavas förslag som stadsbyggnadsnämnden givit oss i uppdrag att pröva omfattar flerbostadshus med ca 75 bostäder placerat på fyra sammanhängande fastigheter längs med Utlandagatan. Även de fastigheter som du nämner ingår alltså i planområdet samt ytterligare en fastighet som ligger mellan dem [min fetmarkering]. Hur stor exploatering som kommer bedömas lämplig på platsen och hur det kommer se ut kommer vi att pröva i detaljplanen.

 

– Utdrag ur svar från Stadsbyggnadsförvaltningen[/quote]

 

"More is more". Det handlar alltså inte om antingen Utlandagatan 37 (93:29) eller de två fastigheterna som anges i Startplan 2025, dvs 93:31 och 93:37, utan om samtliga dessa plus en fjärde (93:36). Bildkälla: Lantmäteriet (klicka för att förstora)

 

Trigger Warning. Ärendet är mer omfattande än det röda huset, vilket hittills fått all uppmärksamhet i bevarandekretsar; det handlar om fyra fastigheter längs en gatusträckning på omkring 80 meter (klicka för att förstora)!

 

Kresotbehandlat här också? Om nu det röda huset behöver rivas, kan man åtminstone bevara denna byggnad (klicka för att förstora)?

 

Riv i så fall detta, och expandera bakom. Det mellersta huset ligger i en vinkel, och i viss mån indraget från gatan. Här skulle man kunna riva och bygga nytt i kombination med ett antal byggnadskroppar innanpå de befintliga husen. Det ser ut att finnas utrymme nog att härbärgera en ungefär motsvarande exploatering utan att behöva ta till totalsanering. Notera att de aktuella fastigheternas baksidor vetter mot ett trädbevuxet berg/allmänning (se kartbild).

 

Även om det kommer att krävas en viss omdaning: se för allt i världen till att spara stensockeln – och originalfönstren om nu det röda huset rivs! Bygg vidare på de befintliga typologierna, för att på så vis skapa en trivsam miljö i samklang med platsens historia, liknande omgivningen kring åttamannahusen på Lindholmen, hellre än ett monolitiskt komplex av typ Olofshöjd Light.

 

Utlandagatan 37 har visat sig vara lite som en matrjosjkadocka, men förhoppningsvis har vi blivit något klokare. Nu återstår väl bara att se vad staden och Bonava har för planer.

 

[infobox]Inlägget diskuteras även i facebookgruppen Yimby Göteborg: Länk.[/infobox]


Utlandagatan 37 med fastighetsbeteckning 93:29. Bildkälla: Lantmäteriet (klicka för att förstora)

 

Jag började med att kontakta Stadsbyggnadsförvaltningen, och efter att ha hänvisats till olika instanser erhöll jag ett utförligt svar, som dessutom gav ytterligare pusselbitar. Men vi går inte händelserna i förväg, utan börjar i rätt ände med Utlandagatan 37:

 

[quote]



Det stämmer att det röda huset på Utlandagatan 37 samt tillhörande uthus fått rivningslov. Beslutet föregicks av ett längre utredningsarbete där utgångspunkten var att byggnaden ansågs kulturhistoriskt värdefull men där utredningarna till slut visade på att det inte skulle vara tekniskt möjligt eller ekonomiskt försvarbart att behålla nuvarande byggnad. Tyvärr har byggnaden förfallit under en längre tid och det innehåller även stora mängder miljögifter.

 

– Utdrag ur svar från Stadsbyggnadsförvaltningen[/quote]

 

Rivningshotet visade sig mycket riktigt stämma, men vad innebar utsagorna om att det inte var ekonomiskt försvarbart att rusta upp huset, eller att det sades innehålla "stora mängder miljögifter"? För att få större klarhet i detta begärde jag ut samtliga handlingar i ärendet, och i väntan på dessa gjorde jag ett besök på Utlandagatan den 11/1, då solen äntligen tittat fram efter en längre period av regn- och gråväder.

 

[infobox]

Innehållsförteckning:

Utlandagatan 37
Gathuset
Gårdsmiljö- och byggnad
Interiör (gathus)
Sammanfattningsvis
En del av ett större pussel
[/infobox]

 

 

Utlandagatan 37

Krokslätt var en by med anor åtminstone till medeltiden. Den nutida stadsdelen ligger på båda sidor om gränsen mellan Göteborg och Mölndal, en egenhet som kommer sig av att byn sedan gammalt var uppdelad på två socknar, Fässberg och Örgryte. Krokslätt på Fässbergs-sidan utgjordes av Hökegården och Sörgården, medan Nordgården och Kongegården låg på Örgryte-sidan.

Det är på den tidigare Kongegårdens marker som det röda trähuset uppfördes någon gång under 1800-talets andra hälft, och där de boende kan tänkas ha arbetat i de framväxande industrierna nere vid Mölndalsån. 

 

Bestigning av Utlandagatan. Nummer 37 till höger, och till vänster det förhållandevis brutalt utformade studentbostadskomplexet Olofshöjd, som med sina ca 1500 lägenheter skall vara det största av sitt slag i Göteborg.

 

Göteborg hade vid ett flertal tillfällen inkorporerat markområden som tidigare tillhört Örgryte (inte minst Majorna), och 1922 införlivas så de resterande delarna av socknen. Även om försök till planläggning kom att göras, bland annat av Lilienberg, hade bebyggelsen i Krokslätt från före införlivningen växt fram lite som en favela utanför stadens gränser.

 

[quote]

 

Utlandagatan är beläget i Buråsbergen och marken som fastigheten utgör tillhörde tidigare Krokslätt Konggården, en av de stora gårdarna vars ägor delades upp under tidigt 1800-tal. 


Byggnaderna på Utlandagatan 37 går ej att finna på lagaskifteskartan från 1833 men på kartan över Göteborgs rotar och stadsdelar från omkring 1915 är både gårds- och gatubyggnaden utmärkt. Nybyggnadsritningar har inte kunnat finnas inom denna översiktliga förundersökning. Detta kan bero på att byggnaderna restes innan området blev en del av Göteborgs stad, och bebyggelsen dessförinnan uppkom under mer eller mindre kontrollerade former. Högst sannolikt uppfördes dock gårds- och gatubyggnaden i bostadssyfte under 1800-talets senare hälft, då bebyggelsen längs Mölndalsvägen tätnade och spred sig. Funna byggnadsdetaljer under inventering av fastigheten styrker även detta.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

 

Gathuset

Pittoreskt. Mitt första intryck är att gathuset, och dess Pettson och Findus-aktiga gårdsmiljö, som ett stycke Bullerbyn mitt i stan, har uppenbart kulturhistoriskt bevarandsvärda, trivsamma och mänskliga kvaliteter när det kommer till skala och gestaltning.

 

[quote]

 

Gatubyggnaden är rektangulär och består av två plan samt källare- och vind. Sockeln är delvis av murad granit, delvis putsad. Fasaderna är tilläggsisolerade, klädda med faluröd locklistpanel och har sju fönsteraxlar i sina långsidor. Gavlarna är försedda med två fönster vardera, utifrån vindsplanet. I gatufasadens sockel finns två ursprungliga, spröjsade fönster, byggnadens övriga fönster är samtliga sentida, vitmålade och saknar foder. Byggnaden kröns av ett sadeltak täckt med tvåkupigt lertegel och har förlorat sina ursprungliga två skorstenar. I taksprånget sticker profilerade taktassar fram. Byggnadens huvudsakliga entré är förlagd till gårdsfasaden.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

Källarvåningen i murad i natursten med originalfönster från 1800-talet.

 

[quote]

 

Den statusrapport som lämnats in visar att byggnaderna är i ett eftersatt skick och har stora renoveringsbehov. Det är oklart om det är praktiskt möjligt att renovera gatubyggnaden. Det är också säkerställt att det är förenat med mycket höga kostnader enligt den kalkylutredning som skickats in. Åtgärderna för att bevara gatubyggnaden bedöms vara oskäligt kostsamma. Det allmänna intresset av att neka rivningslov bedöms därför inte överväga det enskilda intresset av att få riva. Rivningslov för gatubyggnaden skall därför bifallas.

 

– M, D, L, KD; yrkande om rivningslov (sista stycket)[/quote]

 

[quote]

 

Förvaltningens yttrande
Kulturförvaltningen avstyrker ansökan om rivningslov.

Gatubyggnaden, placerad i liv med gatan, med tillhörande gårdsbyggnad, utgör en säregen miljö som representerar en del av Krokslätts historia som är synnerligen underrepresenterad i stadsdelen idag. Byggnaderna vittnar om typiska bostadsförhållanden för människor med kopplingar till de närliggande industrierna under 1800-talets senare hälft. 

Byggnader från tiden före 1920-talets bebyggelseexpansion utgör en mycket begränsad del av dagens byggnadsbestånd, färre än vad som har byggts under 2000-talet. Boverkets generella bedömning är därför att byggnaden uppförda innan 1920 bör beaktas som särskilt värdefulla om man inte kan motivera varför de inte ska anses vara det.  

Gatu- och gårdsbyggnaderna har båda ett bevarat helhetsuttryck med bibehållna placeringar på tomten, proportioner och volymer, tak- och fasaduttryck, fönstersättningar samt exteriöra detaljer såsom sockel och trappa av natursten. Gatubyggnaden har dessutom flera bevarade interiöra detaljer i form av bland annat snickerier, kakelugnar, vedspisar och platsbyggda skåpinredningar.  

Kulturförvaltningen delar den bedömning som görs i ovannämnda underlag (Lindholm restaurering AB), att byggnaderna besitter ett högt kulturhistoriskt värde som en idag sällsynt källa till kunskap om 1800-talets bebyggelse i området, bostadsförhållanden för människor under industrialismen samt Krokslätts omvandling från jordbruksbygd till stadsdel.

 

– GÖTEBORGS STADS KULTURFÖRVALTNING
Dennis Axelsson, enhetschef, Kulturmiljöenheten
Fredrik Badh, bebyggelseantikvarie, Kulturmiljöenheten
[/quote]

 

Instiktivt är det lätt att hålla med om mycket i Kulturförvaltningens yttrande, samtidigt behöver vi lyfta även andra aspekter, och titta på det här nyktert: vilket skick är dessa byggnader i, och vad finns det för bakomliggande orsaker till att man söker rivningslov? Hur mycket kostar ett bevarande, och är det rimligt?

 

[quote]

 

Sammanfattning [gathus]:

Exteriört är byggnaden generellt i stort behov av underhåll och renovering. Fasadrenovering har påbörjats men ej fullföljts och taket sviktar mellan takstolar. Mellan 2013 och 2018 har tre anmälningar om eftersatt underhåll av byggnaden och fastigheten inkommit till stadsbyggnadskontoret.  

Byggnadens interiör är i stort behov av genomgripande upprustning och renovering till följd av ett flertal omfattande, ofta ofullföljda interiöra ombyggnads- och renoveringsföretag av undermåligt utförande, samt decennier av bristande underhåll. Byggnadens södra halva är i påtagligt dåligt skick och renovering av denna inbegriper även betydande åtgärder för att säkerställa samtliga tre bjälklags bärighet. Bärande plankstomme verkar vid okulärbesiktning vara i fullgott skick bortsett från mindre parti intill putsad sockel. Taket är otätt och uppbärningen är bristfällig, utöver byte av taket i sin helhet krävs sannolikt även byte av flertalet takstolar. Byggnaden har ett mycket bristfälligt värmesystem och el- samt VA-installationer bedöms vara uttjänta respektive otillräckliga.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

Varför skulle någon vilja riva detta?

 

[quote]

 

Spontant skulle jag gissa att värdet går att finna allt mellan 5 – 30 mnkr. Sen såg jag nu också att fastigheten såldes tidigare i år för 15 mnkr till nuvarande ägare. Värdet med pågående användning enligt avkastningskalkyl med nuvarande hyra är troligen inte i närheten av den summan (utan säkert understigande 5 mnkr). Värdet ligger istället i förväntan om att få utveckla fastigheten [min fetmarkering].


– Utdrag ur mailkonversation mellan Stadsbyggnadsförvaltningen och fastighetsvärderare på Fastighetskontoret[/quote]

 

[quote]

 

[Den tidigare ägaren] köpte fastigheten 1979 och upptäckte så småningom att den svarta färg som täckte väggar och husens bärande stommar var inte färg utan kreosot [min fetmarkering, se vidare PM - Tjära i väggmaterial].

De skyddsmasker vi hittade i källaren tyder på att han hade förstått farligheten i detta. Han slipade bort därför 2:a våningens ena rum, från kreosot, där han bodde själv. Han blev dock cancersjuk under 2000-2010. De sista 4-5 åren var han sängliggande och togs hand om av hemtjänstpersonalen, som såg till att en vattentoa och handfat installerades vid hans rum. Även om cancer kan drabba vem som helst kan man säga att gifterna i fastigheten har spelat roll i hans insjuknande. Svårt att påstå att detta hade ingen betydelse.


– Utdrag ur mailkonversation mellan den nya ägaren och byggintressent, som sedan kommit Stadsbyggnadsförvaltningen till del.[/quote]

 

[quote]

 

Gatubyggnaden - huvudbyggnaden:  

Behålla ur ett bevarandevärde:  

Detta innebär stora utmaningar och risker ur ett entreprenadperspektiv och även senare gällande framtida förvaltning och ägande. Anledningen är att de stombärande materialen är behandlade med giftiga ämnen och gör det extra svårt att kostnads sätta och avgöra de eventuella kvarstående risker som kan bli kvar främst i stommaterial om de inte får rivas eller kan rivas, då de är behäftade med fel som kreosotbehandlat [min fetmarkering, se vidare PM - Tjära i väggmaterial] stomvirke samt en förhydringspapp (vind/fuktpapp) tillhörande stomkonstruktionen med extremt höga halter av PAH och konstruktivt försvagade golv- och takbjälkar p.g.a. ingrepp och rötskador m.m.

Byggnadens grundmursisolering inklusive dränering är totalt obefintlig varpå hela detta system måste utföras för att säkerställa byggnadens goda bestånd, så att inte kommande åtgärder går förlorade på sikt.

Om byggnaden inte skulle få rivas även om den är behäftad med giftiga och hälsofarliga material så måste ytterligare arbeten vidtas innan man kan gå vidare med beslut i frågan om byggnadens kondition för övrigt. För att säkerställa byggnadens goda bestånd måste all utvändig fasadpanel med tilläggsisolering demonteras för att komma åt befintlig stockvirkesstomme för inventering av ytterligare skador och mikrobiella angrepp samt bestrykning av kreosot samt kontaminering. Detta med anledning av att fasadernas klimatskydd är bristfälligt och felaktigt utfört. Utförandet har medfört att stomkonstruktionerna med tilläggsisolerade fasader har utsatts för inträngande fukt över tid. Konstruktionerna är felbyggda ur ett klimattekniskt hänseende och krav.

Som ovan omnämnts har fasaderna genom åren utsatts för fukt via fritt inflöde i den termiska konstruktionen med organiskt material i ytterväggarna.

Risker finns att fukten/vätan frigjort ytterligare farliga PAH:er som kontaminerat andra tidigare friska material i och runt stommarna för byggnaden.

Vid en renovering måste samtliga fasader måste plockas ner för att återuppbyggas med nya material och konstruktioner som uppfyller dagens normer och krav och som inte är behäftade med mikrobiella skador och fel.

För att säkerställa stommar som är kreosotbehandlade och försedda med förhydringspapp vilken är impregnerad med PAH, måste dessa rivas partiellt.

För att klara av att utföra dessa arbeten med ytterväggs- och bjälklagskonstruktioner måste det byggas och kompletteras med specialställningar och stålkonstruktioner som stadgar byggnaden utan att den kollapsar under renoveringsarbetet. Dessa arbeten är kostnadskrävande och riskfyllda utifrån det konstruktiva perspektivet.

Utöver stommaterialet i fasad har även golvbjälkar kreosotbehandlats samt invändigt bärande väggarna (så kallade hjärtväggar). Stomkonstruktioner rivs partiellt för att säkerställa stomstabiliteten under byggprocessen. Även yttertak är kreosotbehandlat.

Detta innebär enkelt utryckt att den bärande stommen demonteras och ersätts med ny stomme i timmerträ likt innan och nya golvträbalkar för bjälklag inkl. yttertak.

Härtill har samtliga tre golvbjälklagen utsatts för konstruktiva ingrepp som gjort att alla bjälklagen har sättningar och sviktar partiellt. Golvbjälklagen öppnas upp dels för att förstärkas och även kontrolleras konstruktivt och mikrobiellt.

Bjälklagen med vissa tillhörande innerväggar har utsatts för fuktskador p.g.a. att det tillåtits regna in i byggnaden under flertalet år, då byggnaden har saknat ett tätt yttertak som primärt utgör väderskydd mot väder och vind.

Träbjälklagen har förnimmelse av mikrobiella angrepp och bör rivas ut och ersättas med nya material som tidigare påtalats.

Både vindsbjälklag och mellanbjälklag har utsatts för mycket fukt genom åren och inte minst yttertakskonstruktionen med skorstensmurar och skorstenar på yttertak.

Eftersom dessa arbeten måste utföras innebär det att all inredning, kakelugnar och installationer måste plockas bort eller rivas för att möjliggöra ett säkerställande och återställande av byggnaden. Härtill måste källaren ses över i sin helhet och även installationer och avlopp i bottenplattan.

Takstolar är förstärkta dels p.g.a. rötskador. Hela yttertakskonstruktionen bör ersättas med ny då den är kraftigt angripen av rötsvampar och mikrobiella angrepp samt behandlad med kreosot. Yttertaket har tydliga sättningar och svackor. Alternativt skulle vara att förstärka och bygga om hela takkonstruktionen, men kostnaden är minst lika stor eller större än att riva och bygga nytt och bli av med alla risker.

Skorstenarna på yttertaket har varit i så dålig kondition att det har tvingats att rivas av tidigare ägare och har därefter aldrig återuppbyggts. Murstockarna är i sådan kondition att de är obrukbara (eldningsförbud) och kakelugnarna (8st) är i så dålig kondition att de får plockas ner sten för sten och förvaras för att möjliggöra ett återmontage.

Bef. fönster är både skadade och behov av renovering. Bedömningen är att fönstren måste plockas ur och ersättas med nya källar- och våningsplanfönster.

Ovan arbeten kräver otroligt mycket tid och provisoriska konstruktioner m.m. för att överhuvudtaget kunna genomföra renoverings- och upprustningsarbetena gentemot en nybyggnad.

För detta arbete kommer det att krävas mycket provisoriska konstruktioner för att kunna lämna ett så 100% säkert slutresultat som möjligt att inga skadade material finns kvar i byggnaden som kan komma att påverka boendes hälsa eller byggnadens goda bestånd på framtiden.

Detta innebär ändå stora risker både ur ett byggtekniskt hänseende men även framtida för de boende.

 

– Jan Håkansson Byggplanering AB: KALKYLUTREDNING inkl. PM. Utlandagatan 37, gatu- och gårdsbyggnad.[/quote]

 

Apropå miljögifter: "Stadsbyggnadsförvaltningen har tagit del av ovanstående [samt nedanstående] synpunkter men ser att det utifrån inkomna underlag inte är styrkt att stommen i byggnaden inte kan bevaras. Den redovisade provtagningen bekräftar förekomsten av PAH i byggnaden men redogör inte för om det är möjligt att sanera stommen."

 

[quote]

 

Tolkning av resultaten och hälsoriskbedömning 

Analysresultaten visar att samtliga trämaterial i väggar i byggnaden innehåller förhöjda halter av PAH, främst med medelhög molekylvikt. Haltförhöjningen beror på att man penslat trät med en produkt innehållande PAH, t ex kreosot. Trämaterialen luktar tydligt och kan orsaka betydande luktproblem och hälsorisker vid en omställning av byggnaden till bostäder.

Papp som finns som fuktspärr i yttervägg innehåller extremt höga halter (30 000 mg/kg) av alla typer av PAH, både de som är tämligen lättflyktiga och de som svårligen avgår till luft. Pappen luktar kraftigt trots att den vid provtagningstillfället var kall. Om den värms upp kommer ytterligare avgång av giftiga och cancerframkallande PAH att ske. Den tjärhaltiga pappen har kontaminerat intilliggande trämaterial. Betydande luktproblem kan uppkomma i byggnaden p g a de tjärhaltiga materialen. Tillämpbara riktvärden för aktuella PAH i inomhusluft är extremt låga. För PAH-M är de enligt Naturvårdsverkets Datablad 0,006 mikrogram/m3. Givet de extremt höga halterna av PAH-M i pappen bedöms detta riktvärde inte klaras i byggnaden utan genomgripande åtgärder i form av sanering och rivning av väggarna. I normala fall kräver en tillsynsmyndighet att denna tjärpapp som klassas som farligt avfall ska avlägsnas tillsammans med intilliggande trämaterial inför en framtida bostadsanvändning.

 

– Anders Bank, Relement Miljö Väst AB (analys av miljögifter)[/quote]

 

Det var med andra ord ovanstående som avsågs med "stora mängder miljögifter" i den inledande mailkonversationen med Stadsbyggnadsförvaltningen, och där projektet även beskrevs som inte ekonomiskt försvarbart. Hur ser då en preliminär kalkyl ut för upprustning?

 

Bevarande till en kostnad på närmare 60 miljoner?!! Huruvida det är korrekt eller inte, saknar jag kompetens att bedöma, men det är oerhört mycket pengar med tanke på det fåtal lägenheter det rör sig om. Ponera dock att det stämmer, och man sedan anser det rimligt att gå vidare: vem skall i så fall bo där om det uppskattade kvadratmeterpriset överträffar herrgårdsliknande byggnader i Lorensbergs villastad, eller en lägenhet högt upp i Karlatornet? Bildkälla: Jan Håkansson Byggplanering AB (klicka för att förstora)

 

[quote]

 

Utdrag ur tjänsteutlåtande (med avseende på gathuset):

Det framgår i den kalkylutredning som lämnats in att det är möjligt att bevara gatubyggnaden. Bedömningen i upprättad kalkyl är att en renovering och upprustning av gatubyggnaden är ca 114% dyrare än att utföra en nybyggnad. I utredningen utgår beräkningen av kostnader från att nybyggnadskrav kommer att ställas vid en renovering, bland annat kostnader för att i byggnaden uppfylla kraven på tillgänglighet däribland kostnad för hiss. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer att dessa kostnader inte bör ingå i sin helhet vid en renovering eftersom det kan vara möjligt att göra avsteg från kraven på tillgänglighet på grund av byggnadens höga kulturhistoriska värden vilket skulle minska kostnaden för renovering något. Förekomsten av kreosotbehandlad virke innebär också en stor kostnadspost i beräkningen. Stadsbyggnadsförvaltningen kan konstatera att förekomsten ej har styrkts genom provtagning och om den del av stommen som är behandlad måste bytas ut i sin helhet är något en specialist behöver utreda vidare. Förekomst av kreosot innebär inte nödvändigtvis att allt virke måste bytas ut.

[...]

Gatubyggnaden bedöms sammanfattningsvis ha höga kulturhistoriska värden och omfattas av förbud mot förvanskning enligt 8 kap. 13 § plan- och bygglagen samt har ett sådant bevarandevärde som innebär att byggnaden bör bevaras och rivningslov inte ska ges enligt i 9 kap. 34 § PBL. Ansökan om rivningslov bör därför avslås i denna del [min fetmarkering].

 

– Stadsbyggnadsförvaltningen
Henrik Kant, stadsbyggnadsdirektör
Carita Sandros, avdelningschef bygglov
[/quote]

 

När vi sedan kommer till den politiska nivån ter det sig inte helt enket, och detta avspeglas i protokollen: man inkommer med olika yrkanden, önskar ett mer ingående beslutsunderlag, och bordlägger ärendet vid upprepade tillfällen. Å ena sidan framträder en vilja att bevara den äldre bebyggelsen på Utlandagatan 37, å andra sidan finns risken för omfattande åtgärder ständigt närvarande givet det som framkommit i de olika utredningarna om förfall och miljögifter; det finns ett påtagligt bekymmer över vad det kommer att kosta i slutändan.

SDs yrkande tar stöd i Kulturförvaltningens avstyrkan om rivning, och man vill se åtgärder innan förfallet är för långt gånget med avseende på det höga kulturhistoriska värdet. S, V, MP inkommer med ett yrkande som hänvisar till Stadsbyggnadsförvaltningens synpunkter kring miljögifter, och vill "...återremittera ärendet för att säkerställa hur stor påverkan som den faktiska förekomsten av kreosotbehandlat virke har för den totala kostnaden vid en eventuell renovering."

 

 

Gårdsmiljö- och byggnad

The Song Remains The Same. Garagebyggnaden är sentida, bygglov beviljades 2009. I handlingar från 1931 fanns "ett långt avträdeshus" på platsen.

 

 

[quote]

 

Mellan 1915-1920 [sic!] gjorde grannar orosanmälan hos sociala myndigheter, då ägaren inte verkade kunna ta hand om sig själv och fastigheten. Det byggdes därefter, under denna period, fastighetens första och enda vattentoalett plus handfat. Någon gång senare installerades duschkabin i huvudbyggnadens källare. Dessförinnan kunde grannar se husägare och hyresgäster duscha med slang ute i trädgården, även på vintern [min fetmarkering]. Torr dassen som fanns utomhus är numera bortforslade.

 

– Utdrag ur mailkonversation angående rivningsansökan mellan nya ägaren och Stadsbyggnadsförvaltningen[/quote]

 

 "På landet mitt i stan"

 

[quote]

 

Sammanfattning [gårdsbyggnad]:

Exteriört är byggnaden generellt i påtagligt dåligt skick och i mycket stort behov av renovering. Fasadtäckningen är ofullständig samt rötskadad och taket har omfattande brister avseende täthet.

Byggnadens interiör är generellt i stort behov av renovering och upprustning efter ett flertal omfattande och ofta ofullföljda interiöra ombyggnads- och renoveringsföretag av undermålig utförande, samt decennier av bristande underhåll. Renoveringen innefattar sannolikt även bjälklagen och stommen då betydande vattenläckage från tak pågått en längre tid samt att byggnaden till stor del står på en grund sockel, mycket nära underliggande mark. Vattenläckaget har även orsakat rötskador samt mögelpåväxt i kattvindarna, vilket kräver sanering. Byggnaden värms upp av vedspis och kamin och saknar i övrigt värmesystem. El- samt VA-installationer bedöms vara uttjänta respektive otillräckliga.

 

– Utdrag ur Kulturhistorisk beskrivning & teknisk statusbesiktning av Utlandagatan 37, Lindholm restaurering AB, 2022[/quote]

 

Enligt utredningen utförd av J Håkansson Byggplanering är den gamla vedspisen det enda objekt som överhuvudtaget kan räddas från detta hus. För interiörbilder och mer information om gårdsbyggnaden, se Lindholms restaurerings genomgång av Utlandagatan 37 från 2022.

 

[quote]

 

 

Gårdsbyggnadens skador och försvagningar är än allvarligare [än gathuset]:

 

Vår bedömning är att alla material och konstruktioner är så allvarligt skadade att de inte går att återanvända. Byggnaden har stora sättningar och yttertak är försvagat samt att ytterväggar buktar. Ingående material för bygganden är både mikrobiellt- och rötskadat i sådan omfattning att det är ur ett hälsoperspektiv förenat med stora risker. Byggnaden har utsatts för mycket fukt- och vattenskador på grund av bristande underhåll som gjort att alla stomdelar är skadade och att byggnaden inte kan bevaras och renoveras ur ett kvalitativt och ekonomiskt perspektiv.

 

– Jan Håkansson Byggplanering AB: KALKYLUTREDNING inkl. PM. Utlandagatan 37, gatu- och gårdsbyggnad.[/quote]

 

Var det begynnande kallbrand som gav sig till känna i fingrarna under fotosessionen?

 

Det var Lasse och Bosse och Olle och Anna och Britta och jag – och Kerstin!

 

 

Interiör (gathus)

Nedan följer några foton från den antikvariska genomgången år 2022. Att döma av bildmaterialet är det dels "påbörjad renovering" överallt på en gång, dels närmast övermänskliga utmaningar. Det är dock viktigt att ha följande i åtanke, vilket Jan Jörnmark ofta påtalar i sina texter om övergivna platser: förfall är inte någon statisk, linjär process, utan snarare en dynamisk sådan, som kan tillta närmast exponentiellt under fel förhållanden. Det här är alltså hur det såg ut 2022, och läget kan mycket väl ha förvärrats i vissa avseenden sedan dess.

 

"Ett objekt för den verkligt händige", eller ett fall för Arga snickaren? Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

Homestyling. En diskmaskin kan uppenbarligen säga mer än tusen ord. Notera även det improviserade trappräcket. Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

Upp som en sol: här framträder helt klart potentialen, om än något shabby chic! Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

"Denna kåk har varit våran uti många herrans år, denna kåk har varit vår, och det har nog satt sina spår..." Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

Ner som en pannkaka: hade man inte ångest i förväg så. Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

 Herre, förbarma dig... Bildkälla: Lindholm Restaurering (klicka för att förstora)

 

 

Sammanfattningsvis

[quote]

 

Sammanfattning (konditionsbesiktning)

Byggnad 1 - Huvudbyggnaden och byggnad 2 – Gårdsbyggnaden är båda i så dålig kondition att vi bedömer att det inte är lönsamt och ej heller försvarbart att behålla och försöka renovera dessa två byggnader. Vår bedömning är att de måste mer eller mindre plockas ner i sina helheter, för att återuppbyggas med helt nya material.  

Vår bedömning är att en renovering är ca 40-70% mer kostsam än kontra riva de båda byggnaderna och återuppbygga dessa två från grunden.  

Vår rekommendation är att byggnaderna bör rivas.  

Detta för att kunna säkerställa byggnadernas konstruktiva bärighet i både bjälklags- och yttertaks- samt hjärtväggarskonstruktioner med en betryggande teknisklivslängd samt ett inomhusklimat som är säkerställt.  

Enligt vår bedömning och utifrån vår erfarenhet är de två byggnaderna behäftade med så allvarliga fel att det inte kan lämnas några garantier vare sig konstruktivt eller ur ett inomhusklimat- eller hälsoperspektiv vid beslut att dessa två byggnader skall renoveras och upprustas i stället för att rivas. 

Riskerna som vi bedömer det är för stora.  

Det andra alternativet för de båda byggnaderna, att varsamt arbeta med konstruktionerna och de ingående materialen så väl interiört som exteriört är varken tidsmässigt eller ekonomiskt försvarbart, då i stort sett alla material och konstruktioner är berörda.  

Möjligheter finns för att eventuellt återanvända granitsockeln och fönster [min fetmarkering].  

Vår slutsats är att de två befintliga byggnaderna bör rivas. Kostnaderna står inte i proportion mot varandra och att renovera blir oskäligt dyrt och med kvarstående risker med främst inomhusmiljön om man låter byggnadernas stommar vara kvar.

 

– Jan Håkansson Byggplanering AB, Konditionsbesiktning[/quote]

 

Om det blir aktuellt med en rivning av Utlandagatan 37, se då till möjligheten att spara stensockeln samt originalfönstren, och uppför en motsvarande volym mot gatan i samma stil! Blir ärendet i så fall nödvändigtvis värre än om byggnadens trädel hade brunnit ned, och man sedan återuppbyggt?

Se exempelvis hamnkrogen Port Arthur från 1918 på Lindholmen, som brann ned men rekonstruerades efter originalritningar 1996. Källarvåningen på Utlandagatan blir på så vis det som bokstavligt förankrar även ett återuppbyggt hus på platsen – en historiebärande artefakt – och just den aspekt man sällan lyckas med vid nyproduktion i traditionell stil.

 

 

En del av ett större pussel

Nu kommer vi dock till kruxet: i Startplan 2025 visar det sig att det är på grannfastigheterna till Utlandagatan 37 där det skall uppföras 75 bostäder. Eller?

I kommentarerna till FASADS inlägg om Utlandagatan 37 (93:29) blandades dessa projekt delvis ihop, men vid närmare granskning visar de sig höra samman. Bildkälla: Stadsbyggnadsförvaltningen (klicka för att förstora)

 

I min mailkonversation med Stadsbyggnadsförvaltningen, vars första del citerades inledningsvis, fick jag några pusselbitar:

 

[quote]

Vad som nu ska bli på platsen vet vi inte än men vi har i uppdrag att starta en detaljplan under 2025 med Bonava som planintressent. Bonavas förslag som stadsbyggnadsnämnden givit oss i uppdrag att pröva omfattar flerbostadshus med ca 75 bostäder placerat på fyra sammanhängande fastigheter längs med Utlandagatan. Även de fastigheter som du nämner ingår alltså i planområdet samt ytterligare en fastighet som ligger mellan dem [min fetmarkering]. Hur stor exploatering som kommer bedömas lämplig på platsen och hur det kommer se ut kommer vi att pröva i detaljplanen.

 

– Utdrag ur svar från Stadsbyggnadsförvaltningen[/quote]

 

"More is more". Det handlar alltså inte om antingen Utlandagatan 37 (93:29) eller de två fastigheterna som anges i Startplan 2025, dvs 93:31 och 93:37, utan om samtliga dessa plus en fjärde (93:36). Bildkälla: Lantmäteriet (klicka för att förstora)

 

Trigger Warning. Ärendet är mer omfattande än det röda huset, vilket hittills fått all uppmärksamhet i bevarandekretsar; det handlar om fyra fastigheter längs en gatusträckning på omkring 80 meter (klicka för att förstora)!

 

Kresotbehandlat här också? Om nu det röda huset behöver rivas, kan man åtminstone bevara denna byggnad (klicka för att förstora)?

 

Riv i så fall detta, och expandera bakom. Det mellersta huset ligger i en vinkel, och i viss mån indraget från gatan. Här skulle man kunna riva och bygga nytt i kombination med ett antal byggnadskroppar innanpå de befintliga husen. Det ser ut att finnas utrymme nog att härbärgera en ungefär motsvarande exploatering utan att behöva ta till totalsanering. Notera att de aktuella fastigheternas baksidor vetter mot ett trädbevuxet berg/allmänning (se kartbild).

 

Även om det kommer att krävas en viss omdaning: se för allt i världen till att spara stensockeln – och originalfönstren om nu det röda huset rivs! Bygg vidare på de befintliga typologierna, för att på så vis skapa en trivsam miljö i samklang med platsens historia, liknande omgivningen kring åttamannahusen på Lindholmen, hellre än ett monolitiskt komplex av typ Olofshöjd Light.

 

Utlandagatan 37 har visat sig vara lite som en matrjosjkadocka, men förhoppningsvis har vi blivit något klokare. Nu återstår väl bara att se vad staden och Bonava har för planer.

 

[infobox]Inlägget diskuteras även i facebookgruppen Yimby Göteborg: Länk.[/infobox]