Debatt: Både Juholt och Attefall har fel om bostadsmarknaden

Statsminister Fredrik Reinfeldt dömer i en intervju i Dagens Nyheter ut hyresrätten som boendeform i Stockholms innerstad. Ett i YIMBYs ögon märkligt ställningstagande, även om det i viss mån går att förstå Reinfeldts resonemang. Kontentan är dock att det är fråga om ett missförstånd från Reinfeldts sida, som kan ställas mot synen hos stadens egna politiker.

Vi kan börja med att fastslå att det finns stora problem att lösa i fråga om människors möjlighet att välja boende i Stockholm. De attraktiva boendeformerna och lägena är så få att de inte räcker för att tillgodose efterfrågan. I grund och botten handlar det alltså om den grundläggande principen tillgång kontra efterfrågan. Det leder i sin tur till gentrifiering, vilket innebär att människor med god ekonomi tränger bort de mindre välbeställda, som därmed tvingas bo längre bort från innerstan.

Med andra ord är det inte så enkelt som artikeln gör gällande, nämligen att löneutvecklingen i sig är bättre för boende i attraktiva områden och stadsdelar, utan att de som har det sämre ställt tvingas bort.

» Klicka här för att läsa resten av inlägget

Bild: Karl-Johan Nilsson/YIMBY

I fredags togs det första spadtaget för Familjebostäders 24-våningshöghus på Nordvästra Kungsholmen, kvarteret lusten, som vi har skrivit om tidigare här på YIMBY.

YIMBY fanns på plats:



Video: Karl-Johan Nilsson/YIMBY


Bild: Karl-Johan Nilsson/YIMBY


Bild: Karl-Johan Nilsson/YIMBY

Nyligen startades också bygget av Kungsholmsporten. Nordvästra Kungsholmen växer nu ordentligt på höjden, en utveckling som vi i YIMBY välkomnar. Intressant är också att båda höghusprojekten kommer att innehålla hyresrätter. Däremot kommer huset inte, som uppges i videon ovanför, att vara Sveriges högsta hyreshus. Sveriges högsta hyreshus är Turning Torso i Malmö. Däremot är huset det högsta hus som har byggts för att vara ett hyreshus. Turning Torso var från början tänkt att vara bostadsrätter.

Stockholms stads stadsbyggnadsborgarråd Kristina Alvendal skriver på Dagens DN Debatt en debattartikel där hon presenterar en strategi för att omvandla kontor i innerstaden till bostäder. Inititivet är naturligtvis utmärkt. Stockholm city är sedan cityomvandlingen starkt präglat av funktionsseparering i modernismens andra, med resultatet att city är en ödslig spökstad efter att affärerna har stängt. Det enda sättet som det problemet kan lösas på är att se till att fler människor rör sig i city under fler delar av dygnet. Alltså: Att bryta funktionssepareringen och tillföra bostäder.

Alvendal skriver:



Vi inom YIMBY kan inte annat än glädjas över en sådan sågning av modernismens stadsbyggnadsidéer från en politiker som Alvendal. En politiker som sitter vid makten och har stora möjligheter att påverka den framtida utvecklingen.

Det finns en överhängande risk att många av dessa lägenheter på grund av läget och dagens kvadratmeterpriser för kontor i city blir dyra. Samtidigt kan vi också konstatera att dyra lägenheter i city är bättre än inga lägenheter alls. Alvendals förslag kan hjälpa till att vitalisera folklivet i city, vilket är mycket välkommet, men det löser inte bostadsbristen i Stockholm. Men det är viktigt att den här typen av förslag inte ställs mot nybyggen i andra delar av staden. I Stockholm behöver vi göra både och. Stockholm är en stad som under mycket lång tid har byggts sönder.

YIMBY hoppas, om förslaget blir av, att det blir en blandning av bostads- och hyresrätter för att möjliggöra en blandning av människor i så stor utsträckning som möjligt.

Det kommer att ta tid att läka stadens sår. Därför är det synd att misstagen ofta görs om även i nya projekt. Utanför Stockholm byggs det fortfarande gott om lamell- och punkthus på ödsliga gärden (något som naturligtvis inte bara Stockholms stad ansvarar för) men även de mer centrala stadsutvecklingsområdena har problem. Hammarby sjöstad har så smått börjat att kompletteras med kontor, men är fortfarande för dominerat av bostäder. I Norra stationsområdet har antalet bostäder istället dragits ner, för att få plats med mer kontor. I Norra stationsområdet upprepar stadsplanerarna dessutom modernismens misstag genom att lägga bostäder i egna kvarter och andra verksamheter i andra. I Kista dominerar fortfarande kontoren i nyproduktionen trots ett uttalat mål om en ökad stadsmässighet. Bostadsprojekt börjar att synas, men de är än så länge alltför få. Det är alltid lättare att göra rätt från början än att justera senare.

Efterfrågan på kontor kommer att öka igen så snart konjunkturen vänder uppåt. Därför är det viktigt att i alla nya och existerande stadsutvecklingsområden konsekvent tänka blandat. Vi behöver inte fler bostadsområden eller arbetsområden. Vi behöver fler blandade stadsdelar.

Förslaget om att omvandla kontor i City är hursomhelst ett glädjande steg i rätt riktning. Kommunen har ett planmonopol. Det har historiskt sett ibland lett till problem, där ideologier har fått gå före byggandet av den stad som invånarna faktiskt vill ha. Men om det nu är så vår lagstiftning ser ut kan det också användas för att lyssna på invånarna, och se till att styra utvecklingen i en bättre riktning. Den möjligheten bör kommunerna utnyttja.

Uppdatering:  YIMBY kommenterar Alvendals utspel i DN.

Dagens Nyheter rapporterar om den fortsatta bostadsbristen i Stockholm. Stockholms län behöver för att hantera befolkningsutvecklingen bygga ungefär 12.000 lägenheter varje år. Men den mängden lägenheter har bara producerats under två av de senaste tio åren, 2006 och 2007. Enligt länsstyrelsen kommer det år 2009 endast att påbörjas cirka 6000 lägenheter, samma siffra som för 2008. Bostadsbristen i Stockholm kommer således inte bara att finnas kvar, utan också förvärras.

Det är framförallt byggandet av småhus och bostadsrätter som nu skjuts upp, medan nybyggnationerna av hyresrätter inte har minskat lika mycket. Enligt Henrik Weston, utredare på länsstyrelsen, är efterfrågan på hyresrätter fortsatt stor.

Jagvillhabostad.nu uppmärksammar också frågan och påtalar dessutom vikten av hyreslägenheter för unga. YIMBY delar oron. 56.000 unga stockholmare saknar idag egen bostad och de kommande åren kommer stora årskullar från slutet av 1980- och början av 1990-talet att vilja flytta hemifrån. Var ska de ta vägen? Det är, som jagvillhabostad.nu konstaterar, skarpt läge.

Det finns naturligtvis ett flertal parametrar som bidrar till den låga takten i bostadsbyggandet, men den ekonomiska krisen håller inte som förklaringsmodell eftersom den låga takten, med undantag för två år, hållit i sig de senaste tio åren.

Ett enormt problem som behöver behöver lyftas upp på en ny politisk nivå är plan- och bygglagen (PBL) som, vilket Jan Jörnmark skrev om här på YIMBY häromdagen, mest verkar syfta till att förhindra nybyggnation snarare än uppmuntra den. PBL, och andra regelverk, skapar idag ett sammelsurium av regler som inte ens politiker och planerare själva fullt ut kan överblicka. Det sätt som samrådsprocessen och överklaganden idag hanteras på är dessutom ett stort demokratiskt problem där det ofta inte är allmänintressen som vinner, utan istället den som skriker högst och orkar bråka mest. PBL behöver en haverikommission.

Ett annat problem som förhindrar byggandet, och som är speciellt allvarligt när det gäller byggen som är kostnadskritiska (exempelvis hyresrätter för unga), är den parkeringsnorm som idag finns i Stockholm. Innerstadens hushåll har idag i genomsnitt 0,40-0,48 bilar per hushåll. I ytterstaden varierar antalet mellan 0,53 och 0,84. Men för varje bostad som produceras kräver Stockholm att det produceras minst 1,0 parkeringsplats. Alltså en aktiv politik för att öka bilinnehavet. Huruvida byggaren eller de som ska bosätta sig i huset är intresserade av en sådan spelar ingen roll. I vissa fall kan normen förhandlas ner något, men detta är på inget sätt en sjävklarhet och det kräver dessutom erfarenhet och goda kunskaper om lagar och regler.

YIMBY tycker att det är märkligt att en stad som stolt proklamerar att man blivit vald till Europas miljöhuvudstad 2010, och där ledande politiker proklamerar utmärkta visioner om promenadstaden, samtidigt kräver att det ska produceras minst en parkeringsplats för varje hushåll. Att bygga en p-plats i garage kostar i dag upp till 400 000 kronor per plats. YIMBY har svårt att förstå varför den som inte vill ha en parkeringsplats ska tvingas betala för en. Det är hög tid att avskaffa parkeringsnormen.

Ett tredje problem som staden behöver ta tag i är låghusbonusen. Dagens system för tomträttsavgälder innebär att den som vill uppföra en byggnad betalar för den sammanlagda producerade golvytan i byggnaden, snarare än den yta i markplan som används. Ingen avräkning sker med fler våningsplan, trots ökade kostnader för byggaren.

Detta är ett mycket starkt politiskt  ekonomisk styrmedel för att stimulera låg och utspridd bebyggelse med bland annat höjda kostnader för infrastruktur, försämrat markutnyttjande och större miljöpåverkan som följd.
Moderaterna har föreslagit en "skyskrapebonus". YIMBY ser idén som ett stort steg i rätt riktning, men ser helst att den utvecklas så att den kommer alla byggprojekt till del. På samma sätt som att markutnyttjandet blir bättre om man bygger 40 istället för 20 våningar blir det också bättre om man bygger 7 istället för 4.

Sammanlagt finns det många problem att hantera, och YIMBY vill uppmana bostadssökande, allmänhet, politiker och andra aktörer att höja rösten för att möjliggöra en lösning på bostadsbristen.

Moderaterna i Stockholm har i en ny rapport kommit fram till ett antal intressanta och mycket välkomna synpunkter. Inom ramen för "politiker08" har man bjudit in medborgarna i Stockholm till en diskussion om stadsutvecklingsfrågorna. Det resultat som presenteras i rapporten visar att den typ av stadsutveckling som YIMBY förespråkar har haft starkt stöd bland arbetsgruppens 123 deltagare.

En av de frågor som är mycket glädjande att se lyft från högsta politiska håll är vikten av blandade upplåtelseformer i nyproduktion. Till Svenska Dagbladet säger Kristina Alvendal:

"- Vi ska [också] försöka påverka byggherrarna att presentera projekt där hyres- och bostadsrätter blandas, vilket är fullt möjligt genom så kallad tredimensionell fastighetsbildning."

Detta är en mycket välkommen utveckling i en fråga som YIMBY har kritiserat vid ett flertal tillfällen. Olika upplåtelseformer drar åt sig olika typer av människor och vill man bygga blandstad måste man också därför blanda upplåtelseformerna. 

I rapporten tas också vikten av att få in mindre aktörer på byggmarknaden upp. Här tänker man sig att genom att markanvisa på rätt sätt gynna konkurrens och mångfald och på det sättet möjliggöra en prispress på nybyggnation. Även här kan YIMBY bara ge tummen upp. Att få in fler aktörer på byggmarknaden är nödvändigt för en mer varierad stadsbild och om vi ska kunna få en motkraft mot prefabpunkthus i vit nyfunkis utkastade på stendöda gärden några kilometer från närmaste köpcentrum.

I rapporten identifieras också uppförandet av just sådana punkthus som ett problem:

"- Vi funderar allvarligt på att införa ett "punkthusförbud". Punkthusen är det tydligaste exemplet på vad som skapar förortskaraktär. I stället ska vi sträva mot en levande kvartersstruktur med genomfartstrafik och verksamheter i bottenvåningarna."

Det ter sig uppenbart att moderaterna i Stockholm nu en gång för alla vill göra upp med förortens problematiska struktur som det finns långt större tillgång än efterfrågan av, samtidigt som bristen på stad är mycket stor. Det är också mycket glädjande att vikten av verksamheter i bottenplanen tas upp som en specifik fråga, liksom att man vill göra upp med trafiksepareringens problematik. YIMBY:s ståndpunkt är här tydlig. Det är bilarna som ska anpassa sig till staden och människorna i den, inte människorna och staden som ska anpassa sig till bilen. Trafikseparering, att låta bilen diktera villkoren för hela samhället, är en idé som samhället måste göra upp med.

Vi ser dock gärna ett förtydligande av vad som inbegriper sig i begreppet "punkthus" här. Dels kan en skyskrapa vara ett punkthus, som då kanske tar upp ett helt kvarter själv. Dels kan också punkthus fungera ganska bra som en delkomponent på sina ställen i en stadsmässig och tät bebyggelse. Det är de glesa planeringsidealen med bilberoende monofunktionella hus i "fria former" utan gatukontakt och lokalt butiksutbud som är det stora problemet. Om dessa sedan uppförs som lamell- skiv- eller punkthus spelar mindre roll.

Rapporten kommer också till slutsatsen att det bör anordnas fler tävlingar där byggherrar och arkitekter får komma med förslag på projekt som ska ge det bästa boendet till den lägsta kostnaden. Inom den ram som stadsutveckling idag sker låter det som en god idé, men från YIMBY hoppas vi att det också framöver kommer till en förändring i hur man jobbar med planläggning av områden. Istället för att låta ett arkitektkontor planera, och en byggherre bygga, ett helt område där man försöker att få det att se blandat ut, är det bättre att istället börja med att lägga ut en stadsplan, och sedan låta olika aktörer fylla denna stadsplan. Stockholm behöver en Lindhagenplan för 2000-talet.

Moderaterna föreslår också något som de kallar för "skyskrapebonus". Problemet är att den som vill bygga idag betalar "tomthyra" för det uppförda antalet kvadratmeter, inte för den markyta som tas i anspråk. Tomthyran för ett högt hus som tar upp få kvadratmeter markyta blir alltså lika hög som ett lågt hus som tar upp många kvadratmeter markyta. Det är således missvisande att kalla dagens system för tomthyra, snarare är det en straffskatt på miljövänligt tätt byggande, och en subvention av glest och lågt byggande. Att dagens system måste göras om är uppenbart. Det är inte hållbart att behålla dagens system i en verklighet som är präglad av stadsbrist och miljö- och klimatdebatt.

Kristina Alvendal säger till Svenska Dagbladet:

"- Därför vill vi införa något som vi kallar för "skyskrapebonus". Det innebär att staden bjuder på tomträttsavgälden över en viss våning. I dag betalar byggherren för den totala bostadsarean. Om vi till exempel säger att allt över 15 våningar ger skyskrapebonus så betalar den som bygger ett 30-våningshus bara halv tomthyra."



Slutsatsen är välkommen, och visar att man även från politiskt håll nu har identifierat dagens system som ett problem. Det behöver dock diskuteras vidare hur ett sådant system ska utformas. Om man sätter en fast gräns vid exempelvis 15 våningar finns det en risk att många byggbolag fortsätter i invanda hjulspår på det flesta ställen. Intressanta alternativ som kan diskuteras är exempelvis att man endast betalar hyra för nyttjad markyta, oavsett det antal kvadratmeter man sedan uppför. Det skapar incitament för högre byggnader på attraktiva lägen. Sådana lägen brukar vara centrala lägen med god tillgång till kollektivtrafik. Ett annat alternativ är att göra skalan glidande, där de första våningsplanen har en högre kostnad, för att sedan minskas med varje våningsplan. Det skapar incitament för ett tätare byggande i alla byggprojekt.

I samband med detta vore det också önskvärt om moderaterna kunde göra en omsvängning i frågan om parkeringsnormen som man höjde till 1,0 för en tid sedan. Det är knappast realistiskt att bygga riktigt höga hus, om man måste bygga en parkeringsplats till varje lägenhet.

Centerpartiet ställer sig i ett pressmeddelande positiv till skyskrapebonusen:

"- Stockholms stad har idag ett avgiftssystem som motverkar höga hus. Skyskrapebonus kan vara ett sätt att få bukt med det problemet. Vi har i Centerpartiet arbetat med ett liknande förslag så jag välkomnar dagens utspel. Stockholm måste byggas tätt och högt för att klara klimatmålen. Genom högre hus kan vi dessutom spara värdefulla parker i staden. Till exempel vill vi bygga skyskrapor genom att överdäcka spårområdet och klarastrandsleden norr om centralen. Även Norra station bör få högre hus än vad som föreslagits idag."

Theres Lindberg (S), vice ordförande i stadsbyggnadsnämnden ställer sig dock, enligt Svenska Dagbladet, mer kallsinnig till förslaget:

"- Jag tycker uppriktigt sagt att det är ett fånigt förslag. Höjden på husen måste ju avgöras av var de ligger, och hur det påverkar stadsbilden och staden som helhet. M verkar vilja bygga höga husen för sakens skull och då riskerar man att göra om samma misstag som under miljonprogrammet, säger hon.

- Jag tycker att man måste resonera kring varje enskilt projekt och lösa i dialog hur man ska få ner byggkostnaderna, säger hon."

På en punkt har Theres Lindberg rätt, nämligen att det kan bli ett problem om man vill bygga husen högt för sakens skull, alltså att de blir politiska prestigeprojekt, snarare än resultatet av en naturlig stadsutveckling. YIMBY har dock svårt att se hur en generell avräkning av tomthyran för högre hus skulle leda till en sådan utveckling. Snarare är det ju så att det lätt blir politiska prestigeprojekt just när politiker ska bestämma var husen ska ligga, vilket Theres Lindberg indirekt säger när hon påtalar att husens höjd måste avgöras av var de ligger. Det finns naturligtvis platser i Stockholm där höga hus är olämpliga, men där sådana fungerar bör inte staden bromsa försök till att bygga högt, utan istället uppmuntra dem. Det är också lite tråkigt att diskussionen direkt fastnar i frågan om hushöjder, men i övrigt utelämnar de övriga punkter som programmet tar fram. Här ser vi gärna att socialdemokraterna, och övriga partier, utvecklar hur de ser på moderaternas förslag.
 
(City, SVT)

Regeringen vill införa marknadshyror. Det vill inte Hyresgästföreningen. Enligt Hyresgästföreningen kan det leda till att runt 100.000 hyresgäster fördelade på ca 50.000 hushåll tvingas att flytta, då de inte klarar av att betala de högre hyrorna. Enligt regeringen ska efterfrågan styra prissättningen, för att få fart på bostadsmarknaden. Frågan är om det överhuvudtaget handlar om hyressättning? Vi ställer oss tveksamma till det.

Vi inom Yimby tar inte ställning för eller mot marknadshyror. Det är i mångt och mycket en politisk fråga. Idén med marknadshyror har utbrett stöd i det borgerliga blocket, medan den möter stort motstånd inom vänsterblocket. Vissa menar att bostadens standard och kvalitet är avgörande, andra menar att det är läget som är det viktiga. Yimby menar att just den diskussionen helt missar målet – problemet ligger någon annanstans.

Vad är då problemet? Jo, det är att Stockholms bostadsmarknad inte fungerar. Det beror inte på någonting så enkelt som hyressättningen. Problemet är större än enbart marknaden för hyreslägenheter. Stockholm saknar dynamik och rörelse på bostadsmarknaden. Det som hindrar marknaden från att utvecklas är delvis bostadsbristen, som i sin tur beror på att vissa områden ses som mer attraktiva än andra. Detta leder till stagnation, eftersom de flesta människor givetvis vill bo i attraktiva och populära bostadsområden och stadsdelar, medan få dras till de mindre populära delarna av staden. Att då bara diskutera hur hyran skall sättas är att missa källan till problemen.

Marknadsanpassade hyror innebär höjda hyror i attraktiva områden, och kanske – men inte nödvändigtvis – innebär det även hyressänkningar i stadens mindre populära bostadsområden. En sådan lösning tjänar främst fastighetsägarna på, medan de boende ofta blir förlorare, hög- som låginkomsttagare. Kommer det att medföra en ökning av nyproduktionen? Kanske, kanske inte. Det är svårt att bygga nytt i de attraktiva lägena, för där är det redan fullt. Samtidigt är det inte lönsamt att bygga i de mindre attraktiva områdena, eftersom det ekonomiska underlaget är sämre.

Vad vi behöver är fler och mer attraktiva områden och stadsdelar. Vi behöver alternativ till den nuvarande innerstaden, där omsättningen på bostäder är låg på grund av hög efterfrågan. Vi behöver mer valfrihet. Just valfrihet är vad som krävs för att skapa dynamik och cirkulation på bostadsmarknaden. Och det kräver i sin tur ett större utbud. Utan ett ökat utbud kommer vi att fortsätta slåss om den lilla stad vi har, oavsett hur hyrorna sätts. Det förlorar alla på. Vi vet redan att det är det som är problemet, nämligen att det hittills har byggts för få attraktiva nya stadsdelar som folk vill bo i. Det handlar delvis om var man bygger, men även om hur man gör det.

Problemet är nu identifierat, då kan vi gå vidare till att åtgärda det. Vad innebär då detta rent konkret? I första hand krävs det fler riktiga stadsdelar. Observera att det är just urbana stadsdelar som avses, och inte nya förorter. Vi har ett bra facit på vad som värderas högt bland de boende, och det är innerstaden. Människor dras till innerstadens täta och slutna kvarter, korta avstånd, med hög servicenivå tack vare ett starkt och solitt kundunderlag. (Vilket kräver hög befolkningskoncentration, notera kretsloppstänket.) Samtidigt väljer man bort förorternas modernistiska hus i park-struktur, med uppbrutna kvarter, dålig servicenivå och långa avstånd. Ändå envisas vi med att upprepa samma misstag, och kasta ut nya bostadsområden i oattraktiva lägen. Är det lönsamt för byggherrar och fastighetsägare? Tjänar de boende på det upplägget? Nej, nej, och åter nej. Vi vet vad vi har gjort för misstag, nu ska vi bara försöka lära oss att sluta upprepa dem.

Den idag så populära innerstaden går lätt att återskapa. Det handlar inte om någon obskyr magi som är bortglömd. Allt som krävs är att vi slutar experimentera, och helt enkelt anammar de millenniegamla principer och idéer som fungerar inom stadsutveckling: Täthet och närhet. Det finns inga konkreta hinder för att bygga vidare på stenstaden utanför tullarna, inte heller saknas det kunskaper. Det som krävs är viljan.

Så ser vi lösningen på Stockholms problem – vi behöver mer stad. Mer stad är en bra affär för oss alla, byggherrar, fastighetsägare och boende.