Utskrift fra www.yimby.se
....

Krönika: Levande gatuplan i praktiken

 

Samverkan i praktiken med folk från BRFen, från den lokala fastighetsägarföreningen, grannar och BIDet. Foto: Helena Holmberg.

Stråk och platser med lokaler i gatuplan blir inte till levande, trivsamma platser genom önsketänkande. Lokalförvaltning kräver djupt kunnande. Det finns ett starkt ekonomiskt tryck på lokalförvaltare och de näringsidkare som driver verksamhet i lokalerna - verksamheter måste ju ha en företagsidé som funkar ekonomiskt. Och vilka affärsmodeller som fungerar förändras ju dessutom över tid. Helena Holmberg arbetar med levande gatumiljöer i praktiken och har arbetat med frågorna under många år som bland annat verksamhetschef för BID Gamlestaden och BID-samordnare i stadsdelsförvaltningen Östra Göteborg. Här ger Helena exempel på hur samverkan mellan de konstruktiva krafterna kan fungera i praktiken.

Det finns negativa krafter som påverkar lokalerna i gatuplan. Inte minst växande tryck från kriminella och ohederliga krafter. Organiserade kriminella grupperingar har starka motiv att etablera sig i lokaler i gatuplan. Dels för att befästa en territoriell kontroll och uppsikt över fysiska platser. Dels för att driva verksamheter, för att tjäna pengar, kanske kunna tvätta pengar, kanske kunna sätta rättslös arbetskraft i produktion.

I ett köpcentrum ägs och förvaltas lokalerna av en enda fastighetsägare, en enda aktör som har alla delar av utveckling och skötsel av köpcentrumet i sin hand. Praktiskt men lite trist.

En stadsmiljö med en mångfald ägare och förvaltare är något annat. I bästa fall blir resultatet en spännande miljö som präglas av kreativ brokighet och trivsam småskalighet, där många entreprenörer kan förverkliga sina idéer och dessutom leva på dem. Men mångfalden för med sig egna utmaningar. Som sagt, den där levande attraktiva platserna kommer inte till genom önsketänkande.

En välfungerande och levande stadsmiljö förutsätter i regel att de olika fastighetsägarna samarbetar om uthyrningen av lokaler. Utan ett sådant samarbete uppstår fenomen såsom att olika lokalvärdar tar in, exempelvis, fyra thairestauranger på samma gatstump. Eller att skrädderiet eller nyckelsmeden ligger i bästa söderläge med slösande sol och gott om plats för en uteservering, medan cafét eller bistron får det blåsiga, trånga och mörka nordostläget. För att undvika sådana marknadsmisslyckanden krävs en långt driven samarbetskultur.

En kategori fastighetsägare som behöver extra mycket love and care är bostadsrättsföreningarna. I normalfallet lämnas de helt ensamma med sina uthyrningsbeslut och sin lokalförvaltning. Visst tar många hjälp av Riksbyggen, HSB eller SBC. Men bostadsrättsföreningarnas generella sårbarhet har uppmärksammats flitigt på senare tid. En rapport som Sweco gjort på Fastighetsägarna Stockholms uppdrag för ett par år sen benar i problemet. Bostadsrättsföreningarnas sårbarhet  är stor, men insikten om hur sårbara de är är liten, visar Sweco. På senare tid har exempel på regelrätta kapningar och plundringar av nybildade bostadsrättsföreningar i utsatta områden uppmärksammats medialt.

Men även välfungerande, väl etablerade bostadsrättsföreningar möter utmaningar som de i normalfallet inte är rustade för. Brister i lokalförvaltningen får stora konsekvenser för den gemensamma stadsmiljön. Sårbarheten mot kriminell påverkan är stor i samband med uthyrning av lokaler. För alla kategorier fastighetsägare, stora och små, men mycket stor särskilt för bostadsrättsföreningar.

Det här är skitsvårt, rakt uttryckt. Även för en stark fastighetsaktör tar det lång tid att vända utvecklingen om man har låtit de egna lokalerna gå ner sig. För att jobba med lokaler i gatuplan i områden med en mångfald fastighetsägare krävs samarbete, metodutveckling och tillgång till en gemensam budget och gemensamt kompetensstöd.

 

I BID Gamlestaden jobbar vi så här

En bostadsrättsförening som är helt central för stadsmiljön i Gamlestaden är den på bilden nedan. De har suttit helt själva med sin lokalförvaltning i alla tider och har råkat ut för en hel del smällar under årens lopp i sin lokaluthyrning och i relation till de egna lokalhyresgästerna. För ett par år sen var det en andrahandslokalhyresgäst som valde att ställa ut kylskåp och andra vitvaror på trottoaren. Och det kan man ju strunta i, om man vill. Eller så kan man tycka att entrén till ingen stadsdel i Göteborg ska behöva se ut så. Kylskåpen är borta, men helt ärligt är inte dessa lokaler på gatuplan någon prydnad för sin plats nu heller.

Samverkan i praktiken med folk från BRFen, från den lokala fastighetsägarföreningen, grannar och BIDet. Foto: Helena Holmberg.

Förrförra fredagen (17/9) träffades vi utanför deras hus, folk från BRFen, från den lokala fastighetsägarföreningen, grannar och BIDet. Och nu förstod BRFen att de kunde få hjälp.

  • Kompetensstöd för att arbeta igenom lokalhyreskontrakten.
  • Kompetensstöd som kan hjälpa till med säkerhetsfrågor och säkerhetsbedömningar.
  • Drivhuset Göteborg, som har jobbat i flera år med att jobba uppsökande och stödjande mot det lokala näringslivet, som kan erbjuda nya företag hjälp med affärsutveckling och -stöd, så att de jobbar på ett sätt som faktiskt attraherar kunder. Drivhuset har också ett brett nätverk bland lämpliga nya företagare, i det fall en lokal blir tomställd, så att den kan hyras ut till en bra lokalhyresgäst som faktiskt också bidrar till platsen.
  • Grannfastighetsägare kan också kanalisera bra potentiella lokalhyresgäster till varandra, om de inte själva har lokaler att erbjuda.
  • Stöd och mallar för utseendet av lokalerna på gatuplan.
  • Fastighetsägarna i centrala Gamlestaden har också tillsammans jobbat fram koncept och gemensam riktning för lokaler och verksamheter i gatuplan.
  • Nätverken finns på plats genom BID-verksamheten, och kompetensstöden och Drivhusets uppdrag i Gamlestaden finansieras genom den lokala fastighetsägarföreningen Fastighetsägare i Gamlestaden. Som den aktuella BRFen är medlem i sedan många år, de har därmed medfinansierat inte bara den hjälp de själva får nu utan också många liknande insatser genom årens lopp. Genom att ett antal av lokalfastighetsägarna är mobiliserade kan också kommunala initiativ, såsom när Trafikkontoret får i uppdrag att arbeta med sommargågator på vissa platser och gator, mötas upp så att ett sådant initiativ blir till en verklig platsutecklingsprocess.

 

Nytaget foto på gatumiljön vid byggnaden. Foto: Helena Holmberg.

Det tar som sagt fruktansvärt lång tid att utveckla illa skötta och fula lokaler till levande platser med ett konkurrenskraftigt och hederligt lokalt näringsliv, också när det är en enda, kraftfull fastighetsägare som äger och förvaltar lokalerna. När lokalägandet är mångfasetterat och på mycket olika nivåer vad gäller kompetens och professionell förmåga är utmaningarna oerhört stora. Men dessa problem är generella, de finns nästan överallt. Och därför är det desto mer angeläget att utveckla plattformar och metoder för att hantera dem. För stråk och platser med lokaler i gatuplan blir inte till levande, trivsamma platser genom önsketänkande.

 

Inlägget diskuteras i facebookgruppen Yimby Göteborg: Länk.
Bli medlem YIMBY Stockholm
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Navn:

Epost:

 (ikke offentlig synlig)

Hjemmeside:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
This article is published both here and at Yimby Göteborg.
The comments below are from both these sites.
 0
Jan Wiklund (3 Juli 16:15):
Är det inte också så att det krävs en viss mängd folk för att en gata ska fungera? Och att moderna städer är alldeles för glesa för att butikslägen vid dess normalgator ska vara attraktiva?
Samråd och Utställning i Stockholm
Detaljplaner som är på samråd eller utställning i Stockholms stad just nu:


Hvis du støtter meningene våre, bli med YIMBY Stockholm:s 8636 medlemmene. Det tar bare et minutt og koster ingenting

Göteborgs utvidgade innerstad: föreläsning och frågor med svar
Hur ska vi kunna bygga en innerstad vid bilismens arkitekturobjekt? Utifrån-in: Utgå först ifrån gatorna och platsen - sedan byggnaderna. Extramaterial med frågor & svar, efter föreläsning hos Chalmers 2022-03-16 av Lukas Memborn, Fastighetskontoret, Göteborgs Stad.

 

Tidigare djupdykningar

Från projektet Göteborgs utvidgade innerstad (GUI) har vi tidigare publicerat den högupplösta stadsplankartan, vilken nu även finns i en uppdaterad version och som en mer lättnavigerad version som nås direkt på denna länken. Förslaget finns dessutom tillgängligt i 3D med hjälp av City Engine.

Vi har även publicerat presentationer med specifikt fokus på områna Norra Masthugget, Frihamnen, Lindholmen, Lundby och Karlastaden, Centralen och Gullbergvass, Gamlestaden, Skeppsbron samt pilotprojektet Biskopsgården som trädgårdsstad.

 

Principfrågor och fokus på några av de svåraset bebyggelseytorna i GUI

(efter föreläsningen 2022-03-16)

  1. Förslagets juridiska status: GUI är ovanligt konkret ritad i ett så här tidigt skede (förplanering). Vanligtvis illustreras liknande skeden med färgfält eller ganska allmängiltiga värdeord, vilket gör att befolkningen sällan uppmärksammar vad som skulle kunna vara på gång för än det börjar bli svårt att ändra. GUI är ett jämförelsealternativ eller en utgångspunkt för att synliggöra målkonflikter innan det ordinarie och juridisk bindande detaljplaneskedet ens har påbörjats. Arbetssättet minskar därför inte den demokratiska processen utan ökar snarare möjligheten till inblick.
  2. Hur detaljerat är förslaget: Det är skalenligt ritat i ca en meters precision men ovanpå ett geo-refererat ortofoto (2012) vilket innehåller några geografiska förskjutningar. I samband med att GUI blev ett eget GIS-lager i stadens kartsystem ”GoKart” 2022, så skrevs in att kartan behöver ajourhållas löpande, för att kunna vara ett relevant verktyg för stadens stadsplanering. Även förskjutningarna och alla möjliga förbättringar bör åtgärdas och justeras löpande.
  3. Etapper: GUI anger inte innehåll men möjliga byggnadsytor i ett 100:årigt perspektiv och innehåller då allt mellan väldigt enkelt till väldigt svårt. Det långa perspektivet behövs för att synliggöra alla frågor på systemnivå men en djupare analys av byggbarhet sker sedan även i stadens ordinarie planering.
  4. Byggnadsordning: GUI:s byggnadshöjder är hämtade ur Göteborgs lokala byggnadsordningar (1875 & 1895) vilka ger: Gatans bredd + ¼ = byggnadens höjd upp till takfot. Värdet gällde då för ”Äldre stadsdel” och används nu i GUI inom en radie på ca 4 km från Gustav Adolfs torg. Längre ut är det dock mer rimligt med max Gatans bredd = byggnadshöjd till takfot vilket förr benämndes som ”ny stadsdel”. T ex ger en 18m bred gata 18m + 4,5m = 22,5m upp till takfot. Detta är maximått även för bredare gator. Takvåningen beräknas rymmas inom en halvcirkel av byggnadsbredden ovanför takfot. För att räkna på antal våningar utgår GUI ifrån 2,7m i rumshöjd + 0,3m bjälklag = 3m per våning förutom markvåningen som ökats till 4m våningshöjd, för att kunna inrymma verksamheter. På innergårdar samt vid smalare gårdsytor än 18m spärras ena sidans byggnadshöjd till max 6m till takfot, vilket är lämpligt för stadsradhus.

 

Presentationen följer här i sin helhet. (Klicka på bilderna för större.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[infobox]Inlägget diskuteras i facebookgruppen Yimby Göteborg: Länk.[/infobox]


Spamanvändare?
15 Desember 2021 13:42 av Erik Westberg
Gratis illustrationsprogram?
11 Mars 2020 04:44 av Huai Chuan
Tumba Centrum
1 Mars 2020 18:38 av Mårten Landström
Samråd om lägenheter längs Bredängsvägen
1 Mars 2020 18:26 av Mårten Landström

Göteborgs utvidgade innerstad: föreläsning och frågor med svar
Hur ska vi kunna bygga en innerstad vid bilismens arkitekturobjekt? Utifrån-in: Utgå först ifrån gatorna och platsen - sedan byggnaderna. Extramaterial med frågor & svar, efter föreläsning hos Chalmers 2022-03-16 av Lukas Memborn, Fastighetskontoret, Göteborgs Stad.

 

Tidigare djupdykningar

Från projektet Göteborgs utvidgade innerstad (GUI) har vi tidigare publicerat den högupplösta stadsplankartan, vilken nu även finns i en uppdaterad version och som en mer lättnavigerad version som nås direkt på denna länken. Förslaget finns dessutom tillgängligt i 3D med hjälp av City Engine.

Vi har även publicerat presentationer med specifikt fokus på områna Norra Masthugget, Frihamnen, Lindholmen, Lundby och Karlastaden, Centralen och Gullbergvass, Gamlestaden, Skeppsbron samt pilotprojektet Biskopsgården som trädgårdsstad.

 

Principfrågor och fokus på några av de svåraset bebyggelseytorna i GUI

(efter föreläsningen 2022-03-16)

  1. Förslagets juridiska status: GUI är ovanligt konkret ritad i ett så här tidigt skede (förplanering). Vanligtvis illustreras liknande skeden med färgfält eller ganska allmängiltiga värdeord, vilket gör att befolkningen sällan uppmärksammar vad som skulle kunna vara på gång för än det börjar bli svårt att ändra. GUI är ett jämförelsealternativ eller en utgångspunkt för att synliggöra målkonflikter innan det ordinarie och juridisk bindande detaljplaneskedet ens har påbörjats. Arbetssättet minskar därför inte den demokratiska processen utan ökar snarare möjligheten till inblick.
  2. Hur detaljerat är förslaget: Det är skalenligt ritat i ca en meters precision men ovanpå ett geo-refererat ortofoto (2012) vilket innehåller några geografiska förskjutningar. I samband med att GUI blev ett eget GIS-lager i stadens kartsystem ”GoKart” 2022, så skrevs in att kartan behöver ajourhållas löpande, för att kunna vara ett relevant verktyg för stadens stadsplanering. Även förskjutningarna och alla möjliga förbättringar bör åtgärdas och justeras löpande.
  3. Etapper: GUI anger inte innehåll men möjliga byggnadsytor i ett 100:årigt perspektiv och innehåller då allt mellan väldigt enkelt till väldigt svårt. Det långa perspektivet behövs för att synliggöra alla frågor på systemnivå men en djupare analys av byggbarhet sker sedan även i stadens ordinarie planering.
  4. Byggnadsordning: GUI:s byggnadshöjder är hämtade ur Göteborgs lokala byggnadsordningar (1875 & 1895) vilka ger: Gatans bredd + ¼ = byggnadens höjd upp till takfot. Värdet gällde då för ”Äldre stadsdel” och används nu i GUI inom en radie på ca 4 km från Gustav Adolfs torg. Längre ut är det dock mer rimligt med max Gatans bredd = byggnadshöjd till takfot vilket förr benämndes som ”ny stadsdel”. T ex ger en 18m bred gata 18m + 4,5m = 22,5m upp till takfot. Detta är maximått även för bredare gator. Takvåningen beräknas rymmas inom en halvcirkel av byggnadsbredden ovanför takfot. För att räkna på antal våningar utgår GUI ifrån 2,7m i rumshöjd + 0,3m bjälklag = 3m per våning förutom markvåningen som ökats till 4m våningshöjd, för att kunna inrymma verksamheter. På innergårdar samt vid smalare gårdsytor än 18m spärras ena sidans byggnadshöjd till max 6m till takfot, vilket är lämpligt för stadsradhus.

 

Presentationen följer här i sin helhet. (Klicka på bilderna för större.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[infobox]Inlägget diskuteras i facebookgruppen Yimby Göteborg: Länk.[/infobox]


Hur ska vi kunna bygga en innerstad vid bilismens arkitekturobjekt? Utifrån-in: Utgå först ifrån gatorna och platsen - sedan byggnaderna. Extramaterial med frågor & svar, efter föreläsning hos Chalmers 2022-03-16 av Lukas Memborn, Fastighetskontoret, Göteborgs Stad.

 

Tidigare djupdykningar

Från projektet Göteborgs utvidgade innerstad (GUI) har vi tidigare publicerat den högupplösta stadsplankartan, vilken nu även finns i en uppdaterad version och som en mer lättnavigerad version som nås direkt på denna länken. Förslaget finns dessutom tillgängligt i 3D med hjälp av City Engine.

Vi har även publicerat presentationer med specifikt fokus på områna Norra Masthugget, Frihamnen, Lindholmen, Lundby och Karlastaden, Centralen och Gullbergvass, Gamlestaden, Skeppsbron samt pilotprojektet Biskopsgården som trädgårdsstad.

 

Principfrågor och fokus på några av de svåraset bebyggelseytorna i GUI

(efter föreläsningen 2022-03-16)

  1. Förslagets juridiska status: GUI är ovanligt konkret ritad i ett så här tidigt skede (förplanering). Vanligtvis illustreras liknande skeden med färgfält eller ganska allmängiltiga värdeord, vilket gör att befolkningen sällan uppmärksammar vad som skulle kunna vara på gång för än det börjar bli svårt att ändra. GUI är ett jämförelsealternativ eller en utgångspunkt för att synliggöra målkonflikter innan det ordinarie och juridisk bindande detaljplaneskedet ens har påbörjats. Arbetssättet minskar därför inte den demokratiska processen utan ökar snarare möjligheten till inblick.
  2. Hur detaljerat är förslaget: Det är skalenligt ritat i ca en meters precision men ovanpå ett geo-refererat ortofoto (2012) vilket innehåller några geografiska förskjutningar. I samband med att GUI blev ett eget GIS-lager i stadens kartsystem ”GoKart” 2022, så skrevs in att kartan behöver ajourhållas löpande, för att kunna vara ett relevant verktyg för stadens stadsplanering. Även förskjutningarna och alla möjliga förbättringar bör åtgärdas och justeras löpande.
  3. Etapper: GUI anger inte innehåll men möjliga byggnadsytor i ett 100:årigt perspektiv och innehåller då allt mellan väldigt enkelt till väldigt svårt. Det långa perspektivet behövs för att synliggöra alla frågor på systemnivå men en djupare analys av byggbarhet sker sedan även i stadens ordinarie planering.
  4. Byggnadsordning: GUI:s byggnadshöjder är hämtade ur Göteborgs lokala byggnadsordningar (1875 & 1895) vilka ger: Gatans bredd + ¼ = byggnadens höjd upp till takfot. Värdet gällde då för ”Äldre stadsdel” och används nu i GUI inom en radie på ca 4 km från Gustav Adolfs torg. Längre ut är det dock mer rimligt med max Gatans bredd = byggnadshöjd till takfot vilket förr benämndes som ”ny stadsdel”. T ex ger en 18m bred gata 18m + 4,5m = 22,5m upp till takfot. Detta är maximått även för bredare gator. Takvåningen beräknas rymmas inom en halvcirkel av byggnadsbredden ovanför takfot. För att räkna på antal våningar utgår GUI ifrån 2,7m i rumshöjd + 0,3m bjälklag = 3m per våning förutom markvåningen som ökats till 4m våningshöjd, för att kunna inrymma verksamheter. På innergårdar samt vid smalare gårdsytor än 18m spärras ena sidans byggnadshöjd till max 6m till takfot, vilket är lämpligt för stadsradhus.

 

Presentationen följer här i sin helhet. (Klicka på bilderna för större.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[infobox]Inlägget diskuteras i facebookgruppen Yimby Göteborg: Länk.[/infobox]